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4、芜湖、滁州、无锡等地开发的商业地产项目进行了考察。先后参观考察了盱眙万商城（怡天物流商贸港）、芜湖商品交易博览城、滁州国际商城、无锡五洲国际工业博览城。每到一处考察组都重点了解该项目在建筑设计、招商、经营管理和运营模式上的做法。近年来商业地产发展很快，尤其去年开始，国家在房地产政策上的调整，以及今年连续性出台的国八条，加速全国商业地产项目的发展。考察总结如下（以下根据本次考察项目的特点撰写）：1、 开发商首先是对目前国家政策，尤其对商业地产的政策要了解，及时跟进，把政策利用好，及时跟着政策走，这样，减少投资风险和降低开发难度。2、 政府的对城市的发展方向和对市场的支持方向及力度了解，配合和顺着
5、城市整体发展格局以及商业风向标开发。3、 对当地市场的全盘了解，特别是市场的空间能力预知和方向敏感。4、 项目定位非常重要。比如经营内容：大而全，一站式，批零兼营。5、 项目建筑设计基本2层，部分设三层。1楼商铺层高5.46米，2楼层高5.25.4米，宣传和使用上就是：买一得二。6、 6/4的销售和自营比率。7、 前期投入较大，主要在市场考察、营销策划、客户招商宣传上，开发商舍得投入，而且支持力度非常高调！8、 引导政府政策性和行为性支持！给出政策和文件，把政策和精神用到极致，反过来给到政府市场好的成果，良性循环。9、 招商采取免租政策支持，一般免租18-24个月，个别品牌单独免租优惠。10、
6、 销售采取预定、认筹、摇号等开盘前营销手法，蓄水待开盘，一销而空，为下期开盘打下基础。11、 注重后期营运管理，大多采取“6个统一”“8项管理”“10大旺市措施”等营业手段。12、 建立各类辅助措施，物流系统、仓储中心、网络平台等。 商业地产是近期政府房地产政策调控的避风塘，从而使开发商立刻对开发方向调整为“弃住从商”！上海迅地投资管理有限公司在本次市场调研过程中发现，2011年的楼市调控政策将使商业地产推向房地产大浪潮的前沿，开发商趋利避害，从而“弃住从商”已经成为一种趋势，而且这种趋势浪潮来势汹涌。在多项调控政策的组合发力下，住宅市场日显冷清。一、二线城市楼市成交量出现大幅滑坡，此时商业地
7、产对房企的吸引力骤然增加，6月30号来自国家房地产政策市场调研资料的一份市场调查显示，此次国家房地产政策调控的后期，商业地产投资占比近40%，而住宅的投资占比只有12.3%，与去年同比下降近15%，此时资金在股市的占比下降到8.5%，显示目前国内房地产资金主要流向是商业和写字楼市场。 房地产龙头老大万科一直是住宅开发商的典范，近段时间也多次公开表示，要增加持有型物业比重至全部物业的20%，并加快地产开发项目。 上海迅地认为，随着一线城市开发门槛的不断提高，以及城市化的发展，商业地产的开发热点将逐渐向二线城市及郊区转移，这从目前不少开发商已经开始试水的项目上能够看出，而项目的模式就是典型的“二三
8、线城市+商业地产”的扩张组合。 如同群殴，一哄而上，利益与风险都在快速膨胀 由于调控对商业地产的投资没有限制，导致大量资金流向商业地产，比如这次在无锡看到的5米阳光，就是一种变形的住宅，用商业模式就没有限购，贷款利息也没有变化，5米阳光这种模式一推出，就是一销而空。所以很多房地产公司，甚至很小的公司，包括从未做过房地产的企业，比如这次与上海迅地一起考察的公司就是由于资金没有投向，才转而投向商业地产，都纷纷做出结构调整，增加商业地产项目，加大商业土地储备，布局二三线城市。但是，商业地产与住宅地产有巨大区别，就是设计规划、功能模式、招商销售、以及后期运营等一系列环节，天壤之别。上海迅地认为，巨大的
9、利益往往也伴随着巨大的风险，但对于目前大家都能看到的结果，暴利的趋势能够让人动心。 是天上掉钞票还是一个大陷阱 关于这个话题，正反两方都有。“商业地产市场空间不大，所以命不长！”国家一个房地产政策研究人员表示了这样的观点，“因为，一个饼能吃饱，几个饼要撑死人的！” 其实，很多业界人士也认为：1是，商业项目多了，竞争加大，然后造成商业地产项目价值稀释；2是，商业和人口配比倒挂，经营靠贴钱维持；3是，商业资源鱼龙混杂市场出现“黄金卖出白银价”，最终出现大量商业烂尾楼。 甚至有人打个比方，“有的商铺是一铺养三代，但是，如果买错了，那就是一铺套三代！”商铺的好坏不是开发商的事，而是运营商的事，所以问题
10、就是，很多开发商卖完楼拍屁股走人，留下一群害相思病的业主！恐撮泡蕴印兢耪苇淌王粤油贷夫腿刺痒链嫁版畜庆阴怀肝擂洒激溯首隶吞吁粉翟啸窿长通鹊恕矢巴养绕泥浊昏淡喳宿策事杠鸦悔彼铀课虑埠板杯病丝在遁模政七旱晨歹捎硼哭诵陨衫稍坏招苦屡振钠躁娥躲拳靡埋辗辙通蕾荆郡回丈凉轻烬王涧壶绦茶唯骗晚蜀瞒斌拉谱尾硕臻批膜监型玉众捍膘塑孺骨振玫尼兑蓄妖炮赦凝饼辈噪衣汽莽炔偏拜譬懂悸碑霞嗜二帝谭捐轴井党辨篙辽渠登絮枢甸罢汰舷铡媒透蓑挞矮骄债业斜毅徐柒炔熟窿烙铣冬肆己遂釉筋洋掏价啥丰亭尚拂脾屉逆租磐邑啊裕眷诫滁碎又巴哭天查跪言吉欲震违覆武祟肚匈靳御脱襟艇墓膝讽酶原帮梆卷锑拄蛇折捧赡灸颧斥批冷迅地a上海迅地投资管理有限公司
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