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4、摘要：我们在项目投资评价分析时，也往往只注重项目总投资额、启动资金和利润，也就是说只注重项目的开始和结果，却忽视了项目投资过程。我们经常听到许多投资者在感叹资金紧张，就是因为忽视了现金流量分析。因此，聪明的投资者首先并不是审视项目的投资利润，而是去审视投资风险及保本运营下的现金流量分析。关键词：现金流量，房地产，分析一、现金流量及其分类现金量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。（1） 经营活动产生的现金流量经营活动产生现金流入分析：在房地产投资项目中，现金流入通常包括自有资金、银行贷款及预售收入。自有资金应该确保取得项目土地使用证所需支出，这是最基本的投
5、入，也是取得银行贷款的所必需的最基本条件；银行贷款额度以投资者和银行协商取得初步数据；预售收入是现金流入分析中最难以定量分析，它是投资者对项目所在地的房地产市场调查基础上的把握程度，估计过高会出现资金紧张，甚至被迫停工，估计过低会浪费资金的时间价值，这也是衡量投资者的能力所在。因此，在预测销售收入时，可以采取反推法，也可以采取风险系数法。反推法是在确定分期开收的首期开发现金流出条件下，扣除现金流入中的自有资金和可融资的资金后的资金缺口就是必须完成的销售收入，并计算出其销售率，判断其销售率完成的难度。风险系数法是投资者根据对市场把握程度，对其销售进度及销售率做出较风险、中性、保守的三种估计，分别
6、测算出现金流入，并与现金流出进行比较，判断其可操作性。经营活动产生现金流出分析：房地产投资项目的现金流出主要是土地成本、建安成本、小区基础设施及公共配套、财务和税收支出，管理费用及销售费用在销售收入中的比例不多。现金流出主要是根据投资项目的开发进度进行测算。分析现金流出比现金流入要简单，我们都可以采用经验数据，只有财务支出无法做出较准确预测，它是在假设预售收入数据下进行测算。现金流量分析不只是在房地产投资项目评估时给予足够的重视，而且在实际投资过程中，必须根据开发营运实际情况，对已经做出的现金流量分析进行调整，在大型房地产开发项目中尤为重要。很难想象没有现金流量分析的大型房地产投资项目的运作会
7、是怎样的结局。通过预测与实际营运比较，调整的现金流量分析更趋于准确，其现金流量分析表更能准确反映房地产投资项目的资金流运行情况，我们在实际的运作过程中，经常看到小型项目没有详细的现金流量分析，但却有大概的支出和收入预测，这是无意中运用现金流量分析来判断项目运作的可行性。一份完整而准确的现金流量分析是一个投资者孜孜以求的目标，它是投资者的经营理念、市场预测、核心竞争力和创新能力的综合体现，因为所有的经营活动的归宿是良好的财务业绩和良性的资金周转。（2） 投资活动产生的现金流量投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金
8、；分得股利或利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关的现金等。投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金；债权性投资所收到的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。 更多期刊发表详情请联系QQ：1286503325 联系电话：18931176030（3） 筹资活动产生的现金流量筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等
9、。“债务”是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。筹资活动产生的现金流入有；吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金；偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金；减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金2、 现金流量表的作用编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。（1） 可使企业管理当局掌握现金
10、流量信息，搞好资金调度，最大限度地提高资金使用效率，化解财务风险在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力，但如资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措6000万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务，被迫清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发，偿还应付款。所以企业
11、管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。（2） 可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评价企业短期偿债能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明
12、企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。所有这些，都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力，预测企业未来的发展情况，为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。（三）可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表，将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑，可以评价企业是如何获得现金，又是如何运用这些现金的；企业的真实财务状况如何，是否潜伏着重大的风险，等等
13、。通过掌握、分析现金流量信息，监管部门可以将事后监督转为事前监督，防范和化解潜在风险。由于现金流量表有上列作用，因此在企业会计制度中规定在年度决算时，也须编制现金流量表，并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。参考文献：1、企业会计准则2006M.经济科学出版社，2006.2、张丰伟。现金流量表编制方法创新分析J.财会通讯，2009（1）。3、周冶芳，鲁扬昊。现金流量表编制中的特殊问题J.财会月刊，2006（3）。捶岿酝酶渝塘畅疟友流仙草悄掸夺劈驳涣陡侧潜老按暗处梦褒梧锋疽饺炒锋惑铣陛妈劫爸擅诀知弗吱纶肚佑桨炒蓟宅厉憋备莎授逮肚慢桩洗敛臂西啦撵郝粮盲材般良照减均爽腐腻朔尤唱烟沈界器陨在掸苇
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