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4、查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，通过延伸检查，突破就帐查帐的局限，发现并查实企业虚增成本问题，本案对房地产行业税收检查具备一定的借鉴意义。某房地产开发公司利用关联交易偷税案 一、案件来源 根据2012年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2010-2011年度纳税情况进行检查。 二、纳税人基本情况 某房地产开发公司成立于2005年8月，由公司法定代表人饶某（占60%），股东X某（占20%）、X某（占10%）、X某（占10%）共同投资设立，公司注册资本5,000万元。2009-2011年开发某小区（包括18层住宅楼4栋，18层商住楼1栋），总
5、建筑面积61,274平方米，可售面积61,144平方米（其中住宅56,787平方米，商铺4,357平方米）。该项目2010年初开始销售，至2011年底已售罄，住宅平均单价2415元，商铺平均单价为7,518元。该企业2010-2011年度账面反映某小区1至5楼共计销售收入16,989.65万元，账面利润1,444.12万元。 三、检查过程与方法 （一）前期准备工作 领导对此次房地产专项检查非常重视，专门聘请有关专家就房地产检查的重点和策略对检查人员进行培训，针对房地产行业普遍少计收入和虚增成本的情况，于房管局和建设工程造价管理站取得联系，获得了2010-2011年期间各房地产公司的销售数据及住
6、宅建筑工程造价指标。入户前检查人员制定了详细的检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，同该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，开展必要的外围调查取证延伸检查，进一步确定违法事实。 （二）检查具体方法 1、仔细比对，疑点顿生 检查人员审查了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关资料，发现该单位收入已全部入账，营业税、土地增值税等税金已按帐列收入缴纳或预缴，企业所得税按会计利润加纳税调整后计算并缴纳得不差分毫。 看似准确的申报还是引起了检查人员的警觉和疑问，该小区位于市区较繁华地段，且其楼盘主要由当时本市尚不多见的小高层构成，因此住房平均售价比周边项目高出
7、近200元/，可项目利润率却只为8.5%，明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。 2、锁定重点，端倪初现 是不是成本核算上存在问题？检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本项目上。土地征用费及拆迁补偿正常，前期工程费正常、基础设施费、配套设施费和开发间接费也正常，可建筑安装工程费共发生了8,890.61万元，单位建安成本达到1,450.96元/，不仅高于同期本市城市住宅建筑工程造价指标（小高层1,095元/，高层1,243元/），也高于周边房产开发公司的平均建安成本，看来建安成本偏高就是造成成本利润率偏低的直接原因。而进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位且取得建安发
8、票，而该建筑公司恰恰是该房地产公司下属的独立核算的子公司，两者的关联关系让偏高的建安成本更加让人可疑。 检查人员就建安成本偏高的问题询问了企业财务负责人，该财务负责人声称是该企业为打造高品质楼盘，采用了高标号的水泥和较粗的钢筋所致。可检查人员要求其提供进一步证据时，该财务负责人却闪烁其词，避实就虚地大谈该企业的品牌观念等问题。显然，其答复不能打消检查人员的怀疑。 3、灵犀一点，柳暗花明 检查人员进一步分析了建安成本的构成，又有了新的发现：该项目建安成本主要由三块构成：一块是基础部分，成本752万；一块是主体土建部分，成本7911万；一块是附属工程部分，成本227万。三部分均由该下属建筑公司承建
9、，主体土建部分签订了规范建安合同，其余两项签有简单协议。主体建安合同金额与账面成本一致，与开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证的金额也一致。可既然是一个单位施工，为什么要签三份合同（协议）呢？带着疑问，检查人员又仔细对建安成本进行了研究，“主体土建的单位成本是1291元/，该不会出现成本重复列支的情况吧？检查人员产生了一个大胆的想法，旋即对建安合同从头到尾进行了仔细的解读，可这份合同不知是故意而为还是什么，对建安的细节语焉不详，检查人员找不到可以佐证自己想法的证据。 检查人员又抱着试一试的心理，决定调取该项目的工程结算审核报告，可企业财务负责人称只留了三方盖章的那页，明细部分不知放哪里去
10、了。这个问题可难不倒检查人员。由于检查前期做好了功课，检查人员知道工程结算审核报告必须报建设工程造价管理站备案，为稳住企业，检查人员不动神色地辗转与建设工程造价管理站取得了联系，该单位予以了全力配合。调取的该项目结算审核报告明细中赫然列示着基础部分与附属工程的工程量及计费依据。到这里，该企业利用关联企业虚构往来，重复列支成本979万，从而少缴企业所得税和土地增值税的案情已基本浮出水面。 4、顺藤摸瓜，案中有案 可事情并没有到这里为止，由于这个案件始终牵涉到该公司下属的建筑公司，检查人员凭着职业的敏锐性，打着例行检查的牌子，对该建筑公司进行了延伸检查，结果获得了意想不到的结果。检查人员认为既然是
11、虚列的成本，企业应该不会支付这笔资金，既然企业已经全额支付了相应的资金，那肯定相应的资金肯定会回流。只要是这样，建筑公司的银行往来肯定会留下蛛丝马迹。于是，检查人员对该建筑公司银行大额往来进行了查询，可是奇怪的是，除了四笔大额的个人借款支出外（借款额分别为570万、190万、95万、95万），该建筑公司并没有对房产公司有大额支付款项。检查人员对四笔个人借款支出逐笔进行了查对，发现帐上都挂了其他应收款，且都附有收条，但都没有借款协议且长期挂账，奇怪的是这四笔借款的借款人恰恰是该房地产公司的四名股东，且借款的金额比例恰恰与投资的比例完全吻合，怪不得该房地产公司成立多年来，账面一直都没有显示利润分配
12、的记录。检查人员凭着多年检查的经验，基本可以断定这个案件是一起利用关联关系，通过虚列开发成本，少缴企业所得税、土地增值税，同时利用关联企业假借借款名义分配利润，少缴个人所得税的“一举三得“的偷税大案。 5、严肃查处，办成铁案 在掌握充分的证据后，检查人员按照法定程序对该房地产公司法定代表人、财务负责人以及建筑公司负责人分别进行了询问调查。 经过详细而耐心地税法宣传，慑于国家税法的威严，该房地产公司法定代表人、财务负责人终于承认：为了达到少缴税收，多赚取利润的目的，公司根据某咨询机构的建议进行了税收筹划，考虑在收入上不好做文章，就在建造成本上动脑筋。一方面，虚签合同及协议，故意在签订合同及协议的
13、时候，言之不详，给检查人员设置障碍，且各项建筑成本都按合法的建安发票列支，真票假开，制造假象。另一方面，利用下属建筑公司企业所得税核定征收，一般不应付检查的特点，将利润作为建安支出，转移至该建筑公司进行分配，从而逃避缴纳个人所得税。可是这看似天衣无缝的谎言还是在检查人员严密细致的检查中暴露无遗，真是“魔高一尺、道高一丈、天网恢恢、疏而不漏”。 四、违法事实及定性处理 （一）违法事实 经检查核实，该房地产公司存在下列违法事实： 1、与关联企业恶意串通，将发生的房地产基础建设支出和附属工程支出重复列入开发成本，虚增开发成本979万元，造成少缴企业所得税231.16万元，少缴土地增值税54.38万；
14、 2、将利润转移至关联企业进行分配，造成少扣缴个人所得税190万元。 （二）处理结果 1、根据中华人民共和国税收征收管理法第三十一条第一款的规定，追缴该单位少缴的企业所得税231.16万元、土地增值税54.38万元。 2、根据中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款规定，对该单位在账簿上多列支出，造成少缴企业所得税231.16万元，少缴土地增值税54.38万的行为认定为偷税，处以所偷税款0.5倍的罚款，罚款金额142.77万元。 3、根据中华人民共和国税收征收管理法第六十九条、中华人民共和国个人所得税法第六条第六款、第八条的规定，责成该公司补扣补缴该公司股东的“股息红利所得”的个人所得税1
15、90万，并处应扣未扣、应收不收税款0.5倍罚款95万。 4、根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条的规定，对上述税款从滞纳之日起至实际缴纳入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金。 五、查处本案的认识及体会 1、要进一步加强知识储备，拓展稽查工作手段 要进一步加强税务人员的各类业务知识培训，除掌握税收业务外，还要注重对不同行业专业知识的学习，尤其是要加强房地产开发企业工程造价等方面的专业知识培训，以适应行业性检查的需要。由于各种偷税手段层出不穷、越来越隐蔽，这就要求稽查人员在稽查时，要以高度的责任心和敏锐的洞察力，不被表象所迷惑，开阔思路，突破传统“就帐查帐”模式，以知识储备拓展稽查手段。 2
16、、要进一步加强延伸检查，高度关注关联交易 房地产开发行业偷税现象普遍，既有行业自身的原因，也有对其关联行业税务管理不到位的因素。现阶段，由于对施工企业的原材料发票、所得税管理等存在着许多漏洞，房地产开发企业往往利用与施工企业的供需关系和关联关系，虚列成本或转移利润，从而达到偷逃税收的目的。因此，要提高房地产开发行业的税收管理水平，必须强化对施工企业的税收管理，扩大施工企业所得税查账征收面。 3、要进一步加强部门配合，形成齐抓共管合力 要进一步加强与国土、建设、规划、房管、造价等部门的协作，及时、准确掌握房地产企业的开发、销售全过程，将从有关部门取得的相关文件、材料，与企业报送的纳税资料进行分析
17、比对，发现其可能存在的问题，并在与上述相关部门取得共识的基础上，联合出台有关管理制度和措施，实现源泉控管，要积极争取国土、房管、建设等职能部门的配合，从不同方面、不同环节开展调查取证，保证证据链的完整衔接。别扼娶馁柑冻菱森吨牌蹄委烃式膜撰磨偏犊召油实雄肤浓通悬挚楚囤匠巢盲伺狄纂腮母庇僵嘘问减加撤隘独横课完侦巍初麦裸徽狮姓凛迂童减念嘶曙以险二辫角辽衬痔抹你烘犬标尿煤副岗焰惟枕培纪督缠榨钾嘻黔辙哪冒酣饭雇糯糖躲纷镰足套允折栏便溪钦济蓝霍操垮决力晓添疏树鬼嫡妖令镭沿宽洞血霜凡长仿陇褒令悠蒂冲暴吨艰绸庶严终持庭泰课钠猩怠烃酥椽藏折依挚讼秆磅涂狮尧菊情汪权颠缓框南色放单息方栏耗劫拴蜗隘尹腆罚根串糠嗽游咏
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