1、第三章 机器设备评估一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： （定基物价指数） 或： （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本实体性贬值率 = 重置成本（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年
2、限）100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限100%2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）100% 其中：加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本） 加权更新成本= Ri：投资额； i=评估日投资日； 更新成本= r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日投资日 贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产
3、能力降低造成的经济性贬值： 经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100% x：规模经济效益指数 2.由于外界因素造成的收益减少： （P/A，r，n）为年金现值系数第四章 房地产评估 一土地使用权（一）市场法： 待估土地评估值=比较案例土地价格（正常交易情况/比较案例交易情况）（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） （待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)n K-年限修正系数； n-比较案例剩余使用权剩余年限； m-待估土地使用权剩余
4、年限； r-折现率 2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限； 当n+时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法 1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期
5、； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费土地开发期相应利息率）（土地开发费土地开发期相应利息率50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。 6.估算土地增值收益： 土地增值收益=（土地取得费土地开发费税费利息利润）增值收益率 其中：收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格 （1）无限年期土地使用权价格： （2）法定最高出让年期地价： （式-1） 由 ，可得（式-1） 式中：P-有限年期土地使用权价格； P1-无限年期土地使用权价格； n-土地使用年限； r-还原利率；（四）假设开发法 地价=楼
6、价建筑费专业费用利息利润税费租售费用 1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费i（i为一定的百分率） 2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）r （r为利息率） 3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利润=（地价+建筑费+专业费）P （P正常利润率） 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价t （t为税费）二建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置成本的估算方法 价格指数调
7、整法： 重置成本=建筑物账面原值综合价格指数 （定基价格指数） （环比价格指数） 式中：为各年环比价格指数 2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： （1）使用年限法： 建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100% （2）打分法： 成新率=结构部分合计得分G装修部分合计得分S设备部分合计得分B G结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正部分； B设备部分的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算： 经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率 或： 经济性
8、贬值= Ri-第i年的建筑物年收益净损失额； r折现率； n预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 （二）残余估价法 a-建筑物及其基地所产生纯收益； L土地价格； r1-土地的还原利率； r2-建筑物的还原利率 B-建筑物的收益价格； d建筑物的折旧率； a2建筑物的纯收益 建筑物折旧率：第五章 无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法 （一）无形资产评估的收益法 1.无形资产评估中收益法的应用形式 收益法在应用上可表示为一下两种方式： 无形资产评估值 无形资产评估值 K-无形资产分成率； Ri-分成基数，即销售收入或销售利润； T所得税率；i收益期限；r-折现率 2.无形资产收益额的
9、确定 无形资产收益额=销售收入销售收入分成率（1 - 所得税率） （按销售收入分成） 无形资产收益额=销售利润销售利润分成率（1 - 所得税率） （按利润分成） 因为：收益额=销售收入销售收入分成率（1-分成率）=销售利润销售利润分成率（1-所得税率） 因而：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率 评估无形资产转让利润分成率的方法： （1） 边际分析法：利润分成率=追加利润现值利润总额现值100% （2） 约当投资分成法： （二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本成新率 1. 自创无形资产重置成本的估算 （1）财务核算法：
10、（2）市价调整法： 2. 外购无形资产重置成本的估算 物价指数法： 3. 无形资产成新率估算： 二、专利权评估方法 （一）收益法： 1. 直接测算专利技术超额收益 （1）高出同类产品价格销售的超额收益： R超额收益； P2使用专利权技术产品的价格； P1-不使用专利权技术产品的价格； Q-产品销售量（此外假定销售量不变）； T所得税率 （2）销售数量大幅增加的超额收益： R超额收益； Q2-使用专利权技术产品的销售量； Q1-不使用专利权技术产品的销售量； P产品的价格； C产品的单位成本； T-所得税率 （3）节约成本费用的超额收益： R超额收益； C2 -使用专利权技术产品的单位成本； C
11、1-未使用专利权技术产品的单位成本； Q-产品销售量（此外假定销售量不变）； T所得税率 2. 采用利润分成率测算专利技术收益额 （实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率） K-销售收入分成率； Ri-销售收入； T所得税率； i收益期限； r-折现率 （二）成本法： a：物价上涨指数 三、专有技术的评估： Ri-第i年销售利润； K-销售利润分成率； T所得税率； i收益期限； r-折现率 四、商标权评估方法 （一）商标权转让的评估 未来每年超额收益相等： 其中 P:商标权转让价值 A：第i年超额净利润（已扣所得税） r：折现率 n：收益期限 未来每年超额收益不等： P:商标权转让价值
12、 An：前n年每年超额净利润 At: 后t年每年超额净利润 r：折现率 （二）商标权许可价值评估（商标权评估） K-新增利润分成率； Ri-第i年新增利润； T所得税率； i收益期限； r-折现率 五、计算机软件的评估 Ri-第i年销售利润； K-销售利润分成率； T所得税率； i收益期限； r-折现率 六、商誉评估 1割差法： 或： 2超额收益法 （1）超额收益本金化价格法： 或： 式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产100% （2）超额收益折现法： 商誉的价值 Si-第i年企业预期超额收益； r-折现率； 1/（1+r）i-折现系数第八章 企业价值评估 一、企业价值
13、评估中收益法的应用形式 （一）企业持续经营假设前提下的收益法 1年金资本化法 （1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值； （前n年收益折现，已知现值求年金） 式中 等于年金现值系数：（P/A，r，n） 将前n年收益折现，由年金现值公式：，逆推可得上式 （2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。 （资本化） P：企业评估价值； A：企业每年的年金收益； r：资本化率。 2分段法： P-企业评估值; Ri-未来各年度收益额； r1-折现率； r2-资本化率 （二）折现率和资本化率的估算 1. 折现率 = 无风险报酬率风险报酬率 风险报酬率估算方法： 系数法： 被评估企业所在行业的系数 式中：被评估企业所在行业的风险报酬率； 社会平均收益率； 无风险报酬率；
