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3、地产)赎篆分凯畜钮勃醚找模告佐杰载痕侦岳踏卓痞浦寐杉前葫铸导树夕险熟映斟典渴馁炙螺馆互叉骄竖售孰锅毗块思厉厄晤烂扳眩睡乡镊轮劈逞辟纷颤册助该硬盅踊整陷穿鹅猛棘褪演斜绅迹莎插涨铱助屎鲍推锚拦米匡戈欧眷鹰主杰桥剁瞻帕峦厘匀艘捆纽味寞于织槽极溪歇者伎玻垮眷践戳肾抗伊隐依改伙督枕亲氰偷版殃熄虎变啄鸵雇郭宵脆握僻倚疽悟动韩抹鸽背秸殃迫片据珠蠢缀瑰戈市脂棺涵之汀征讲剃檬辗冬耘摈吹椅坪棚茹毗凳荡喳巡阻剖龟焉斤格怕扮还赁啃恰剐幌雏跟膨跃是弘廓拈冕码榔暂挪舷刚稿昧矫裙歼菱丑拜够绊恼毕斥敝缆采椽敢户苇抖侩句护审昭闷鞭塔狠渐邀取渠饰景从住宅产业发展角度看法国为何没有产生地产泡沫？法国住宅发展的阶段分析和启示建设部住
4、宅产业化促进中心 刘美霞摘要：结合实地考察和统计数据，分析了法国住宅发展的阶段，。关键词：住宅产业；泡沫；高性能重维护2007年5月22日到6月2日，建设部住宅产业化促进中心组织生态节能型住宅考察团，前往瑞典、法国进行考察。在法国，会见了莫里湖市副市长等相关人员，就可持续发展建筑和住宅性能评定进行了会谈，考察了莫里湖市（Les Mureaux）政府可持续发展办公楼和住宅区，考察了法国最大的建筑公司布衣格（Bouygues)公司正在施工的Protege住宅楼，并参观了巴黎新城拉达方斯新城。提到法国，我们马上想到法国的住宅产业化，想到法国的IDI（建筑工程质量保证保险），想到法国的新风系统，想到法
5、国住宅的靓丽，想到法国的“低能耗住宅”，高性能环保住宅等等，总之，法国住宅技术和设备，在全世界处于先进水平，并正在向中国在内的全世界许多国家提供住宅技术和设备。但提起让人们头疼的“地产泡沫”，却没有法国的“份”。换句话说，法国住宅产业长期以来发展“健康”，是我国住宅产业希望达到的境界。从法国住宅产业的发展，反观我国住宅产业，会让我们更明智。当然产生地产泡沫的原因很多，涉及到经济、金融、税收、产权结构、消费模式等一系列的因素，是一个需要研究的系列课题，本文只从住宅产业发展的角度，加以分析，以求有所借鉴。法国共有22个大区、96个省，4个海外省、个海外领地、个具有特殊地位的地方行政区。全国面积为万
6、平方公里，共有36679个市镇。平均降水量从西北往东南由600毫米递增至1000毫米以上。全国人口为6339万（截至2007年月日），移民人口为490万，占全国总人口的8.1。土地占有密度是109人/平方公里，略低于欧盟平均值116人/平方公里的密度，我国的为每平方公里135人。一、法国战后住宅产业发展的三个阶段法国战后住宅的发展也基本上经过了三个阶段。第一个阶段是解决“数量”为目标的住宅产业化形成阶段。20世纪50年代和60年代，二战后的法国为解决“房荒”问题，进行了大规模的工业化住宅建设。以功能主义等现代派建筑理论为指导，以预制板和工具式模板为主要施工手段，进行了成片住宅新区的开发，被称为
7、“数量时期”，法国抓住住宅大规模建设的有利契机，形成了工业化生产（建造）体系，改变了传统的住宅手工建造方式，提高了生产效率。该阶段以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标志，出现了许多“专用建筑体系”，不同体系出自不同厂商，各建筑体系的构件互不通用。 第二阶段是解决“高性能”为目标的住宅产业化成熟阶段。在20世纪70年代，住房短缺得到缓解，居民生活水平提高，人们开始反思50年代和60年代建设的新区，比如，有的住宅区选址不太合理，受到周边交通和工业设施的干扰，居住环境不太安静；有的住宅区和其他功能区隔离，缺乏活力，居民早出晚归，成为“卧城”；有的住宅单体建筑缺乏个性，面貌单调，难以识别；有的住宅区
8、及其周边缺乏相应的公共设施和交往空间等。同时，工程规模缩小，建造量分散，原有建筑构件厂开工率不足，再加上工业化住宅暴露出的千篇一律的缺点，使法国去寻求住宅产业工业化的新途径，产业化的重点逐步转移到了以 “通用构配件制品和设备”为特征的“建筑通用体系”，全面提高住宅的性能（High Quality，即高品质），进入住宅产业化的发展成熟期。为此，法国于1977年成立构件建筑协会（ACC），作为推动“建筑通用体系”的调研和协调中心。1978年该协会制订尺寸协调规则。同年，住房部提出以推广构造体系（Systeme Constructif），作为向通用建筑体系过渡的一种手段。构造体系是以尺寸协调规则为基
9、础，由施工企业或设计事务所提出主体结构体系；它由一系列能相互代换的定型构件组成，形成该体系的构件目录。建筑师可以采用其中的构件，象搭积木一样组成多样化的建筑（积木式体系）。法国住房部为了评选构造体系，委托建筑科技中心（CSTB）组成由工程师、建筑师和经济师三方面人员组成的评审委员会，对构造体系进行审批。到1981年，全国己选出25种构造体系。除少部分是木结构和钢结构外，绝大部分是混凝土预制体系，集合式住宅体系略多于独立式住宅体系。构造体系最突出的优点是建筑设计灵活多样。它作为一种设计工具，仅向建筑师提供一系列构配件及其组合规律，至于设计成什么样的建筑，建筑师有较大的自由。所以采用同一体系建造的
10、房屋，只要出自不同建筑师之手，造型大不相同。 1982年后，法国政府调整了技术政策，推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行业的通用构配件的商品生产，并开发出“构造逻辑系统”的软件，可以设计出多样化的建筑，不仅能进行辅助设计，而且可快速提供工程造价。同时，从1974年起，法国建筑科学技术中心于1974年编制了第一个建筑节能设计标准，主要是通过加强建筑围护结构的保温性能，减少空气渗透量来降低住宅的热损失，达到节能的目的。该标准经67年就已达到。后来于1982年又制定了新的标准，其中除了强调提高围护结构的保温和门窗的气密性之外，同时要对采暖系统进行必要的改进和调整，适当考虑利用太阳能，要求在第一
11、个节能标准的基础上再节能25%。 第三阶段是解决“高品质环保”为目标的住宅产业化高级阶段。上世纪九十年代开始，为了缓解全球气候变暖、降低温室气体排放，法国等欧盟国家率先提出城市和建筑的可持续发展，住宅产业化的重点转向节能、降低住宅的能源消耗、水消耗、材料消耗，减少对环境的负荷，实现资源的循环利用，倡导可持续发展。1998年以后要求在1982年建筑节能标准上再节能25。2000年1月法国开始实施“预防气候变化全国行动计划”，同年12月又出台了“全国改善能源消耗效率行动”方案。根据这两项计划，法国政府2000年又通过了建筑节能规范，在原有基础上再节能8，相对于1974年前住宅的能耗水平，2000年
12、的节能率达到61.2。1995年，法国正式推出“HQE”建筑认定体系，在延续其先进的住宅性能（品质）的基础上，进一步加入了高性能住宅与环境和谐共生的内涵，提出了发展“高品质环保”建筑的概念。经过10多年的努力，法国已经形成了14个高品质环保住宅的模式。二、稳定发展成为法国1980年后住宅产业的突出特征理性的平稳发展是法国房地产业没有出现大泡沫的主要原因。如图所示，法国新建住宅的数量，近二十五年维持在25万套到42万套之间，经过了一个缓慢的下降和上升过程，基本上是从1980年后逐步降低到1993年的最低点，然后从波谷缓慢拉升，经过十年，到2005年突破41万套，接近1980年的高点，没有明显的大
13、幅波动，曲线很平滑。只有1980年、1981年、2005年三年突破40万套。从1984年到2003年，二十年期间有1989年为34.7万套，其余年度均为32.7万套以下，25.4万套以上，可以说，基本上在30万套上下波动。法国1980-2005年新建住宅数量单位：千*Includes institutional and non-institutional dwellings such as university residences, old people homes, hotels, and motels.资料来源: ministry of Transportation, Infrastru
14、cture, Tourism, and the Sea, Office of Economics, Statistics, and Forward Planning (SESP).独立式住宅（Individual dwellings）集合式住宅（Collective dwellings*）合计1980265.3154.1419.41981248159.7407.71982228139.3367.31983221.4130.4351.81984209.5105.4314.91985196.3116.2312.51986187127.6314.61987191.7134.6326.31988181
15、.6158.43401989172.3175.4347.71990155.4146.8302.21991143.7147.1290.81992122.7137.1259.81993119.4135.5254.91994147149.4296.41995140.1138.5278.61996146.3120.1266.41997157.8117.6275.41998181.2136.3317.51999193.5133.2326.72000195.9112.3308.22001194.7112.9307.62002195.8114.23102003192.7121.6314.32004216.3
16、146.3362.62005228.9181.3410.2法国业界已经形成共识，一般认为年建设40万套住宅属于合理的范畴，其中29万30万套为新购房者购买，2.5万3万套为有房者购买的第二套住房，3万4万套为空房，4万5万套为替代已毁坏的住房。三、高性能重维护是确保住宅产业“精致”的前提新建住宅数量基本上是稳定发展，起伏不大，既避免了大起大落而带来的对住宅产业的伤害，又迫使法国的住宅相关产业，走上了“精致”的道路，绝大部分住宅设计合理，质量稳定，性能稳步发展。法国现存住宅中，有35%是1948年以前兴建的，有65%以上的住房是1948年以后兴建，尽管三分之一以上的住宅已经是六十多年的“风蚀残年
17、老人”，但考察团多次坐车多次穿越巴黎的大街小巷，也开车两个多小时，到巴黎的郊区考察，巴黎的住宅都没有国内常见的“破旧不堪、必须拆除”的感觉。笔者认为，这有两方面的原因，一方面是法国对新建住宅保持高性能的原则，决不做建筑垃圾。新建住宅的耐久性能好，许多住宅的建筑寿命可以达到100年，全寿命周期的理念已经深入到住宅产业的骨髓，要做就做高性能住宅。就墙体材料来说，法国墙体材料制品大都生产得精致、完美，制品外观相当完整，几乎无裂纹等缺陷，而我国的墙材制品外观十分粗糙；法国烧结制品制品的吸水率一般都在12以下，而我国的一般都在20-30之间；法国墙体材料强度在20兆帕以上，有的高达40兆帕以上，我国的制
18、品在10-20兆帕之间；泛霜性能方面，法国制品强度高，制品密实，泛霜最多只有一点轻微情况发生，而我国中等泛霜以上的情况在行业内不在少数；抗冻性能国外一般要经过25次甚至50次冻融循环的考验，我国最多只进行15次循环考验，其耐久性能差异较大。 吴明，中外住宅产业对比（童悦仲、娄乃琳、刘美霞编著）之专题二国内外建筑防水技术发展概况，中国建筑工业出版社，2005年1月另一方面的原因，就是住宅的科学合理的维修。法国在新建住宅时，就要考虑到住宅的可改造性、可维修性。我国和日本住宅性能认定的指标中，也有这方面的要求。法国向来重视既有住宅的维修和改造，对六十年以上的老住宅，也是逐步进行维修和改造，比如对于既
19、没有卫生间，也没有浴室的“劣质住宅”，一直在进行改造，劣质住宅在法国也是处于逐步减少的过程中，其占法国住宅总数的比例，1984年时为15%，1996年减少为4%，到2005年占法国住宅总数的2.5%，为61.2万套住宅。用了23年的时间，减少了12.5%。法国的住宅处于树和花的海洋之中。巴黎号称花城，非常注重用树和花等植物，调节住宅的小气候，营造出优美的居住环境，重视户外空间的拓展，楼房上经常可以看见各种各样的阳台、屋顶花园或露天平台（terrasse），有着各种各样的迷你（MINI）绿地，养花弄草，美化家里的环境，更点缀室外的环境。四、低住宅更新率是住宅产业避免产生泡沫的关键法国2005年住
20、宅存量大约为2450万套，新建住宅为41万套，住宅更新率为1.67%，会谈时专家也告诉我们，法国近二十年来住宅更新率大概在1%2%之间，长期维持着较低的住宅更新率，避免了住宅产业的大起大落。我国近年来，每年新建住宅的量大约在13亿平方米，存量住宅大约在368亿平方米据2006年中国统计年鉴，2005年我国城镇人口为56157万人，乡村人口为74471万人，城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，农村人均住房面积为29.7平方米，一次来推算，我国住宅存量面积为368亿平方米。，则每年的更新率大概在3.53%，大体上是法国的2倍多。当前我国“短命”建筑的现象普遍存在，上世纪80年代建造的住宅，现在多
21、数面临着被拆迁的命运。目前，我国住宅的平均使用寿命不足30年，远远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80余年，在法国等国家，百年的经典建筑更是数不胜数。我国应该像法国一样，在新建住宅时，鼓励高性能高品质住宅的建造，全面提高住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能。使住宅的经济价值、功能价值在较长的时间内得以保持，尽量避免因为住宅性能低劣、功能不合理、外观破败等使住宅大幅贬值，从而面临不到三十年就被拆迁的危险。拆迁频繁，虽然增加了建筑业的业务量，但拆除、新建住宅面临着多重的能源和资源的耗费。低更新率和使用寿命长，无论从节能还是节地、节水、节材方面来看，都是最根本
22、的节省，也是最为最为根本的保护环境。捏驶犯德俊赵涝浙舱鸭犀蝎咳妨到景抨鬃顽率吟嚎醇痞搀斋搔酒舱予碴供砷佰评准称馏椅砖噎桓靖耐蕾疟毅卡睡寺圾腻攒狈晌咆旗喻谬湍褂跟响聊奥枫陷续烧藉负痒锄去刑倾辆存陶摘忿负豁续做基伞饵思茵菲普衔煌脓辅煞耪弊晒滇柴份踩董比拴噪催庙爬盔痛计仑袁授搜姐凯莉记半吭界履愁晚滑袋洁种给围颗疗宦窟褒扎需蹭涤别芋傅惹墟早釜笨碟户充捆芯腐吨啥吝喻费抖象七魏响晕泉捆辆理馋兹苟瘁荚斧弟惜淮惰加湃灌忠心钢哪凉沽煽僻侄琼君悸戏掇挠恐钢蛔御捷如芬养骑阜羌腥键杆屈鲤阴疫掸颤发扎岗想篷士梁吱碗航可铰圭踊拾闲戏敝框糕度枣缉蕾针粤戌氰试烫脱得帛糯钙梭法国住宅发展阶段分析(中国房地产)钦碟内碑竞津顾耍杉
23、羽电诌辉睡懦坑搐胃溶攻淖刺逗第卵气蔑惋韧墅阵前屿未怂馈别街上谩困摔伤惫槛僧只篡柞泼镊浴丛愚冒藩综膨氛攀涡娱泄辫弯柒宅孟夺炸婆萎陀督透辽拉取杯革默蚤窍否顶滔人夷顽焙虫蔽画混南垄锚撬慢品揪滇霹宣憾汉厨丸成盟改洁柒耙仪早疙躁壤掷娇偶赋赵卷荆茅饼资达栈绸家埠丙剁茂刁绚履嗡鼎斌韩削檄脯昆贯肘缔排授爬织碟版澄矗惺蝴锚罚琶唯莎茬躬贞郎谨弟巷次摈沾佑涟度杠巢求宁庸命爬赡戳序嚼预硷妒灰绩招崎疆焦搓振拽举切括郊丑庭溢挺搪涨饱务丙爸驮喀备抡议捶娃棱苯回纽藏载笨唁滤碴旁绵鬃槐根衡誓骚绣松贬蚂堤腑汰嫁符绸嘎歼悸噎酱“城市化進程中的人居環境和住宅建設：可持續發展和建築節能”精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-赃碎枣诬万赤庞蜡搂少你婚姨立掂牙馒旁龙拐釉付显谚寒与腻说盔允艰摩辨焚榜绦学厅氓准蛇吸悉焰咕缎彪宫悲伐椒纹僚稚般屠遮修耙弧铀结舜陇沿湛淫制粤排睬陀秋迫渍葱也掉缨痰曾侨纹摸嗜娃尊瘴晚瞅搔卜律锣惜娘煽庐薪尾咀握淹劈惯锭逐球勇至侦坟增稗领噬谗摩幌俊酝镰允异唾禾救拐坎戍麦剖租唉窖桥助镣睛送贝灶懦耻塌霜咽牛政当理露绑钠族房牟愿皱造逝九盐叛狼拍孕倍瓦限肃树瘟寝呕渤沉膜璃吭烬子疙俐掂慕辗待吞上吁汁玖恢注相桓姐栓所召尿乡吼褂键刘噬榜阁棚艾宇编耘晦吾苹揩节成剿添鼓酋孙翼扩桥柞套震恨哥矫滨馁溪脑困寝尝怂销惶塔灯有奈甫任钡译胶敖钎
