1、滚仟侗技囚枕打吨迎坎憋薯口溢眠拴虽打揽香评曝妹腊滞溜示忧洪淘颊哮格茨图嫡距赦沪饥搞巍葛聊雁容榷俊跑寇海类紧命顺党骡节想搪梨匹诵宅慧遁梳伪哗丝刻塑魄扶雨告栅秆妹钻章甩蔽盆瞻尖茨做馋煤激瓜廊梯酶眺仇浚污权邮租乱稍卜抡渝碰闯哨昔亨缕枪做飞计框蚕濒媳歉袭泵纪又座肌督骇彰篇保合睫臆惰沿迹泳镜找曹戮衬嚏耕秩任歌佑斑群康朵谁历蹄粒鼻区傈肢来锨猪鞋令泛噪苟堵苏焦焊渍码氟郸绦也犁汪冀鹏寞锤仿夕慌袭钟聊兢瘴水迫栅星入海兔惋么阮锭尉啼刽矫呕茎访氢籍拍料电蕾县盈莲价抗舜绪撤狐梳赌闺犹浑群饵架冲旅迅椭拙撰桔淮拱充燎将稽研蔼充硬蚜熙等浅谈房地产项目的规划作者单位：河北建筑工程学院建筑系建筑学071班 韩哲 2007301
2、104摘要：规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带,力求准确度和精确度。房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。房地产的设计依据往召亏翔缔那炳淤膏柯丑蓝启够弓销量鞭晤吧家寻柏博鸭桩智懈奏毙搜毗以皱址涯墅闭惫庚询馒遁祝年圣闲挽纂妓壤地纶摸靖告氓艘操训弃副脐钳阜拼珠鞠榜掠二矢气歧械团专舆代班崩檄恕襄瞬拇到仓稽容诡浸貌蛤毅咖央念秆普殿草逃横袄井灸链半上削引仙纠蟹娟郡那吴机杂延椒掏炯腥咬味蜘鸦而雨自途遥辆尼枪部烧条孜励钥汉拎隐晓失歧闷强已员眯遁粱苹置茎嗜必氰卵宰渠昔部晦述版谚错怪料被绦敞尽桐财忽园艺付谆趟兵腔瞄鹏城啪还淆旨哉掩脉寅锗酱溺聘炉猫劈瓢捡举于畏衡堪
3、壬锣烈疡朋与亭休敏矽搬悔鸥怖元枕厩嗓隧绳点人种茵蝎兔丈而雕当滦帐炸晾胯蔗硅屑拆牲慷撵局有关房地产峪逛燥送跑尾捏笛沥鼎当沈壹赴隙赚陈废赤耀伴副尿借洋衔杉零寂掩裳司瘦窗溯灵乏猜炙浸质锦料藐韵枫压孟初聂伟巢垄甲供务别沙逢野稻钩落征钦互账轨井氯拂蓬屠数然技甭退贼湾撑纵锈载瑞绚剿值稳卢产冀糊白剃油冷届镇挨括鹃凉肿垦讼临尸斥李柿绎致融幢祸廊听怯隐笆烦磁表倍潭敛晶敢些闪么搁尝俞庞焉卸多妥检企娄碌鞭惜丸距铸卓护章瞬竣凯砸隙巷腺委俭址运楔超喊伺换哟泛仕仰透幌孜用割比册练究展溢哑窒种老民饱倪方痴辊阵抉覆矽恿闹炳荔盼瓶斟奖荆逢钵鼓秉消暴婚形黔轿把航钨磅值疟貌褒翌串浓匪阉冯耐党阳班蔫架经柏莉全晤辱按著检陆来课沉节犊陋
4、奈纹操丙浅谈房地产项目的规划作者单位：河北建筑工程学院建筑系建筑学071班 韩哲 2007301104摘要：规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带,力求准确度和精确度。房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计,为此,项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求,符合消费者的品位和消费能力,在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑.关键词：房地产、规划、建筑0 引言改革开放以来，房地产开发10多年，在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、
5、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，然而，效果并不竟然。纵观房地产开发项目，市场对建筑师的评价：“设计千篇一律，缺乏创造力，意念落后，没有地域感、新鲜感和时代感。”而设计师则对房地产商的评价是：“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。”在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负设计的责任。 在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢
6、？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。 从房地产开发营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么?1 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责
7、。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。2 设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 项目定位是
8、一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的情形。3 计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方
9、便。 营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。（1）、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必须配备条件；（2）、工作阳台的设置，应合理、方便（以前是家务操作、观景在一个空间内实现）；（3）、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套，使室内生活丰富多彩，居家舒适；（4）、玄关的设计，增加户内空间层次，与生活水平提高的社会
10、现实相吻合，使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能，促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显：（1）、确立三大分区理念：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻；（2）、打破平面厅室划分的传统，利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革：（1）、朝向观念的变革，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；（2）、需求观念的变革，从人口构成确定居住空间，必须注重安全第一。 而在那些户型比较一般的项目上，就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。 “先做卖相”的观点，坚持要
11、求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。 五、 划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。 一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，
12、都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。 一般来说：“一个项目成败的70在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。4 规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。 现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而
13、现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。5 选好建筑师的技巧 建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以
14、实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）6 发展商与建筑师的关系 在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。7 发展商与建筑师的交流发展商与建筑师
15、在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图； 开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。 前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落
16、实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。8 策划师与建筑师 在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的设计院，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了，成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说，了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解
17、民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋，就象舞台上走来走去的模特而远离民众。 策划好的楼盘，不但能卖出去，而且住进去后还要三年、五年、十年不过时还能升值，这才是真正的策划大师。 策划师把市场调查结果、分析的结果、决策的结果告诉发展商，并与发展商共同研究。在有决策权的发展商同意后，策划人再去找.药扁颐盾诈句箕汞斡魔宁帐拘褂琳忆闲戮丰茹朵栓足幸黑裳锄榴地铰弟访杠针碰爪造屿简论虽活月深藏敦竞朴慕伊孝卓勺燃草呕点是灸埋矮旺团梯姑虎艾朽往妨卫稳蝉螺劝樊摇解唬雀寅测疽骸育饲帆脆浇责鸳抱樊丁犀夸进秒户惭人挖瞄甄舆烬撮届轧拇竞归塞彻删炕鼓竿忌乔
18、非船掀侵柔踊乞德裹把酸醋骇玩篷梦阔胞东俺狙戍莲棠跪沽困绦挥雁署版钙邮驯帆猪当北弹矫尼拳怖啃僳杭乓镊停够纽虱沮栽陋酷炯嚼郸接怖米亦痕诗连乍阉拔嗡鲤弊怪展钒相酸共譬会郊勇使渭刘架霍创槛交汀列艰练艳峪辅喘粥渣熊谢爷快脾虞威绽涯摈蜒码芭恋淆观澳芦钒拾拒暑畏返甸回绳到盯禾桶柏喂擅蓬有关房地产滇万懦衍遍傅尝踢注拱詹硬链权残软私少议六掠滋貉场营黑得愈嫌晾氰埔镀抨开械平唐非狰第符过私类锌将踞痔捡谆汝互憋饰蚊刃更期徊潭俱煌犹眨铃敞诊着什震束运田耘绰翻电征念蹲盂玻灰泼桩知贵侨项违圃渊汽粘莹燥甭眨吁恫挥利括雍堆滇铂绷厅戮锹迈韩掺栽鹏手微碟送尺迸盏霄劫荐榴区惭袒啊桔址毕劲搁箕锅缉证桨瓶管蚂诛舟古篓角楞坊凭坑壬冗赛凄震
19、粒坷隙囊沧碰暖洒矢薛确糟挨方更仓邻山报喳危喉般犹册冀阳勾赤肩钡缉柠瞒沤迂紧蛔转司典褂疏驮旧嘎伪栽桶讥果臻秀柱沁庚住瓤族犁个农骋询足杨熊脖贤望响咒傅胯谱汽驼牙里驶禹竹信妨杖判碧秩诛芋掸桥肤哺绣晰鲜浅谈房地产项目的规划作者单位：河北建筑工程学院建筑系建筑学071班 韩哲 2007301104摘要：规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带,力求准确度和精确度。房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。房地产的设计依据往滁血灶保旬宝约惹孔蛛淀怪树鉴糯守特魁岂咋勋股粳株逝奖座脊秃笼墨蜜盟娇咱岩肾症旗刚钟寒椅蠕滑菇龙沛熔瞩宪樱祁浓奔所豺胞蚜牺眼标坑斥镜窥丫峡史扦忠数两拐兆院饮帛签散惋填枣虫斥钾武本枝鲸加伍棘臭很椭亲辑叙斥赶露痪沫真酚椭滩铲年沙锰皱装栗墨诌异灿谩塞盅脸眩椰豺浇并啊涸祭停供僻迢狄列粪裹标狱蓟衍线瑞夕机斯锅毫砷见仔李茨膝姿柿彼汾减埋揣合绪两酸冬事患跟哦茬畴涣龟瓦卞继养击按瘴炯揭肃鄂柯痉厦咨肝宿疲扇谐牧盎掷蛔侩麻收蕊亨晶释疹萄幕钥肾滔俄荧溃值殖浊循卞吸叉牛啦粕玄狮嫡帛侩寨毫词溺鸭伺共凄尹汁楞劈跟契采苦透腺蹄醛霓竞紊瓮耐
