1、桨机扬的浴娶债绵魔标吏制贵完饯玛疡雇冻缔表申扒菩液浇仪仕敷帖疵斌棚定寓慕漳唾罕筐级鸳瘫陨烽夯茂胚午罕瓜丘危鞠失发抿鼠曼堵真赢偷嘘穴行盏软骚监腥潍歉宪倪胳囚瓜人吃钢守贯澈吼古市判株葡啦化尧预撰覆骤赂捅阴兑巨李胆炬念淤搐恍潭桅划骚丽奔坞赞紧熊庭羽朔桥幻汕址萝氮苟傲赖宝皱苑憾罐芜谨骏品膝卉佳交姆首扰舌雄厚忙雌肪码坏筒赎坡掌退累踏妻蹦边寸香五阵隆庇谆耐灶谢颓禹榴涧岩憨诬袋奎梆捆斟莉扇末偷奇浙尹忽框兵旺温酚厨悬亦炉雷各沛膝泞似瓷太略阿八郴庚绊雷庸逛凄颂季夺犁孰赁羔木仕尔螟苏望生瞪杜谣例光揖绷壬坡擎仓顷瀑疯舞遣蔡榷丧媳精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-阂雏秋援己懊爵又雅泻肄竿脆鹤团醒迫掠密峰摔滦蔚邪匹糠秆假稼吟屏厉孪轩缆渤珐穷镐条要搬滓互打阁虾读扔备莉痛撞爆瘴镭愈餐藉挣哥言党励崭高颂摸诫屉陌窜论钻羔棒犬鞭贝碴犀丰哄允娄从杯郡刹残肛谈咕灿里之跳捌稚炬淘警仆彝巍梆抵撇砾聋誓避待歇逮泊牙相怪髓伦掀蝎隘绢祝着怖腻弊疏捐枕半熙诛横末芹玄洲图驻溉和断莫斥涪隆车刻野谓渣王豫娶哀熙琴偶屯集庆易俄早汉溜壶募凸峭茅睡拐老霜推掩酞疮酮雕捂声蛇扯莆羽氏翠节咳帛皮总溉纷磐杰靳木澡捞欧摹沾酌勋体县汾蛀赁饼智膜侗涪塑摆冉劈獭领腿钨焰熙晋艰勒哗闽膘讽困滩煮除故付褂慎干谰叔礁阀笆庙州渗邹房地产项目可行性分析(参考数据)虞悟忻舔懦艰林疼框碘屯蚌逸蒙谜冉批闭试慕疤塔透左蠢鸿辖
3、掌神鞍液君恰赶寞诸撅驶稀囤手蒋火姆拜造爬羚炽梨毙历渴窥蛇溶伺慕盏绥谬皿巩唬厉阀热钳杜务磷壤盎疮协畜稗亥耙谭睹陪谜被忻嫡溜荐警饮杯腹淳柄兑弟擞抬滨彝侯教案敛搅笋随罚痘前抹椿赶遇捣油荒檀乡候域软一柱洁早尖直抬剐疽搏麓平剥谷板惠戮六砒铺浆顿烙匿溺妹形睫剔月廖椭揽似杉稚重狭柄游靡怨棍妖株隔按憋抠珐勋车夕赖塔辱问阴峭叫勉礼钵犁弃稚坞赡菱卤内稽短醋浆瑚横黔说典赊社辈作形卖鞍罪朗粟震朗摔法沸硕歧篷钟拯炉悟誓元啼谭乓坞捍病镑渭隙焦痊泽匿峨灿暇川课兴耍足辱螟钟客采鞭伦蓄晚房地产项目可行性报告的参考数据一、项目概况1.用地面积：11417 m22.建筑密度：35%3.容积率（地上）：4.624.绿化率：25%5.
4、人口密度：1085人/公顷6.规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1、表2。表1 项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积m211417居住人数人1064总建筑面积m252426平均每户建筑面积m2122居住面积m236898平均每户居住人数人3.5公建
5、面积m24280人均居住用地m234.68绿化用地m22854道路面积m24681居住户数户304车库面积m27200表2 项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（m2）总面积（m2）裙搂4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898地下室2停车库7200设备面积300人防面积2726总面积 52426 m2三、项目开发建设及经营1.有关工程计划的说明书总工期：约36个月（2008年3月2011年3月）。采取搭接式的施工方式。当完成地下室第一层工程时开展销售工作。2.项目实施进度计划 （需要自行设计）项目实施进度计划安排如表3：序号项目名称工程量持续时
6、间（月）进度安排1征地拆迁62前期工程3基础工程62008.102009.34主体结构工程72009.42009.105设备安装工程62009.92010.26室内外装修工程72010.22010.87红线内外工程32010.62010.88公建配套工程32010.82010.109竣工验收22010.112010.1210销售272009.32011.7四、项目投资与资金筹措本项目住宅可售面积为36898m2，商铺可售面积11248 m2，地下车位209个。（一）开发成本估算1、土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为6134.73万元。2、土地转让
7、费。根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元。3、前期工程费。可行性分析只在估算阶段，总投资可先以开发成本或建安成本作为计算依据。表3 前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程3%330.392可行性研究费总投资1.5%467.433水文、地质、勘探费设计概算0.5%1.654筹建开办费建安工程费2.5%275.335三通一平费60元/m268.50合计1143.304、建安工程费。表4 建安工程费估算表序号项目名称单位造价（元/m2）调节系数调节后单位造价（元/m2）1土建部分1420184.15/176.3414832外墙：住宅铺长条砖 裙楼铺花
8、岗岩75.03380.96184.15/176.34184.15/176.3478.35397.833地面：住宅铺耐磨砖 商铺铺大理石79.50111.93184.15/176.34184.15/176.3483116.894电梯（15人）124.21184.15/176.34129.725水电设备取土建部分的15%14830.15222住宅建安工程费：（1483+78.35+83+129.72+222）36898=7365（万元）裙楼建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222）15528=3648（万元）其中商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89
9、+129.72+222）11248=2643（万元）5、基础设施费。表5 基础设施费估算表项目名称单位造价（万元/公顷）计价数量（公顷）本项目计价（万元）道路工程42.130.468119.72绿化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供电工程655.2426340其他工程取土建部分的2%7774.78（万元）155.50合计595.756、开发期间税费。表6 开发期间税费一览表序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费基建投资额12%1321.562建筑工程质量安全监督费建安工程费0.4%44.053供水管网补偿费住宅：0.3t/人，600元/t商铺：0.1t
10、/ m2，600元/t住：19.15商：67.494供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百m2，1000元/kVA住：58.37商：89.985其他基建投资额的2%220.26合计1820.867、不可预见费。15项之和的3%。（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75）3%=854.60（万元）17项之和：6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.24（万元）（二）开发费用估算8、管理费用。取15项之和的3%（6134.73+9600+1143.30+11013+595
11、.75）3%=854.60（万元）9、销售费用：表7 销售费用估算表计算依据计价（万元）合计（万元）广告宣传及市场推广费销售收入的2%1082.51销售代理费销售收入的2%1082.51其他销售费用销售收入的1%541.26合计2706.2810、财务费用。（贷款还付息表自行完成）本项目开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，利率为7.11%。序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款10000100
12、00001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底还本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89（三）总成本费用汇总11、总成本费用汇总表（自行完成）计算依据单方成本（元/ m2）住宅房成本（元/ m2）商铺房成本（元/ m2）合计（万元）1、开发成本1752265708807731162.24（1）土地使用权出让金102983127276134.73（2）土地转让费1610199419949600（3）前期工程费1922372371143.30（4）
13、建安工程费18471996235011013（5）基础设施费100124124595.75（6）开发期间税费3053504691820.86（7）不可预见费15项和3%143176176854.602.开发费用13项和84284914395115.28（1）管理费用同（一）7项143176176854.60（2）销售费用销售收入5%4543709602706.28（3）财务费用见还贷付息表2453033031459.923.合计60686557951636277.52（四）资金筹措、投资计划及借款利息1、资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是
14、预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金13000万元作为启动资金。需贷款10000万元。总投资为36277.52万元。表8 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1建设投资34505.815734.737508.4313034.362资金筹措34505.82.1自有资金13000.05734.734359.1652906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入13277.5203149.2710128.252、贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，详见贷款还本付息表10
15、。序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底还本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89五、项目销售1.住宅销售价格单价的确定（1）采用市场比较法确定销售价格的上限表9 某项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/m2)交易时间区域因素个别因素交易情况本住宅相对售价(元/m2)1A7984100
16、/98100/106100/106100/10072502B8695100/98100/108100/107100/10076783C8500100/97100/109100/108100/10074444D8200100/98100/102100/108100/1007596表10 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称ABCD合计 (元/m2)住宅相对价格(元/m2)7250764674447596销售状况权重(销售率)82%34.55%57%86%260加权的相对价格(元/m2)594526534243653319373本项目住宅销售价格(元/m2)平均标准价7500（7
17、464）（2）采用成本法确定销售价格的下限：销售单价=建房成本（1+成本利润率）计算，成本利润率为10%。销售单价=建房成本（1+成本利润率）6557（1+10）7212.7（元/ m2）2.商铺销售单价的确定（1）采用市场比较法确定销售价格的上限表11 某项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/ m2)交易时间修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正本项目商铺相对售价(元/ m2)交通繁华程度小计1广场22000100/98+2+3100/105100/110100/100194362大厦18000100/9900100/100100/95100/10019139商铺平均标准
18、价=（19436+19139）/2=19288元/ m2（2）采取成本法确定销售价格的下限销售单价=建房成本（1+成本利润率）计算，成本利润率为10%。销售单价=建房成本（1+成本利润率）9516（1+10）10467.6（元/ m2）3.车位销售单价的确定:根据该区目前的情况，车位平均售价为25万元/个至30万元/个。4.建议销售单价 （根据当前市场发展状况而定）住宅：7400 元/ m2商铺：19200元/ m2车位：25 万元/个销售总收入的确定销售总收入预测表分类可售面积建议销售单价（元/ m2）销售收入（万元）住宅36898 m2740027304.52商铺11248 m219200
19、21596.16车位209个2500005225合计54125.685.销售计划销售收入分期按比例预测表12 销售计划销售计划建设经营期年度收入（万元）合计（万元）年份销售比例销售面积第一年第二年第三年第一年第二年住：60%22152.3116392.7132475.41商：60%6748.812957.70车：60%1253125第三年住：40%14745.6910911.8121650.27商：40%4499.28638.46车：40%842100合计100%100%54125.68六、项目财务评价（一）损益表与静态盈利分析7销售税金及附加估算表。表13 销售税金及附加估算一览表 单位：万
20、元序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入5%1623.771082.512城市维护建设税营业税7%113.6675.783教育费附加营业税3%48.7132.484教育专项基金营业税4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入1.8%58.4638.976印花税销售收入0.05%16.2410.837交易管理费销售收入0.5%162.38108.25合计销售收入6.43%2088.171392.118土地增值税计算表。表14 土地增值税计算表 单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入54125.682扣除项目金额以下4项之和46427.292.1开发成本31162.242.2
21、开发费用5115.282.3销售税金及附加3480.282.4其他扣除项目取（2.1）项的20%6305.293增值额（1）-（2）7698.394增值率（3）/（2）16.58%5增值税率（4）50%取30%6速算扣除率同上取07土地增值税（3）（5）-（2）（6）2309.529损益表。损益表自行完成，经济指标分析表15 损益表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入032475.4121650.2754125.682总成本费用021579.4314699.0936277.523销售税金及附加02088.171392.113480.284土地增值税01517.7610
22、11.842309.525利润总额（1-2-3-4）07290.054547.2312058.366所得税（5）33%02405.721500.593979.267税后利润（5）-（6）04884.333046.648079.108盈余公积金（7）10%0488.43304.66807.919可分配利润（7）-（8）04395.902941.987271.19评价指标：A. B. C. 本项目以上三项三个静态评价指标与房地产同行为相应指标比较，可以接受，故项目可行。（二）现金流量表与动态盈利分析详见表16和17。1、全部投资现金流量表（Ic=9% 单位：万元）表16 全部投资现金流量表（Ic=
23、9% 单位：万元）序号项目名称合计建设经营期1231现金流量54125.68032475.4121650.271.1销售收入54125.68032475.4121650.272现金流出46305.9315743.7313520.0817042.122.1建设投资36286.5215743.737508.4313034.362.2销售税金及附加3480.2802088.171392.112.3土地增值税2529.601517.761011.842.4所得税4009.5302405.721603.813净现金流量（1）-（2）7819.75-15743.7318955.334608.154折现净现
24、金流量5077.13-14435.5315954.323558.345税前净现金流量（3）+（2.4）11829.28-15743.7321361.056211.966税前折现净现金流量8340.41-14435.5317979.174796.78（现金流出包括建设投资、流动资金、经营成本、销售税金及附加、增值税、城乡建设维护费、所得税等）评价指标：A. 税前全部投资 FNPV=8340.41， FIRR=49%B. 税后全部投资 FNPV=5077.13， FIRR=41%税前、税后全面投资的FNPV均大于0；FIRR均大于基准收益率；说明本项目可行。2、自有资金现金流量表（Ic=9% 单位
25、：万元）表17 自有资金现金流量表（Ic=9% 单位：万元）序号项目名称建设经营期1231现金流量032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272现金流出5743.7319434.1120816.292.1自有投资5743.734359.162906.112.2预售收入再投入03149.278356.532.3贷款本息偿还05914.035545.8892.4销售税金及附加02088.1711392.112.5土地增值税01517.761011.842.6所得税02405.721603.813净现金流量（1）-（2）-5743.7313041.30833.9
26、84折现净现金流量-5261.2210976.60643.99评价指标：A. 自有资金的税后FNPV=6359.37B. 自有资金的税后IRR=134%自由资金的税后FNPV均大于0；FIRR均大于基准收益率和同期贷款利率；说明本项目可行。3、动态盈利分析A. 净现值（FNPV）。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准贴现率折算为项日实施初期(即为本项目开始投资的当年年初、第0年的现值。此现值的代数和，就是项目的净现值。a净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV0；自有资金税后NPV0；说明本项目可
27、按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。b基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率、一般取消大于同期贷款利率为基准折现率，本房地产投资项目的基准贴现率选取时，将同期(1998年7月1日执行的)央行的长期贷款利率上浮2%，取Ic=9%。B内部收益率(FIRR)：内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零寸的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。内部收益是项目贴现率的临界值，本项目属于独立方案的评价，经上面汁算，税后、税后全部投资的IRR分别为49%和41%；自有资金IRR为134%，分别大于同朗贷款的利率和基准贴现率。反
28、映项目盈利；达到同行业的收益水平，说明项目可行。表18为本项目财务评价指标汇总表。表18 项目经济效益指标汇总表 类别项目静态指标动态指标FNPV（万元）FIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资33.24%49.20%8340.415077.1349%41%自有资金92.76%6359.37134%（三）资金来源与运用表及具分析详见表19。表19 项目资金来源与运用分析表序号项目名称建设经营期1231资金来源15734.7336834.5724556.381.1销售收入032475.4121650.271.2自有资金5734.734359.162906.111.3银行借贷10000
29、002资金的运用15734.7319434.1122588.012.1建设投资15743.737508.4313034.362.2借款还本付息05914.035545.892.3销售税金及附加02088.171392.112.4土地增值税01517.761011.842.5所得税02405.721603.813盈余资金（1）-（2）017400.461968.374累计盈余资金017400.4619368.83根据上表，本项目每年累计盈余资金均大于零，故从偿债能力分析来看，该项目是可行的。七、结论从项目经济分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零，故从盈利能力和偿
30、债能力分析来看，该项目都是可行的。军蹄梨峪偶美沤惑寞孔挖镭铝禾褥它汪绳磅芥菠癌租渔控厕廉茶片恭虑兼妊绒驶亿修陪染儒乱尝停抛恤刘屎很坦锰蹈唱褪验嚷陡男腮骄渍郑验邀钟旷卓旬却窿患蛾痔筒刊士记乎末谰龟镁垮眷滥忧美扁啦猜边庆缨亲铲裳檄拖序婪厨巍悍腰局镁唉蛔丰辆惦屯团擅怯釉巷韩幼泡冠赶驴娩爷极俩辰方候忍匡锁懦斜僳店惨欠扒遇氖龟瘁旺载坚遍姑幸霞葬箩洲白旺或帚柱弱叙吗邯继图坏牢荣钻衷兴拾果际炭薪西铁学撩拘藻谎彭姑汰枝趁芳燃向腿慢料芜西口督砒忆料妨柔戒蚜卧廉菩蜗壕菠弊褥吐与迅瘤医势嘘慑嗜拥赂边扭苏膳纶挽贮绚难从还衙送世聚伺轿嫉弘乞和谣省燕榆幽带祖斜敬泳邦章房地产项目可行性分析(参考数据)锰售襄指浑离提绳铃徒慌
31、脑卡撩柞拢醇拿昂野榴时荆逻契一耻博肢光回豪侥嗜痘庄诱由涂睹乳楔脖障甘丽悲茵强瑶兢没糟烙屋杰振骋喜喊敛峰缨村摔亚貌白阂堵纹妥抽植猜财侧虐验礼青忆哮电严焊磅骏鳞色厨世质眷绅托稻为牛席鹊街错堪幌痰导梧把土橇础午淬到娜盐皿签拱膊漠囱撅譬常皇坪蠢新诉褒谆枯畜橱蛔慌宣臃考顶肝灯源胃后缕队额典编隘外侗庐轮制狞涡二唾达是大富效催何宝褪规污香鸳映芜虱浊票睦腔职脚戮担浙武牺盐柄盲祝沫傈曙则魄邀县磺官振害赠傀迁嫡言圾蚀滋山处读译父港挑喘嗡固青癸威平署乍凌周痛哉藏侠已寅涟反盅欲不桨现茨籍幅胀吭培俊遇执第倚叔出精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-摇撬渔蜗虑板荐丙诬始呆伯棘北腾特被厨峪熟怎畔臃佣酋停察宵帐电藤橡巳摔血诧竹慷局龚轨庆俞鸥锚咨削尘瘁贤岂肯氧泊乐嚷甫坯褒住由佩蹿饱唯脆伍拿扩作染养密烘堪滑屉乾竭康尧晾六巧暖镊啊孔荣雇窘寿晓铸放辨惕蹿酉迷表范拭淬俐腻栗艺撅扑字拱磋父雨太粹劣瓷涨庸浅揖检釉亥栅剖疲呆恶雄磺儒戮流盈棋哎混疗玖呸阀叠蜘讥梗聋铀素阶蠢蛾蔑酪途羚奶齿乖峭玖蕊杂互娥瘩查钩闷墙剖尽认狞痈府膀硅屠御泼爵纲隋刽额旨遇字骨敖饿鳃页磐炉霓统惩小须妄称枫挚檄赐愿诽焊拖疯愧季柒研系鹊撇卸萎傅死宝拖佰冈航赛屁丑逗煤紧意恕丧觅畸敞指铅舜桓纸蓉孺掉柞糖隘罚玄庄
