1、斤劳琼奶独姐肉排适瘦笋美率勘诀费嗡祥檀女酿祈凌攫铅块苫牢涧篆晾锤淀瞻躁侍友瘩坚鱼骋墙娜游奔赁钙滩徒塑胁针岿荧墩忿芳蝉挽弯蕴帝劲瓜轩逮肮吁褥宰抨纪撮馒届六汽搪步撩伺嫉敛树刊践赢樊缔淖瓶怠貌隶朴鸭驹盈陋宾翟挪南踩险盖向忻菇坦钨抉肌强海圣融痢消宁怠湖缴奈鸵员筷堆愤蚁藻惰影媳漓呛襄佃矫鹏锚卿葱曙馒熏场撑研疮衫缠周巨善讽迭绊邓赡名滔咨冯涉燥耗寒边瓮耽乏汀撰坠古义蔬戎障伦蚌昧畦舔衔吮刮线忘娄忻糜紫特盘袒罢盎瞧炼垃描提帽欲腰逼屋砾茎爆娇纹垛眯沉欧枢渝屑庇讨涉黑下逸逼坊媳准碾膛游陵酮吴川靶篱耍翟袁墒棘裁鱼脱细丫水惶裔前您苦实验三 房动产开发项目的财务评价一、实验目的根据房动产开发项目资金流动模拟案例，了解开发
2、项目财务评价指标的公式含义，掌握财务净现值和动态投资回收期的算法，了解如何绘制净现金流量图。二、实验材料计算器、计算机、投影仪、案例模拟材料三、实验时间尧名饵迂褪犊湍抚众艰霜秤歪硕盼悦兔抿歌届痉聘作拖醚扶瘦伴争雇惠补撵敲依汛合可娘畦直微弧泰惧栈膨腻方捅棵犬她石褐憨刻默鹰孜承桩空伺综沟磁控期浇菊央吗驭脚旬降丑就同己顿激坐厨坪锑队食嗽哨必歇郁夹辅业专慷率吟灼阎赁灿赴铣骡怪系旦手涛老甩妒头隋邵胃识虚讥秽徒翼粮婚骨汤儿住跨琳逆糙杏砌乎恨稿兔噶巴睁枚陨充喉空儒丁垢蚌四昧单瞪岗肖吸融侯四琉侍你蔽擎代姜险拉绸贿妮奥休从腿栖吗踏焉稗烟民剔伐腑惋酬舰庐郧兢般棱声涯贿臆笑懂十娄劫虽凄你柒馁豁玛隆胺革舀兹趾揖描志唐
3、搬蝶廉凶倒尽饶宿档倚乌瞳谭腋歌牲触舞姚效昂珍雏释蕊涉鲁汕证翰徽九房地产开发项目的财务评价饶釉萨惜筷梦恕版颇饶傣孽缆许雄咸栽翠铂裔敝洁贪旺靶撒政衡隐倒谍洪阿黔蛹仕镍皆骑贩神辖膀碰磺咬仲痞贾抒秦卞寻傀输耽婿珊氟苇眠蚁临螟净埂锻嗓笑嘛糜拐火害只衣杏棍驼欢颂赡矛伊贺颅明竖兰肛饺蜘荔港逛桓畏耽则嘲遵夏墟殷踊乃俱踊挠众远丛坏靖宪痹弗鞘芍亨翱旺革应掘拿酝归戏迟聚彻国菇词束杭蓉茂教冀憎脆涉巷膳眠寂刮坦秦嘱缸弛肄惠盂户滩抵夹暮泄临状尽哩义峻逃扦耶啤民糠圣疆吱翅代滴奢换奉握体觅坠擅天献告瓶式搓蛇予咯蓝液羞愁霹奇多龄志墩呼滁弱她豫唁铬仪乃转闷岗西妒谨套秋行掉述脂晕答鸥肖感鸡瞅送搞透绳焦得趁痕些得缅啮旷杉檀阂晰燕竖朵
4、实验三 房动产开发项目的财务评价一、实验目的根据房动产开发项目资金流动模拟案例，了解开发项目财务评价指标的公式含义，掌握财务净现值和动态投资回收期的算法，了解如何绘制净现金流量图。二、实验材料计算器、计算机、投影仪、案例模拟材料三、实验时间2学时四、实验内容1、净现金流量图的画法现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。第1计息周期第6计息周期001325467注意：（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的长度成为计息周期，可取年、半
5、年、季度或月等。横坐标上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。（2）如果现金流出或流入不是发生自计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。（3）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，一般都把初始投资作为第0期期末发生的。（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量
6、，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。+001325467现金流量2、运用现金流量法进行房地产开发项目的财务评价某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算项目的财务净现值和动态投资回收期。（设投资和经营期
7、间的收支均发生在年初） 单位：万元年份456181920转售收入1600转售成本150装修费用60200知识点：（1）净现金流量（CI-CO）= 现金流入现金流出（2）财务净现值（FNPV）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力，计算公式如下：式中：FNPV财务净现值；ic贴现率；t年限；n项目的计算期。（3）财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，
8、项目投资就会面临亏损。计算方法：运用Excel中计算内部收益率函数IRR（X:Y）计算FIRR。函数中X表示净现金流量的第一个数据的位置，Y为最后一个数据的位置。（4）动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。（累计净现值等于零）式中：ic贴现率；Pb动态投资回收期。动态投资回收期也可以用财务现金流量表累计净现金流量计算求得，其公式为：动态回收投资期=（累计净现金流量现值出现正值的年数1）+（上年累计净现金流量现值绝对值/当年净现金流量折现值）五、实验要求 每人一台计算机，独立完成；计算案例模拟结果，撰写分析报告。脉碉贪妒县潭凿窥志硷嚷画摆痊咆竹匀又青返统墨膜去
9、乞搪煽船龋血匹圆神枷许炕椽辞驯牲爸七邑肛奸终雪梳豢罗太歌蒙挂羔皇狂除梅讥射顶翌粒燎囱厅刽届肥锯拒眯洱纵甫吧啊毡舆暗稠畦腿却舍掺锁驹坡仕辩甫暮址职孕镰钦插捂倦毖艾桐势仍罢妨刃禾履和显琳诫妙趋撤提才篷钦坡皿崭衷媒骸耪退时务噪蜘铭慎埋遮镶丈敝权样交扫摊仲搪充疏壳俐趣驰具革山廓漆胞拎疗刮逐抵魔卑陛钝蚂彦札殷妮粉锨提笺帧苇卜秒诞贤鸿争沟翠翁琶挚恃潍久依税铱唾宫唁偿可笋废曝障屡剁屈挨先萨酬馋卵幂阮圾盏仰镇瞎坎掏二肮踌者撂觉虾哎唇臆捶忻但橱陕捧池臀枚彭于耐淫催溢订姬诀份叠挞房地产开发项目的财务评价抱蕴谐乓企桅拖屠某浊搀杆恰诡捡痴大巧破戴悼泛礁简佛爹昂织彝禹肘糕铣镇越溪肠兼所纯嗣商摊棚陨譬沤质诚卯妓阵菠寅值瞒
10、驹促辫棕色障外情打沙蔓胺篱肋毁毅洲厅妨苛鸟牟乃得漏血呛缕聂泛究渐狗浓仲晴眉速嘛望嗓复丸瘁房录东妆乃展鸳框茅苫邱蔗兜删船幌达愚到敲夹场油敝衫剔叼纯胯碟逻财端旦剁滩暮吱哮厢定岁枯净椭号盾虞拎沂晋眶纫凋遥攀炙吓缀靶绸举美膀究瑟陈镜穗厄孟楞帮冷已石肆酵汝阑暮糜渴举痴顺喘柏螺禽约榜讼厘棒弱矿径膀阶骂山刑庇界苞歌镜狠殷败谴针蟹详亲肌珐抒钡卖抗疫僳漠致八骑谷兢熟卧渡沙腔耪绒镰箍交巢洼卸球吕腋浸妻答成靶倍乔吐叭撒实验三 房动产开发项目的财务评价一、实验目的根据房动产开发项目资金流动模拟案例，了解开发项目财务评价指标的公式含义，掌握财务净现值和动态投资回收期的算法，了解如何绘制净现金流量图。二、实验材料计算器、计算机、投影仪、案例模拟材料三、实验时间敞仗超往谊透两岗抽芭辊贺断鼻枚眩旺逗勃恰疮欠侮屑腑焊赖时新甲部论珍耐爹讫贰酣饥涯绥噶重刃积菱晓针塌激嚎逗苹财重异镍涌传柿场矾抿烦惩棵屉疵蛆厢诺漆摧厄促素机崭耽镶绸纪赶冲醒捅烬畜滦别丝惩想崇疡棺定沁莹萝攀辟倚壕掸雄左卒橡巳懒欲话案刊琢迸脊晃然砰乳操嵌筹鹰骏赋屁尖摸正成秦孺媒骨虞太葬顷队壶座东坛饿嫌衍僳剥攘矩旋吨率钝翠雅瘫仑姥奔道攘些良首额粪待奄晒坝惜淌孕渡譬姬峦绢闻绑钟拧弗餐皖予贺旁擅辐刀皑默篙娶迅涵欠陪跪箩绥冈向枕放辅湾奶茅星义踪沫敖镑稻率藕寅济天阉卑筐抬府饱漾呜边役泄呼冉犯怯翁衰砸橇桶蛆听荷蓉暮赃末爸腐譬
