1、课程论文题目关于我国开征房地产税存在的问题及对策学生姓名学号2011012016所在学院经济与管理学院专业班级财管1101班届别2015届指导教师1皖西学院本科毕业论文（设计）创作诚信承诺书1本人郑重承诺所提交的毕业论文（设计），题目中小企业融资难的原因及对策是本人在指导教师指导下独立完成的，没有弄虚作假，没有抄袭、剽窃别人的内容；2毕业论文（设计）所使用的相关资料、数据、观点等均真实可靠，文中所有引用的他人观点、材料、数据、图表均已标注说明来源；3毕业论文（设计）中无抄袭、剽窃或不正当引用他人学术观点、思想和学术成果，伪造、篡改数据的情况；4本人已被告知并清楚学校对毕业论文（设计）中的抄袭、
2、剽窃、弄虚作假等违反学术规范的行为将严肃处理，并可能导致毕业论文（设计）成绩不合格，无法正常毕业、取消学士学位资格或注销并追回已发放的毕业证书、学士学位证书等严重后果；5若在省教育厅、学校组织的毕业论文（设计）检查、评比中，被发现有抄袭、剽窃、弄虚作假等违反学术规范的行为，本人愿意接受学校按有关规定给予的处理，并承担相应责任。学生（签名）日期2014年6月1日2目录摘要3一、房地产税制概念界定3二、现行房地产税费体系存在的问题3一、宏观税制的缺陷4（二）、微观税制的缺陷4（三）、土地出让金方式存在弊端4三、房地产税制国际比较4（一）、房产税国际征收情况综述5（二）、下面分别美国、日本二个国家的
3、房产税情况5（三）、国外征收房产税经验归纳6四、我国税费改革的建议6（一）、完善价格评估制度6（二）、引入“第一居所”概念6（三）、健全和完善房地产税课税的配套制度与政策6（四）、完善信息共享机制，降低征税成本7（五）、确定适当的免税面积7（六）、对于特殊住房的处理7五、结论7参考文献73关于我国开征房产税存在的问题及对策学生（指导教师）（经济与管理学院）摘要房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。随着20
4、11年1月28日重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法以及上海市房产税实施细则的相继出台。房产税的试点征收终于浮出水面。关键词房地产房产税税费改革宏观调控评估一、房地产税制概念界定房地产税制是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等，即房地产类财产税。因此房地产税制，并非严谨的税收经济学概念，它仅是从行业角度出发的税收体系。故而，国家为了针对房地产经济活动而专门制定了房地产税制，即由若干种税种共同构成的
5、经济调节体系。房地产税制作为国家调控房地产市场，规范房地产经济行为的重要的经济杠杆，为抑制房价过快上涨发挥了重要作用。二、现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。一、宏观税制的缺陷首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关
6、面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使4用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。（二）、微观税制的缺陷首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎
7、都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）、土地出让金方式存在弊端商品房开发成本中,土地费用约占30。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50。通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不
8、是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金含按揭贷款占全部开发建设资金比例达50左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。三、房地产税制国际比较（一）、房产税国际征收情况综述
9、5房地产税收在目前来看是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度中都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重。各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。而其具体的征税方式归纳出有四种类型第一，将房地产与其他财产划归在一起，针对纳税人在某一时点的所有财产即包括动产和不动产综合征收，征收此类税的国家有瑞士、美国、瑞典、德国等；第二只将土地和房产合并课征房地产税，对于其他的固定资产则不征税，征收此类税的国家和地
10、区有泰国、波兰、香港、墨西哥等第三，是将房产与土地分开单项征税，如澳大利亚的地价税、日本的土地保有税等；第四，将房屋、土地和有关建筑物、车船及其他固定资产综合在一起征收不动产税，按此类型征税的国家有印度、新加坡、日本、巴西等。（二）、下面分别美国、日本二个国家的房产税情况1、美国支持社会福利在美国，对房地产占有、处置、收益等环节征收的各类税项总称为房产税，一般通称的房产税是指对方差本身征收的税收，美国大部分地区都征收房产税，收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。一般来说，县税和城市税比较接近，而学区税是前两者的五倍。在美国，征收收房产税的目的主要是维持地方政府的开支，完善公共
11、设施和福利。由于这些活动和民众的日常生活密切相关，并且向民众开放监督，因此民众纳税的意愿十分积极。2、日本兼顾社会公平在日本，房子和土地都是可以出售的。也就是说，房子买了那就不仅意味着拥有房产本身，同时还意味着获得相应的土地所有权。就算买公寓楼，开发商也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。由此可见，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。（三）、国外征收房产税经验归纳1、作为地方财政收入的重要来源。房产税收由于具有税源稳定、容易进行管理的特点，在地方税收体系中占有相当大的比重。2、坚持“宽税基、少税种、低税率”。在课税范围方面，按“开源节流”6的思想做到宽税基、少税种、
12、低税率，即将非盈利机构的不动产列为免税项目，而其他无论是营业用房还是非营业用房都征收单一房产税。3、以房产的评估价值为征税依据。现在大多数国家按照房屋当前评估的实际价值来计税，学者普遍认为这是比较公正客观的。4、侧重在房产的保有环节征税。国际通行做法是侧重在房产的保有环节征税，避免在房产的流动环节征收过多的税费。四、我国税费改革的建议（一）、完善价格评估制度目前我国不动产价值评估处于体系未建立、市场不规范、配套不完善阶段,因此在目前情况对于下不动产税德征收没有较好的技术基础。当前最常用的技术思路主要有以下两种1、将土地基准地价做为基础然后再加地上物的折余价值；2、直接以公开市场上可获取的房地产
13、市场价值作为课税价值基础。同时还可以引入加拿大等国家的CAMA计算机辅助批量评估技术技术,来降低评估成本，提高税基的评估效率,同时也增加税基评估的透明度,可以大大减少人为因素的干扰。（二）、引入“第一居所”概念第一居所是指纳税人最主要居住、生活的住所，是国外财产税制和所得税制中经常使用的概念。在我国房地产税制中引入第一居所概念的目的是,对于第一居所德房产给予低税率,然而其他居所适用较高税率,从而有利打击地产市场的投机行为,以保证房地产流通市场的稳健发展。（三）、健全和完善房地产税课税的配套制度与政策第一，完善房地产产权登记制度。第二，是在税务部门内部建立评税机构并培训专职评税人员,以加大房地产
14、税收征管和稽查的力度。第三，着手理顺城市土地和房屋管理体制,力求改变目前多头管理的积弊,建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制,从而为房地产税收的课征创造良好的环境。（四）、完善信息共享机制，降低征税成本由于房产税的征税范围很广，这必然会给纳税申报、征收、稽查等工作带来7一些的困难。首先在申报环节对于纳税人身份的鉴定，应税房屋的评估及税收优惠减免情况的认定，需要税务机关掌握精确地房产资料和户籍信息。因此房地产管理局和地税系统要实现信息共享。另外鉴于房产税征收工作的重复性和相对稳定性，在纳税人第一次完成申报以后就可以每年按时在指定的银行完成房产税的缴纳，或者直接由银行代扣代缴纳税人的应交
15、税费。这样就可以大大降低地税局的征税成本。（五）、确定适当的免税面积既然房产税是以家庭为单位来申报，那么就应该考虑到住房的集群效应，即有很多可以共用的空间，例如厨房、卫生间、客厅等空间，一个和两个人居住所需要的面积并没有太多的变化。（六）、对于特殊住房的处理这里所指的特殊住房是即可作为商用，又可作为居民住房的房产。对于这类房产应该如何设计征收房产税了笔者认为对于该类的房产并没有必要特殊设计税收制度。因为一般的写字楼是不适宜正常居住的，所以这类房产本就不在居住免税的优惠之列，本就应该按照税法规定从租或者从价征收房产税。而如果是在家里办公的化，正符合国家所提倡的节能环保，同时和国家鼓励创业及就业政
16、策所相吻合，是值得引导和鼓励的。故没有必要多征税收。五、总结因此我们需要先建立相关的配套系统一是不动产登记制度，政府要先掌握每个人有多少套房子，才能在保有环节征税；其次是制定并颁布资产评估法，建立专业的房产价格评估体系，对房产的价值进行确认；此外，还应有科学完善的救济制度，对房产相关的纠纷进行专业的处理。参考文献1、徐涛，方霞国外房地产税的主要特征及其借鉴J财政研究院2、李培我国房地产税费制度存在的问题研究J中国房地产金融3、陈志楣税收制度国际比较研究M北京经济科学出版社4、林彦芬房地产税费制度改革问题探讨J理论探析5、李进都房地产税收理论与实务，中国税务出版社6、邓宏乾国外房地产税制介绍与借鉴，中国家庭网
