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4、项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1） 通过行政划拨方式取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取得；4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6） 通过司法裁决取得；7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照中华人民共和国城镇国有
5、土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在
6、指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应
7、提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4）1：2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。土地主管部门 （1）土地使用权出让 房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 （2）土地使用权划拨 房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。 区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
8、 （3）征用土地 (征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。 （4）地价评估 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点
9、办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料
10、。 (3) 用地者进行投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手
11、续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 1、拆迁方式：1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建
12、筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1） 填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2） 建设项目批准文件；3） 建设用地规划许可证；4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5） 拆迁代办单位和评估机构资料。6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）7） 有关金
13、融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据武汉市城市房屋拆迁管理实施办法的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证。三、 规划设计建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在
14、项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并
15、在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理法的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。 1、申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。
16、并取得建设项目选址意见书的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、建设项目选址规划管理办法等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。 建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本
17、是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。 3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
18、1） 建设用地申请；2） 房地产开发单位营业执照和资质证书；3） 土地使用证或土地权属证明；4） 1：2000地形图。开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后，即可同步到a建管处办理规划方案报建手续，取得建设工程规划许可证；b到耕保处办理土地征用、转用手续，取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书。C到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证；2、 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在此阶段
19、需要提供的资料为：a1：2000地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先
20、红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：1） 建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4） 若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。4、 申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。
21、持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报建设工程规划许可通知书应提交以下资料：1） 国有土地使用权证；2） 城市基础设施配套费收据；3） 人防费收据；4） 建设工程规划许可通知书申请表；5） 投资许可证6） 经放线的红线定位册正本5、 申办建设工程规划许可证。申办完毕后开发商持建设工程规划许可证至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证。建设工程规划许可证时提交以下资料：1）建设工程规划许可通知书2）经正负零验线、盖章的红线定位册副本；3）经正负零验线、盖章的核位红线图；4）垃圾处理费联系单。建设工程规划
22、许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：1） 变更申请；2） 工商部门更名通知、变更后的工商执照；3） 开发商资质证明；4） 土地变更批复；5） 变更后的土地使用证；6） （土地批租费、使用费）收据；7） 原建设工程规划许可证；8） 建筑红线图；9） 抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；10） 法院裁决项目还应提交判决书。四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：招标投标的管理 1）施工企业资质管理 建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备
23、等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部施工企业资质等级标准执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发建筑业企业自治证书 (1)施工企业资质的动态管理 企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查
24、进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。 通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。 (2)工程总承包企业的管理 随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了工程总承包企业资质管理暂行规
25、定。工程项目总承包企业资质分为三级。暂行规定从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止工程总承包资格证书，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。 工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣
26、工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计采购总承包（E-P）、采购施工总承包(P-C)等方式。其二是是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直
27、接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工
28、程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。(3)外国建筑施工企业的资质管理 随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3月发布了第32号令在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法，6月发布了实施细则。其要点有： 凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的
29、外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得外国企业承包工程资质证。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。 外国企业承包工程资质证的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。 外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合
30、资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。 外国企业承包工程资质证有效期为5年。如需延期，应在期满前6个月内到原批准的审查机关办理延续手续。 2）工程建设管理。工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公
31、室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。 五、申办施工许可证1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在万元以下或者建筑面积在平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准
32、开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。2、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。3、施工许可证办理程序：1） 填写建筑工程施工许可证申请表，并领取办理建筑工程施工许可证必备资料清单。2） 提供以下必备资料：建设工程用地许可证；建设工程规划许可证；拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全
33、监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单；3） 建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。4、办理施工许可证：提交下列归档资料后领取施工许可证：（一）建设工程报建表；（二）建设单位资信证明（可用复印件）；（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可证(可用复印件)；（四）施工图设计文件审查批准书； （五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）； （六）招标申请表； （七）招标公告；（八）招标日程安排；（九）招标文件及评标办法；（十）投
34、标申请书；（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；（十二） 答疑会纪要；（十三）投标书；（十四）评委人员名单；（十五）开标记录表；（十六）评委评分表及评分汇总表；（十七）评标报告；（十八）中标公示证明；（十九）中标通知书；（二十）施工合同或监理合同；（二十一）合同备案表；（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系单；（二十三）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；武汉市建设管理收费认定表（共2份）（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段
35、的工作包括：1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；2、施工场地平整，达到施工条件；3、施工通道疏通，满足施工运输条件；4、施工图纸及施工资料准备；5、施工材料和施工设备的准备；6、临时用地或临时占道手续办理；7、施工许可批文及办理开工手续；8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；9、组织图纸会审、设计交底；10、编制工程进度计划；11、设计、施工、监理单位的协调；第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品
36、房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得武汉市房地产开发经营项目交付使用证。商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。武汉市最新规定为多
37、层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。4、开发企业的营业执照和资质等级证书；5、工程施工合同；6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许
38、可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。二、商品房销售及按揭办理1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研地块环境与街区功能调研区域经济及政策调研竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察市场需求抽样调研重点客户（群体）市场调研经济趋势分析市场需求趋势分析出具市场调研报告物业的全面解析及定位项目SWOT分析1）、竞争要素全面解读2）、项目优势分析3）、项目劣势分析4）、项目机会利用5
39、）、市场威胁与困难点项目竞争力评估1）、地段价值与发展评估2）、项目差异性支撑力评估3）、消费者选择性标准评估4）、项目综合竞争力评估目标市场定位与消费者需求研究目标市场定位目标市场特征描述目标消费者行为分析消费个案描述营业员销理念提升营销核心理念提升卖点体系设计与提升营销战略与主线策略营业员销攻击体系建立现场攻击体系的建立价格定位及策略价格策略价格定位定价预控及说明付款方式建议销售额动态测算项目促销计划建议渠道促销建议公关活动促销建议客户促销建议品牌促销建议示范单位及环境的设计建议营业员销预算推广费用预计营销费用预计第二阶段：物业卖点与利益点转换分析品牌策略方向建议与定义消费者心理感受定位宣
40、传攻势的确定宣传途径的制定功能划分建议装修方向建议样板房的功能划分定义看楼通道的布局建议传播媒介的确定及具体媒介发布计划项目标识（LOGO）设计中英文标准字设计标准色系辅助色系标准组合规范特许组合禁用组合销售培训销售管理策划销售队伍进驻销售执行第三阶段：推广主题的制定推广口号的制定整体包装风格的确定主要街区路段包装风格及具体形式现场气氛营造风格及具体形式展示中心及示范环境具体装修风格建议样板房具体装修风格建议看楼通道装饰风格建议名片信纸信封传真纸文件袋请柬工作卡水杯烟灰缸垃圾桶车体工地围墙设计工地广告牌设计导示牌设计条幅设计路旗设计挂旗设计车体包装设计主要街区大型形象广告牌的设计展板设计售楼处
41、导示招贴喷绘画设计看楼通道设计户形形象说明设计样板房导示卡、牌、标志等设计行车导示系统设计售楼书售楼杂志宣传折页宣传海报邮递单张影视广告脚本创意第四阶段：各销售期的广告具体创意传播媒介的确定及具体媒介发布计划展销会的配合促销活动的配合其他外卖场的配合广告效果测定与监控竞争对手监控竞争者咨询报告竞争者广告监控及具体分析销售控制及月度目标制定2、销售合同的签订。3、按揭办理。1）公积金贷款：贷款资格 贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、 具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住
42、证等）；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、 具有购买住房的合同或有关证明文件；4、 提供住房资金管理中心同意的担保方式；5、 符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图 咨询、领取表格提出申请签订借款合同、抵押合同办理抵押登记手续办理房屋财产保险贷款转帐每月还款贷款结清注销提交资料 1、 本人户口本、身份证或其他有效居留证明；2、 购房合同或意向书等有关证明文件；3、 借款人所在单位同意贷款的证明；4、 住房资金管理中心要求提供的其他材料。2）商业贷款贷款资格 贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件
43、、暂住证等）；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件；六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；八、贷款行规定的其他条件。十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法
44、性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。贷款流程图提交资料 个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供武汉市暂住证以及武汉市房地产中心开具的证明文件外省市人在京购房批准通知单2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件4.首付款证明正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单位公章）6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）7.其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。3）组合贷款：公积金贷款不够用时，还可以申请商业贷款。贷
45、款资格 贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。贷款条件：1、 具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；3、 具有购买住房的合同或有关证明文件；4、 有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；5、 符合住房资金管理中心规定的其他条件。贷款流程图提交资料 个人需提供资料1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供武汉市暂住证以及武汉市房地产中心开具的证明文件外省市人在京购房批准通知单2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异 3.与售房房单位签订的符合武汉市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件4.首付款证明正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单位公章）6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）7.借款人所在单位同意贷款的证明；8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。 随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。4、抵押登记房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵
