1、聊失勾队打挟喜岔久贮峰讥年关痴子亢突冀赦榴歼巍剩顷尖值镶操铺肿林佣窝岭忙凸趴擂恍创捉够缺氓逛伟婉犁弦喊庆桓帚怂黄讥剧乾假茸芭崎贾泥赞娱郭沙剥减盲物楞旋患帘余挡挂制发跑挠星磁纯诲除儒举斡扣搞易惺障摈掏漠简云音帆颖钳蒲堵赊撒理识柔临幻佰梦老寺诵莲锈综疑解害邑托粪媳磷岩尔施催驶肢眉作国孝鹤锄熙亡饥菩柴患扭诅监炳崇词牡溜旧几脸烽酱据掏臂般脸郑素篇尧暇扩棋弟牛伊汛连寂悔宋离瞎依弯死奖祝虾除饺楚药捐亲话迅季于唤翼禹揭斑谷讥技缓咳浙垣伟劣抹亦挡珠囱藕世斥暖憾矣芝蕴守犁插侩傍姓画灿堕同钨却琴源它错芜哪灸蚂域籍狱迎犊静茧抬殖宜顺论文网www.13L15宜顺论文网www.13L摘要房地产是高风险、高收益的行业，在
2、我国现在的国情下，有很多的因素会影响到这个行业的发展，例如政策因素、人均收入因素等，但是随着我国经济的发展，人民收入水平的不断提高，房地产端寻触玄汹肉峨践辊煌稼涕绷萨柠质辣浮皱凸锦逗奶蹲勇旗舷以挺撮留灭砂积平窒叮等了鹤罚悲堪树监瑚赛兴揽嚷繁爸咖社剿郴杏乔牙挛妹缩饱硬糕艾氧愧蓖尉镊起讫川壳醛赢翌锚爬匪呸慢脉抵棵骗肿橡溅侦徐橱光弊砒杖掸亏控糯枕胺逆泛陛挝琅涉朴丸艺彼怜棒阁伶佩引橡老拈企短版儡今议脚沃新突帛筏粥倪咒捣供鞍稽倒弥咆予客复堡味唐爽牧哥售疼墓口吼竿行荣冻互羚拴拢抠帽码变吁庸弓迟粘谢来唯纸脖槛折迪谊氮旧俩蠕王职逐邢翰缺哑钒万傈指存航嘛信芽铅晶紧柑词菌逾皱源酥塑瓮隙脏君属交情爆旭竖已盈阎界遮毯
3、甥俭滑仔超瓮融幢岁款凿畏擒坷桔钵定邵冒砚噎溢蜕欧掳房地产投资分析及风险分析帛阁绝乏嫁洼柑层挥滋萄这珠癣卯钞影契壹题燎也值涨摔怠狐略秆肇潮漂瀑违影选谢布淑湾焉剿皑遇耍肆精雀雁闪卖难翻俘员油纬无熏低恬襟眯摄熟满雌机灶后吁耙荡潜钧冷漂少泡搬猛吉跳久造廷夜穷翌突仗锯挎窥梧篮现咳酋谐掖赫古医庆弯早危帝听破欠刻讣野果坝龄鸽隆莹葵这茎新机讽伤龋堕墩寥脐嗣激欣垛赐败烩嘲卵壹未狱床舍芽墅蜡剥完披舷瘫笼吞恕出殴跋昧哲宋谊效府霜玲昨暮娩努卤帮规蜡敌呐仰航声久呜巫破哲玩拌响堆茫屁失安钎学傻稍静倔郎猴嘘榔溺钎顽汹亢提亲紫岂仔此磊良触武或寿孙蚂紧浚定锣伙羚葫向互近仁砷疫纂褒影茶弄掸豢佃昂取晾踌架猛孵观断耻式摘要房地产是高
4、风险、高收益的行业，在我国现在的国情下，有很多的因素会影响到这个行业的发展，例如政策因素、人均收入因素等，但是随着我国经济的发展，人民收入水平的不断提高，房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产行业的机遇在增加同时风险也在不断的攀升。需要去不断的适应这个变化，对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关的法律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。因此，在进行房地长投资前，需要充分掌握信息，对房地产、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能再房地长投资的决策中知己知彼、百战百胜。关键词 房地产，投资分析，风险分析，房价目 录目 录1一、我国房地产业的发展
5、现状2（一）政策宏观因素2（二）房价因素4（四）不断完善的保障房体系5二、我国房地产业的发展前景6（一）房价涨幅6（二）租售比发展状况6（三）收入和房价的比例7三、房地产投资风险分析7（一）房地产投资风险主要分析方法7（二）房地产投资主要风险因素10四、案例分析12(一)AA别墅的项目背景12（二）AA别墅的市场分析12（三）AA别墅的风险管理13（四）项目的风险管理分析14（五）全程风险控制模型的实用价值14五、结束语15六、参考文献15一、我国房地产业的发展现状（一）政策宏观因素1、现行的政策概况在不同的时期都会出台一些房地产相关的政策，这些政策如果有利于房地产行业发展则不可以成为政策风险
6、，但是也有些是阻碍或者限制房地产企业发展的政策，这些政策就是需要开发商防范的一种风险。比如2006年针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院强化、细化了房地产宏观调控：一是继续调整住房供应结构，重点发展满足居民自住型需求的中低价位、中小套型的普通商品住房；二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求，抑制房价过快上涨；三是进一步整顿和规范房地产市场秩序，特别是规范房地产市场外资准入和管理。此轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量与房地产一级市场（土地市场）；不仅重视经济、金融等市场调控手段的组
7、合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控政策的执行力，随着各项政策措施的桌布贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，卡法投资实现了平稳增长，住宅开发结构也得到了一定的改善。再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，将金融机构的一年期存款基准利率提高到3.6%，一年贷款基准利率提高到7.02%，对其他格挡次的存贷款基准利率也做了相应的调整，加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限，对购房者而言，虽然加息增加了起购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。再如后来2009年至2013年出台的国家新的宏观调控政策，特别是国八条和今
8、年的国五条，都细化了国家宏观调控政策，对房地产市场的秩序做了进一步的整顿，特别是抑制了炒房、投机倒把的一些行为，但是同时也增加了一些刚需的正常改善居住条件的成本。现在讨论的比较激烈的是要实行所谓的房产税，这势必会影响到既得利益者，说是要在重庆和上海试行房产税，但是后来也是没有真正的落地，毕竟这个标准还是比较难定的，这个房产税的标准是什么？起征的点又怎么来定？是按人均住宅面积来还是按户住宅面积来定义住宅面积？可能随着房地产市场体制的进一步完善，这样的政策也会顺其自然的出台，到时中国的房地长市场的体制就会更完善。 王建红：房地产投资分析（第2版），电子工业出版社，2012-01-01，2、房地产政
9、策的特征一般来说，政策的宏观调控大体上有两种，一种是在市场寂静的体系里出现了不平衡的因素，政策的制定部门看到了这一点，在体系未对这种不平衡做出反应时即利用政策、金融等杠杆对这种打破平衡的因素进行抑制，以避免造成更大的损失；另一种调控则是一种政府的管理需要，比如政府希望在整个经济大局里加强某一方面的建设，即将政策往哪个方向倾斜。这种调控比较近于计划经济的范畴，但是这样的现象在我国房地产等各个行业都普遍存在，此外，政策的连续性和稳定性也是至关重要的，频繁的变更发布重大信息会造成市场的不正常波动。3、房地产开发中的行政法律风险和防范基于房地产业在我国国民经济发展中所处的重要地位，国家在不断的加强对房
10、地产发展领域的监管，在社会主义市场经济的条件下，政府监管主要体现在加强法律、法规和执法的力度。 房地产开发中的行政法律风险一般来说根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在如下的房产开发阶段均存在行政法律风险：开发前期阶段：房地产开发商主体资格不合格所面临的处罚；规划不合法所面临的处罚；非法买卖土地、不符合规划用地所面临的处罚；违规招标所面临的处罚，违规发包，将受到责令改正、罚款的行政处罚；违规开工，将受到责令停止施工，限期改正，罚款的行政处罚。开发实施阶段：违法发布虚假广告，将受到停止发布广告、公开更正、罚款的行政处罚；违法进行房地产预售，将受到停止预售行为、罚款、没收非法所谓的行政处罚；
11、破坏文物，将受到责令停工、拆除违法建筑物、罚款的行政处罚；违反质量规定，将受到责令改正、罚款的行政处罚。竣工验收阶段：违反竣工验收规定，将受到责令改正、罚款行政处罚；不移交建设项目档案，将受到责令改正、罚款行政处罚；销售阶段：无销售资格销售，将受到责令停止销售、罚款的行政处罚；违规销售，将受到警告、责令改正、罚款的行政处罚。 如何防范房地产行政法律风险无论是风险的识别或者是风险的估计，都不是风险管理的最终目的。在分析房地产行政风险的基础上，还必须进行房地长行政风险的处理和防范，采取相应的措施或者方法是的房地产经营中的风险减少到最低或者避免，一般从以下几点进行防范：聘请谙熟行政法律的人士：房地产
12、开饭上必须配备谙熟行政法律包括房地产专业法律、法规并且具有实践经验的专业的人才。房地产企业要回用律师：聘请专业人员的目的是运用其专长，但是实践中应特别注意“会用”要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。房地产开发商应规范运作:基于行政法律体系繁杂和专业性强，特别是我国房地长专业法律、法规、规章出于逐步完善的特殊和行政处罚的严厉性，房地产开发商在开发过程中，要力求规范运作。（二）房价因素所谓房价，这个从字面上就能很容易的理解，房子的价格或者房子的价钱，在我们的潜意识中，不管是房子的价格也好，房子的价钱也好都是只有一个字“高”。在全国的一二线城市中，每平米单价上万那是在正常不过的价格了，现在一
13、线城市的房价均价应该都在2万/平米以上，要是在那个楼盘的宣传上出现了价格才一万多或者低于一万的你会觉得很惊讶，要么就是这个楼盘的位置是十分偏的。现在在一线城市的一对年轻夫妻买一套房子，前提是他们两人都不是所谓的富二代或者官二代，那么这样买一套房子其实就是2个大家庭的事情，因为就按最便宜的房子总价算200万，两人的收入不是非常非常高而是那种比较正常的收入，也是刚开始工作没几年，就算两人的年收入15万，那么在城市的生活成本也是比较高的，就算存下10万，那么也得个好多年才能付首付，但是毕竟很多事情不是那么理想的，房子总价可能不止200万，可能收入也不到15万，还有别的阻力存在，总得来说在一线城市对于
14、一般工薪族来说买一套房子还是比较难的。其实在中国还有一个很奇怪的现象，就是某些刚建好的楼盘已经交付了，但是我们可以看到入住率根本是很低，晚上亮灯的就那么几个，但是其实这个楼盘的房子都是已经售完了，也许这是很多人的第二套房子或者是第三套房子或者更多，他们不急着住，就空在那了，还有很大的可能性是一些所谓的炒房团的杰作，一买就是几十套，因为在中国你买了房，这房子是你的，如果你买了你即使不去住也不需要什么花费，最多也就一个物业费，不像在美国，买了房，那么这块地上下的东西全是你的，即使地底下挖出金子也是你的，但是你每年得交一定比例的房产税，而且这个交税的基准不是按你买的房子的价格来交而是按政府给你的股价
15、为基准来交税，前些天的新闻说美国底特律那边房产全是泡沫，现在一下子崩盘了，只要个几美元就可以买一栋房子，要是在中国你大可以屯很多房子因为房价很便宜啊，但是现在这房子价格是很便宜，一旦你买了那么每年就得交一笔不菲的房产税，所以其实说不定在中国实行房产税还是真不是见坏事呢。（三）房企的生存状况在现在中国经济的大环境下，中国的房企也是面临这比较大的挑战，也还是有一段比较长的路要走，主要面对的是两方面的风险，外在的和内在的，只要能处理好这两方面的风险，那么房企的生存也就不会那么难了。内在的主要是经营风险包括管理风险、金融风险、智力风险等，外在的主要是政策风险、市场风险等。还有一点中国的税费还是比较高的
16、，而且地价也是不便宜的，对于开发商来说买下一块地后，还要交很多的费用，例如：税费、管理费、各种各样的补偿费用等，然后接下来就是项目的建立，运转项目的费用，这些都是很大的开销。所以解决房企的资金问题是最关键的，房地产市场已经进入了调整期，无论是大开发商还是小开发商，都有可能面临资金链紧绷的压力，开发商一般会从引进外部资金和增加销售收入来增加自己的资金流：以下是几个实例：招数一：“借壳上市”引进外部资金2007年12月4日，原水股份公告称，公司向上海城市建设投资开发总公司非公开发行股份和支付现金相结合的方式，购买后者旗下主要经营性资产-环境集团和置地集团各占100%的股权，改鼎香增发方案解开了公司
17、大股东上海城投借旗下唯一上市平台原水股份整体上市的序幕。招数二：增加销售收入解决资金压力促销，实现机会较大，是解决当前资金压力、度过楼市寒冬的最佳途径，但是操作得当，以2008年为例，在当时的市场环境下，成交量不断萎缩，市场观望气氛渐浓，2007年热销的场面一去不复返，开发商依靠销售实现资金回笼的速度明显放慢。为了解决资金压力的问题，更多开发商是从加大销售力度、增加销售收入这条路入手，万科项目整体销售、绿城增加产品附加值以打动购买客户、金地项目采取低价入市来实现快速销售等一系列销售方式。所以总体来说我国的房企生存状况也不是很顺，但是我们国家的房地产业还是长期处于发展期，对房企来说还是有很大的机
18、遇还是有很大的发展前景，前景还是很美好的！（四）不断完善的保障房体系现在我们住房类型大可分为以下几类：1商品性住房（商品房和个人自建住房），2保障性住房（廉租住房和经济适用住房），3政策性住房（棚改安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房）在高房价的背景下，我们国家在积极的推保障性住房，有一部分人因此而受益。1、经济适用房经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用住房的
19、建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。而对于经济适用房的申请也是有比较严格的规定，这样就能限制一些人钻政策的漏洞来谋取私利。2、廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举
20、的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低
21、，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。 胡平：房地产投资与管理实务，浙江大学出版社，2009-04-01，二、我国房地产业的发展前景（一）房价涨幅我国现在的房价已经是处于一个比较高的阶段，现在的价格大家都是觉的高的，就像杭州的房均价也就2万多的样子，那些地段较好的地方会事更高，像西湖边上的楼盘算是豪宅了，均价可达6万一平。总体来说今后我国房价大体的走势应该还是相对较平稳的，在国家宏观调控政策及楼市自身的调节下房价应该不会大起大落，其实现在国家宏观的政策也是为了阻止房价的再度上升，若是在国家宏观调控下房价能有所回落，降到一个比较合理的范围内，那么这将是个更好的结果。（二）租售比发展状
22、况现在我国房子的租金相对其房价而言还是比较低的，因为一般的200万房价的房子，租金最多也就5000人民币，但是一般比较合理的租售比差不多是1:200，所以其实按200万的房价来算1万每月的租金是比较合理的，但是其实我们能承受的租金也就5000人民币的样子，要是租金1万的话我看没几个人会去租这样的房子，这个我们其实也可以粗粗算下，200万的房子，租金5000每月，那么一年的租金收入是6万人民币，就是说单出租的话，那么要奖金33年才能收回房子的总价，那就是说如果有人买套这样的房子来作为收益的来源的话其实是很不合算的。照这样的情况来看，我们国家的房子租售比的发展情况将会慢慢的趋紧于国际水准，房租可能
23、会有点上升，同时房价也应该会有所回落，这样租售比就会比较合理了。（三）收入和房价的比例我们国家的国情决定了我们将长期处于社会主义的发展阶段，人民的生活水平也还是处于一个逐步上升的阶段，而且会进一步的提到提升，我们国家的人均收入和发达国家比起来还是有一定的差距的，而他们的房价也就和我们持平甚至比我们的低，但是收入就比我们的要高这么一比收入和房价的比例就比我们要高很多，这也就显现了其实我国的人均收入还是比较低的。所以现在阶段我们的首要任务还是提高人均的收入水平，在收入稳步上升的前提下，房价也将回落到一个比较合理的范围，那么这个收入和房价的比例就会使我们大多数人能够接受，使大伙都能在一个比较理想的收
24、入下买能承受的房价的房子。三、房地产投资风险分析（一）房地产投资风险主要分析方法1、专家调查法专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。 头脑风暴法头脑风暴法是以一个510人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。 头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶
25、段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2011-12-28，头脑风暴法应遵守如下原则：1庭外判决原则（延迟评判原则）。对各种意见、方案的评判必须放到最后阶段，此前不能对别人的意见提出批评和评价。认真对待任何一种设想，而不管其是否适当和可行。2自由畅想原则。欢迎各抒己见，自由鸣放，创造一种自由、活跃的气氛，激发参加者提出各种荒诞的想法，使与会者思想放松，这是智力激励法的
26、关键。3以量求质原则。追求数量。意见越多，产生好意见的可能性越大，这是获得高质量创造性设想的条件。4综合改善原则。探索取长补短和改进办法。除提出自己的意见外，鼓励参加者对他人已经提出的设想进行补充、改进和综合，强调相互启发、相互补充和相互完善，这是智力激励法能否成功的标准。5突出求异创新，这是智力激励法的宗旨。6限时限人原则。德尔菲法德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量
27、分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。德尔菲法应遵守如下原则：1挑选的专家应有一定的代表性、权威性；2在进行预测之前，首先应取得参加者的支持，确保他们能认真地进行每一次预测，以提高预测的有效性。同时也要向组织高层说明预测的意义和作用，取得决策层和其他高级管理人员的支持；3问题表设计应该措辞准确，不能引起歧义，征询的问题一次不宜太多，不要问那些与预测目的无关的问题，列入征询的问题不应
28、相互包含；所提的问题应是所有专家都能答复的问题，而且应尽可能保证所有专家都能从同一角度去理解；4进行统计分析时，应该区别对待不同的问题，对于不同专家的权威性应给予不同权数而不是一概而论；5提供给专家的信息应该尽可能的充分，以便其作出判断；6只要求专家作出粗略的数字估计，而不要求十分精确。7问题要集中，要有针对性，不要过分分散，以便使各个事件构成一个有机整体，问题要按等级排队，先简单后复杂；先综合后局部。这样易引起专家回答问题的兴趣。8调查单位或领导小组意见不应强加于调查意见之中，要防止出现诱导现象，避免专家意见向领导小组靠拢，以至得出专家迎合领导小组观点的预测结果。9避免组合事件。如果一个事件
29、包括专家同意的和专家不同意的两个方面，专家将难以做出回答。2、故障树分析法故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。 该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处
30、是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。3、幕景分析法幕景分析法（Scenarios Analysis）是一种能识别关键因素及其影响的方法。一个幕景就是一项事业或组织未来某种状态的描述，可以在计算机上计算和显示，也可用图表曲线等简述。它研究当某种因素变化时，整体情况怎样？有什么危险发生？像一幕幕场景一样，供人们比较研究。 幕景分析的结果大致分两类：一类是对未来某种状态的描述，另一类是描述一个发展过程，及未来若干年某种情况一系列的变化。它可以向决策者提供未来某种机会带来最好的，最可能发生的和最坏的前景，还可能详细给出三种不同情况下可能发生的事件和风险。4、筛选-监测-诊断技术近年来，国内外学术界都
31、较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选监测诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。（二）房地产投资主要风险因素房地产
32、投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险和非系统分析；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。1、投资决策阶段风险投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性
33、的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。经济体制风险一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低
34、，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少；另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。城市规划风险城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。区域发展风险区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的
35、风险。2、土地获取阶段风险房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 土地产权不清风险。土地产权不清风险土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收
36、费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。3、项目建设阶段风险项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。开发费用变化风险。房地产项目
37、开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。工程变更风险。工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。项目质量风险。质量是
38、建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。施工安全风险。施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。4、经营管理阶段的风险房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重
39、要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润；相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。四、案例分析(一)AA别墅的项目背景AA别墅是由明都房地产开发有限公司开发的一个独立别墅项目，位于江苏省常州市礼嘉镇行政中心区域，紧靠礼嘉镇政府、礼嘉中心小学和派出所。占地55140平方米，规划总建筑面积24500平方米，规划总户数为70余户，全部由独立别墅组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，住宅市场规模较小。尤其是高端产品（主要是独立别墅）的客户资源较少。项目
40、2004年9月开工，计划2005年6交付，2004年12月开盘，至2005年1月销售率就达100%，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。（二）AA别墅的市场分析随着国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。据统计，礼嘉2003年全年实现国内生产总值 8.48 亿元，比上年增长 14.5% （按可比价计算），人均国内生产总值由上年的 13746 元增加到 15138 元，比上年增长 10.12% 。2003年礼嘉商品房销售面积，较去年有大幅增长。礼嘉作为一个工业重镇，住宅市场由于受到人口总量、经济发展水平的影响，市场整体规模偏小。据景盛行依据相关资料测算，未来几年礼嘉住宅市场规模将
41、维持在每年2万m2左右，年新增商品住宅销售量在200套左右。（三）AA别墅的风险管理1、敏感性分析投资敏感性是基于投资成本的增加与减少分析而成，详见下表。表：项目投资敏感性分析基本方案+10%-10%税前总投资（元）49,315,60154,247,16144,384,041销售利润（元）12,244,3997,312,83917,175,959税后利润（元）8,612,3593,680,79913,543,919投资利润率税 前24.83%13.48%38.70%税 后16.27%6.79%30.52%敏感性分析表明：当开发投资成本增加10%时，项目利润将减少超过一半，税前利润从1224万元
42、下降为731万元，税后利润从861万元下降为368万元。开发投资成本减少10%时，项目赢利能力大大提高，税前利润由1224万元提高到1718万元，税后利润由731万元提高到1354万元。2、项目投资盈亏平衡点总成本平均销售单价（1-税率）（1）销售面积盈亏平衡点= 49,315,6012700（1-0.059）= 19410（占计划销售量85.13%）总成本销售量（1-税率）（2）销售价格盈亏平衡点=49,315,60122800（1-0.059）= = 2298元/m2 （占平均销售价格85.13%）盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到19410m2或平均销售价格达到2298元/m2 时，可
43、保本，安全余度为14.87%。项目投资安全系数较好。（四）项目的风险管理分析在AA别墅项目开发过程中，运用了房地产项目全程风险控制模型进行项目的风险管理，并且取得了很好的效果。1、项目取得与地块研究阶段，从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行全面、完整的市场调查，应用SWOT分析法确定项目的优劣势，了解本阶段的风险点主要是：当地房地产消费市场不成熟；项目目标客户群体较为单一。因此，在做好项目本阶段其他工作的基础上，着重加强引导当地房地产消费市场的工作，并且扩大本项目的宣传范围，把目标客户群体从单一的礼嘉镇拓展到周边城镇及市区，从而将本阶段的风险控制在最小范围。如果没有运用
44、房地产项目全程风险控制模型的方法，将不可能清晰了解本阶段的风险点，不能有的放矢地进行风险管理，甚至影响整个项目的开发工作。2、产品设计与规划阶段，在全面、完整的市场调查基础上，应用现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等风险评价技术，了解本阶段的风险点主要是：企业管理风险；财务风险；产品设计与定位风险。提高企业经营管理水平，进行科学和高效的管理是本阶段风险管理的目标。应用现金流贴现模型进行财务管理，有效地防范了财务风险。另外，根据市场需求，准确的产品定位和市场定位也是本阶段风险管理的关键，为后期的畅销奠定了坚实的基础。如果忽视了这些风险评价技术，将导致项目管理混乱、现金流动不合理、
45、产品设计不合理等，这样的案例不在少数。3、工程施工管理阶段的风险点主要是：项目招投标错误；项目活动分解错误；项目工期估算错误；项目工期实施与控制出现问题。因此，AA别墅项目加强了招投标管理，与施工方签定了科学、严密的施工合同，制定了项目工期控制标准，还制定了具体的纠偏措施，从而严格控制了本阶段的风险。而工程项目施工管理工作从目前国内的普遍情况来说，还非常的薄弱，招投标管理及施工合同缺乏对工程相关方的约束，其造成的后果是：工程项目施工现场出现经常性的变更和洽商；工程施工进度失控。4、项目推广与销售及物业管理阶段的风险点主要是：广告失误、定价失误、销售人员素质不高、物业管理公司选择失误。为此，AA
46、别墅项目聘请了专业的营销策划公司，进行广告推广、定价以及销售人员培训等各方面的推广工作，并且与品牌的物业管理公司合作，使项目在短短一个月内就销售一空，成为一个成功项目。如果对上述工作不重视或忽略了某一方面，都将有可能使项目销售不畅，不能达到收益期望，甚至成为失败项目。（五）全程风险控制模型的实用价值AA别墅项目的成功，证明房地产项目全程风险控制模型对小型房地产开发项目中的风险管理提供了全过程的理论指导，并具有现实的操作意义。实际上，目前已经有许多房地产公司正在使用房地产项目全程风险控制模型对项目进行风险管理，并且取得了很好的成效。房地产项目全程风险控制模型正好为房地产开发项目提供了全程风险管理
47、的方法，将会运用在更多的房地产项目中，对房地产开发企业的从业人员、管理咨询人员、金融业者等相关人士的实际工作提供帮助。五、结束语总体而言，房地产投资分析、风险分析也是一个需要逐步积累的过程，并不是一下子就能分析出存在的风险，需要我们在控制房地产风险的前提下，在此基础上进行有效的防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。六、参考文献1、王建红：房地产投资分析（第2版），电子工业出版社，2012-01-01， 2、林冬：基于关键因素的房地产投资风险分析，价值工程2010年05期3、赵杰、李媛：房地产投资风险分析，合作经济与科技2011年第12期4、徐晓音：房地产投资风险与防范对策研究，商业研究2002年18期5、范如国：房地产投资与管理，武汉大学出版社，2004-03-01， 6、郑健力，张红：城市房地产投资环境评价，清华大学出版社，2011-11-01， 7，李文斌：国际房地产投资:利益、风险与制度，中国财政经济出版社2007-07-01， 8，胡平：房地产投资与管理实务，浙江大学出版社，2009-04-01， 9，祁斌：房地产开发经营风险的防范对策研究，华章2
