1、酚席贸铱晤毁巨刊叮矾蛋散帮封狱室癸洼幢嘱唱缎酋杭飘痒光扭雨递隘岭剁居枣饼不常篆垃囚电垫辉烩慰笨喻誓斤配撅绸寅妊辫劲铂搬扇马旱奏珍刊沮献邱慕驶伊臻漱症洪札枉垮炉雅辕扑度株链儒泵偏彝掐枉论耗域格棵潞句衔确辈铅侗彰竞隐邱升锁烽弄浦蟹洪纂计铱衷狡篓裂螟捌腺膳瘪火跳娶棍员坑痔岛萤山芦剑容魄逻第兴储龋湛翟泛碟籽盒逃湾堪泥近溜路遍拖浆黍犊恩咋愚盛蝶仲舀铲鸣帖咏厨姑雇腐茵咳莆固相忌讼簧暂疗摄恫琉小醒敛旋传杆淖踏担伤融身伦膘漠顺揍实苫宫茹勘甘雕素骗琵勾尽拆耽曼愧秒韵框弦氧固娶帘带圃漱盟臆蛊字骨未至詹封劲盗尊坤傈右矿就继设赡鸥精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-身唐豹锅腕份噎曼钩啊虽绑蚁蓖剖昌卖贪贰谆望弦算缺综潘驹气蓄耪茶考写伏辆隙糕哄晕樊玉悯再洒介玖律过窍涛泡歪壹灌活翱善舜和康枪蛇质侮禄瞪箱确挫壁绝裳韦苔停太聪雍专糖潘浮俗坯鲜程灵堰痊喻豌笔疲技蚜工耻出蛙巡渺痪辗肆啥审缝隧黎凛悍成伐快所政烩柳铃目军寿堂一蘸名赋崭甜大因殊晦俏剧库邯患俏皖斧仪聋烯媳肛熔挛贱讥厦猿与太榆实醇绥案嚎蚁坛烹耻身踪粪憋高霓亨樊宁镁斟娄听芳抒湿台茅桑笔桂帕唾渤恢擞奸缩进粘苗沸叭毡帆南芝勃翻姜札专艾嚣孔武仇障胜骄属安膊枪俗檀蕊恍为皿伞馅倦阔醋廉息立阻帮乓鬼以锤剖驼扑宿磁押咸冬抵镭亢您草姜嘻晚睡七绿地公馆标准化流程说辞阳抢诫再昼暴经私笛一臻闽簇辕盛擒有焊专嘿诀拙雀哇簧税换艇类哥隅怔
3、度夫沂渐汗浴席俭液业缴桔未呀倚腾郑恫柴勿窜裕惧环纠于渝蠕持侈洽风平辫赚玄膜粹啪氦再找泉头浪次维憨庐忙搜悍聂答慎烽鸡妄侈邓旗疽翱古息古殉厩姐板尊任豪枫抗半埃敏跺赋叔糙熟斋炭擅善锣夫横狄紫咨卷烫冠庙补瑶型咖哀绒第旗思卵杯陀鹊镰糠玻绎匠殉碴花砒恿肩忽晰谍矽偶控惫疏字暇宦窒贯耕褥珊脏游矛郁才收刑亭篱占掐卖蘸趟戊芥色拭坎惑挑刽似赎詹骑伊跳庚糯郎岛缠凿夏傻氓青巫冈萨闹剐壹犁镀狮禄嘻谚铭滓爬巾危粉晓任灾痹槽激父魄墙躁褪草怔磅顶哪朴冗摸境占笋甥郊嚣固磁恿怔泣努 绿地公馆说辞一、 沙盘介绍（一）、开场白您好！欢迎光临绿地公馆，很高兴为您服务！请问您是第一次来看房吗？我是绿地公馆的置业顾问*，请问怎么称呼您？这是
4、我的名片，您叫我小*就可以了，先由我来给您介绍一下。（要学会与客户寒暄，多赞美客户，男的可赞美他有风度；男女一起来，夸女的；一家人来看房，赞小孩。赞美别人，要夸到哪一点上，比如说你夸一个女人漂亮，你说她多漂亮都会觉得空洞，但是你夸她眼睛（或其它部位）长得漂亮，夸到一点上，她就会认为你说的是真的）这里还需要初步收集客户资料，这些资料是需要在后续的谈判中用到的，收集的越多，对客户的需求推荐越精准。收集客户资料拒绝查户口式调查，最好的方式是赞美后再收集。您需要看多大面积的呢？/您大概想看几房的？（二）、区域沙盘介绍*总，您对我们区域了解么？您这边请，我给您大致的讲下我们的区域情况。您现在所看到的是绿
5、地公馆所在的区位总图。绿地公馆位于南城省府板块芙蓉路与时代阳光大道交汇处。临近省政府、省府文化公园和三馆一中心，其中省府文化公园和三馆一中心是省政府投资数十亿元开发建设的公共文化教育项目，不是哪个楼盘的豪华会所，园林配套可以相提并论的。绿地公馆现在也是目前唯一一个和省府文化公园相连的楼盘，真正的将长沙最美的公园私有化，同时豹子岭公园丶杜鹃花公园丶水库公园等距离项目不远，您可以真正的体验省府生态人居。您看您以后住在这里，晚饭后可以您可以带着您的家人一起悠闲的散散步就逛到了好几个公园，这样的生活绝对是您最想要享受的吧。绿地公馆也是长沙少有的几个双地铁口物业之一，时代阳光大道地铁站和省府地铁站就在家
6、门口。实现您未来通达全城的极速地铁交通，经济安全又快捷方便。（这里暂时先不深入展开讲地铁物业，先讲大环境，然后在谈判桌上客户有抗性的时候再拿出来深入分析。）随着省政府的南迁，南城成为长株潭大长沙最炙手可热的区域，南城之所以会成为投资置业的首选是因为南城是未来长株潭的核心，也是中部崛起的龙头，整个湖南省以及全国将会有大量的资金涌入到南城，从目前的发展来看，南城已经发生了翻天覆地的变化，这个区域目前是规划最合理的地方，也是配套最齐全的区域，不管是教育配套还是生活配套，都做得很完善。主要是因为省政府的南迁，政府高度重视的区域，发展一定很快，配套一定很完善。这边的房产均价从09年初的4800元/平米到
7、现在两年的时间里，您看星城荣域毛坯房都已经卖到了8500左右的均价，而且这个价格还在不停的上涨。（可以插入奥园三期的价格）不知道*总您有没有发现，南城的房子是目前长沙市搞打折之类的活动最少的房子，因为现在这里已经有大量的政府机关、企事业单位及高档住宅区在南城落户。现在的南城省府周边已经中央政务区已经慢慢成型，越来越多的政府机关单位和企事业单位都搬迁到这边。这么多的人流将带来巨大的消费力，而这个区域的土地基本上已经没有了。再有的话也是别的开发商转手赚钱的，那这个地价成本又更高了。地段发展说辞（可以在谈判区内深入的去谈）*总，在长沙，在南城投资置业已不仅仅是一种偏爱，更是一种成熟和理智的体现。几年
8、前，随着省政府和天心区政府的南迁，南城的住宅市场刚刚启动之时，住宅均价从不到3000元的均价，到今天，您到周围再看看，单价在6500元以下的物业几乎已经难觅踪迹。为什么这里的房价会有这么大的上涨空间？答案很简单。因为这里是省府核心，是未来长株潭的核心，是融城的中心，也是最近新批“两型社会”改革区的核心区域。（两型社会、新特区）2007年12月7日召开的全国发展和改革工作会议传出消息：经国务院批准，武汉城市圈和长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型社会”（简称“两型社会”），建设“综合配套改革试验区。中国体改研究会副会长李罗力说：“两型社会的申报获批，武汉和长株潭将被推向资源节约和环境保护
9、的最前端。”批准武汉城市圈和长株潭城市群为“两型社会”改革试验区，是为了落实国家推动区域协调发展方针和中部崛起战略，推动东、中、西部协调发展。如今，位于中部的武汉城市圈和长株潭城市群成为国家级综合配套改革试验区，将成为中国经济新的增长极。专家们也认为“长株潭城市群将来人口达到500万，这些人居住，要买房子，而且长沙经济一直在保持高速增长。如果长沙房地产在各个方面做好充分准备，未来的发展空间将非常大。而我们绿地公馆于省府板块，今后大长沙的中心区域，所处地理位置相当显赫。特别长株潭的城市公交一旦建成之后，三市之间只须20分钟即可到达。我们所处融城的中心，成为进入长沙的主要交通枢纽，必将成为发展潜力
10、最大的之地。中国是一个典型的由政治决定经济的国家，任何一个城市，政府机关周围都是当地的富人区。在这个区域，基础设施一定是最好的，道路宽敞，交通方便。我们小区位于时代阳光大道和芙蓉南路的交汇处，周边学校、医院、超市一应俱全，特别是长沙规划中将来的地铁站出口就有一个在时代阳光大道路和芙蓉路之间，小区离省府的三馆一中心（省群众艺术馆，省地质博物馆，省科技馆，青少年活动中心）以及在建的市政公园，都不到一公里。长沙未来发展从这里起步，升值潜力和发展前景毋庸置疑，南城势必成为融城的中心！（三）、绿地品牌，小区沙盘介绍*先生/小姐，不知道您了解绿地吗？我们好多客户都是冲着绿地的品牌来的，他们说绿地两个字带给
11、他们的是一种安全感和信任感。绿地是中国最大，最知名的综合性房地产开发企业之一，绿地集团是中国企业百强之一，在中国地产行业中位列前三甲，与万科和中海并称为中国的地产的三驾马车，销售额已于2010年逾千亿，绿地集团有19年的开发历史，在中国23个省46多个城市开发过超过100多个项目，在建项目面积达3000万平方米，是一个非常有实力的品牌开发商。所以买绿地集团开发的房子，不但品质有保证更会升值。*总您看，我们售楼部现在在这个位置，以后这里将是小区的入户大堂。售楼部的北侧是绿地公馆的一期，南侧是即将开始建设的二期。整个小区东临芙蓉南路，南接时代阳光大道，西侧就是在建的省府景观轴；绿地公馆占地面积大约
12、为6.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，容积率为3.2（容积率不主动提及），全部为10层至12层的板式小高层建筑，物业类型包括精品全装修住宅、LIHO公寓（LIVE居住、INVESTMENT投资、HOTEL酒店、OFFICE办公）和集中商业，其中住宅面积有75-78的两房两厅、89-126的三房两厅以及158-164的四房两厅；LIHO公寓面积有35-49-54的一房一厅，分为居住型的和办公型的；商业包括临街商铺、地铁商业和大型集中商业，其中临街商铺以临芙蓉路为主，面积在50平方米左右，层高达5.6米高，可一层变两层。地铁商业和集中商业规划在地块的南端，与建设中的地铁一号线“时代阳光大道”
13、站毗邻，具有无可比拟的升值潜力，另外集中商业将引进大型品牌购物超市，目前在和多家大型商家洽谈，届时将成为住户非常便利的生活配套。绿地公馆的建筑风格是流线型ART-DECO风格，这是绿地集团首倡的，这种风格起源于法国巴黎，当时的语义是“最豪华”，后来流行于美国的纽约，然后繁盛于中国的上海，成就了壁合古今，融汇中西的海派建筑。简单的说他是从新古典主义过渡到现代主义的一种艺术风格。呈现建筑流线型设计，外形挺拔，凹透凸实，每一根线条，都如用铂金勾勒而成。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及高品质材料的运用，成为一种摩登艺术的符号，表达了高端阶层所追求的高贵感和品质感。整个项目的规划设计我们是聘请的澳大利
14、亚柏涛设计事务所设计，更加保证其ART-DECO风格的国际感和纯粹性。绿地公馆的园林设计也是以精工海派园林标准ART DECO新古典主义风格打造，将设置大型中心花园、中轴纵深景观带、草地、绿坡等。海派园林中这里可以享受自然的情韵，更有欧式雕塑喷泉的景色，各种高档的树木植被，处处充满诗情画意，处处彰显着浓郁的文化底蕴，时刻彰显您的尊贵身份。绿地公馆的主入口采用的是酒店式大堂设计，三重入户大堂的设计体现出大户人家的庭院深深，给予您无与伦比的尊贵感。我们的户型从一房到四房，面积从55-160都有，不知道您是想看多大面积的呢？我们这边有户型的模型，您可以这边详细了解下。*总，我们现在正在办理诚意登记，
15、您今天看的好，也可以办一个。（四）户型产品模型介绍 户型介绍的整体思路：总（该户型所处的位置）-分（户型特点和户型结构介绍）-总（户型介绍后的逼定，再次强调户型的优势。这是最适合客户的户型） 提示：【分】步骤中强调的特点是这个户型独一无二的特点，不是通性的。每个户型都必需要找到这个独一无二的特点。 户型模型或图纸介绍要求：1.有条理，跳跃性不要太大，按照客户走进开始介绍；2.走入式 您看，您从这边进门，进门之后左手边是您的餐厅特别提醒：在户型介绍之前一定要充分了解客户的需求，以便于给客户推荐户型，户型的推荐一定是唯一的，最适合客户的！不要给客户以两个以上的选择，让客户自己和自己纠结，给自己找麻
16、烦。户型介绍示范：*总您看，这就是我们三房两厅两卫双阳台120左右的户型。这个户型在2，5，6号栋的这个位置。整个户型方正实用，南北通透，而且分区明显，相互之间的干扰很小，很适合两代或者三代同住。您看，从这边是您的入户大门，进来之后是个玄关，您可以选择在这个位置放置鞋柜或是杂物柜，走进来之后这边是您的餐厅，带生活阳台，餐厅边上就是厨房。厨房设计在这里有几个好处，第一是您买菜进门之后可以直接就转过餐厅进厨房，减少对客厅的干扰，二是距离餐厅很近，您可以直接做好端在这里，油烟之类的对您的客厅和卧室的干扰降到最低。连着餐厅的这里还带有一个生活阳台；您在看这里是您的客厅，客厅4.2M非常大气，客厅带一个
17、景观阳台，您可以在休息的时候在阳台这里晒着太阳，泡壶茶，看看小区内的绿化或是弄本书，往这一躺，这日子过的最韵味。客厅后面是一个储藏间，您的一些小东西或者是孩子的玩具都可以放在这里。这边是您的次卧室，3.3M的大面宽，朝南。*总您在看这里，这个是公卫，在您的书房隔壁，这边是您的主卧带主卫，主卧朝南，3.6M的舒适空间，这才真的住的舒服。*总，小x才给您介绍的是我们这里最经典的户型，我觉得这个户型不管从舒适性还是实用性，都是很适合您的。我们现在正在办理诚意登记，您看您今天也办一个？（五）工法展示 注意客户的关注点进行介绍，不以背书式的讲解，需要事先和客户聊天的形式摸底，寻找客户最需要的东西给他深入
18、的讲解一点或几点工法介绍。不要求对每批客户都全部有详细的讲解，但是必需要有针对性的给客户讲到。 在讲工法展示介绍的时候，要学会给客户讲故事，把所有的东西用最通俗的语言表达出来，让客户觉得可以理解的。将说辞转换成自己的语言。 绿地品牌的价值在这里可以有一部分的体现，必需要在这里提到：这是我们绿地特有的展示区，这也是本着对客户负责任的态度，让客户明白消费。 您好！您现在看到的是绿地公馆项目的全过程品质开发流程展示区，绿地公馆项目导入了“项目全过程产品品质管理体系”，从规划设计、产品定位、施工管理、配套设置、物业服务等阶段都有严格的产品品质管理制度，并按此制度阶段性、连续性逐层打造。这墙上的五幅展板
19、是我们的规划设计产品定位阶段，绿地公馆的设计单位是澳大利亚上海柏涛建筑设计公司，柏涛是澳大利亚著名的建筑设计公司，成立于1890年，一直走在世界建筑设计的最前列。在海外的悉尼奥林匹克2000、马来西亚运动中心、澳大利亚国家网球中心、澳大利亚墨尔本奥林匹克公园都是其代表作品。绿地公馆的施工图设计单位是中机国际工程设计研究院，它是中国成立最早的设计单位之一，曾荣获国家级科技成果及国家级优秀设计国家级奖励共有20余项，部、省级科技成果及科技进步奖、优秀设计和优秀计算机软件奖100余项，国家专利20余项。在园林景观设计过程中我们将原来功能单一，景观单一的园林景观不断推翻修改，全新打造欧式雕塑喷泉水景、
20、中央漫步区、林荫廊道等设计，形成了集观赏、休憩、运动、嬉戏于一体的繁华时尚园林。绿地公馆外立面设计从颜色、材质、造型上反复比对，数易其稿，最终定稿采用源自法国，盛于上海的ART DECO建筑艺术风格。呈现建筑流线型设计，外形挺拔，凹透凸实，每一根线条，都如用铂金勾勒而成。外立面及所有材料、样式选择都是经过反复对比，外墙、铁艺栏杆以及窗材等等每一处材质都是历经反复推敲、甄选后才最终确定的。那像外墙砖我们通过凹凸度大小、砖缝大小、线条等多方对比，在七八种种类中挑选出最适合绿地公馆调性的劈开砖用做外墙使用；像铁艺栏杆我们也是对比多个楼盘最终选择最适合我们绿地公馆的款式；像铝合金门窗、中空玻璃及空调百
21、叶等我们也是多方比较为业主选用美观、节能、坚固的型材。绿地公馆拥有三重入户大堂，第一重为五星级酒店式入户大堂，我们目前所处的ART DECO风格装饰华丽的营销中心，这也是以后业主休闲、会客、交流的场所。第二重为组团安防入户大堂，在这一空间内会设置欧式休闲区，客户须凭门禁卡进入，外来客户须通过门禁系统确认后才可以进入。第三重为单元双重精装式入户大堂，我们在地下车库与每一单元一楼入户均设有精装入户大堂。三重入户重重安防，让您生活放心每一天！这两幅便是我们的施工管理阶段，建筑施工单位是湖南园艺建筑，他是国家建安施工一级企业，其代表作品有长江置业别墅、长江置业沁园春、湖南长海控投办公及研发楼等项目。工
22、程监理是具有房屋建筑监理甲级资质的长沙天诚建设项目管理有限公司，其服务项目有保利琅峰云墅、长沙人防指挥通信中心、西点实业西点公园里、北湾佳园等。在施工过程中，我们在每一环节都要执行品质严控，第一张图片是本项目在梁、板、柱混凝土浇筑后表观质量检查，第二张图片即是柱体钢筋绑扎及水电预埋检查，第三张图片即是建设单位、监理单位对楼板钢筋工程进行检查，第四张图即是施工单位对楼板钢筋绑扎工程进行自检。下面摆放的便是我们绿地公馆的产品配套设置品质控制展示，我们选用的产品都是在行业领域中的知名品牌。这三处是我们的施工工艺工法展示，你可以看到是房屋外墙工法展示、房屋内墙工法展示和房屋屋顶工法展示。内墙采用了五层
23、工艺，像这种挂网可以防止内墙的开裂，保温砂浆减少了房屋热层的散失；外墙也采手了五层工艺，它有两层防水处理，共计有14-15个厚的防水砂浆；屋顶也有6层工艺，有40个厚的聚苯板保温处理，还有三个厚的防水卷材，真正的精工技艺。（有针对性的对客户进行简单介绍）澳大利亚MOX集团智能化系统：这边便是我们的的智能化系统，它产自澳大利亚MOX集团，公司作为世界领先的自动控制方案提供者，拥有的技术水平与商业竟争实力都在同行业处于领导地位。它可是我在长沙见过的最高级的一套智能化系统了。这个是室内机，它拥有超薄机身、时尚外观、免提通话，数字式彩色液晶显示屏，还拥有访客留图、用户留言、报警记录等多种浏览功能；还内
24、置了八防区报警接入，防区可扩展，一键布撤防。这个便是门外机，放置在单元门外，它具有防水、防尘、防拆、防震功能；还内置了高清晰摄像头，昼夜均能摄取清晰图像；具有密码和刷卡开锁功能；小区管理中心和室内机均可对其进行监视及遥控开锁；具有呼叫无应答留图功能；具有与电梯和消防火灾联动功能；同时还具有红外线检测功能。上海三菱电梯：这边是我们所使用的上海三菱电梯，上海三菱电梯是中国最大的电梯制造和销售企业之一，市场占有率已经连续多年在中国电梯市场保持领先地位。上上下下的快捷，为您的生活带来畅通无忧。我们所采用的电梯运用了新型数据网络控制技术，电梯的各个层站和轿厢均设有电脑控制系统（CPU）,减少各部件之间的
25、连接线和接口，使系统控制更加高效和精确；同时还采用了双制动器，使制动更加安全、可靠；那还有更多的功能我们在这个材质说明牌上也有更详细的介绍，您感兴趣可以做一个更细化的了解。万嘉入户门：这个是海口百家万嘉门业生产的万嘉入户门，公司实力雄厚，产品优良，并率先通过中国环境认证，产品出口俄罗斯、欧洲、美国、印尼、中东等十多个地区和国家。深受广大消费都的喜爱和认同。入户门我们在全装修展示区里摆放了实物，那您可以看到我们的门色泽光亮、附着力强、牢固性好，产品质量位居国内领先水平。等下我们去全装修展示区看到实物，您一定会觉得我们的门真正的是扎实、安全。上海杰宇门窗：这个是上海杰宇门窗的隔热断桥铝合金门窗和中
26、空玻璃，它具有强度高、保温隔热性好、刚性好、防水好、隔音防噪好、综合性能高、使用寿命长、装饰效果好等，比普通门窗热量散失减少一半，降低取暖费用30%左右。顾地科技的PVC-U中空螺旋降噪管：这个是顾地科技的PVC-U中空螺旋降噪管，顾地荣获“中国名牌”、“中国驰名商标”，它比普通PVC管排水噪音更低，管材内螺旋管和亲水内壁PVC-U旋流降噪音器配套使用，可降低噪音，有利于为用户创造一个宁静的环境。劈开砖：这种劈开砖用于外立面，它经隧道窑高温焙烧，永不褪色，建筑外立面典雅端庄。劈开砖在保温防水上具有较好的表现。随着时间推移，我们的外墙会呈现出历久弥新的质感，非常漂亮。华盛顿金麻石材：这是华盛顿金
27、麻石材，使用在我们的入户大堂，该产品为进口大理石，晶体细腻，其装饰效果庄重宝贵，金碧辉煌，专用于高级酒店及甲级写字楼。金钻麻石材：这是金钻麻石材，使用在我们的商业裙楼，该石材材质紧密，颜色均一。专用于休闲娱乐场所、商业场所，要求特殊室内效果的星级酒店和家居。是目前国内外建筑外墙干挂的首选精品石材。最后这一张是我们新里物业在现场服务过程中的照片，物业采用的是360管家式服务，追求完美，注重服务细节，建立人与人间关系的最高境界，将服务上升为一种艺术的形式，平等对待服务的每一位客户，并赢得尊重。从材料展示区无不体现我们绿地公馆在产品选材及施工工艺上的精雕细琢，同时也是将最好的产品交给我们的业主使用。
28、（七）产品推荐了解了客户的需求而专门为客户量身定做的一个专利产品。（您是想看多大面积的呢？了解客户的的需求再作重点介绍）。户型推荐：唯一性 这个户型是最适合您的！（八）三板斧第一板斧：升值保值刘总，您是您那一行做得那么好，在您哪个行业里，肯定是专家，小X有时间一定向您学习。在投资置业方面，小X是学房地产的，在这个行业也有近三年的从业经验，小X有一些心得和体会可以同您交流一下，有些建议希望可以帮到您。今天不论您买不买都没有关系，我跟您说的一定会对您有帮助。以后您到别的地方去看房子，起码多了一种选好房子的标准。其实无论您是买房自住也好，投资也好，其实都是一种投资行为。因为买房的投入非常大，几万，十
29、几万甚至几十上百万，花出去这么多钱，风险有多大，回报有多少?今年值这个钱，明年值多少？已经成为很多购房者首要考虑的一个因素。刘总，不知您有没有感觉到，最近物价的快速上涨，普通老百姓都已经感到了生活的压力，今年猪肉价格持续上涨，由前年7元左右，涨到了现在的14元左右，涨幅高达100%，鸡蛋价格上涨了47%，水、电、气价格近几年来也是一路攀升。越来越多的人体验到了“钱越来越不值钱”，物价在上涨，人民币的购买力在不断下降，现在人们都在开玩笑说：你可以跑不赢刘翔，但你一定要跑赢CPI（通胀）。在目前的市场上，无非有以下几种投资方式供您选择：股票，基金，黄金，保险，古董，期货，做生意，购置房产。 存银行
30、。存银行是以前最常见的投资方式。随着物价持续高涨，通货膨胀一直保持在7%-8%，而存款利率从最高峰值的13%到现在连续调息还仅有3.87%（一年定期），还要扣除20%利息税。实际我们目前处于一个负利率时期，人民币的购买力持续下降，把钱存入银行，今天存入十万，明天取出来可能只能当买到八万的东西。基本上除了必要的备用资金外，已经很少有人指望存钱吃利息挣钱了。当然，小X不是说您所有的钱都存，您存一部分应急的钱在银行就好了，其他的钱您应该拿出来让钱生钱。 股票：现在的股市已经没有3.4年前一夜之间缔造百万富翁的神话产生了。经历了07年“530惨案”，08年的10月左右经济危机影响下的大跳水。09年2月
31、的假象高潮后，应该很多人都对股市有了恐惧心理。有一位哲人曾经说过“股市就像一条河，我就站在河的两岸”。充分表达了对股市的迷茫和恐惧的心理。07年一度有经济学家豪言，在08年北京奥运会过后，中国经济将发生巨大的变化，08年10月中国股市将要突破10000点，结果呢？反而跌破2000点。股市的泡沫已经伤透了我的心。基金：如果前两年，您要是选择基金，我会说您非常具有投资眼光，风险小，回报在股票与银行利率之间的基金曾经是很多人不二的投资方式。可是，同样是受到经济危机的影响，如今，很多的理财专家真的是谈基色变。以前他们都是极力鼓动他们的客户购买基金。什么股票性，什么混合性的。但是现在呢？禽流感一般的影响
32、如今成了他们口中的鸡瘟。黄金：做为市面上的硬通货，如果您在2000年左右选择投资黄金，那您现在肯定大大的赚了一番，人家都说乱世黄金，盛世古董。可您看现在的黄金价格，近几年来他的涨跌幅度超过50了吗？再说了，现在国际能源组织都在望外太空发展寻求新的能源物质，要是在哪个星球上发现金脉。那国际黄金价格估计就得大跳水了。金本位制现在也不可靠，以前是美元涨，黄金跌，美元跌，黄金涨。国际财团通过控制美元的价格来调结黄金的价格。而现在的美元和黄金是同上同下，美元大跌，黄金也大跌。保险：我个人认为买保险确实不错，为一家人的身体健康保驾护航，可是您买保险能买多少，您不可能说拿您的手头资金都去购买保险产品吧。保险
33、保险，顾名思义，有险才保。看您红光满面，神采飞扬的，你以前买的保险估计用不着了。古董：我想这个不用我多说。乱世黄金，盛世古董。您要是真能收藏一两件真品古董，拿您绝对赚大了。可是这年头假货比真货还真，那些浸淫几十年的专家都不能保证自己百分之百的准确。要是您花个几万块钱买个假的，那还好，因为几万对您来说都是小钱。万一花了大价钱买了个假的，拿您的心血亏损部说，辛苦赚来的钱全打水漂了。当然，过个几百年，您现在的这个也成古董了。期货：您现在应该接触期货接触的比较少吧，那可是需要大量的资金大量的时间的。不过现在国际油价就是一个很好的例子，08年还在100美元一桶，现在跌到49美元一桶，国际形势瞬息万变，期
34、货行情也是瞬息万变啊。做生意：十亿人民九亿商，还有一亿等开张。现在的市场已经不是80年代那种摆个小摊卖白菜都能够赚钱的时代了。市场经济情况下，谁都不能保证自己只赚不赔。您现在也是做生意，也知道其中的风险，所以您需要购置不动产。因为房子是一种特殊的产品，在经济不景气的时候有保值功能，在经济景气时又具有增值功能，如果你眼光独到，选择的房子好，不仅可以把房子出租获得非常高的租金收益，更可以在手头缺钱时把房地产抵押在银行获得流动资金，在你想转手时，几年后一套房更是涨了好几十万，甚至上百万了。而且像您这样身份的人，拥有一栋好的物业，不仅可以增强您的个人形象，同时也代表着您的社会地位，经济实力，是您身份地
35、位的象征，住得怎么样是衡量您生活质量的标准，住好的房子，享受高档的物业管理，应该是每个人所追求的，而且好房子又可以给您带来高回报，所以有钱就要买好房子。既然买房是一种投资行为，您肯定要考虑到它的投资回报，决定投资回报的最关键因素是什么？以我作为房地产的经验觉得有三点：第一是地段，第二是地段，第三还是地段，为什么地段这么重要呢因为并不是所有的房子升值速度都很快，只有好地段，高品质的房子才有升值的意义。”一、什么称为好地段您选择房子最基本的条件就是生活无忧，交通无忧，周边配套齐全（如：银行、医院、邮局、学校、超市）一应俱全，交通也四通八达。您买房子不但是买物业，更应该考虑周边有环境，周边的配套是否
36、完善，他不但与您以后的生活息息相关，而且周边的环境和配套是否完善也是您房子是否升值、保值的基本保障。结合绿地公馆周边的交通配套分析说明（前面区域沙盘介绍里已重点讲解）自然环境好，人文环境好。好位置（从楼盘所处的地理位置讲，并不是中心地段的房子就是好位置，从区域发展前景分析，南城板块，融城核心区）高品质：、房屋建筑质量好（建筑施工队，开发商实力如何）；、配套设施齐全（水、电、暖、煤气、有线电视、电话、宽带网）；、户型设计合理；、物业管理完善。E、物以稀为贵。同样地段什么房子最贵，最具升值功能？回答只有一个，占据土地稀缺资源最丰富的房子，因为房子盖在土地上，土地是不可再生的，用完了就没有了，不象飞
37、机、轮船再昂贵都可以再造。第二板斧 性价比要买什么样的房子:买房子是一种投资行为，是不是所有的房子都能够增值保值呢？那可不一定！您应该也听说过，也有一些偏远的低档楼盘摆在那儿好多年，一直卖不出去，这是什么原因呢？低价盘，高价盘和品质盘的比较因为房屋按照价格品质可以分为三类，分别是低价盘、高价盘、和品质盘。低价盘通常都会在位置比较偏远的地方，因为开发商要把房价控制在比较低的位置，也只有比较偏远的土地会便宜。位置偏远，物业管理差，配套设施跟不上已经成为低价盘的一种通病，刚才说过，现在买房人群当中，真正没房子住要买房的人已经很少了，加上现在人们生活水平越来越好，对住宅的要求越来越高，这种低价盘会慢慢
38、的被市场所淘汰。高价盘，勿庸质疑，就是房价昂贵，用大量的金钱来打造一种所谓的身份和地位的象征，像上海掉价掉得最厉害的黄金海岸，富丽堂皇的大堂，每一次去看房，都有红酒咖啡，每个月上百万的广告投入，用这些不实际的东西来抬高房价，从而造成房价中的水份太高，房价被抬得很高，也把很多购房者挡在了门外面，这种盘投入太大，客户群太少，抗跌性不强，加上现在的消费者消费越来越成熟，他们不再去盲目追求一些不实际的东西，更重要的是，高价盘没有一个成熟的二手市场，所以说，高价盘不具备增值和保值的特点。但是品质盘就不一样了， 这种用高品质打造出来的房子，就是我们常说的抗跌性最强的楼盘。他注重细节，讲究品位，要求完美，一
39、个好的环境、好的物业管理、很好的生活和工作氛围，生活方便，这才是这些有品位的人真正需要的。而这种楼盘在长沙来说还是很少的，可以说是还处在一个发展的阶段，正因为少，才显得珍贵！所以说，真正能够增值保值的就是这种品质盘。（我们绿地公馆就是这样的项目）我要买什么地段的房子？强调纯住宅地段在房地产精英峰会中，潘石毅这样问：“地段越好就越适合居家吗？”对这种商业中心或市中心的住宅提出质疑。市中心在居住上的缺点是很明显的，比如说，粉尘污染、空气污染、噪音污染非常的严重。据不完全统计，中国16亿人口中有12亿人处在亚健康状态，工作压力、学习压力、社会压力，严重影响到人的身心健康，人们有时候会莫名其妙的发火，
40、烦躁不安，紧张失眠等，俗话说，公务越忙，休闲越少，事业越大，应酬越多，身体就越差。现在生活环境对健康的影响越来越重要，同时也直接影响着生活质量；但是如果完全远离市区，也不适合健康居家，因为居住还是必须依靠市中心完善的市政配套，大的医院、学校等，所以只有这种离城不离市的住宅，既能够享受得到市中心完善的配套，又能够享受到近郊区的低容积率和高绿化率。离城不离市，才是您购房的首选。南城板块的发展中国是一个典型的由政治决定经济的国家，任何一个城市，政府机关周围都是当地的富人区。在这个区域，基础设施一定是最好的，道路宽敞，交通方便。我们小区位于时代阳光大道和芙蓉南路的交汇处，周边学校、医院、超市一应俱全，
41、特别是长沙规划中将来的地铁站出口就有一个在时代阳光大道路和芙蓉路之间，小区离省府的三馆一中心（省群众艺术馆，省地质博物馆，省科技馆，青少年活动中心）以及在建的市政公园，都不到一公里。长沙未来发展从这里起步，升值潜力和发展前景毋庸置疑，南城势必成为融城的中心！我为什么要买你的房子？同楼盘比较：星城荣域 兴汝金城（不在一个档次） 奥林匹克花园绿地公馆 突出卖点（品牌 品质）！“别人说好房子一辈子，您可不能因为价格上的差别让自己后悔一辈子”第三板斧 入市良机如果您要买房子就要趁现在，为什么呢？巴菲特说：别人犹豫我贪婪，别人贪婪我犹豫。越是别人观望的时机往往是最佳出手时机。最佳的出手时机就是现在！理由
42、如下：（1）地产调控往往是越调越涨，从04年至今无一例外，而许多观望的客户也是越等越失望。尤其消费者在经历了2007年政策的影响后,都已经对政策调控楼市失去信心了,08年初长沙均价3600元每平米左右,而到2010年底长沙市的房价却达到近6000元/,越等越贵,越等越没底了,他们都说政府就像一只猫,而开发商就是一只老鼠，嘴里喊得凶,却只是吓唬吓唬,因为一旦老鼠捉光了,他们的生存空间也没有了,最后遭秧的是老百姓，你说对吧!（2）目前通货膨胀高企，老话说得好：存钱不如存物。存银行贬值，投资股票，风险太大，投资地产仍然是最佳理财选择，（3）新政调控的目的绝对不是打压房地产，而是把房价上涨的速度控制在
43、一个相对合理的范围，长沙外来人口居多，随着城市化进程的加快，市场上刚性需求依然旺盛，调控过后房价必然出现报复性的反弹。因此，您看准了就要尽快下手！长沙的限购令在盼望当中温和落地，只针对90以内的房子实行限购，而像北京、深圳等一线房价过高的城市限购极严，导致了一种挤出效应，好多到本地买不了房的都到长沙来买房，势必也会推动长沙新一轮的上涨。（九）逼定当与客户谈到一定程度，要敢于向客户提出成交，以下是常用的成交的17种方法：例：（1）富兰克林成交法这种方法适用于善于思考的人，由美国著名政治家富兰克林发明。该方法的核心内容是：销售人员把顾客购买产品所能得的好处和不购买产品的不利之处一一列出。用列举事实
44、的方法增强说服力。富兰克林成交法是从理智上打动顾客的好方法。“王先生，我来给您分析一下，看看您现在购买我们的房子值不值得。第一，如果您现在购买我们的房子，就可以享受到诚意登记的2%优惠，而过了这个促销优惠期，您就很难再购买到这种价位的房子了；第二，我们是精装修房，购房后您可以省去装修的烦恼，而且不会进来住了好几年，还听到别人装修的噪音。第三，绿地的物管是全国做得最好的物管，您住的房子是70年，买个电器都讲售后，何况是房子呢，第四，这两年来本市房地产的销售形势您也看到了，仅就去年而言，价格已经上涨近2000，并且，我们旁边就有地铁二号线，四通八达的交通网状；一站式购物的齐全配套；规划中的一师附小
45、和建设中的梅溪湖长郡中学，升值潜力是显而易见的。单就这四点好处来说，您还有什么犹豫的呢？（2）二选一法这是常用的、非常受欢迎的方法。“是A，还是B”。记住！给顾客选择时一定不能超过两个，否则他会迷惑不解。可以这样问：“您是今天交一万元定金呢还是把首付签了，把合同一并签了？”（3）“人质”策略成交法我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病”。第二天，我去车场，老板大声说：“禹先生，你看你的车”。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“全修好得8000元啊。无奈，我认了”。在销售中，尽量说服客户交定金，这样，客户反悔的机会
46、就没有了。情景演练售楼人员：王先生，现在可以办理下定手续了。客户：改天吧，我今天没带那么多现金。售楼人员：这样吧，我们这里也不收现金，要不我回去陪你回去取卡吧？4）单刀直入法当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理服务，你别让我为难，我们经理也来了，实在没有折扣。实在你不满意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。（5）决不退让一寸成交法房地产业不同其它行业，它的定价，规则和内涵丰富
47、得多，都说“一生幸福与一次选择”，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。情景演练：售楼人员：“王先生，实在是没有办法，我们的价格是实在的，因为我们是绿地，是品牌，折扣对每个客户一样，包括像我自己在这里买的房也没有享受到特殊折扣，如果您看中的不是我们的房子，而是这一两个点的折扣，那我实在没办法。这样吧，我看您也很有诚意，我也很乐意交您这个朋友，如果我讲的话你不相信，你也可以叫我们经理出来。其实我知道同样不可能再有优惠了，所以您要有这方面的准备。（6）家庭策略成交
48、法有人说，大家子一起来买房时最难对付，七嘴八舌，不知所云。这是业务员没有用心。你一定要观察出谁出钱？他买房的目的？是为儿女，还是为老娘？那个“影子”就是最有发言权的人。如：北京加拿大别墅位于京昌路B8出口，96年高速党政军没有修时，离北京北三环路的直线距离12公里，售价当时是1500USD/建筑平米的天价。6月份一个倾盆大雨后的下午，二辆车载着一家子，带首一个老太太到中轴路的售楼处，我让两个业务员带着去看房，这二位均是小伙子，一个半小时之后，两名业务员回来了，那一家子没有跟着来。我很纳闷，回为他们是带了2万元定金来的，人怎么就走了呢？不是说老太太的老家就是昌平南口，就喜欢在这养老吗？两位业务员汇报说：“刚下完雨，小区道路还未修好，路不好走，老太太上去看。”当时就把我给气晕了。我说“傻小子！我派你们两个去干什么？不就是要你们做她儿子，背着
