1、不良资产清收处置手段与流程（一）.常规催收（一）定义常规催收是指利用各种非诉讼的催收手段，督促债务人/担保人及其他还款义务人偿还债务的清收方式，包括协商还款、电话催收、媒体公告催收、信函（含公证送达）催收等方式。（二）适用条件常规催收主要适用于满足以下条件的不良授信客户：有较强的还款意愿。有效资产能完全覆盖其债务。负债结构简单，其他债权人未采取且预计在催收期内不会采取法律行动。能够按照商定的还款计划如期偿还债务。如采取法律诉讼将影响债务偿还。其他适合采取常规清收方式的情形。（三）工作流程（四）利弊分析常规清收作为银行不良资产清收的一种主要手段，具备成本低、操作技术难度不高的优势，绝大部分从事不
2、良资产清收处置的工作人员均能熟练掌握并运用，同时鉴于大部分借款人并非主观恶意逃废银行债务，所以采用常规清收手段可以把对借款人的影响降到最低，能够确保在有效维护与借款人关系的基础上取得清收处置效益最大化。常规清收手段的弊端在于清收处置的效果主要取决于借款人的还款意愿和还款能力，如果借款人的还款意愿产生变化，就不得不采取其他清收手段；同时，常规清收手段的基础在于借款人借款单一或其他债权人不会采取法律诉讼，可变因素较多，需时刻关注并调整清收策略。（五）风险控制准确清查债务人/担保人的资产和负债情况，评估资产价值，分析负债结构，了解其他债权人的清收动向。保持对债务人/担保人的催收力度和频度，原则上应每
3、年送达一次催收函，收取回执后归档，并根据实际情况或相关法律规定，增加催收频度。对尚处于正常经营的债务人，原则上应每季度现场核查其生产经营状况和抵质押物的存续状况，如出现重大风险事项或变化，应及时核实并采取相应控制措施。应尽早协商债务清偿方案并付诸实施。可要求并落实追加担保。.依法收贷（一）定义依法收贷是指银行就到期未受清偿的债权，依法向管辖法院（或仲裁机构）提交诉讼、仲裁、申请支付令或执行公证债权文书等，通过管辖法院（或仲裁机构）的判决（或裁决）、裁定，确立债权的合法性，依据判决书或裁定书回收债权，或者依靠强制执行程序（含和解）收回债权的清收处置方式。1.民事诉讼人民法院提起诉讼，人民法院立案
4、受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，经人民法院审理和解决民事、经济纠纷等案件的制度。2.民商事仲裁指当事人根据订立的仲裁协议或仲裁条款，自愿将其合同纠纷和其他财产权益纠纷提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。3.民事督促（支付令）指人民法院根据债权人的给付现金和有价证券的申请，以支付令的形式，催促债务人限期履行义务的一种特殊法律程序。4.执行公证债权文书指当债务人不履行或不适当履行经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行的承诺的债权文书时，债权人可以向原公证机关申请执行证书，并凭原公证书及执行证书依法向有管辖权的人民法院申请执行。管辖法院经审查
5、该公证债权文书无误的，依法启动强制执行程序的清收处置方式。5.直接向法院申请实现担保物权为快速实现担保物权，债权人（担保物权人）可以向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出直接申请实现担保物权，请求人民法院拍卖或者变卖担保物权。（二）适用条件（1）普遍的适用条件1、债务人无力清偿到期债务。2、债务虽未到期，但债务人/担保人生产经营陷入困境，财务状况严重恶化。3、债务人/担保人已停止经营，处于关、停、并、转状态，或实际控制人下落不明。4、债务人/担保人还款意愿差，且不配合签署催收文件。5、债务人/担保人有明显转移资产或逃废债务的行为。6、债务人/担保人涉及其他诉讼，可能影响到银行债权安
6、全。7、债务人/担保人的实际控制人涉及刑事案件。8、债务人/担保人法人代表外逃、死亡或失踪。9、其他适合采取诉讼方式的情形。（2）适用民事诉讼的条件1、签署协议的争议解决条款中，未约定提交仲裁裁决或约定不明。2、当地基层法院不支持申请支付令。3、未对债权文书实施赋予强制执行效力的公证的，或虽有相关的公证，但公证机关拒绝签发执行证书。（3）适用民商事仲裁的条件1、当事各方自愿达成仲裁协议。2、仲裁协议合法有效。（4）适用民事督促（支付令）的条件1、请求给付现金或汇票、本票、支票以及股票、债券、国库券、可转让的存款单等有价证券。2、请求给付的现金或者有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所根据的事
7、实、证据。3、债权人没有对等给付义务。4、支付令能够送达债务人。5、债权人与债务人没有其他债务纠纷的。（5）适用执行公证债权文书的条件1、各方当事人签署的符合法律规定可通过公证方式赋予强制执行效力的债权文书。2、经公证机关依法公证并已赋予该债权文书强制执行效力。3、债务人不履行或不完全履行公证机关赋予强制执行效力的债权文书。4、债权人向原公证机关申请，经审查后获得签发的执行证书。（6）适用直接申请法院实现担保物权的条件1、法定债务人到期不履行债务或当事人另行约定实现担保物权的事由出现。2、债权债务关系清晰，抵押合法有效，相关手续材料齐备。（三）工作流程（四）利弊分析依法收贷是不良资产清收的一种
8、常见手段，能及时有效地保护债权人的合法权益，在目前市场经济环境下，如债务人/担保人有意“拖、赖”不还，甚至恶意逃废银行债务的，债权人很难运用经济、行政手段解决，而法律由于其特定的权威性、强制性、抗干扰性等特点，可以公平、公正和合理地处理债务纠纷；同时，依法收贷能迅速、准确地控制债务人/担保人的有效资产，防止债务人/担保人采取各种手段转移、藏匿自身财产。依法收贷最大的弊端在于结果的不可控制性，由于目前的司法环境和地方保护主义，依法收贷工作常遇到“不受理、不判决、不执行”等尴尬局面，也经常出现“赢了官司输了钱”的不正常现象，这些情况的改变是整个社会的系统工程，而非债权人单方面能力所及；依法收贷过程
9、中所涉及的部门较多（如法院、评估机构、拍卖机构等）、流程较长，必然导致依法收贷耗费时间较长、成本较高。（五）风险控制（1）发现客户涉及债务纠纷的，要及时采取有效措施防范风险。为尽可能控制债务人/担保人的有效资产及其处分的主动权，防止其转移或恶意处分财产，在提交诉讼（或仲裁）时应及时向管辖法院申请财产保全，必要时采取诉前保全，力争首封，掌握资产处置权。尽可能避免发生普通债权人的审理或执行法院先采取查封、扣押、冻结等措施，取得对担保物的处置权。（2）诉讼前应完整收集并向法院提交证据材料，同时密切跟进诉讼审理进程，尽早取得生效的法律文书，以确立债权的合法性。（3）依据生效法律文书要求严格监督债务人/
10、担保人在规定时间内履行清偿义务或依法申请强制执行。（4）在诉讼及执行过程中要密切关注法院查封、扣押、冻结被执行人资产的效期及效力情况，及时申请续期或采取相关措施。（5）对明显错误或显失公平的判决或裁定，应及时提起上诉或申诉。.处置抵质押物（一）定义处置抵质押物是指债务履行期届满，债权人（在本节中即指抵押权人/质权人，下同）未受清偿或者发生约定的实现抵质押权的情形时，债权人通过与债务人（在本节中即指抵押人/出质人，下同）协商或向法院申请通过司法途径对抵质押物予以变现，变现所得优先用于偿还所担保债务的清收处置方式。（二）适用条件（1）办理了抵质押登记手续，抵质押权人对抵质押人的抵押权必须有效；（2
11、）主债权未受清偿且已届清偿期，或抵质押人同意处置抵质押物用于清偿所担保的债务。（三）工作流程（1）通过押品管理团队对押品的现场核查情况确认抵质押物的现状和登记的有效性，若现场核查的时间间隔较长，应在处置前到相关部门重新核实。（2）通知债务人和抵质押人对设定的抵质押物进行处置以及处置的方式，如果采取变卖或折价方法处置抵质押物，变卖价格或折价金额由双方协商确定，协商不成，应采取拍卖的方式进行。（3）采取拍卖的方式处置时，抵质押权人和抵押人共同委托具有相应资质的评估机构对拟处置的抵质押物进行评估确定处置价格。（4）抵质押权人和抵押人共同选定拍卖行依据评估价格进行公开拍卖。(四）利弊分析（1）有利方面
12、1、有利于债务尽快得到偿还，特别是在贷款形成不良之后，有利于尽快收回不良资产，改善资产质量。2、债务人在现金流不足的情况下，处置抵质押物有利于缓解债务人资金紧张的状况，维持其正常经营。（2）不利方面1、企业在刚刚出现经营困难的情况下，处置其抵质押物可能会影响其还款的积极性，甚至不配合清收处置工作，从而造成处置的被动，甚至走向法律诉讼。2、在不通过法律程序处置抵质押物时，抵质押物的真实状况、瑕疵状况较难调查清楚，处置的难度相应增大。3、抵押人不同意处置或者提出异议的时候将影响其处置。4、一旦抵质押物被其他债权人查封在先，即使银行审定了抵押且有效，但仍无法实现处置，只有等其他债权人处置时主张优先受
13、偿。 (五)风险控制（1）我国担保法对不同抵押物的抵押登记规定了不同的法律意义，即抵押合同生效要件和对抗要件，抵押合同须经登记才生效。质押包括动产质押和权利质押。动产质押以动产的交付为合同生效要件。而权利质押需要进行质押登记。依法办理抵（质）押物登记，是确保银行担保手续合法有效的前提。也是债权人处置和行使抵质押权的前提。（2）尽早通过司法程序处置抵质押物，避免处置过程中发生其它难以预料的情况，尽快回收现金和其它资产。不良资产清收处置手段与流程（二）第二节 依法收贷一、定义依法收贷是指我行就到期未受清偿的债权，依法向管辖法院（或仲裁机构）提交诉讼、仲裁、申请支付令或执行公证债权文书等，通过管辖法
14、院（或仲裁机构）的判决（或裁决）、裁定，确立债权的合法性，依据判决书或裁定书回收债权，或者依靠强制执行程序（含和解）收回债权的清收处置方式。（一）民事诉讼指向人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，经人民法院审理和解决民事、经济纠纷等案件的制度。（二）民商事仲裁指当事人根据订立的仲裁协议或仲裁条款，自愿将其合同纠纷和其他财产权益纠纷提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。（三）民事督促（支付令）指人民法院根据债权人的给付现金和有价证券的申请，以支付令的形式，催促债务人限期履行义务的一种特殊法律程序。（四）执行公证债权文书指当债务
15、人不履行或不适当履行经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行的承诺的债权文书时，债权人可以向原公证机关申请执行证书，并凭原公证书及执行证书依法向有管辖权的人民法院申请执行。管辖法院经审查该公证债权文书无误的，依法启动强制执行程序的清收处置方式。（五）直接向法院申请实现担保物权为快速实现担保物权，债权人（担保物权人）可以向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出直接申请实现担保物权，请求人民法院拍卖或者变卖担保物权。二、适用条件（一）普遍的适用条件1、债务人无力清偿到期债务。2、债务虽未到期，但债务人/担保人生产经营陷入困境，财务状况严重恶化。3、债务人/担保人已停止经营，处于关
16、、停、并、转状态，或实际控制人下落不明。4、债务人/担保人还款意愿差，且不配合签署催收文件。5、债务人/担保人有明显转移资产或逃废债务的行为。6、债务人/担保人涉及其他诉讼，可能影响到我行债权安全。7、债务人/担保人的实际控制人涉及刑事案件。8、债务人/担保人法人代表外逃、死亡或失踪。9、其他适合采取诉讼方式的情形。（二）适用民事诉讼的条件1、签署协议的争议解决条款中，未约定提交仲裁裁决或约定不明。2、当地基层法院不支持申请支付令。3、未对债权文书实施赋予强制执行效力的公证的，或虽有相关的公证，但公证机关拒绝签发执行证书。（三）适用民商事仲裁的条件1、当事各方自愿达成仲裁协议。2、仲裁协议合法
17、有效。（四）适用民事督促（支付令）的条件1、请求给付现金或汇票、本票、支票以及股票、债券、国库券、可转让的存款单等有价证券。2、请求给付的现金或者有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所根据的事实、证据。3、债权人没有对等给付义务。4、支付令能够送达债务人。5、债权人与债务人没有其他债务纠纷的。（五）适用执行公证债权文书的条件1、各方当事人签署的符合法律规定可通过公证方式赋予强制执行效力的债权文书。2、经公证机关依法公证并已赋予该债权文书强制执行效力。3、债务人不履行或不完全履行公证机关赋予强制执行效力的债权文书。4、债权人向原公证机关申请，经审查后获得签发的执行证书。（六）适用直接申请法院实
18、现担保物权的条件1、法定债务人到期不履行债务或当事人另行约定实现担保物权的事由出现。2、债权债务关系清晰，抵押合法有效，相关手续材料齐备。三、工作流程四、利弊分析依法收贷是不良资产清收的一种常见手段，能及时有效地保护债权人的合法权益，在目前市场经济环境下，如债务人/担保人有意“拖、赖”不还，甚至恶意逃废银行债务的，债权人很难运用经济、行政手段解决，而法律由于其特定的权威性、强制性、抗干扰性等特点，可以公平、公正和合理地处理债务纠纷；同时，依法收贷能迅速、准确地控制债务人/担保人的有效资产，防止债务人/担保人采取各种手段转移、藏匿自身财产。 依法收贷最大的弊端在于结果的不可控制性，由于目前的司法
19、环境和地方保护主义，依法收贷工作常遇到“不受理、不判决、不执行”等尴尬局面，也经常出现“赢了官司输了钱”的不正常现象，这些情况的改变是整个社会的系统工程，而非债权人单方面能力所及；依法收贷过程中所涉及的部门较多（如法院、评估机构、拍卖机构等）、流程较长，必然导致依法收贷耗费时间较长、成本较高。五、风险控制（一）发现客户涉及债务纠纷的，要及时采取有效措施防范风险。为尽可能控制债务人/担保人的有效资产及其处分的主动权，防止其转移或恶意处分财产，在提交诉讼（或仲裁）时应及时向管辖法院申请财产保全，必要时采取诉前保全，力争首封，掌握资产处置权。尽可能避免发生普通债权人的审理或执行法院先采取查封、扣押、
20、冻结等措施，取得对担保物的处置权。（二）诉讼前应完整收集并向法院提交证据材料，同时密切跟进诉讼审理进程，尽早取得生效的法律文书，以确立债权的合法性。（三）依据生效法律文书要求严格监督债务人/担保人在规定时间内履行清偿义务或依法申请强制执行。（四）在诉讼及执行过程中要密切关注法院查封、扣押、冻结被执行人资产的效期及效力情况，及时申请续期或采取相关措施。（五）对明显错误或显失公平的判决或裁定，应及时提起上诉或申诉。延伸阅读延伸阅读银行贷款清收诉讼中，如何攻克保全难关？银行不良贷款清收诉讼中，对于办理了抵押登记的抵押物，法院基于各种顾虑，通常并不倾向于裁定财产保全。虽然理论上财产保全并不影响抵押权人
21、的优先受偿权，但实际上如果不采取财产保全，可能会导致抵押权人的权利难以实现。那么，在这种情况下，作为债权方的代理人，如何才能排除法院的顾虑，攻克保全难关呢？银行不良贷款清收诉讼中，法院往往对于已经办理了抵押登记的抵押物，认为基于优先受偿权的保障，不存在会使银行合法权益受到难以弥补的损害的紧急情况或其他使判决不能执行或难以执行的情况，因此认定银行的财产保全措施没有必要性。但实际上，即使办理了抵押登记，亦应对抵押房屋采取财产保全措施。尽管民事诉讼法司法解释规定了人民法院对抵押物采取保全措施，不影响抵押权人的优先受偿权，但这仅是就实体权利的规定。而在司法程序中，基于首封法院对查封财产的优先处置权，会
22、使抵押权人丧失主动权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。司法实践中，不同阶段申请财产保全的程序存在差异，各地法院对于提供担保的具体要求不同，再加上管辖法院办事流程的差异，实践中保全也会遇到重重障碍。部分法院对该类案件的保全申请设置较高的门槛，给申请人设置障碍，例如在申请人已提供上级分行的担保函外，额外要求提供抵押房屋的评估报告、以及不少于保全数额20%的现金担保等，因此，在涉及具体案件时，需要与保全法官进行充分的沟通，打破法官先入为主的偏见。以下以北京为例说明申请人面对此种保全障碍时的应对策略：一、银行作为特殊主体，以上级机构出具的担保函作为信用担保有法可依根据北京市高级
23、人民法院关于财产保全若干问题的规定（试行）、北京市高级人民法院关于立案阶段财产保全试点工作若干规定（试行）相关规定，申请人申请财产保全可以以下列方式提供担保：（一）申请人提供物的担保或现金担保；（二）第三人提供物的担保或现金担保；（三）法院许可的金融机构、融资性担保公司提供信用担保。商业银行、保险公司等金融机构的分支机构申请财产保全的，人民法院可以接受其上级机构出具的担保函作为信用担保。法院许可的金融机构、融资性担保公司提供信用担保的，在出具担保书的同时，应当向人民法院提交上级机构的营业执照复印件、有关财务状况资料。值得注意的是，银行以上级机构出具的担保函作为信用担保虽然有法可依，但不意味着法
24、院必须接受担保函形式的担保。具体采取哪种方式作为担保，目前北京市各个法院并无统一的做法，法院有自主选择物的担保、现金担保抑或信用担保的权利。二、超标的额查封的例外实务中，为避免超标的采取财产保全措施，法院会要求申请人提供必要的证据证明标的物的大概价值，在大概价值不超过申请标的情况下即可采取保全措施。按揭贷款清收诉讼中，申请人申请保全抵押房屋的，有些保全法官要求申请人提供需保全房屋的评估报告，评估房屋价值，如果房屋价值超过法律文书确定的债权额，则做出不予保全的裁定。因房屋评估的金钱花费、时长耗费，影响保全进程，以及评估价值往往高于请求的债权额，结果引向不利，故为了保证申请人利益，尽快查封房屋，需
25、与保全法官进行充分的沟通，协商要求不提供评估报告的前提下进行财产保全。法律依据是最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十一条的规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。该条规定属于超标的额查封的例外，被保全财产难以明确分割或具体价值难以判断的，可以整体查封、冻结。房屋属于不可分割物，法院不
26、能以价值明显超过申请保全标的额的不可分割物为由拒绝接受财产保全申请，在这个论点的支撑下，法院要求提供房屋评估报告也就没有必须提供的必要了。三、现金担保义务的免除上文提到，按揭贷款清收诉讼中，银行以上级机构出具的担保函作为信用担保虽然有法可依，但不意味着法院必须接受信用担保。法院有权选择具体采取哪种方式作为担保。在法院要求提供现金担保的情况下，如何和法官进行行之有效的沟通，免除现金担保的义务？首先，需要思考和区分不同立场上采取保全措施的影响，站在申请人的立场，考虑的是通过控制财产线索以保障裁判文书的执行，但是站在法官的立场，更多考虑的是最大可能的保证不发生保全错误的情形。区分了这一点，就能明白法
27、官为什么要申请人提供相应的担保，尤其是现金担保这种最简易操作变现的方式。掌握了法官的心理，就可以从是否会发生保全错误的情形这一角度出发，向法官阐明理由和观点。银行贷款清收诉讼案件一般事实清楚,权利义务关系明确，证据充分，且申请保全的房屋为申请人已设立抵押权的抵押物，采取保全措施合法合理，风险小，并属于可以控制的范围内。且申请人已按规定提供了上级机构以自有资产提供担保的担保函，为风险的发生提供了可供救济的保障。其次，可以从司法实践中的惯例说服法官，比如同法院的其他法官可以接受担保函形式的担保，无需额外提供现金担保，其他同级法院甚至上级法院也无需现金担保，采纳接受信用担保。以实例举例和保全法官建立
28、良好的沟通，晓之以理，动之以情，争取最大化的为当事人减轻负担，保障保全手续和诉讼程序的顺利进行。律师在诉讼过程中，如何处理与法官的关系，以何种姿态与法官相处，如何使法官更易于接受律师的观点，这是律师在执业过程中需要不断思考和改进的。律师在积极主张和维护当事人合法权利的同时，要时刻想着法官在审理过程中遇到的困难、法官的思维模式和审判习惯。在观点发生分歧的时候，律师都应当发挥专业的分析能力、表达能力和沟通能力，用法官最容易接受的方式，适时的为法官提供建议和帮助，奠定律师作为帮助者的地位和作用。.不良资产清收处置手段与流程（三）第三节 处置抵质押物一、定义处置抵质押物是指债务履行期届满，债权人（在本
29、节中即指抵押权人/质权人，下同）未受清偿或者发生约定的实现抵质押权的情形时，债权人通过与债务人（在本节中即指抵押人/出质人，下同）协商或向法院申请通过司法途径对抵质押物予以变现，变现所得优先用于偿还所担保债务的清收处置方式。二、适用条件（一）办理了抵质押登记手续，抵质押权人对抵质押人的抵押权必须有效；（二）主债权未受清偿且已届清偿期，或抵质押人同意处置抵质押物用于清偿所担保的债务。三、工作流程（一）通过押品管理团队对押品的现场核查情况确认抵质押物的现状和登记的有效性，若现场核查的时间间隔较长，应在处置前到相关部门重新核实。（二）通知债务人和抵质押人对设定的抵质押物进行处置以及处置的方式，如果采
30、取变卖或折价方法处置抵质押物，变卖价格或折价金额由双方协商确定，协商不成，应采取拍卖的方式进行。（三）采取拍卖的方式处置时，抵质押权人和抵押人共同委托具有相应资质的评估机构对拟处置的抵质押物进行评估确定处置价格。（四）抵质押权人和抵押人共同选定拍卖行依据评估价格进行公开拍卖。四、利弊分析（一）有利方面1、有利于债务尽快得到偿还，特别是在贷款形成不良之后，有利于尽快收回不良资产，改善资产质量。2、债务人在现金流不足的情况下，处置抵质押物有利于缓解债务人资金紧张的状况，维持其正常经营。（二）不利方面1、企业在刚刚出现经营困难的情况下，处置其抵质押物可能会影响其还款的积极性，甚至不配合清收处置工作，
31、从而造成处置的被动，甚至走向法律诉讼。2、在不通过法律程序处置抵质押物时，抵质押物的真实状况、瑕疵状况较难调查清楚，处置的难度相应增大。3、抵押人不同意处置或者提出异议的时候将影响其处置。4、一旦抵质押物被其他债权人查封在先，即使我行审定了抵押且有效，但仍无法实现处置，只有等其他债权人处置时主张优先受偿。五、风险控制（一）我国担保法对不同抵押物的抵押登记规定了不同的法律意义，即抵押合同生效要件和对抗要件，抵押合同须经登记才生效。质押包括动产质押和权利质押。动产质押以动产的交付为合同生效要件。而权利质押需要进行质押登记。依法办理抵（质）押物登记，是确保银行担保手续合法有效的前提。也是债权人处置和
32、行使抵质押权的前提。（二）尽早通过司法程序处置抵质押物，避免处置过程中发生其它难以预料的情况，尽快回收现金和其它资产。延伸阅读银行不良贷款抵押物处置现状及策略分析一、不良贷款抵押物处置困难的现状当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业面临的经营形势十分严峻，与之相应的是，不良贷款的快速和大幅上升，银行有被动成为“房东”的趋势，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物的处置与执行却进展缓慢，有些抵押物明明产权清晰、状况良好也很难处置，迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，银行的正常经营受到不同程度的影响，营业利润也受到了较大侵蚀。目前，抵押物执行中遇到的
33、障碍主要存在有以下几种情况：1.抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长了抵押物处置时间当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行迫不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，拒不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置，如：拒绝签收法院相关文书，导致银行在处置环节需要进行公告，或者，不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。据了解，此类情况比较普遍，占执行困难案件的比例近40%.2.抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖，使得银行在后期的司法拍卖中较为被动由于多种原因，一些借款企业或担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构
34、查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖，商业银行对此反响不断。在社会各界的强烈呼吁下，江苏省高院执行局对首封法院怠于启动拍卖的情况作了推动，发布了关于执行疑难若干问题的解答，其中，对同一财产被多个法院查封，而首封法院怠于处置查封财产的情形进行了规范，但具体措施在基层法院还未落地或者执行不到位，大量抵押物均由于贷款银行非首封而导致银行贷款无法受偿。此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。如某客户自身经营不佳，自知银行贷款难以到期归还，抵押人就通过民间借贷债权人对银行抵押物先行查封，导致银行处置推
35、动困难，并以此要挟，在后期与银行的谈判中要求对利息甚至部分本金进行减免。3.抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置由于部分地区抵押不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，再次在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行或是乙银行都将无法单独处置抵押物。我们就曾碰到过此类情况，某贷款人抵押给银行的土地为整个厂区土地中的一部分，其与厂区其他土地(其他债权人的抵押物)相连，较难分割处理；也曾碰到过某客户的抵押物由于之前企业生产需要，地下铺设了大量管道，而管道又抵押给了其他债权人，导致了单靠银
36、行一家无法推动处置的情况。4.抵押物处置过程中常常会遇到一些地方政府的阻力现阶段，企业大多与地方政府关系千丝万缕，出于种种目的，一些地方政府会对银行处置抵押物设置障碍。如某企业抵押贷款产生不良，迟迟不还，进入法院执行阶段后，借款人住所地的区政府却正式发函至法院，声称该企业债务众多，为了维护当地社会的稳定，要求对该企业诉讼案件进行集中、整体处理(实质是抵制该银行对抵押物的处置)，并要求法院停止执行，最终还得到了当地法院的认可。5.抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定主要表现为以下两方面，一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，不包括利息或实现债权的费用。例如，江苏省高院公布的关于
37、当前商事审判若干问题的解答和江苏省高级人民法院执行局关于印发关于执行疑难若干问题的解答的通知，将担保范围限定在抵押权登记簿登记的范围内，银行贷款的利息和费用得不到法院支持的情况可能会越来越多。如某客户，抵押登记时债权金额仅登记了本金500万元，判决中法院认定银行仅能就该500万本金优先受偿，而利息和相关费用只能作为普通债权处理；二是表现为即使房地产价格有所上涨，也仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。6.抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即：如租赁合同发生在借款人在银行借款前，或租赁合同是经
38、银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。当然，该项规定在保护承租人权益的同时，也为抵押人编造虚假租赁进而阻止银行处置抵押物提供了便利。去年，某银行在处置一客户的抵押物某菜场时，承租人举证该菜场上附有十年期限的租赁合同，面对这一抵押物瑕疵，该银行经过较长时间的不懈努力，做了许多方面的沟通协调工作，耗用了大量的人力、财力和物力，通过多种渠道积极对抵押物进行营销，最终才得以在三拍中以合理的价格拍卖出该抵押物。7.抵押物为唯一居所或抵押物中有人居住，法院一般不支持推动执行对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。某客户的抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人
39、提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强的经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推动执行拍卖。8.多个抵押物登记在一个他项权证项下，房产登记部门不予分套解押此类情况主要集中在银行的零售贷款上，如借款人李某，担保方式为三处住房抵押，进入执行阶段后，由于三个抵押物位于同一个他项权证上，具体操作中，房产局不支持单套解押，这就要求必须保证三套同时拍卖成功才能解压。执行法官认为该三套抵押物同时拍卖成功存在一定难度，如只成功拍卖出一套或两套，又担心会损害竞买人的利益，故迟迟不愿
40、组织拍卖。9.商业用房转让税费高企导致执行难我国对商业用房和民用住宅转让的税费是不一样的，且前者远高于后者，这给商业用房的拍卖带来了一定的难度。如，借款人王某在某银行以购买商业用房及装修使用为名申请贷款，并将该商业用房抵押给银行，后借款人资金链断裂，造成近1.5亿元的不良贷款。银行在拍卖处置抵押物的过程中发现，该抵押物前手交易价格为8000万元，法院拍卖评估价2.5亿元，账面增值较快，而目前，二手商业用房主要税种有：契税3%，营业税(差额的5.6%)，个人所得税(差额的20%)，印花税0.05%，土地增值税(差额的30%)，如果以8折价格拍卖成功，将产生约4000多万元的税费，正是由于这笔难以
41、承受的高额税费，导致最终流拍，该抵押物至今迟迟无法处置。10.网拍对抵押物的要求较高，也在一定程度上影响了处置效率现阶段法院为了加快抵押物的拍卖效率，增加公开透明度，扩大拍卖的受众面，加大了改革的力度，大力推动网上拍卖。但网上拍卖对拍卖的标的物要求很高，即使仅有零星瑕疵的抵押物暂时也无法上挂拍卖，从而使得一些抵押物的处置时间进一步延长了。二、加快抵押物处置的途径对于上述执行中遇到的问题，商业银行除了自身需要合法规范经营、防范操作风险外，应加强与当地政府、法院和债务人沟通，对执行中碰到的问题要整理归纳，主动向法院反馈，争取司法机关的理解和支持，同时，还要密切关注高院推出的各项措施在基层法院落地实
42、施情况，努力寻找解决问题的突破口。1.约定逾期贷款诉讼文书的合同送达条款针对近期出现频率越来越多的逾期贷款当事人失联或者拒不配合，致使法院诉讼文书难以送达的实际情况，银行应在贷款合同和抵押合同上明确约定，如果贷款逾期银行选择诉讼时法院诉讼文本的送达途径、送达方式和送达地点，以加快诉讼进程，提高诉讼效率，进而推动抵押物的处置进度。2.对非首封的抵押贷款或疑难问题要主动反映、积极沟通从银行自身来说，发生风险后应采取快诉、快封，争取首轮查封，对于执行中需要政府、其他查封人或抵押人配合才能推动执行的，要加强与法院和相关当事方的沟通，争取双赢。对抵押物非首封难以执行的问题，商业银行应统一向监管机关(如当
43、地银监会、人民银行、银行业协会等)报告，请监管部门出面与司法机关沟通，甚至可以请监管部门以提案的形式提交人大或政协，以期尽快解决首封法院怠于推动执行的问题。当前，商业银行应主动与基层法院沟通，讲究沟通效率，争取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。3.审慎办理附有租赁的抵押贷款商业银行在办理附有租赁的抵押贷款时，应该对租赁合同仔细甄别，审慎办理。在贷款时，除了对相关当事人的告知以外，在抵押合同中还应对抵押人后续对外租赁时设置一定的约束条款。对抵押物上租赁事实的确认，除了通过租赁合同鉴定外，可通过租金支付交易、是否纳税等进行确认。司法执行中可一并对租金进行查封以维护银行利益。在抵
44、押物的拍卖过程中，积极做好抵押物的营销，包括对承租人的营销，也是提高拍卖成功的关键因素。4.对于唯一住宅作为抵押物的抵押贷款要有所限制商业银行在叙做住房抵押贷款业务时，一方面，要尽量避免出现唯一住宅抵押的问题，应要求授信申请人在申请贷款时提供有不低于两套居所的证明，并书面承诺在抵押贷款还清前不得转让，并明确约定，转让第二居所时应提前还清住房抵押贷款，商业银行在贷后管理中对此也要定期予以关注；另一方面，抵押贷款风险发生后，应加强与债务人的沟通和谈判，如置换面积较小住房、帮助抵押人租赁住房或尝试通过减免少量债务等方式实现快速清收。5.抵押物的权证必须清晰，不能有瑕疵抵押物产权明晰，没有纠纷且符合法
45、律规定是银行办理抵押贷款的前提，否则，将会为后续抵押物的变现埋下隐患。对于多个抵押物登记在一个他项权证项下的问题，办理贷款时原则上应分开办理他项权证，便于后期变卖处置时具备操作性。对现有存量业务，要及时梳理，给客户重新建立额度，分开办理抵押。6.高度重视商业用房处置过程中的税费问题对于商业用房处置税费高、成交难的问题，一方面，对此类抵押物的评估应公正、客观，尽量参考相邻市场、相近物业的实际成交价格，不能为了办理贷款而人为地抬升评估价。贷款时要注意严格控制商业用房抵押物的评估净值，在房地产行业景气度下行期间更要重视这方面的问题，防止拍卖过程中因价格虚高而无人参拍或者过高的处置成本导致房产拍卖后无
46、法覆盖贷款本息；另一方面，在还款方式的设置上，应优先选择等额本金还款的还款方式，通过前期的还款，陆续压缩抵押贷款的敞口，以期尽快实现抵押率的降低。7.抵押率的设置应科学合理各商业银行会针对不同抵押物设置不同的抵押率，实际工作中，为确保抵押贷款的安全性，应视抵押物处置的难易程度对抵押率有所控制，如对偏远地段的厂房、非通用设备、没有独立通道的商业用房等应该对其抵押率从严控制。对商业用房分层抵押的，除了总的抵押率不能超过规定外，要按照金字塔型来设置各层的抵押率，没有特殊情况尽量不要用同一抵押率来办理分层抵押的抵押贷款。8.积极引入外部力量来加快抵押物的处置受制于时间、精力、经验以及内部考核等多种因素
47、，商业银行在不良贷款抵押物的处置过程中，除了通常运用的不良资产转让方式外，可积极尝试引入外聘律师事务所，对难以处理的抵押贷款实行风险代理制。通过差异化管理、风险代理等手段，促进律师在资产线索查找、法院协调、推动执行等方面的优势，也可视诉讼进程中的具体情况，对司法执行过程中的某项任务进行单项委托，推进抵押物案件的执行力度。9.尝试订立抵押贷款合同的前期公证商业银行要积极探索通过在抵押贷款合同中约定发生风险后可直接进入执行程序条款并进行公证，从而跳过诉讼审判程序直接进入执行阶段的方式，以加快执行进程。我们曾就这一思路向当地法院和一些法官进行过咨询，请示是否可行，法院方建议可以尝试。据此，我们准备先从零售抵押贷款方面进行尝试，如成功，将尽快推广至对公抵押贷款，以期缩短诉讼流程，提高不良处置效率。10.积极探索新型抵押贷款方式针对当前抵押物处置难、变现难的实际情况，商业银行除了在内部规范抵押贷款的合规操作，在办理抵押贷款时可引入保险公司，尝试办理抵押贷款保险，在抵押
