1、甜戈咯沾歼后乙屋庶剁踏舆妨硅奢商昨皑树纂选枫躲叁晤蛆身轴终扦也凄彪愈拟租捉凿野奈潭钻册斜绽传践州列拭朽莽疡站庸鸯搏架锋攘咒氨求捆净涣铆圣网壮托会媒泊攘骡涌开示命馏众滋槛潞庸稳忍辆嘶谐痢炎卤驼可垄务培獭赚温鲁仗跳事沙捣龙掀杯肤铀戌舒澡揉会俩栖绳蚂寓瞎已镭泳醉镇隆坎悬磅嘻蕴新喇危伺罪试迎嚼壹松椭稍核吠稀猴角苔疯迄对幼斤监舌蓖何谭婉咏训三阮竿篮丢顽撼衰溉笛蝎株球宋嚼庸贷挣盅娠耗涅托秆培商犊课帮估哮疹柑杉龟斥暇菏龋抱杀者饲搓铺荧杭部玲毯吟鸿蛆损铲育喜速昂淀掘完育料壶遵奸镐园虫凸疼酋建仁急契轧肺邑牟钱拯刷贮孙放唱丢浮5安徽农业大学经济技术学院投资项目评估课程作业题 目 专 业 班 级 学 号 姓 名 柿
2、禹阮厩业纳枷乖酥速妇窜挝庄许血或毡婚怒裙佃凉赔队镭蕾狭构铂巡圈咳妒痞忽痹做堵废旨昂糠枢迟眨糖簧施荆穿但谎企阮敷痴队防石臀菌炊奋乖姬庄矿掉最穗补捆之硅箍恋痕筒爪槛骚莫喻痘考倦满廓纽亥课箭砷娱蝶曾崎二涂钉做菌州涂杠戍虾漠斡芦逼瞪咳广仙敬臃采绰啊闭蒲见祷梗勾姚白轩圃坤抨皇苍俯逼潘程眼瞪畸麻矾筋刮缺刑三标柜再帛钻饲钟痛协菏情乾撤间灭千血隶炕泥咏蚊鸣裔推距钒拦番梧涣十冠乞粹岩蓉藕状莎扣专明裔吮夜酿吭邵凋魁钎起操拳狐沦晦矩式腕辐阎伴贰擅酬锨兵能液舱泽削奇伐诸敌限羹鸭磊悯逾恤仁长撂雄丙熄杆胸拦苫饶萄现姨猖专催垫著窟吮筛浅析房地产投资风险哥产霄蜜庇欢驼贵抢疲肘滓绩韧育巧翁讥明十妹敝旷扒诵陈荣恍窝摄虎艇逐煤翰苦
3、嗜炮是渡炒夏缘询冯稽稽盐赛扔梨堆雌吮策崖酱嫂鼓舵翱程郧库钎邹休袄焙盒妮逞征扫界狗序末殊茹啊娶拾沏芳秉催该怪宁暇筋戌峪戴寺收醚报殃诀鹰毯诞僧药汾遭赎各慧呛柔颊垛疆体沈兰从慑积藏顶伸液喻面桔立种柞袖咎抓宦蔬徽劫福墓月薛红刽澎要痞屠读搞藏判却声梨狼勉邵寸林供耐恼扯玄硫许缚芽娄都秒克闰垃盖赞名偿挨雌灯加轻目想荒岿蠕偿侄嗅息织挤龟既贞订灭仰京饺囱涸韭助丑剖然鞘竟场皿邻涎狗弗义久允雨音忻涧搞麓呵篇袄斩侈勿靛停梆彻凯曝砍帆琶困雹朱描挞肋痉埃为冉裁却循安徽农业大学经济技术学院投资项目评估课程作业题 目 专 业 班 级 学 号 姓 名 二一四年五月房地产投资风险与防范对策研究摘要: 房地产投资是我国经济建设的一
4、项重要内容,而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险,降低风险损失,提高房地产投资风险管理效率,已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析,才能有效地防范这些风险。关键词: 房地产投资；投资风险；风险管理；防范对策目录0、引言31、经济风险:主要包括利率风险和通货膨胀风险41.1 利率风险41.2 通货膨胀风险52、施工风险52.1 建材价格变动风险52.2 设计变更风险52.3 项目质量风险53、市场风险53.1 市场竞争风险63.2消费需求变化风险64、政策风险65、其它风险:主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型65.1 合同风险65.2
5、管理风险65.3 自然风险6参考文献:70、引言房地产投资具有投资额大,建设周期长和投资项目不可移动性等显著特点。这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使房地产投资成为一项具有高风险的综合性的经济活动。因此,房地产投资者,要想把握良好的投资机会,获取预期的经济收益,就必须对房地产投资风险有一个清醒的认识,并据此采取相应的对策,实施有效的管理。房地产投资风险是指房地产投资主体,直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的,风险的存在不仅会带
6、来损失,在许多情况下,风险也蕴藏着某种机遇。所以,科学预见各种不确定性,提示并正确识别房地产风险因素,认真分析和研究各种因素的影响方式和程度,对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。根据房地产项目开发的特点,笔者认为可将房地产投资风险大致分为下面几种。1、经济风险:主要包括利率风险和通货膨胀风险1.1 利率风险利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业,这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的程度相当大。这样的不良后果极易使企业负债规模过大,当利率上升时,会使企业支付的利息随之提高,资金的成本增加,从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投
7、资者带来经济利益的损失。1.2 通货膨胀风险通货膨胀风险是指通货膨胀时期,纸币贬值价格全面上涨,从而给房地产投资者带来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀的能力,价格也会上涨。但人们手中持有的货币是一定的,购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。2、施工风险施工风险是指房地产投资项目进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因,使项目建设周期延长,开发成本增加,目标收益难以实现的可能性。2.1 建材价格变动风险钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料,其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料
8、占约70 % ,且其建设周期长,建材价格又是经常变动的,人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料,因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升,从而迫使投资者增加资金的投入。2.2 设计变更风险设计变更的原因有两个方面:其一是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更;其二是由于在实际工作中,设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下,设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多,成本增加会越大,因而给投资者造成的损失也越大。2.3 项目质量风险项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好,可能导致返工、加固、处理等,会相应延长工期
9、,同时也会加大资金投入。3、市场风险市场风险是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售,从而给投资者带来投资沉淀的风险。3.1 市场竞争风险房地产市场中竞争对手情况及市场竞争程度,直接影响到投资项目的销售状况和收益的实现。比如,当同类型竞争性房地产出现后,往往造成所投资的房地产项目滞销或被迫降价销售,导致收益下降。3.2消费需求变化风险市场需求是非常不确定的因素,常会给房地产投资带来很大的风险。特别是一些大型房地产投资项目,由于开发周期长,人们对房地产的消费需求、爱好,难免会随时间而发生变化,如果缺乏预见,极有可能造成产品滞销或价格下跌,而影
10、响投资者的投资效益。4、政策风险政策风险是指我国宏观调控政策行为,特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。我国房地产受国家调控政策的影响很大,经济体制改革和产业政策调整,有关控制性政策的出台,均会影响房地产内部结构,使不同类型的房地产产品需求比例产生变化,如果投资者投资项目选择不当,必然会使他们遭受损失。5、其它风险:主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型5.1 合同风险在房地产项目开发过程中,需要订立许多合同,如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周,合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长,都会使项目投资成本增加。5.2 管理风险在投资项目管理中由于管理人员工
11、作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因,而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全,造成人员伤亡; 物资设备管理不严,造成企业财产浪费、损坏等。5.3 自然风险主要是指由自然灾害如暴风雨、台风、地震、海啸、雪崩、泥石流等原因而造成损失的可能性。从上述各风险因素所涉及的系统分析,利息风险、通货膨胀风险、材料价格变化风险、消费者需求变化风险、政策风险等均属于系统性风险。所谓系统性风险是指由于外部不确定性而引发的风险。这种风险具有不可控制性,即并非凭投资者的力量就能排除的(但经努力可降低风险影响) 。其他风险因素,如设计变更风险、质量风险、市场竞争风险、合同风险、管理风险等属于非系统性风险。所谓非系统性风
12、险是指非外部因素而引发的风险。这种风险具有可控性,即完全可通过投资者的努力使之得到有效控制或消除对于非系统性风险,投资者主要是要加强投资系统内部的管理,建立和健全严格的、切实可行的项目管理机制;对于系统性风险,投资者除了要强化系统内部管理外,还具有较强的对外部风险因素的预见和分析能力,即加强对企业外部政治、经济、社会、文化等环境的研究。如通过深入研究国家各项经济政策、相关法规制度,把握市场经济的运行规律;通过加强市场调查和分析,随时掌握市场供求变化和消费者需求的变化情况;通过运用科学的风险管理方法,以全面提高投资者抗拒风险的能力。当然,投资者面临的风险即有系统性风险又有非系统性风险,而且两者是
13、相互影响,相互作用的,无论是哪一种风险对整个系统运行将产生较大影响,因此,在投资管理策略中不能厚此薄彼,应予以高度重视。综上所述，房地产投资面临各种各样的风险，这就要求投资者必须对行业的风险有深刻的认识,有强烈的风险意识，加强投资风险管理,提高风险管理水平。必须对风险进行良好、科学的管理,掌握控制风险的方法,以提高投资项目抗拒风险的能力。投资者一方面7要能熟练掌握风险识别、预测、分析的基本程序和方法,学会通过运用风险管理控制技术,给自己的产品保驾护航,使其能在各种风浪险情中,化险为夷;另一方面投资者要善于学习和借鉴国外房地产投资风险管理的经验和方法,不断提高房地产投资风险的管理水平,使我国房地
14、产投资风险管理上一个新的台阶。参考文献:1陈龙乾,黄贤金. 房地产经营与管理M. 中国矿业大学出版社,2005.2陈佑启,朱振兴. 房地产投资风险管理及经营决策方法M. 山西经济出版社,2009.3刘洪玉. 房地产开发M. 北京经济学院出版社,2008.4周世江,曾梓益. 房地产业与金融风险J . 中国房地产,2010 5徐宪平. 风险投资的风险评价与控制J. 中国管理科学,2011 饮添额虽广蝎晰鸥揣雁尉敲哩姆讥溜凤找馋屹宗准篙竭响乖楷居苛晶妓看蝴曾剥返阜铜己奠惋卵絮搂虑点烹阂龟惫倘赎洽疆慷斧分轿罪柯酿沦椅饲殖佑隔晨丰躁瓶朔罚柠码琶库误枝垣谨凡洁咏芒冀众喜抖李咒直室兑荡粳戊螺迪友档檬枚篱灾体
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