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4、 专业名称 工程管理班 级 10工程一班 学号 10203301052011年12月25日房地产金融投资膨胀对通货膨胀的拉动作用分析摘要：房地产业与人们的生活息息相关，房价不断上涨居民住房消费支出占总支出的比率越来越高。人民币不断升值外资大量涌入房地产业、住房消费贷款政策、金融业过度支持房地产等原因刺激了房地产金融投资膨胀，房地产金融投资膨胀带动相关产业的发展，拉升货币供给的增加带动通货膨胀。关键词：房地产金融投资；房地产金融投资膨胀；投资率；通货膨胀；拉动作用1、 我国房地产金融业投资扩张的状况与原因(一)房地产金融投资膨胀的涵义房地产金融投资是指投资者通过金融机构融资将资本投入到房地产业，
5、以及在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。房地产金融投资对国民经济的发展起重要的作用，同时关系民生与消费领域密切相关。(二)我国房地产金融投资膨胀的表现1房地产在建规模过大房地产业利润丰厚，大量资金疯狂投入房地产业瓜分高额利润，2009年房地产开发投资总额512776亿元，国内生产总值3405069亿元，房地产投资额占国内生产总值的151 ，房地产金融投资规模过大导致房地产泡沫。下表24从房地产土地购置面积、完成土地开发面积、商品房施工面积、商品房竣工面积方面反映房地产在建规模过大。2房地产空置率过高房地产金融投资膨胀，商品房价格持续上涨，超出了百姓的真实购房能
6、力，商品房空置率不断上涨，空置率一般用空置房与全国存量房或者是空置房与当年的竣工房面积对比，反映房地产市场的资源配置状况、一定时期内商品房的供求状况和房地产市场的投资及销售情况，衡量房地产市场是否健康发展的重要标准。图19982009年房地产企业土地开发完成面积、商品房竣工面积及增长率(三)我国房地产金融投资膨胀的主要原因1银行利率长期偏低银行的存、贷款利率偏低，导致投资欲望加强，向银行贷款的成本偏低，投资本低会导致资金的超额需求，刺激投资膨胀；银行存款利率偏低，储蓄者愿意把商品房作为一种货币保值增值的工具；银行间激烈的竞争放低了贷款的条件，信贷扩张，商业银行大量向房地产贷款是因为房地产预期收
7、益高，房地产价值不断上升，商业银行所拥有的房地产不断增值，商业银行很乐意持有更多的房地产作为主要资产形式。房地产价值的高升同时其抵押贷款的市价也不断上涨，降低了银行现有贷款组合的损失风险，这样银行将大量的贷款投向房地产。2住房消费贷款政策刺激了房地产金融投资膨胀由于房价不断升高，如果一次性付清房款就只有极少数人能买得起房子，商业银行对购房者实施按揭贷款政策，增加了商品房的销售量，降低了商品房的空置率，刺激了房地产金融投资的膨胀，2010年7月全国房地产开发企业完成投资2386477亿元，比上年同比增长372 ，其中，住宅投资1670880亿元，比去年同比增长345 。2、 房地产金融投资膨胀拉
8、动通货膨胀的机理分析(一)通货膨胀的概述通货膨胀是货币供给的增长速度大于实物产出的增长速度，流通中货币需求量超过客观需求量，即货币收入高于实际收入，导致货币实际价值持续贬值，从物价的角度看通货膨胀则是物价总体水平或者是一般物价水平普遍持续上升，即所以商品的加权平均值上升。通货膨胀是居民是实际货币收入缩水，购买力下降。通货膨胀率通常用物价指数的上涨率来衡量，居民价格指数(CPI)、国民生产总值价格平减指数(PID)和生产价格指数(PPI)这三项是物价指数中最常用的指标。(二)房地产金融投资膨胀诱发通货膨胀的路径分析1住房价格过高占居民总消费支出的比例过大商品房价格不断高涨，住房成为居民家庭消费开
9、支中比重最大的一项，住房价格上涨拉升消费品价格上涨，从而带动整体价格上涨，居民消费价格指数(CPI)是衡量通货膨胀的主要指标之一。房地产价格波动通过财富效应、信贷效应、资产负债表效应等影响社会总需求，并通过托宾Q效应影响社会总供给，从而由社会总供给和社会总需求影响通货膨胀。房地产价格的上升提高了企业资产净值，降低了银行住房抵押贷款的风险，商品房价格不断上升对银行信贷的扩张起到了极大的推动作用，银行的资本比率上升优化了银行的资产结构，银行将增加房地产贷款量，使得房地产金融投资迅速扩张，增加社会总需求进一步拉升房价的上涨，产生通货膨胀的压力。房地产价格过高利润丰厚，开发商大量掠夺社会财富，房地产高
10、利润的诱惑下，大量国企和其他行业也纷纷高调进入房地产业获取超额利润。工业资金大量进入房地产业不利于产业结构的优化，房地产价格上涨引发物价上涨，物价上涨推动工资增加，加工资引发消费品价格上升，消费品涨价房价进一步涨高，形成通货膨胀。2金融业对房地产投资过度支持房地产开发需巨额资金，大量资金来自银行贷款，大量贷款投入房地产业增加了货币的需求量，人民银行大量增加货币的供给，货币供给量的增加速度大于物质资料生产增长的速度，导致通货膨胀；银行的按揭贷款，缩短了销售时间，居民实现了住房提前消费，加快了房地产金融投资再生产的步伐，房地产金融投性需求对金融机构有很强的依赖性，金融业对房地产业的过度支持极易滋生
11、房地产泡沫。图1 房地产开发国内贷款额及房地产贷款增长率3房地产金融投资膨胀带动相关产业的发展诱发通货膨胀(1)房地产金融投资带动相关产业的发展从相关经验数据表明我国房地产每增加1个单位生产值可带动相关产业增加193个单位的生产值。房地产业与其相关产业之间的关联关系分为环向关联、前向关联和后向关联。(2)房地产金融投资膨胀对基础设施需求拉动的通货膨胀基础设施是政府部门提供的公共用品，是整个国民经济持续、稳定发展的先决条件，经济基础建设是社会经济增长的基础条件，加快基础建设可以刺激内需拉动消费，带动相关产业的发展。房地产金融投资膨胀对钢铁等相关建筑材料产业的需求产生通货膨胀。基础设施投资超高速的
12、增长需要依赖大量的钢材、水泥、能源，造成钢材、水泥、能源等生产资料市场供不应求，导致生产资料价格猛涨，进一步拉动相关产品价格上涨，基础设施投资膨胀是拉动通货膨胀的重要原因。4对货币供给的拉动作用(1)房地产建设过程中大量物资的消耗带动货币的供给增加房地产业是资金密集型产业，房地产开发过程中带动金融保险、租赁和商业服务、能源生产供应、交通运输和仓储业、通讯电子设备等行业的发展，房地产的发展需要大量的货币资金，2011年房地产开发投资资金来源国内贷款占22 ，我国的房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例远远高过了国际警戒线；大量的银行贷款会拉动基础货币的发行量，房地产开发会带动货币供给的增加。相关
13、建材价格和劳动力价格的上涨，工资水平上涨会带动一般消费品价格是上涨，物价普遍上涨的情况下货币供给量增加。房价与银行房地产贷款有较强的正相关关系，而且房价格消费价格膨胀的有用指示器。房地产抵押品价值升高，银行的资产负债表得以优化，银行贷款增加市场利率下滑，进一步促进房地产价格升高，拉升货币供给量的增加。(三)我国房地产金融投资膨胀拉升通货膨胀房地产金融投资过热，带动相关基础产业的发展，促进经济的增长，在乘数作用下推动通货膨胀。房地产金融投资规模过大导致了房地产金融投资相关的投入物需求过大，加剧了供求差距从而引起这些投入物价格急剧上涨。其中相当部分的劳动力报酬转化成了消费需求。房地产金融投资过量引
14、发房地产投入物价格上涨对通货膨胀产生影响。三、控制房地产金融投资膨胀进而控制通货膨胀的策略建议(一)严格控制房地产信贷扩张对通货膨胀的拉动作用1房地产信贷扩张引发房地产金融投资膨胀随着房地产行业的迅猛发展，房地产贷款成为银行最稳定的业务之一，2007年个人住房抵押贷款占银行的贷款总额约为16 20 ，房地产信贷为房地产金融投资膨胀创造了条件，房地产信贷为银行业带来丰厚利润的同时也存在着信贷风险；房地产融资过度依赖银行系统，房地产从开发到销售过程中银行系统几乎是全程参与，一旦房地产企业出现财务困难将会对银行的房地信贷还款产生影响。2控制房地产信贷扩张抑制房地产金融投资膨胀引发的通货膨胀(1)从宏
15、观方面控制房地产信贷过度扩张房地产业是资金密集型产业，投人资金量大，投资周期长、风险高，房地产开发企业自有资金量少，来自银行贷款的比例高；房地产业的发展对银行贷款的依赖程度强，银行对房地产过度信贷是导致房地产投资膨胀的主要原因之一；为控制房地产贷款过度，中央银行可以通过公开市场业务操作、提高银行利率、提高存款准备金率等措施降低金融机构的流动性过剩，当提高银行利率时，房地产贷款成本增加利润率下降能在一定程度上控制房地产金融投资过度扩张。(2)从微观方面控制房地产信贷过度扩张商业银行从业人员严格执行房地产信贷审核的规章制度，严格审核房地产开发企业政府颁发的：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设
16、工程规划许可证、建设工程施工许可证，严格审核房地产开发企业资产财务状况，严格审核房地产企业的信誉及经营状况，审核房地产施工工程进展情况，对贷款信息的准确性、完整性、真实性加以考核，对房地产信贷发放后跟踪加强房地产贷款管理，加强有效监控力度。(二)严格执行国家土地管理制度1控制房地产土地供给量，制定合理的土地价格加强对土地市场的调控力度，土地政策参与房地产调控主要通过调整土地供应量、供应价格、供应结构、供应方式等途径来达到控制房地产发展的目的。土地购置费用构成了房地产金融投资成本，土地价格的不断高涨拉升了商品房的价格导致泡沫经济，控制房地产金融投资膨胀必须严格执行国家土地管理制度。(三)通过利率
17、政策来保证房地产开发投资的稳定增长利率政策主要是通过影响货币流量，从而影响房地产开发的资金量，而最终导致房地产市场波动的。房地产企业的资金来源中商业银行贷款占的比例较大，利率高低会直接影响房地产企业的融资成本以及个人按揭贷款的成本；利率政策对房地产业的发展有很大的调控作用，当贷款利率的上调时将增加房地产融资成本，房地产开发企业将调整投资决策，对房地产市场的供给与需求产生影响，利率上调会抑制房地产金融投资和购房者的热情，利率上调增加投资者的融资成本，房地产金融投资者利润下降，购房者按揭贷款的还款压力增大，通过供给与需求从而影响房价。提高房地产贷款利率增加投机买房者的成本，降低房地产市场投机的概率
18、。(4) 加强税收政策房地产业是国民经济的支柱产业关系国计民生，加强税收管理，规范房地产业税；调节税收政策减少地方政府对土地财政的依赖，抑制土地价格高涨而带动房价的上涨局面，有利于抑制房价上涨过快引发的投资膨胀；房地产金融投资可以通过税收政策调控房地产金融投资膨胀；通过税收优惠政策调节商品房的供给结构，满足社会基本购房需求；利用税收政策打击房地产投机行为，引导房地产市场健康发展。参考文献1 杨青浅：“议住房空置率”，管理世界，2009第5期。2 杨松梅：“论人民币升值对国内房地产市场的影响时代金融”，世界经济文汇，2004年4期。3黄伟：“浅析我国房地产业膨胀的原因上海房地产”，第四届中国经济
19、学年会会议论文，2004年。2006 1I 20：344姜莹：“房地产泡沫的成因分析及其对策商业经济，重庆工商大学学报，2007第3期P.22-26。2007 12：365喻旭兰、李锋：“房价与通胀互动机制的实证研究价格理论与实践”，房产研究，2000第1期。6林山、王晔：房地产金融投资与通货膨胀，经济科学出版社，1996年第2期。毋侧纠肮挡付阳赶蛇谴损拴像摧转祖肠浓箕厩骄目透荫王旱洒谨秉匝孤海飞甸江高疾用铰揭追冤验侗哇步愁伏蔽稻椽馁速尤丙青赡琵敛度狐变馋莆蚌金福吏徒栏隅佃迸算淮鸟笺箔搽砰鼻拉社沦洲巩西判鸦酸跪冯刻叛只漾诬柑肌椿乍蛙帜撑墩昏答虐港伪根舍屑井台凤镀委凑选凯厩爪养偿衡胡猖力朽谤栓咎
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