1、前瞻产业研究院 产业地产专题前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、产业地产和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地。联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物
2、业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。联东产业地产开发采取政企合作开
3、发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。成功案例发展因素总结至此，我们已经分析了3个成功案例国际产业地产商普洛斯、腾飞集团和国内的联东，从中意识到产业地产项目的打造难度明显高于其他
4、物业，需要考虑产品定位、选址、产品打造、产品服务、后期招商运营、资金运作各个环节。1.产业升级需求和当地优势相结合在中国产业地产发展大趋势及投资建议报告中，我们提出产业地产的核心是产业，地产开发项目引入的产业必须是符合未来政策导向的，最好选取有独特产业优势的城市或区域的节点城市。腾飞、普洛斯和联东U谷在开发选址上都有明确的定位，布局在北京、西安、杭州、苏州、广州等中心城市，这些城市的产业升级存有实力。2.可复制式快速开发与定制开发相结合腾飞和普洛斯对于厂房、物业空间、配套设施等建设都有预设标准，可通过复制实现项目的快速开发，满足客户快速启动项目的需求。同时，腾飞和普洛斯都可以根据客户的特殊需求
5、，构建定制厂房和物业空间。这种可复制式快速开发与定制开发相结合的模式既可以保证项目的快速开发建设，又可以满足客户的特殊需求，从而实现高效开发。3.依托庞大的客户网络，引进龙头企业腾飞集团、普洛斯和联东U谷都具有发达的客户网络，并与相关行业的龙头企业保持良好的合作关系，发达的客户网络有助于提高地产项目自身价值并进行快速招商，而龙头企业的引进有助于发挥品牌效应，迅速提高园区的出租率。例如，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，其中在中国拥有800家以上的优质客户，发达的客户网络使得普洛斯中国物业出租率达到90%以上。4.构建标准化服务平台，提供“一站式”咨询服务除了地产本身的开发
6、外，腾飞集团、普洛斯和联东U谷都设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务。例如，腾飞集团提供包括项目开发阶段的可行性研究、成本分析，项目运营阶段的租赁和运营管理等多阶段系统化的服务;同时，还对有定制需求的客户和创业者提供多种“一站式”服务，方便企业快速开展业务;普洛斯提供物流项目方案设计、项目选址、物业管理等方面的专业咨询服务。5.一体化资本运作模式和多样化融资模式相结合由于跨城市产品布局和滚动式开发模式对开发企业的资金链要求较高，因此，融资问题是开发产业地产所需要解决的重要问题。早在1999年和2002年，普洛斯和腾飞集团便相继成立普洛斯基金和腾飞房地产投资信托基金，进行地产的收购、运营、出售等方面活动，帮助企业解决资金链问题。7
