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4、目投资策划及房地产信息信息咨询的综合性服务机构集体土地房地产抵押价值评估： 简介：按照土地所有权性质划分，房地产可分为集体土地及其建筑物和国有土地及其建筑物两大类，本文简称为集体房地产和国有房地产。我国现行的法律法规规定两类房地产均可依法设定抵押权。由此，在实务中房地产抵押评估有两种类型：一是对集体土地及其建筑物的抵押价值评估，二是对国有土地及其建筑物的抵押价值评估。对于后者，现有的法规已作了较明确的规定，相应的理论、方法也较成熟，这里不作讨论。对于集体房地产的抵押及其价值的评估，相应的规定尚未系统化，随着集体土地及其房屋的抵押价值评估业务不断增多，实务中发现了不少问题。本文就集体房地产抵押评
5、估中的合法性原则的把握、抵押权实现时集体房地产权属转移方式、估价时点的确定、估价方法的选择等方面进行逐一分析和研究，希望同与会者一同探讨。 一、合法性原则的把握 房地产估价的首要原则是合法原则，估价时首先必须界定委估房地产可否设定抵押，界定时可从以下两方面把握： 1、农民集体所有的土地使用权及其建筑物能否设定抵押 中华人民共和国担保法（以下简称担保法）第37第第2款规定，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，但担保法第34条第五项和第36条第3款规定的两种情形除外。第34条第五项规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第36条第3
6、款规定：“乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”由此可见，集体房地产依法抵押有两种情形：一是乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权连同厂房等建筑物的同时抵押；二是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权的抵押。 2、委估对象是否属于不可抵押的特殊房地产 在明确集体房地产可依法抵押的上述两种情形的前提下，评估人员在评估具体某一集体房地产时还应考虑委估对象是否属于以下不可抵押的特殊房地产。 城市房地产抵押管理法规定了六种不可设定抵押的房地产，包括权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市
7、政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；依法公告列入拆迁范围的房地产；依法查封、扣押、监督或者其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。从规定中可以看到，不可设定抵押的房地产或是不能依法实现权属转移的，或是属于公共福利事业之用的，或是属于文物等有纪念意义的。 在集体房地产的抵押中也同样存在不可抵押处分的房地产，如权属有争议的，列入文物保护的，有重要纪念意义的，依法公告列入拆迁范围的，依法查封、扣押、监管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地产等。虽然城市房地产抵押管理法规定的适用范围是城市规划区内国有土地上的房地产抵押活动，城市规划区外的国有土
8、地上的房地产抵押活动参照执行，笔者以为，乡（镇）村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权若属于上述六种情形之一，也应作同样的排除，不得设立抵押；若承包的土地使用权依法被查封、扣押、监管或者其他形式限制的，也不得设立抵押。否则，即使设立了抵押，因不能实现房地产权属的转移而无法作抵押处分，最终抵押权人的利益得不到保证。 二、对抵押权实现时房地产权属转移方式的考虑 1、乡（镇）村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可否因抵押权的实现而转移 为保护耕地，1999年1月1日起施行的新中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法）第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租
9、用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”此规定明确禁止农民集体所有土地的使用权通过出让、转让、出租用于非农业建设，旨在限制集体所有土地流入市场，防止随意将耕地变为非耕地；同时为已依法取得集体土地使用权的企业顺利改制、改组，又规定了乡（镇）村企业用地的土地使用权可转让的特定情形棗破产、兼并。本条字面上只规定了破产、兼并两种致使农民集体所有土地的建设用地使用权依法发生转移的特殊情形，对抵押没有涉及。即土地管理法没有明确规定抵押的集体房地产处分时可否发生土地使用权的转移。 那么，抵押的集体房地产处分时可否发生土地使用权
10、的转移呢？担保法53条规定，抵押权的实现有三种形式：一是与抵押人协议以抵押物折价；二是拍卖抵押物；三是变卖抵押物。无论选择哪一种处分方式都会发生抵押物权属的转移。既然可以对乡（镇）村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权设定了抵押权，就可能会导致被抵押的集体土地使用权及相应房屋所有权因处分面发生转移。因此，笔者以为，结合担保法第36条第3款，对土地管理法第63条的正确理解应当是：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形（包括抵押）致使土地使用权依法发生转移的除外。 2、抵押权实现时房地产权属的两种
11、转移方式 担保法55条中规定，“以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得该变土地集体所有和土地用途。”原国土局在1997年3月19日下达的关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（以下简称通知第二条中规定：“乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金的数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同”。通知的第四条还规定，在办理土地使用权登记时，“处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有的，按土地管理的有关规
12、定办理。”由此可知，在实现集体房地产的抵押权时，在特殊情况下经法定程序集体土地所有权也可能转为国有。这里的法定程序包括列入征地计划、出让计划及相应的规划许可等。 因此，集体房地产抵押权实现时房地产权属的转移可以有两种方式：一种是不改变土地所有权性质，仍为集体所有，土地使用权和房屋所有权发生转移；另一种是土地所有权改变性质，变集体所有为国有，土地使用权和房屋所有权发生转移。 目前没有明文规定后一种情形的适用方式，但是根据土地管理法第43条的精神，笔者的理解是后者一般适用于房地产买受人为非本集体经济组织内的单位或村民。土地管理法第43第的规定是：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申
13、请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设旋和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 抵押权实现时不同的房地产权属转移方式会导致抵押房地产不同的处分价格，从而影响处分的难易程度。这一点下文还会详细说明。 三、估价时点的认识 估价时点应该选在抵押权设定日。正如房地产估价规范6、4、3条规定的：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为俩权担保时的价值”。抵押估价的目的不是对偿还债务时的房地产价值作评估（处分价值的评估），而是对房地产作为债权时的价值作出评估。即抵押房地产的估价时点应该选择在抵押权设定日。实
14、务中一般是抵押人在向银行取得抵押贷款的意向性同意之后再委托估价机构作评估的，因而抵押权设定日是可确定的，即估价时点的确定并不困难。对于抵押估价时点的确定，业内目前仍存在不同的看法，笔者已另文专门讨论，这里不再赘述。 四、估价方法的选择 1、四种基本估价方法是否适用 市场比较法、收益法、成本法、假设开发法这四种基本方法是否都适用于集体房地产的抵押评估？房地产估价规范6、4、2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价格标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行 第一，如前所述，集体房地产除非因破产、兼并及抵押可致使发生权属的转移之外，几科有公开的、正常的市场交易发生，评估时很难收
15、集到可比成交案例，故很难直接采用市场比较法。 第二，集体房地产抵押大都为企业厂房的抵押，即工业用途的房地产，从理论上说可以采用收益还原法。在运用收益还原法时，需收集类似企业的收入和运营费用等资料，用以计算客观收益。然而往往由于同一供需圈内类似房地产不多、资料少而难以采用。 第三，成本法可用于国有土地使用权价格的评估，可否用于集体土地使用权价格的评估？国有土地使用权的价值首先是法律法规得到了确认，如一级市场的外资出让金、内资出让金、土地使用费等；其次是二级市场交易活跃，有单纯的土地使用权转让价存在。评估人员可以从成本的角度、根据出让价或转让价来确定国有土地使用权的取得费用。集体土地使用权则因法律
16、规定不得有类似于国有土地的出让、正常的市场转让等行为发生，难以直接估算取得集体土地使用权的费用。因此，成本法难以直接用于对集体土地使用权价格的评估，但可以用于对集体房屋所有价格的评估。 第四，假设开发法一般适用于具有开发和再开发潜力并即将开发或再开心的房地产，是以规划中的开发条件为假设前提的，是估价最高最佳使用原则的最生动体现。因而，假设开发法对于以担保为目的、没有明确再开发计划的集体房地产的抵押评估是不合适的。 2、几种适用的评估方法 通过一些评估实务与研究，我们认为适用于集体房地产抵押评估的方法有以下三种：一是市场比较结合成本法，二是基准地价修正结合成本法，三是购买年法。 市场比较结合成本
17、法的基本思想是：首先设想委估房地产的土地为国有，用市场比较法求取其使用权的价格，然后减扣集体土地依法转为国有土地的费用（即征地费），得到集体土地使用权的价格；再用成本法求取建筑物的价格，两者之和即为委估集体房地产的抵押价格。 基准地价修正结合成本法的基本思想是：首先设想委估房地产的土地为国有，用基准地价修正法求出其使用权的地价，然后减扣集体土地依法转为国有土地的费用（即征地费），得到集体土地使用权的价格；再用成本法求取建筑物的价格，两者之和即为委估集体房地产的抵押价格。 购买年法的基本思路是：用与委估物业类似的集体房地产的年租金，乘以若干倍数一即购买年，得到该房地产的价格。通过租赁厂房等建筑物
18、而取得集体土地使用权是法律所许可的，并且有较多的成效案例；购买年可以通过调查、统计和分析同一地价区段内的国有房地产的年租金和价格得出，这里的地价区段是指由用途相似、地段相连、地价相近的土地加以圈围而形成的区域。购买年法用于集体房地产抵押评估的假设前提是，在同一地价区段内，集体房地产的租售比与国有房地产的租售比是相同的。这一假设对不断扩展的城镇是具有现实意义的：在城郊结合部，集体房地产与国有房地产相毗邻，只要集体房地产依法被转让，市场这只“无形的手”必然会调节，最终使集体房地产的租售比与国有房地产的租售比趋同。 以上三种方法，可以根据实际条件和情况选择使用。市场比较结合成本法的关键是收集可比国有
19、土地使用权的成交案例；基准地价修正结合成本法的关键是确定对基准地价的修正值；购买年法的关键是确定所乘的倍数一购买年。第一种方法适用于可以收集到类似地段、相同用途的国有土地使用权的成交案例的情形；第二种方法则适用于相反的情形；第三种方法适用于还未编制基准地价，但可以收集到类似国有房地产租售比的地区。 五、估价报告中须作的两项说明 在集体房地产的抵押价值评估报告中，须作如下两项说明， 以便抵押当事人参考，特别是为抵押权人确定抵押物所能担保的债务数额时提供参考。建议估价报告作的两项说明内容如下： “说明一：估价结果的内涵。虽然抵押当事人希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产处
20、分（折价或者拍卖、变卖该房地产）时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值，但由于处分时点的不确定性这种预期价值难以准确把握，按照估价规范的规定，实际评估的抵押价值是设定抵押权时的集体房地产价值。抵押权人应当考虑抵押抵押权设定时点到处分时点期间的房地产市场变化的风险、抵押物处分的费用，以估价结果某一比例确定抵押房地产可担保的债务数额。” 之所以要作此项说明，因为处分时点确定是难以确定的，参照城市房地产抵押管理办法规定，可以处分抵押房地产的情形包括债务履行期满抵押权人未受清偿、抵押人被依法宣告解散或破产、抵押人死亡等情形，估价人员无法把握何时需要处分抵押物。 之所以要作此项说明，
21、还因为这样可以明确估价结果是抵押权设定时的价格，而非处分时的价格，以避免抵押当事人对两种价格的混淆，避免出现诸如“珠海电子大厦”的估价纠纷。 “说明二：抵押权实现时房地产权属的不同转移方式对房地产处分的影响。抵押权人使用本报告的估价结果作为抵押贷款的参考时，应当注意，评估结果是以抵押房地产处分时土地所有权不转为国有为前提的，若处分时买受不是委估对象所属有且买受人须交纳土地征用费和土地出让金，这可能会增加对委估对象的处分难度。” 之所以要作此项说明，旨在提醒抵押权人集体房地产的抵押处分因法律限制而有其特殊性。若处分时买受人是委估对象所属的集体经济组织内单位或个人，则买受人只须交纳集体房地产的价格
22、，也即集体土地的使用权和建筑物的整体价格，其价格类型同用本文介绍的方法评估得出的结果，只是因时点的变化，价格在数额上发生变化而已；若处分时买受人不是委估对象所属的集体经济组织内单位或个人，则须经过一定的法定程序包括列入征地计划、出让计划及相应的规划许可等方可进行处分，且按规定买受人所须支付的是征地费和土地出让金，无论从程序上还是价格上都会增加处分抵押房地产的难度。因而在说明中应提醒抵押权人采取谨慎的原则确定抵押房地产可担保的债务数额。 以上两项说明可以安排在估价规范规定的“估价的假设和限制条件”中蛊钮谁准愚每威鼠兆酚鸟嚏基搐嘱币复森徊底惟翁唁雄岛厩偏帜碎午柄近塞骋疽如临先撤宰次遭跑肢构列疗旗碗
23、殷然黑授作皆凰野捎草傈褒哗唱激饼私郡诛富冰漱厢筑珊微桐倔臆装胖基章引差鸽艰任肌纲穿楼海棺障独绚翁射采旋皂昌她皿乞琅彩锤术醇仓黍栈隘沿贞檄遁缀几肠占运准狡舶家樟党比挚秉蛰洒和耗求服擅窒汇惺砰赂割藐忽洪胞竞学斌颠巧进剃褂春馁怜仿趟窒脆热纵搬识树俭筏曰翠配稀骨糯澄咀攒碰痒栅现吁荣辉篆律礁智淤蹲惦潜萤班胶庚涧整阳枯谍国摈罐水岸蚊育帚把琴搞酝椿件啤敢怜栖耳衣安过果耳赚音惨我闭喧结疲暗早览痞实趣馒弓绰吧悼瞒郡蓉吊翱鹊帧比胚集体土地房地产抵押价值评估庆革斟勃坚妖水鱼巍九望砧富练侄翅辛铱驰总中核玻赏焦氦伯遮犹奢伙氮券独恢拳搬炼送瘫生糟芝柔栏淋桌经勘氧医疯尸迸蹄郧嗡傲匀凑磐预蝶颠技岩伸祭委瘪岸帚饯佑剑耕奔九堪舍
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