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租屋法律關係概述與實例,報告人：中山大學秘書室 法務 張士元
2017.11.23,不動產租賃的社會功能,全臺租屋需求佔全臺人口1/8,105年租賃市場規模約93.5萬戶×2.75人/戶
= 257.1萬(人),教育部104年度統計學生住宿 29.2萬人,286.3 萬人,,,台灣租屋市場規模,何謂租賃？,民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。』,租賃契約的性質,契約自由原則,,契約自由,締結自由,相對人自由,內容自由,,契約應予嚴守原則,房屋租賃契約之結構,義務（過失）的輕重程度,過失程度愈高,注意義務愈高,房屋出租人之義務,房屋出租人之義務 1/2,一、用益狀態之提供（民423）
（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。
ex.交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。
（2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。
ex.所交付之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。
二、用益狀態之維持義務（民423）
（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及
用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃
物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，
出租人應設法為承租人除去之。,房屋出租人之義務 2/2,（2）修繕義務。
依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之
保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人
負擔。,負 擔 方 式,通知出租人修繕,出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用,出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣,一屋二租,,,,甲,乙,2個租約均有效,,對於不能履行租約者負損害賠償責任,房屋出租人之義務 3/3,以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強
制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。
訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬
出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定
之適用。,,房屋承租人之義務,承租人之義務 1/2,一、支付租金
1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習
慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金
先付。
2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的
可能，對於租賃契約期間內之變更應依契約當事
人雙方之合意為之。但如訂有期限租賃契約不得
主張調整。
3.減少租金：民435條第一項「租賃關係存續中，因不可歸責
於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人
得按滅失之部分，請求減少租金。」,承租人之義務 2/2,二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）
三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。
（繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立
使用之第三人）
四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）
五、通知義務。（民437）
（1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。
（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。
六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）,承租人違反義務之效果 1/3,,欠繳租金,,定期催告,,終止契約,欠繳租金須達2個月租金總額
才可終止租約（民440),承租人違反義務之效果 2/3,,未依約定方法使用租賃物,,阻止,違法轉租,,終止契約,承租人違反義務之效果 3/3,,未盡保管義務,因重大過失致失火,,房屋毀損,請求損害賠償,民法226條債務不履行,民法184條侵權行為,契約之解除與終止1/2,◎契約解除
指當事人之一方行使解除權，使契約之效力溯及於訂約時
歸於消滅的意思表示。
◎解除權之發生
一、由於當事人契約約定者（意定解除權）
二、由於法律規定者（法定解除權）
1.第 254 條 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事
人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，
得解除其契約。
2.第 256 條 因可歸責於債務人之事由，致給付不
能者，債權人得解除契約。 給付一部不能者，若
其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得
解除全部契約 。,契約之解除與終止2/2,◎解除權行使方式
→向他方當事人以意思表示為之。
◎解除契約的效力
→雙方當事人互負回復原狀之義務。（民法259條）
◎合意解除
→性質上為契約行為，即以第二次契約解除第一次契
約。
◎契約終止（通常為繼續性契約）
→指當事人本於終止權，使繼續的契約關係向將
來消滅的意思表示。終止權的發生有出於法律
明定，亦有出於契約之約定者。,契約之解除與終止3/3,租賃契約之法定終止,承租人債務之擔保,押租金
（民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約）
定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償
債務，而由承租人交付出租人之金錢。 出租人應於租賃
關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租
人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損害
賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並
返還其餘額。,房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金,有關「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」 106年1月1日生效,內政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，新增許多具法規效力之強制規定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等，若在契約中列入「不得記載事項」條文，則該條文無效。
就押金、水電費、修繕費用等常見租屋「大地雷」做出詳細規定，如擔保金(押金)最高不得超過2個月房屋租金之總額、水費、電費單價計算、設備正常使用損壞以房東修繕為原則等。,依據行政院消費者保護會解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，而得以應記載及不得記載事項加以規範。
倘租約內容與內政部公告事項未合，將依消費者保護法第56條之1規定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。,房屋租賃定型化契約應記載事項,壹、應記載事項
一、契約審閱期
二、房屋租賃標的(一)房屋標示(二)租賃範圍
三、租賃期間
四、租金約定及支付
五、擔保金（押金）約定及返還
六、租賃期間相關費用之支付：(一)管理費(二)水費
(三)電費(四)瓦斯費(五)其他費用及其支付方式
七、稅費負擔之約定,房屋租賃定型化契約應記載事項,八、使用房屋之限制
九、修繕及改裝
十、承租人之責任
十一、房屋部分滅失
十二、提前終止租約
十三、房屋之返還
十四、房屋所有權之讓與
十五、出租人終止租約
十六、承租人終止租約,房屋租賃定型化契約應記載事項,十七、通知送達及寄送
十八、其他約定
十九、契約及其相關附件效力
二十、當事人及其基本資料,房屋租賃定型化契約不得記載事項,貳、不得記載事項
一、不得約定拋棄審閱期間。
二、不得約定廣告僅供參考。
三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得約定承租人不得遷入戶籍。
五、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前
增加時，其增加部分由承租人負擔。,問題：契約範本與應記載及不得記載事項的法律 效力為何？,1、契約範本只是參照用，並不具法律效力，但仍建議消費者依行政院消保會通過的契約書範本與租賃業者協商作為契約內容；至於應記載或不得記載事項的條款就具有相當的法律效力，如果消費者與業者所簽訂的定型化契約，有違反應記載或不得記載事項的條款，就可視為無效。
2、 如果消費者發現，中央主管機關公告應記載的事項，卻沒有記載在您與租賃業者所簽定的定型化契約中，依法仍然可屬於契約的內容，這些內容是受到法律保障的。
3、 消費者如果遇到業者使用的契約，違反定型化契約應記載或不得記載的事項時，除了可向消保官申訴外，也可依公告事項來主張您的權利。,租賃專法立法情形,立法院內政委員會106年5月22日初審通過「租賃住宅市場發展條例」草案。立法通過後，非企業經營者之房東、非最終消費之房客也將適用新法租賃契約規定。部分條文保留協商，免稅額度則維持不變，出租期間每屋每月租金不超過6000元的部分，免納綜合所得稅。,租賃住宅市場發展條例通過後,,,法源：消費者保護法
適用：企業經營者之房東
契約：房屋租賃定型化契約應記載及不得
記載事項
不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者,法源：租賃住宅市場發展條例
適用：非企業經營者之房東、非最終消費
之房客
契約：住宅租賃契約應約定及不得約定事 項
應約定事項：權利義務、違反效果、終止權及效果不得約定事項：限制或免除租賃當事人一方義務、剝奪租賃當事人一方權利、顯失公平事項,消費關係,非消費關係,立法前,立法後,常見租屋糾紛 1/2,一、房客無法定原因於租賃期間內要求退租
依契約約定處理。
契約未約定時 ，需得房東同意，契約始能
合法終止。
二、房客未告知房東即更換所附設備
房客於租約消滅後應回復原狀。
不能回復原狀時應負損害賠償責任。
三、房客遷走前未打掃房屋
房客於租約消滅後復返還租賃物之義務，亦即
必須回復租賃房屋原狀。
如未清理房東得雇工清理費用由房客負擔。,,,,,,,常見租屋糾紛 2/2,四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷費用
房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務，包含正常
方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉
嫁房客負擔。
五、房東除套房內電錶計算電費外，更要求房客分擔
公共區域電費
除契約已明訂外，依租賃習慣，套房房客僅負擔依套
房分電表度數計算之電費。另電費計價方式宜明訂於
租約內，每期電費總度數等相關數據應透明化。,,,租賃房屋紛爭解決方式,應適用之訴訟程序,簡易訴訟之特色,1.由地方法院簡易庭審理（獨任法官）
2.得以言詞起訴
3.就審期間縮短（5日）
4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場
5.以一次辯論終結為原則
6.言詞辯論期日他造不到場者，法院得依職權
由一造辯論而為判決
7.二審終結（第二審採上訴許可制）,防治惡房東租屋注意事項,1.現場看屋：許多人慣用網路看屋，未免圖文不符，一定要現
場看。
2.訂金合理：合理訂金通常落在租金的10％~30％。
3.詳讀契約：任何契約都要詳讀，因為簽了就具法律效力。
4.契約一式兩份：經簽名蓋章的文件，雙方都要各持一份。
5.當面修改契約：若要修改契約，必須雙方都在場，並於塗改
處簽名蓋章。
6.拒不合理條約：若發現不合理條約，應當場提出刪修，或拒
簽。
資料來源：崔媽媽基金會,簽訂賃契約前應注意事項,簽約前多打聽、多比較。
簽約前應詳細閱讀契約內容，如有疑義應立即溝通修改。
簽約時應留存雙方身分證影本附於契約，或將雙方身分證重要內容（字號、姓名、出生、戶籍地址）及聯絡方式記載於契約上。
簽約時應將房東所附設備清點並確認其狀況。,簡報完畢 感謝聆聽,房東房客互信互諒，營造良好租屋關係,
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