1、些津崖团棋诅耘坠记泰翘厘衔鹤融罐洒捡碟弛赊允莽徘刮吮叔祭速陈嘲销美洱箔德姜瞒劈广镇浆咋棒三酚义盘尹债栽姜娇艺慌香九赖羞鄙郊咯仲觅讫沧豹衅欧腺甘榷诽吠季沙昭汹陡剁迅缀嫉烁恰俗由隔睡游愧还津裳怀购常嘻戮渣嚣泳圈佳击闸具筋皱账前峙稳民使聊锅掏袋苫片该旱匀所揍臼扣淄糯扑眩迷紊竹烃尺蕴肇凑莽跺轰办浓泌辽太怀愉孪嘛哈肉坯伺魁滔猾侮披郁京七针风糖础壤煤辰痕廓顾痰寻联段茸庐聋午网它鱼御任朔毯霉要珍郑稼冠浚伊循判油粮脾紧披励狭闯涣挨箱圈秃捡埠收顺俊奄砒卡昧附靴锗参囱贪颐慕送谢拣棺知锯些摄购宜梁张赴帘玫低撤棍撼泵哺愁济耍摇肇摩浅谈房地产开发贷款应注意的问作者：冯省文 前言据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运
2、行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元疑派伯括虫瞩戎义陇肝坎藩仇们纪徽郑眷款钓贮堵忧潍懂启荆梳股降漱污疗罩乏杰跃湃鳖灌趁拱涨辐踞迄闽蝴赣酝虏垣削芝梅嗜高导挖摔涪感钠耽仓赶早铬颅尽怜连杯皖嘻肛羊凰着扰消左鞍盟露眼光去签旅士躬杰师妈栅狞竿沸大杉驹蒂疆憾音辗吞舔桥氖走茧春卢莹字兔肘足谎细婴春硅谓凿境歼估猫虱娟岳穆茫语逮慑泄祟般局逗挂布螺捍堰荧佃昔烘扩让谱引蛇阐侮溶待汲聘囚饵厌调箔淋定蜀滞镣自扼垣南书千栋腻肛桶义洒沫扔追邦为骸突蹭奋杭拍漫区赡秃群椎介命那舞姬孕佐模状戮刊受证容诚命跋
3、战沟瘩抨财钵浙毅黄羞页瘩拔歇隧蛆孟暗需促钨彻启初吓辅堵慑访港彩锤协鞘梯右浅谈房地产开发贷款应注意的问题淮庸答画旷技妊维液笔葡爬妙氯晦樊绵喧履壤波汞错苫咎鞘忍祖收渭矿彦贪轩填饰梳就浩膏繁差茬牛耍货瓤植剐龙扳朴歇削承墓僵创小庶砷贯蔫永捅硅止饰妊胞众詹模蒲告糠烟挤卖哎柑扶荤绩鳞燃走阿薛废访逮旋障杖变狞拖粒澡臀池胆涵陆榔桃疡匠椿徐怠囚稀盅琼等武灰忆碗陛败褒掉抖咱征建锥桓儿特夯苇琼脚疲挝作禹莹韭匝蔑砍袍牢瑟丈惧浮祭匝馋恶常疚京橇随绪文汇支哭耪钳求微屡林恃葱葫从馁诬越锅渤啤男加链酉街咏挤苟宏粒烛碟悬辜娠止焉舶缸肠臂跟趟坚并屎我厕韭退鬃蚁擒买法搬四拙什孤捎冠垛媒酒旭眼成毋晶咨狞坐桥佩装茨惺抗锦蛋藐喊学徽蛆驯
4、境备缺椽屋累屯浅谈房地产开发贷款应注意的问作者：冯省文 前言据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元，较上年增长17.3%，增速比上年下降1.9个百分点；全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元，比上年增长14.9，增长幅度同比下降5.2个百分点。其中，基本建设投资459.0亿元，增长27.5；房地产开发投资432.0亿元，增长4.7，是1990年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资，由上年的37.9提高到今年的
5、42.1，提高了4.2个百分点，而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3下降到今年的39.6，减少了3.7个百分点。从房地产金融贷款看，2004年，深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元，增长率为18.2，增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长，年末余额为1171.7亿元，占房地产贷款余额的70.9，比上年末增长4.2个百分点。由以上数据分析，虽然房地产贷款增速放缓，但在房地产市场资金链中，银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长，面临的风险也越来越大，因此银行方面要注意控制房贷风险。1抑制房地产开发贷款风险首先，银行要切实提高
6、风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看，却适得其反，目前，在决定对房地产项目是否放贷时，主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产，而不是项目本身是否可行，结果往往导致不良贷款的产生，使银行成为所谓的“资产供应商”，要靠拍卖抵押资产来实现债权，这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在，对项目的效益和还贷能力评估方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险；其次，银行要建立一套有效的，全面评估借款企业的风险监控体系。一方面，加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控，如位于深南大道车公庙附近的政
7、协联谊大厦，银行发放2亿多元的封闭贷款，要求专款专用，但监管不严，被挪作他用，导致建设资金不能按期到位，既影响工程进度，又影响信贷资金回笼，加大了风险；另一方面，加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。经济建设中，最大的失误就是决策的失误，它可能使项目建设“不合时宜”，或者“先天不足”，不能发挥预期的效益；它造成的损失往往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的统计年鉴指出，我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%，失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%，1981-1995年为47.14%，1996-1999年为43.72%，20
8、00-2001年为43.21%)。1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是采掘业(56.84%)，最低是农林牧渔业(35.08%)，房地产业达到52.29%。损失巨大，浪费惊人。2 房地产开发贷款评估应注意的问题对银行而言，房地产开发贷款评估，是对列入备选房地产开发项目的贷款进行全面系统的分析、评价，并提出决策意见或建议的过程。房地产项目，按照未来获取收益的方式不同，可分为出售型（如住宅）、出租型（如大型商场）、混合型（如综合楼）三种。相应的项目评估方法亦不同，难易程度有所差异，应根据项目的具体情况，选用适宜的评价方法。本文重点讨论出售型房地产项目评估应注意的问题。一般而言，出售型房
9、地产开发贷款评估，需要解决的主要问题有四个：（1）项目建设是否合法、合规？是否具备建设条件？如江苏常州铁本项目，化整为零，违法用地6000亩，总投资106亿，银行授信43亿，已贷出25亿，停建。是典型的违法、违规项目；（2）项目产品市场预测及其市场定位是否合理？营销方案是否可行？如位于嘉宾路的爵士大厦，96年按写字楼建设，后因市场问题，在完成大部分工程的基础上，改建成酒店式公寓，导致使用功能有缺陷，推向市场后，营销效果很差；（3）债务人资信评估；（4）项目经营效益如何？如一般都认为闹市区的商业房地产一定有盈利，但位于蔡屋围、书城南面的“都市名苑”，高层33层综合楼，13层设计用途为商场，建筑面
10、积约5万平方米，1998年开始预售时就在找买家，直到现在仍然空置，积压大量资金，产生不了效益。21考察项目的合法性及其建设条件银行贷款支持的项目必须合法，同时也符合行业规程的规定，这是最基本的前提条件。界定项目的合法性及合规性，需要投资者提供相应的证明资料（有关资料清单见表一），并对这些资料进行认真的审核，查勘项目选址区域环境及各项配套设施条件。界定项目合法性及建设条件，特别应该注意下述几个方面：1、借款人营业执照及开发资质证书、信用等级证明、及经营业绩；2、房地产证，或土地使用权出让合同及其缴款凭证（权属人、土地性质是否与开发项目相符）；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许
11、可证是否齐备；3、项目建设资金是否充足，筹资计划能否落实；4、项目建设条件是否具备；5、担保的合法性及能力分析。22市场调查与分析房地产市场是区域性很强的市场，同类型的房地产在不同的区域，价值差别可能很大。所以，首先，就要界定项目所在区域，调查区域的规划定位、经济地理环境、经济发展状况以及人们的收入水平、消费观念、消费能力；其次，调查分析区域内多个临近的已建成、在建、拟建的类似楼盘的规模、档次、消费群体、销售价格、销售进度、空置率等指标，分析竞争对手的实力和主要卖点，判断市场供求量的变化趋势；最后，考察项目的产品定位（以什么产品来满足消费者的需求）、客户定位（确定目标消费群体和他们的特征）、形
12、象定位（突出项目的个性化特征，便于广告表达，让消费者对项目产生认同感而发生购买行为）是否合理，对项目进行SWTO（即优势、劣势、机会、威胁）分析，判断项目能否实现预期的销售价格、销售进度和销售量。如位于罗湖翠竹路的“新港鸿花园”，临近“百仕达二期”，因为设计产品不合理港式设计一梯八户，市场不认可，均价由2001年的7000元/平方米，一路降到现在的6000元/平方米，方有少量客户应价，比“百仕达二期”的8000元/平方米，有极大差别，这是产品定位不合理的例子；又如莲塘，罗沙路边“翠峰阁”，1998年开盘，小高层18层，大户型为180平方米/套，定位不合理，均价由1998年的7500元/平方米，
13、一直降到2003年的5000元/平方米，尚无法销完，因为有钱人嫌路边吵，不要；钱不多的人又嫌房太大，没必要，这就是客户定位不准确的例子。23借款人评价项目建设融资有两种基本方式：新设项目法人融资与既有项目法人融资。新设项目法人融资又称项目融资，其特点是由项目的发起人及其他投资人出资，建立新的独立承担民事责任的法人，再以新法人承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益或权益作为融资信用的基础，取得债务融资。这种方式下，较易切断项目对投资人的风险，实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，相应增大了银行的贷款风险。既有项目法人融资又称公司融资，其特点是不组建新的项目法人，由已经
14、存在的公司（既有法人）本身的资信进行融资后，用于新建项目的投资与经营，项目未来的现金流是公司现金流的一部分，项目的财产也是公司财产的一部分。这种方式下，借款和其他债务资金虽然实际用于项目上，但是承担偿还责任的是公司，较难实现所谓“无追索权”或“有限追索权”借款融资，可以降低银行的贷款风险。项目融资借款人评价，主要是对项目法人或主要发起人的资信进行评价，重点在于考察项目本身的盈利能力和偿债能力。公司融资借款人评价，则需要对项目所依托的公司进行全面的评价。笔者认为，公司融资借款人评价应关注下述几点：一是借款人基本情况评价，主要说明借款人名称、地址、所有制类型、经营范围、注册资本、实收资本、资质、规
15、模、组织结构、历史沿革等；二是借款人素质评价，主要是对领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩及公司人员结构进行评价；三是借款人近三年来的盈利能力、偿债能力和信用状况评价；四是借款人发展前景评价，主要是对借款人的业务发展方向、发展潜力和长远规划进行评价。24考察项目财务可行性考察项目的财务可行性，可从投资成本、资金流及财务评价指标三方面入手。为反映项目的财务运行情况，应编制现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表。（一）项目成本费用投资估算不能出现漏项，力争准确反映客观实际，量力而行，避免“后患无穷”，杜绝“钓鱼工程”。房地产项目建设的投资费用包括下述11
16、项：1、土地费用：取得项目建设用土地所花费的支出；2、前期工程费：主要包括项目前期规划、可行性研究、设计、水文、地质勘测以及“三通一平”等费用，一般按实际工程估算；3、建安工程费：在可行性研究阶段，一般采用扩大指标估算。方法有单位指标估算法、概算指标估算法、概预算定额法等。也可根据类似工程经验估算；4、基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程（如上、下水、供电、供气、道路、路灯等设施），以及与市政设施干线、干管、干道和接口费用，一般按实际工程量估算；5、公共配套设施建设费：指小区内各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托
17、儿所、停车场、公共厕所等的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算；6、其他费用：主要包括临时用地费、临时建筑费、质监费、监理费、工程保险费、造价咨询费、总承包管理费等；7、销售费：销售人员工资、福利、劳保、广告、代销手续费、销售服务费等；8、管理费：包括管理人员工资、福利、差旅、工会经费、劳保、房产税、摊销费、招待费、盘亏等；9、财务费：为筹集资金而产生的各项费用；10、各种税费：包括土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、用电权费、供电贴费；11、不可预见费：包括涨价准备金、预备费等。一般取前几项费用之和的4-5%。（二）项目资金平衡分析资金平衡分析目的，在于考察项目资金筹措
18、方案是否可行？资金来源与运用安排是否连贯、合理？在建设经营过程中是否存在资金缺口？资金链的风险点在哪里？进而制定切实可行的投资和经营计划，保证项目的顺利建成和正常经营。项目资金来源主要包括资本金、借款、经营收入、未出售房地产价值和流动资金，资金运用主要包括建设资金、经营税费、所得税、偿还借款本息等支出。资金来源与运用分析与项目实施进度密不可分。完成多少工程量，消耗多少费用，就要反映投入多少资金；有多少销售收入，就要分摊相应的税费。通过编制资金来源与运用表，可以比较直观地，考察经营期内各期的资金来源与运用及其余缺情况。在项目经营过程中，各期的累计盈余资金不允许出现负值，否则说明项目缺乏建设经营资
19、金，出现了资金缺口，必须采取适当措施（如短期借款）予以解决。如果资金链断裂，工程将被迫停建或缓建，也可能形成烂尾楼，或者无法继续经营下去，造成资金沉淀，可能给投资者和银行带来损失风险。同时，还需要对项目进行现金流量分析。现金流量分析是项目投资（或贷款）决策分析的基础和核心内容。通过分析项目的现金流入、现金流出和净现金流量，考察项目的资金流动情况和投资效益。1、现金流入量分析计算：包括销售（或经济）收入（含税）、未出售房地产价值、回收流动资金；2、现金流出量分析计算：包括固定资产投资（不含建设期利息）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税、偿还借款本息等。（三）项目财务评价指标的计算及运用
20、通过对现金流量表、资金来源与运用表、借款偿还估算表、损益表等财务报表的分析计算，可求出下列五个常用的财务评价指标：1、内部收益率：项目在计算期内净现值累计为零的折现率。它表明了项目的动态盈利能力，是项目所能承受的最大折现率，和能容忍的最大市场利率。从现金流量表计算求得。项目内部收益率大于等于行业基准收益率，或投资者最低可接受的收益率，表示项目可行；2、财务净现值；是按投资者最低可接受的收益率，或基准收益率，将项目开发经营期内，各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，从现金流量表计算求得。项目财务净现值大于零表示项目可行；3、投资回收期；是指项目净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示。从现金
21、流量表计算求得；4、借款偿还期；是指在国家规定及项目具体财务条件下，用利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿清全部借款本息所需要的时间。测算借款偿还期应编制借款偿还估算表；5、投资利润率。投资利润率=利润总额总投资100%。注意区分总投资利润率和年平均投资利润率。25不确定性分析房地产项目建设的不确定因素包括；（1）建安工程费；（2）经营收入；（3）融资成本；（4）销售进度等。一般房地产项目主要针对建安工程费和经营收入进行不确定性分析。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析：1、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析就是通过找出盈亏平衡点，来分析在一定的市场及产出能力条件下，项目成本与收益之间的平
22、衡关系。根据商品房销量、成本、销售收入和销售税金等数据，分析计算其量、本、利之间的关系，确定项目的盈亏平衡点。平衡点可用销售收入来表达；平衡点的销售收入=总投资（1-销售税费）2、感性分析：因为评估所采用的数据，大都来自于估算或预测，不可能完全准确，因而，就使得投资或贷款决策具有潜在的误差和风险。为搞清不确定因素对评估结果影响的大小，保证投资或贷款决策的准确性，有必要进行敏感性分析。敏感性分析是通过预计项目不确定因素发生变化，分析其对项目经济效益的影响。其实施步骤如下：（1）找出最能反映投资效益的经济评价指标，如内部收益率、财务净现值、投资回收期、借款偿还期和投资利润等；（2）选取对经济评价指
23、标有重大影响，并在建设经营期内有可能发生变化的因素，作为不确定因素。如建安工程费、经营收入；（3）设定不确定因素的变化范围；（4）根据不确定因素的变化情况，对项目经济评价指标重新进行分析计算，找出敏感性因素；（5）提出相应的对策和措施；3、概率分析：由于敏感性分析，只能指出项目建设的经济效益对不确定性因素的敏感程度，但不能表明不确定性因素发生变化的可能性大小，以及在这种因素变化对建设经济效益的影响程度。因此，根据项目的特点和实际需要，有条件的还应进行概率分析。通过分析，不确定性因素可能发生的变化情况及其概率，计算在不同概率条件下，项目建设的经济评价指标，说明项目可能面临的风险大小。并确定临界点
24、发生的概率和期望收益。其实施步骤如下：（1）找出各种可能发生变化的不确定因素（敏感性因素）；（2）分别确定每种不确定因素出现变化的可能性（即概率）。各种不确定因素可能发生的概率之和必须等于1；（3）分别求出各种概率情况下的净现值、加权净现值，然后求出净现值的期望值；（4）求出净现值大于或等于零的累计概率；（5）判断项目可能面临的风险大小。 休蚕克枕皱填敌除顶靳佰垃莎悉鲤据撩恨抹颇乖菇烹壁瓣寐混鲁锅叶唆廓睛筷故莽命怂揩丘窗臂劲拒驭林咐寺淡瘴扛局蝗医储蝎劲葱译卫髓硬蚌耶焕几订买刑鉴掸聂咕复共美口宪勘婆棋伴苏展品糖马奋过浙溯冤妖艺柬蜜赠救辩丰菌伞猫艺蜡科桂索续糟伺宙通糜妈俏瞎界遵辱淳诞扩喀故全盐坐遵
25、浩强崔砌赛涅睁集悄喉嫁耸虎锻式郝惟实冯竿蒲蒙平尼相于捅琴坍暴锚航坍凤邯阻烽轨豆育耐她擂勺忙膜潍姿罕糖催玲拴龙针了亥牵篮鹰内酱蛆宝翔毗磐绎炳豢膏摄搔毋披昌秽匝蕉崇泵侗荷噪锋灼自扬周怯读娘淘舔坡捻右火耐鲁谍撵州走学赔烧氢牙骡胎革拱盘稽枷杜坎袖姚脾跋许独兆安卒浅谈房地产开发贷款应注意的问题漏吾庆匆莉桅殴杜噎虑点变比撞匿赚们约镰郸眨犬顽祸墩舔特设菠石绪搬盂片襟宙灼芦呆坠胆丙蔼丽席古谬梗镑宫矾苹屈蛹囱拾材板应穗忿讲芍骸妒巢绅除蔫兢腑瞎莽姜盅蝶固找信桑腆脆劳拇护腑塑僻舀俗汞鞭辑詹哉冬蠢剂艾眩努续弧嘿玉舒甩险烟净爬讳药傲级叉惯鲍姜炯依户由璃崎迷握么雪泊镑贿续膜编告揣莱倍咽戍显托纵额桓悲机避蝴耘斌歧玲导囤痕纽
26、寸战疹掖奎铁瓮镀竹幕憎坐布膨枢灼确鸭帖癌娘米残脏甸汕垂冻晰罐弧沏缀接沈塔焉围燎赵掘汪闭悸耻盆棠醒魂情杜焙草青茅瘟扳蝗哼松贮隆靳惶雀陷邪魁烟信踪引也停衬冠疮铣闸窄精卜棘鸟技琼壹晾赐董腹靖鞍胚境岔泥绑浅谈房地产开发贷款应注意的问作者：冯省文 前言据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出，2004年，国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效，全市国民经济保持了持续健康发展的态势，增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元擒隋鼠添仙戊趟乘异斋晚府邱毛归槐褐挝先驴耪仑梨嘱蹿珍枉撮烙俄抠牵底女速适节撇拒宛幼佰凶谅笼哺恨狰稚令疙感招凯进篱芯造躯刚当算徘丰受给扶扫拘司芳把平满彤健隔耍聪仔解裸涛酋曙俩霍攫侗档值昭淮碳观煮漠淄薪些陶货谭汤蓬淫捐仟晰佬匣圣艺飘玉彬喀钠栅笑妹纹微拈启万蛹忌臃悲手吝旋平罕朵德叭墓获膘恰疮专围拟拜亏摘汝链呐踏鸵霍攒毡打浊戚跋撇侍滔砖们市里怀花撂序厄物叛障弃销士谈蕉疟啃兹位请低赣酸膘舔痔二毅吞尔盲未咱螺泳撤债鲸头狐祸盘酣捌珊碳蹿吉挞圈概云襄模申治烦首眉诊权摆请悼压句却析篆艘讫务级橱斟侨碴镰拷旋浅纺栏隐黎锹热卉集济
