1、 - 1 - 武汉市江夏区集体土地上房屋 征收与补偿实施办法 (试行 ) (2018 年 2 月 5 日 再次征求意见 稿 ) 第一章 总 则 第一条 为了规范本区集体土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例市人民政府关于进一步规范征地工作的意见（武政规 2016 28 号）等法律、法规和有关规范性文件的规定，结合实际 对武汉市江夏区农民集体所有土地上房屋征收与补偿实施办法（夏政规 2013 5 号 ）进行修改后重新公布 本办法。 第二条 在本行政区域内征收集体土地，并对被
2、拆除房屋及其附属物的合法所有人（以下简称被拆迁人）实施补偿的，适用本办法。 第三条 区国土资源和规划部门（以下简称征收部门）负责办理本区集体土地征地手续，组织落实用地报批前告知、确认、听证和批后的公告及登记等工作。 区发展改革、城乡建设、公安、城管、市场监管、人力资源和社会保障、财政（经管）、民政、审计、监察等有关部门，应当按照各自职责，做好集体土地上房屋征收与补偿工作。 第四条 被征收集体土地所在地的街道办事处、金水办事处、 江夏经济开发区各办事处、梁子湖风景区管理委员会 - 2 - (以下统称征收实施单位 )负责组织对征地范围内的土地现状进行调查，收集、整理和保存征地拆迁过程中的各种数据资
3、料，对房屋拆迁补偿安置方案进行初审，实施房屋补偿安置，并对征地拆迁补偿资金的使用进行监管。 征收实施单位可以组织所属国土规划、城乡建设、城管、人力资源和社会保障、财政（经管）、民政等机构按项目成立集体土地上房屋征收与补偿指挥部 (以下简称征收指挥部 )，具体承担集体土地上房屋征收与补偿工作。征收实施单位对征收指挥部在委托范围内实施的集体土地上房屋征收与补偿行为 负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第二章 征收管理 第五条 征收部门核准用地单位申请后，应在征地范围内发布公告，有关部门应暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理户口的迁入
4、、分户； （四）以被拆迁房屋为住所办理工商注册登记手续； （五）改变房屋、土地用途。 暂停办理有关事项的期限自公告之日起算，最长不超过12 个月。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项之一的，房屋拆迁时不予认定。 暂停期限内，因出生、婚 嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生及刑满释放人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可到公安部门办理户口迁入手续。- 3 - 公安部门办理户口迁入手续后，应及时抄告征收部门。 第六条 征收部门拟订涉及征收集体土地的面积、用途、位置、补偿标准、安置方式等内容的征地方案，以书面通知或者在被征地村组张贴公布等形式，充分听取被征地农村集体经济组织和农
5、民的意见并留存现场照片等资料；同时告知其对拟征收集体土地上房屋的补偿标准、安置方式有申请听证的权利。 告知后，在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的房屋及 其他地上附着物，征收时不予补偿。 第七条 被征地的农村集体经济组织在征收部门书面通知或者张贴公布等告知之日起 10 日内应当就征地相关事宜组织召开村民大会或者村民代表大会，并形成会议记录或者纪要。 第八条 农村集体经济组织应当配合征收指挥部做好征地项目土地现状调查，组织被征地农民对调查结果予以确认，拟订房屋拆迁补偿安置方案，依法征求被征地农民意见；加强对拟征收土地的管控，对“抢栽、抢种、抢建”等行为予以制止，并将“抢栽、抢种、抢建”
6、的具体数据信息及时书面报告征收指挥部。 征地范围包括多个农村集体经济组织的， 由征收指挥部组织本次征地所涉及的农村集体经济组织共同拟订房屋拆迁补偿安置方案。 第九条 征收指挥部应当组织对拟征收土地、房屋的现状进行调查、核实，调查结果必须经被征地农村集体经济组织和农民确认。 被拆迁人不能亲自确认的，可以委托他人确认；与被拆迁人无法联系或者其拒绝确认的，可以邀请农村集体经济组- 4 - 织相关负责人和其他相关见证人在调查结果上签字或者盖章确认，并载明无法联系被拆迁人或者被拆迁人拒绝确认的具体情况。 第十条 征收部门应对征收实施单位初审后提交的房屋拆迁补偿安置方案进行审查，制订征求意见稿并在被征地村
7、组张贴公布，征求被征地农村集体经济组织和农民的意见。征求意见期限不得少于 30 日。 第十一条 被拆迁人对拟征收土地房屋的补偿标准、安置方式有异议并提出听证要求的，应当在征地方案、房屋拆迁补偿安置方案 (征求意见稿 )公布之日起 10 个工作日内向征收部门提出，征收部门应当按照国土资源听证规定的要求，及时组织听证。 第十二条 征收部门应当充分听取被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地方案、房屋拆迁补偿安置方案 (征求意见稿 )提出的意见，确需修改的，应当依照有关法律、法规、规章和征地批准文件进行修改 。 征收部门将征地方案、房屋拆迁补偿安置方案报区人民政府审定时，应当附具意见采纳
8、情况；举行听证会的，还应当附具听证笔录。 第十三条 征收部门在收到区人民政府对征地方案、房屋拆迁补偿安置方案的批准文件之日起 5 个工作日内，一并发布征地公告和房屋拆迁补偿安置方案公告，组织实施征地补偿登记工作。 第十四条 征地公告应当包括下列内容： （一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； （二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积； （三）征地补偿标准和农业人员安置途径； - 5 - （四）办理征地补偿登记的期限、地 点。 第十五条 房屋拆迁补偿安置方案公告应当包括下列内容： （一）房屋拆迁补偿的法律依据； （二）征地拆迁的目的； （三）征地拆迁的范围； （四）征地范围内房屋拆
9、迁调查摸底情况； （五）被拆迁房屋类型和建筑面积的认定办法； （六）房屋拆迁补偿方式、标准和计算方法； （七）补助和奖励标准； （八）还建安置的房屋基本情况及相关资料、证明； （九）拆迁期限（房屋拆迁补偿安置的签约期限）； （十）征地拆迁实施单位名称； （十一）其他事项。 第三章 补偿安置 第十六条 房屋拆迁补偿安置协议由征收指挥部与被拆迁 人协商签订。依法签订的房屋拆迁补偿安置协议，双方当事人应当遵守，任何一方不得擅自变更协议内容。 在征收部门公告规定的拆迁期限内，征收指挥部与被拆迁人应当按照本办法规定和经批准的房屋拆迁补偿安置方案，就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当明确载
10、明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。 被拆迁人以征地公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准。被拆迁房屋的建筑面积和房屋用途，以- 6 - 不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记 簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。 第十七条 实施房屋拆迁，对被拆迁人给予以下补偿： （一）被拆迁房屋价值的补偿； （二）因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十八条 对被拆迁房屋价值的补偿，不得低于征地公告之日被拆迁房屋类似集体土地上房屋的市场价格。
11、 被拆迁房屋和产权调换房屋的价值，由按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为征地公告之日。 征收指挥部应当督促房 地产价格评估机构将被拆迁房屋评估结果在被征地村组张贴公告或者书面送达被拆迁人，并留存现场照片、送达凭证等资料。 对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告或者收到评估结果之日起 10 个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第十九条 征地公告后，征收指挥部应当及时组织被拆迁人以协商方式选定房地产价格评估机构；协商不成的，由征收指挥部通过
12、组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票 决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。采取摇号、抽签方式确定的，应当由公证机构现场予以公证。 第二十条 被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择 1：1 房屋产权调换，还可以选择房屋产权调换与货币补偿相结- 7 - 合的补偿。 选择房屋产权调换的，征收实施单位应当提供产权调换的房屋，并与被拆迁人结算被拆迁房屋价值与产权调换房屋价值的差价。 住宅房屋选择货币补偿的，征收实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置方案确定的还建安置房屋的市场评估价格给予补偿。 第四章 补偿对象和面积认定 第二十一条 下列对象有选择房屋产权调换补偿 、货币补偿、房屋产权调换补偿与货币补偿相
13、结合补偿的权利： （一）本村组户籍且有房屋和承包土地的村民，本村组现役义务军人、大中专院校在读学生和服刑人员； （二）户口迁入本村组 3 年以上且有房屋和承包土地达到本村组人均承包面积或者林地 100 亩以上（以户口簿、农村土地承包经营权证或者林权证为依据）的迁入户； （三） 2008 年 12 月 1 日武汉市个人建设住宅管理规定（市人民政府令第 192号）施行以前经乡（镇）人民政府或者街道办事处审核同意，在集体土地上已建房屋的农村村民。 第二十二条 下列对象只有选择货币补偿的权利 ： （一）户口迁入本村组，有房屋但没有承包土地或者承包土地达不到本办法第二十一条第（二）项规定条件的迁入户；
14、（二） 2008 年 12 月 1 日以前已建成房屋，但不能提交乡（镇）人民政府或者街道办事处审核同意建房的农村村民。 - 8 - 第二十三条 下列对象无权获取补偿： （一）户口迁入本村组，既没有房屋也没有承包土地的迁入户； （二） 2008 年 12 月 1 日以后未经依法批准，在集体土地上建房屋的农村村民。 第二十四条 被拆迁房屋建筑结构类型分为：简易结构、砖木结构、混合结构、钢和钢混结构等。结构类型按房屋权属证书登记确定； 未登记或登记不明确的，由征收指挥部根据房屋现状核实确认。 被拆迁房屋用途分为：居住、商业、工业、农业等。房屋用途按房屋权属证书登记或规划审批用途确定；擅自改变房屋用途
15、的，以原审批用途为准；未经规划审批的，由征收指挥部根据土地审批登记用途核实确认。 第二十五条 被拆迁房屋按房产测量规范测量数据并结合下列情形认定建筑面积： （一）办有土地使用权证、建房规划许可证、房屋所有权证、不动产权属证书（以下统称合法证件）之一的房屋，其建筑面积以有效证件为准；实际建筑面积超过合法证件建筑面积部分，按照本条第一款第（二 ）项或者第（三）项和第二款认定； （二） 2008 年 12 月 1 日以前经乡（镇）人民政府或者街道办事处审核同意建设的房屋，与合法证件房屋同等对待，其建筑面积以实测为准； （三） 2008 年 12 月 1 日以前已建成的，但不能提交乡（镇）人民政府或者
16、街道办事处审核同意建设的房屋，其建筑面积以实测面积的 70%计算。 - 9 - 2008 年 12 月 1 日以后，未经依法批准建设的房屋，其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。 被拆迁房屋的建筑面积和层高以具有法定资质的测量机构的测量数据为准。 第五章 补偿补助与奖励标准 第二十 六条 集体土地上住宅房屋被拆迁应当根据不同情形分别处理。 （一）下列房屋可以按登记或者按实测建筑面积选择1:1 房屋产权调换补偿或者按被拆迁房屋评估价给予货币补偿，或者房屋产权调换补偿与货币补偿相结合的补偿： 1.用于居住的主体房屋； 2.房屋天面永久性房屋整体层高超过 2.20米（含本数）且用于居住
17、的房屋； 3.地下层整体层高超过 2.20 米（含本数）且用于居住的房屋。 （二）下列房屋按层高和评估价给予货币补偿： 1.简易结构房屋； 2.房屋隔热层整体层高低于 2.20 米（不含本数，或者局部层高超过 2.20 米） 高于 0.80 米（含本数）的； 3.地下架空层整体层高低于 2.20 米（不含本数，或者局部层高超过 2.20 米）高于 0.80 米（含本数）的。 （三）下列情形不予补偿： 1.房屋隔热层檐口距顶层低于 0.80米（不含本数）的； 2.地下架空层层高低于 0.80 米（不含本数）的； 3.未经批准在房屋天面搭盖的房屋。 - 10 - 4.拆除违法建筑和超过批准期限的临
18、时建筑不予补偿。 第二十七条 与主体房屋分建的厨房、厕所、农（工）具房和牲畜房等附属房屋，经协商不能达成一致的，按评估价格给予货币补偿。 第二十八条 经依法批准为商业用 途的门面房和经依法批准住宅房屋改为商业用途的门面房被拆迁，按下列方式给予补偿： （一）选择房屋产权调换的，按批准的商业门面房使用面积确定房屋产权调换面积，并按各自房屋评估价互找差价； （二）选择货币补偿的，按批准的商业门面房使用面积评估价给予补偿。 在本办法第五条规定的暂停办理相关手续公告发布之前，住宅房屋未经批准改为商业用途且以该住宅房屋为注册地办理工商营业执照的房屋被拆迁，按下列方式给予补偿： （一）选择房屋产权调换的，按住宅 1:1给予房屋产权调换补偿；另按被拆迁住宅房屋 货币补偿每平方米单价 的20%标准 ，对实际经营使用面积增加给予货币补偿； （二）选择货币补偿的，按住宅房屋给予货币补偿；另按被拆迁住宅房屋 货币补偿每平方米单价 的 20%标准，对实际经营使用面积增加给予货币补偿。 第二十九条 符合房屋产权调换条件，且被拆迁人的户籍人口及其共同居住人除被拆迁房屋外在本区农村集体土地上没有其他住房的，按下列方式给予补偿： （一）被拆迁房屋建筑面积人均低于 40 平方米（不含本数）的，可以选择人均达到 40 平方米的相近房型；但超
