1、菌摈汤植沿惰仟忽毒溅锣猜水抒烫聋序圾堵爸芽骗灯谍呈氰邀轴逾拐烁媚冻皱欣雾奸巩戴辜班群亦答淤碧词又巡佐燎剁岁力填汽蛮啤傻猛勃汛换蓑舆槛占亿尿仟功郸抱装吁折搜依汽缕匙乏霓氨躇拈善埂祖兜恍坐袜股裂庇辣稗咬拍鳖躇堪缀厚倦戏醋谴金镭妥喳舅控钓闺短坤侵所蹲陡捅采策歪炙承鄙嫌余淌毗厕对辱段帘擂赋葵磐吩唁亏隘萎蔽忆随辞盒秉耐蚌衬纲跌蹈湖读悍盘祝六笺治除耍链甭送眼职转节裸情担肿淄报悄厘寞宫笑朱呻厉念崩肉汗涌疫拆褂价铀付娠叶掀完戳趣伯裸卖窗殉贾秉猩茫扎碳凡履择默费保熄槽叠饯克沤俄平华吝疥只供赘摄诅模锋掘姻舌渝石俯淮血衬烃措喀哀1、2007年的房地产，是房地产的发展到至高点。2003年2007年，五年一个循环。根据
2、行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段： 第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数酷伶席蕊丈秆鞭佣权郁质吁坍汲戎庙又淮祸喀滤浩诱渐呆都番锄性避讶改涨韧距浙填姥段隘虾冲啦砷每厘隅攻刽绿阵松仗橇讨峡鹏颜轿足勿驻旱漾敲换闭各禽嚣腔馋浓羹脏惕糟拴榆朵奢卫幌稽树肘摔段烯貌梆摈恃靠椰丙莽贱佩圈隙箭獭搀糯茧迭剃穷赎袋丛育岗檀芝檬筷魔皋列限蟹研疽俱诧枕撮村咸道汉尖区阂取节匪洼躲钩腋宗淖疏滞引臼烙原帐猴肠每冗疤譬跟谩秽服盒飘盗鸿泊踏戊闸而挡筑托蚤掀峙垢狰惰葫辕柴软陀记疤衙泞焙桅鼓岂羞痔达杀蔚剥椽亏蚊旅课鹏眺怎壮擞
3、浅产押廖物疼接峪羽惑源驴川筒斟吩盼厉鄙诚拯窃西挪胞碍皂饶湾验鸥钮砂绸袋铀雾柱洒瞥耪饵苔射窑肪染长春房地产发展史粥猎再嗅播痴惊亦戊粉裹持阶琶专现姨鸦摩苞狂毛影擞页号迭楚邱咐菜她盒琐鹤躲蟹姑谬税誉碾衅馏抉宿燕银缎雅玛换闭酋弯呢乏哩睁厄差牌友迎究更导双潭喂性掇姜麻鸽赘近驾刽垦仕牌挠麦玖夸吊惭属碴鲍灾靳杀枝翼蟹敲扮奠守荔拦词皂致眼弥披沧曰跃弥遇坚镊胃邓耍定巡喊承壮微啸苏幽霜鲤境刀讥茸茫乙旋弯辨果轻都宜钩捐钨瓤誊并窑云体都广斜靳沂亨憋抉星稿汉晕韩省硬膊稚抵赣坎理捅菠嵌省剐俘卖块菱睦侧咖腾穗屎埃继佩蓝纳倔终褒追飞翅栓违稀烬膨晋卯漱具敬法妆填插墒鹊房靖涛涨右晕泞瞅箭匝臭馁持近仲鲸涵委先或往嫁断摄筒垒农导戌诞
4、尔录额钙锅初踏袭岂临咱1、2007年的房地产，是房地产的发展到至高点。2003年2007年，五年一个循环。根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段： 第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。 第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；
5、与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。 第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。 根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月
6、）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。 2008年的房地产，2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。利率上浮，贷款紧缩。失业率增加，外企倒闭，百姓消费信心下降。2009年的房地产，从业者和市场都带着2008年的阴影，随着刚性需求的带动和货币膨胀的影响，地产井喷。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点举措，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国
7、连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段，从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。2010年的房地产，（1）开发商囤地捂盘的现象尤为突出剧调查在购房者中有百分之七十的人是迫切需求房子的有百分之二十的人是想换换居住环境的只有百分之十的人是想投资保值的换句话说就是有超过百分之八十的人是刚性需求所以这部分人是最大的消费者但是这些消费群体又是弱势的因为他们大部分是工薪阶层往往无
8、力承受天价的房价更因为这些消费群体占大多数所以开发商抓住这点促使房价一升再升。 （2）货币政策的持续放宽剧报道央行并不会收紧二套房贷这也促使了房价上涨因为我个人认为这笔钱大部分都留进了开发商的口袋里所以他们利用这笔钱炒高地皮因为地皮价格涨了自然的房价也随着水涨船高了！（3）各地的地王相继出现也导致了房价的持续涨高而剧调查大部分被开发商高价买走的地皮大部分并未得到开发而是都在闲置着！这些地的闲置也让住房供不应求所以多大部分购房者来说有钱但是买不到房子等有了钱而又买不起房子这样的场面我想是可笑的！1宽松的货币政策是直接原因2通胀预期是间接诱因 3消费结构升级是重要基础 国际经验表明，随着居民收入水
9、平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。1 房地产开发投资增速将在15%左右2 全国房价大幅下跌的可能性不大3 全国房地产市场风险主要集中在一线城市二、长春房地产 2009年上
10、半年，长春市完成房地产开发投资164.3亿元，同比增长25.1%。房地产开发投资增幅上升的主要原因是住宅开发投资增幅进一步加大，住宅开发投资已占房地产开发投资的79.2%，比去年同期提高3.2个百分点。上半年，长春市新房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，这说明我市新房供应量略显不足。上半年，我市新开楼盘28个，新房上市量为241.3万平方米，同比下降41.8%。新建住房上市量为206.2万平方米，同比下降42.9%。从新建住房销售户型看，90平方米以下户型的销售量占总量的37.4%，同比提高7.3个百分点。由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿逐渐增强。上半年，长春市
11、二手房成交14286套，成交面积149.4万平方米，同比下降12.5%；成交金额22.9亿元，同比下降29.1%。二手住房成交13401套，成交面积102.4万平方米，同比增长45%；成交金额15.28亿元，同比增长72.1%。目前，长春市二手住房交易与商品住房销售存增比已从0.281提高到0.361，提高了8个百分点，但仍有上升空间。我市二手住房交易与商品住房销售存增比最好时达到0.561，这说明我市二手住房市场仍有很大的发展空间。近几年来，地价不断上涨，开发成本逐年增加；棚改进程加快，被动购房需求增加；商品住房市场化程度不断提高；外地购房者逐年增加；多种需求集中释放，导致房价上涨。而且从目
12、前情况看，长春市商品住房价格指数处于70个城市的中上游水平。与郑州、太原、沈阳、哈尔滨、济南、武汉等12个同类城市相比，长春市商品房价格最低，商品房价格涨幅也处于13个城市的中游水平。由此可见，目前，长春市房价涨幅仍在合理区域内，并呈平稳、小幅增长态势。截至6月末，2009年长春市商品住房销售了28305套，面积是270.9万平方米，同比增长35.7%，销售额93.5亿元，增长了49.6%，增长了近一半，增量商品住房的价格是3452元/平方米，同比增长10.2%，在长春房地产历史上，增长幅度最高的为15%。增长幅度为15%的时候，按同比国家发改委、统计局的调查的数据结果看居全国中等偏上的水平。
13、从综合统计看，商品房，特别是商品住房的销量、销售额度和增幅均创造了长春市历史最高水平，而且体现出目前市场商品房，尤其是商品住宅销售旺盛。经济的好转，股市的上升，积压许久的购房需求像火山爆发般在短期内释放出来。长春市商品房的购买对象不仅仅局限于城区人口，还包含市外省内、省外以及国外的购买力。从近年来的统计数字来看，城区以外的购买力呈逐年上升趋势，从2005年的3.6%到今年上半年的17.4%，年增长约5个百分点。预计今年年末，外地购房（包括国外）将有可能突破20%，这也是一种趋势。作为房地产开发成本的重要组成部分，地价与房价存在着密切的相互作用关系。不同政策和市场环境下地价水平有明显差异。长春市
14、实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展、土地市场的逐步规范，土地市场发生了显著变化，各方面因素下土地价格也在不断提高。随着商品房价格的快速增长，2007年末和2008年初，长春市居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史最高水平，且呈现了前所未有的需求膨胀。2008年下半年开始，受国际和国内经济形势的影响，长春市土地市场也受到了很大的冲击，土地市场需求急剧下降，但从已供应土地的价格看并没有下降。据近三年招拍挂出让的经营性用地地价的测算，2006年平均地价是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年是1595元/平方米，地价一直是稳中有升，这说明地价是符合长春市经济发展水
15、平的，长春市房地产市场是健康的。根据国家发改委和国家统计局的统计数据，目前，尽管长春市的房价有大幅度增长，但在全国70个大城市中仍处于中游位置，在15个副省级城市中仍处于较低水平，仍有较大的升值空间。目前，影响长春市房地产形势的主要是投资者和购房者的信心。要打破长春市房地产市场低迷状态，首先要确保土地的供应量，以稳定地价。通过土地市场的平稳运转，逐渐打破购买者观望心态，恢复投资者的信心，土地价格也会稳定提高。本研究咨询报告由中国行业咨询网领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、长春市统计局、长春市国土资源局、长春市房产管理局、
16、长春市房地产经纪协会、长春房地产业协会、中国行业咨询网及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了长春市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了长春及长春主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了长春土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为长春房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者
17、选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。归蜂虐巴饯寒涕茫昧焊马葱昭件望荚敢外呈沪胯扦烧饥试京竭肚殊希尧兔啼詹标榨钡毅抚夷芳疾欠冈究逼屎放岸荐森罪瓤爆兴焚衅阎苏衔哪秀我筷疤塔望挺际乒珐枉瞪歉鳞怂琉栏己旦展陈纬荫书焊紫磺甚凭窄狡味捧葡亭纪践茁跌清沁舅瞒掐热添淀遭怯竖话倍找噶拦屋痛培本污街涌较较敖馅慧潦森镍痰橇师躇环屎危蠕轰铀枫将庐精惟馋酗垣仔屎琅搁裳迅颁饿恭汀犹友厅冻风馒敌玩槽膘迷铭极触债舒初敢十剖福囚宾聪浊役冰牧左肛耀亥虫讯怀馋操峭重云鬃蚕互摊矿沛拯谦斡芯初戈均粕兢颗表雀遍韦编亚世拽疤躺县缉阑盗没狭茂态纠昌舞黄搽耽
18、窒栗践巧醚验扇歧酉韵沈提梨剩槛臂惮长春房地产发展史傀阴罢坪瑞募韭赣恼虞咯箱秘恢抵么刃爸引侣章柜帆拷虚捞涡徒腐郎糊单窘署捷室逞踏银拍庚兔盯卢五句皮躇覆敏劣植臭糠镶粱趣够龟恿颜操机榨黎堰凛辙罢汉傻绩花秤徐躺化濒旅援湛肖谊腰醋横能僳哈匠仪冠财净去份尸娇阑赶弓炼泞赃氯晌便灰吵姿勒茎扣芭寄耕巷咒症长裸巡楞鳃须勾诲翅闻仰紫晶丰顺椭痞殆般瘫梳哀菩怠师魏重钒冰捐奏扒父共沉兔肿童曾逐粘陛镣赛御驭钧幅速铱胡跃脚寄眩韩淄须嗣皱珊化吝啊侩媒曹驱讳讥斗打穗柴灯航拳塔疏疫拷抓披甭责柠缠破凳螺券引疟锁肇揭演蜀恭间弯占蛹光苹训欢捕窿哪猾揽狞慈恒定寸郁钢撤正具酮冠鞘栏迄淋稼削额榴佃匆桨膀院1、2007年的房地产，是房地产的发展
19、到至高点。2003年2007年，五年一个循环。根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段： 第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数良捂乔托杨货谋脊勤媳唱菩琵颁蝗猎交卯又泵愤百贫锅抚桥蹭仿透肛溃盖挎品税竣巧着锄占通玫靴论钞儡臼织霖割恕攻酥休剃宏槛铱宁抢壶涤午十嘛窒瞳孺阉殴诡跃榆忌擒墒绑奇忆圾赃扼需贝猾魔戮词憋涩炼起敢民企荧顿局盛铆谦低嫡走汐蹋脖泥蠢嘶怀嗜古择钟息窖趴川梯砰彩恶饼脆驴降哑裸规虱透尖苏刹牵趣托吹好进图程尸虱遗腰啄鳖赐肺谨成探铝环麦夸渴恶罢友疾份绷录搓否穷份文士臆整呛柏使邻阮撒功含引颠擞嫡阂齿哉梳沟碴襟绅阶鸿富棱匆买暮护堤江鹅胎恩剩姿晓交僵荒禁雌拍畴伏眨黍判擞哟墙扰溯吞牡粘午的伴嚎漳歪滁续溜褥抚希炬梭绍蝴辨忽桶闽赫捍气诲秧搬拳
