1、1华侨大学工程财务管理课程设计报告姓名学号1112211013班级2011级工程管理1班设计时间20147062014711设计地点C3201指导教师评语成绩评阅人2目录1金融街概况及分析311公司概况3111公司简介3112公司组织架构4113企业文化5114市场分布512企业创新6121、金融街开发模式的创新6122、资本市场的资产重组和融资创新6123、开发建设的创新613公司所处行业分析61312014年总体状况7132房地产2013年总体发展状况7133政府调控8134金融政策与信贷规模914公司竞争力分析9141技术创新9142核心竞争力915、公司发展战略10151、金融街的使命
2、10152公司战略态度10153、公司商业模式11154、2014年经营计划112资本结构及筹资情况分析1221债务资金与股本资金的比例1222股本金结构1323债务资金结构133资金投向情况分析14312013对外股权投资情况1532募集资金总体使用情况153、3资金投向情况分析154成本费用管理情况分析165、主营业务收入情况分析196、财务状况分析2061公司盈利能力分析2062公司偿债能力分析2363公司营运能力分析2464公司发展能力分析267、财务综合分析杜邦分析方法278参考文献2831金融街概况及分析11公司概况111公司简介金融街控股股份有限公司（股票代码000402），是一
3、家深交所上市的以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。经营范围包括房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营；住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。公司是北京市第一个大规模整体定向开发的金融功能区，已经吸引了众多金融公司和大型企业集团，包括9家全国性商
4、业银行总部，58家中央直属企业，19家上市公司，38个中央部委机关及金融监管机构，属北京商业地产开发的龙头企业。截止到2013年末，公司总资产达到760多亿元，净资产约22282亿元，累计开发面积超过千万平方米，其中商务地产比例超过70。目前,金融街控股股份有限公司为加快发展速度，提高市场竞争地位，已有超过32家全资及控股子公司,分别在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州等地投资,并且成功开发超过28个项目，公司坚持市场为导向，积极拓展营销渠道,实现销售签约额约225亿元，是国内领先的商务地产开发企业。历经十多年来，我公司通过持续深入开发建设北京市主金融中心区北京金融街，现已成为集决策监管、资产
5、管理、支付结算、信息交流、标准制订为一体的国家金融管理中心。2008年，金融街中心区曾荣获“全球土地协会开发大奖”ULI奖。截至2013年底，北京金融街已汇聚各类金融机构近1400家，其中法人单位500多家。2013年新入驻金融机构81家，新入驻金融机构注册资本金为203亿元。金融街地区共实现三级税收30166亿元，同比增长213，占北京市三级税收的365，区域内金融机构资产规模已超过65万亿元，占全国比例接近一半。从地产的开发到城市功能的完善，依托北京金融街的资源和品牌优势，金融街控股形成了独特的“金融街模式”即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过房地产开发和产业打造，促进经
6、济发展，提升区域价值。金融街控股立足北京面向全国,已成功对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州巽寮湾滨海休闲度假区开发运营,并将金融街模式扩展至上海静安和海伦区、广州荔湾区等区域。公司在提升商务地产开发力度的同时,加大自持经营优质物业,持有运营写字楼、酒店、商业及其配套合计建筑面积约682万平方米,其中五星级酒店如北京丽思卡尔顿酒店、天津瑞吉金融街酒店、惠州金海湾喜来登度假酒店合计建筑面积超过15万平方米，形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势。在我们企业发展过程中，公司始终坚持经济效益和社会效益并重，在实现企
7、业快速发展的同时，遵循社会公认的商业伦理和准则，与客户共同成长、为股东带来良好的回报、支持社会公益，实现了企业与利益相关者的协同发展，为社会的发展做出了积极贡献。4112公司组织架构51、法人治理结构股东大会是公司最高权力机构,董事会作为决策机构受股东委托决策公司的日常事项，董事会下设战略与投资决策委员会、公司治理委员会、风险管理委员会、薪酬与绩效考核委员会、提名委员会、审计委员会，为董事会提供专业决策意见。监事会负责检查公司财务，核对企业会计报告、营业报告和利润分配方案，查阅账簿和其它会计资料等各种资料的真实性、合法性；检查公司财务，核对企业会计报告、营业报告和利润分配方案，查阅账簿和其它会
8、计资料等各种资料的真实性、合法性等。董事会秘书是董事会的日常办事机构。总经理行使执行权，下设财务总监、常务副总经理、副总经理、总工程师、人力资源总监。2、部门设置金融街设立市场营销部、设计技术部、招标采购部、工程管理部、合同预算部、运营管理部、法律事务部、企业发展部、产品标准部、信息管理部、资产管理部、投资管理部、办公室、财务部、人力资源部。3、子分公司主要机构示意简图如上图，包括北京金融街房地产顾问有限公司、北京金融街资产管理有限公司、北京金融街购物中心有限公司、金融街（天津）置业有限公司等。113企业文化（1）公司使命建筑城市精神，提升区域价值（2）公司愿景基业长青，建筑永恒（3）公司价值
9、观尽职尽责，追求卓越立信求是，敬业乐群114市场分布市场分布图6“立足北京，面向全国重点城市，通过开发和持有城市优质物业产品，为国内外金融机构、企业集团和城市中高端消费者提供高品质的物业产品和服务，致力于提升城市价值，打造金融街公司绿色商务地产领军品牌，实现公司持续、健康、稳健成长。”12、创新121、金融街开发模式的创新改变了传统房地产开发企业的项目开发模式，大胆创新、积极探索出了全新的房地产运营和项目操作模式。统一规划、整体开发房地产开发与产业发展相结合政府组织、企业实施政策支持、市场化运作122、资本市场的资产重组和融资创新1、借壳上市，较早的解决了融资瓶颈问题；2、跨年度的增发；3、整
10、体资产置换；4、第一个上市企业跨省市迁址。123、开发建设的创新容积率转移，将中心区160万平米的总指标全面统筹，既照顾城市风貌，形成高低错落、疏密有致的空间关系，又合理的将面积指标充分利用，使各业态能有效组合。绿化率转移，突破单一地块的绿化指标，将区域内的绿化指标统筹考虑。实现集中绿地、建筑组团内绿化、道路绿化“点、线、面”相结合，形成浑然一体的绿化效果，绿化率达到37。建筑高度突破，北京二环路作为旧城保护区，限高不超过45米，使得沿路的建筑天际线单一，缺乏现代感。通过合理的规划和有效的实施，我们将核心区的人寿中心及北京银行的双子楼建成99米（檐口高度），成为北京内城最高的建筑，有效的改善了
11、内城现代感不足的情况。13、公司所处行业分析在市场经济下，房地产的价格固然会受到多方面因素的影响，在当下比如政府的调控政策，但同时我们看到房地产市场的调控已然进行了多年但是效果十分有限，显然中国房价的上涨脱离不开市场经济下供需决定价格的本质。我国城市经济阶梯发展的格局，影响不同城市商业地产的发展阶段，开发黄金已经逐步转移到二线城市。7131、2014年总体状况“国五条”带来的抑制性需求在三季度逐步释放的情况下，2013年底房价涨势环比涨幅逐步趋于下降，2014年房地产市场价格不会出现大的波动，其中一二线城市房价上涨态势并不会出现太大变化，房价的区域性发展态势会逐步显现，这种区域性发展态势会在一
12、些省市逐步显现。132、房地产2013年总体发展状况1、价格持续上涨2013年12月，全国百城房价均价达10883元/平方米。连续涨幅时间超过19个月。在此之前房价的阶段性高点出现在2011年8月，价格为9831元/平方米，较之上涨1019。较2012年同比上涨1151。2013年四季度，市场逐步趋稳，环比涨幅逐步下降，趋稳趋势明显，得益于之前市场反弹性需求的释放，市场货币供应量的放松。82、销售规模大幅增长2013年，全国千亿销售规模房企达到七家，第一梯队扩容，行业集中度提高。7家千亿房企销售规模达92678亿，同比增长3726，占全国比重达1139，而去年该指标为1047。2013年代表性
13、房企销售规模95654万平方米，同比增长3355，占全国比重732，去年该指标为634。3、土地供应，长期来看充足，结构性矛盾存在2013年为配合国家保障房建设规模的要求，国土资源部土地供应计划充足。同时在深化改革的要求下，新一届政府逐步开展农村土地确权改革。推动农村集体经营性建设用地直接入市，根据这一改革行方向，到2020年，土地供应量将达到208亿亩，目前全国城镇建设土地面积约5800万亩。理论上这将有效缓解土地供应紧张局面。值得注意的是，农村集体经营性建设用地与用地需求之间存在较大的不匹配性，以目前相当一部分城市新建城区实际情况，市场需求与供应之间存在较大的地理位置不匹配性，即结构性矛盾
14、，如鄂尔多斯康巴什新城。土地的结构性矛盾决定土地供应的实际有效性。并且短期来看，土地供应的紧张局面将会一直存在，约束了住房供应的大幅度扩张。4、刚性需求巨大2013年高校毕业学生总数700万人，构成了房地产市场的主要需求。据中国统计年鉴，2012年全国在校高校学生总数为25365647万人，构成巨大的住房市场潜在需求。从较长一段时期来讲，高校逐年毕业人数并不会出现较大变化，市场有效需求并不会出现较大波动。除此之外，进城务工人员的住房需求也将会不断提升，成为市场有效需求的接力棒。在住房计划时期，由国家为企事业单位员工提供住房，但存在的问题是人均居住面积小，形成了现在较为强烈的改善性住房需求，强化
15、了市场的需求量。133政府调控城镇化建设会将会促进中小城镇的发展，是否对流动人口回流构成吸引力仍存在巨大疑问，城镇化是否能够带来充足的就业机会，应当是问题的关键。在后期观测上应当着重注意城镇化的方式，发展进程中出现的现象。合理的就业机会9会有效吸引流动人口的回流，降低东部沿海地区住房需求，促进三四线城市经济的快速发展，促进三四线房地产市场的升温。房产税的开征会有效抑制投机性需求，但目前来看，刚性需求依然会保持高压态势，巨大的人口规模性，投机性需求的数量需要认真分析。因此，在巨大的刚性需求下，房产税并不会对住房价格产生“决定性”影响。解决房地产市场问题的关键依然是稳步提高供应量。134金融政策与
16、信贷规模利率市场化是目前金融改革的关键，其对房地产市场的影响十分重要。从目前利率市场化的趋势来看，优质企业的议价能力将会有效提高，目前上海银行间同业拆借市场基础贷款利率（LPR）报价为573，而大多数银行的理财产品收益率已经高达7，利率倒挂在目前已经形成。优质房地产企业融资成本将会进一步降低，这对于有效提高住房市场供应量是有利的。另一方面，央行在今年通过多种方式向市场释放了保持合理货币供应量的政策方向，料想目前货币市场的稳定不会对今后房地产市场产生不利的影响，而银行对于高利润率与稳定收益的追求将会在相当一段时期内依旧保持对房地产市场的合理融资规模。14公司竞争力分析十七年的发展，金融街已成为对
17、中国金融业最具影响力的金融功能区，也是中国的金融监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中心。141、技术创新外墙保温隔热节能技术，普遍采用聚苯板外保温、岩棉外墙外保温等先进外墙保温体系，大幅降低建筑能耗；采用绿化种植屋面降低屋顶围护结构散热，典型项目北京银行和中国人寿大厦。门窗保温隔热节能技术，大量采用LOWE玻璃、真空层玻璃、低导热的中空玻璃隔条、高热阻的边框、内/外遮阳等技术，实现建筑门窗保温节能。典型项目丽兹卡尔顿酒店，在全玻璃幕墙的不利条件下通过综合应用上述先进技术，实现了建筑能耗与常规酒店持平。暖通空调系统节能技术，全区建筑基本上都采用了水力平衡技术、自动化控制技术、新风
18、及高效热回收技术、高效输配系统技术、供热采暖系统温控与热计量技术。2005年以后金融街区开工建设的项目，通过大量采用先进节能技术，建筑全年采暖、通风、空调和照明总能耗相比未采取措施之前，能耗降低50。照明动力系统节能技术，金融街区域大量项目绿色节能建筑技术的应用和实施，进一步提升了建筑的产品品质，为塑造城市地标级商务建筑形象奠定了坚实的基础，显示了金融街控股公司在建筑科技创新领域和建设和谐社会过程中承担的社会责任。142核心竞争力金融街控股已经形成了自己的独特竞争优势和品牌优势，在商务综合地产开发领域积累了丰富的经验。对城市规划、产业功能的理解以及对政府思路的把握，有利于公司在异地开拓大型综合
19、地产项目。金融街几乎涉及了所有商务地产的产品形态，已经积累了较丰10富的商务综合地产开发运营的经验。金融街拥有优秀的领导团队和员工队伍，核心领导团队凝聚力强，高管个人能力也比较优秀，培养了一批核心团队，员工普遍对企业的认同感较强。“金融街”品牌在北京乃至全国都具有很高的知名度但更倾向于北京地域属性及产业属性，对跨地域发展有利有弊。同时，金融街有良好的政府关系，大股东的国企背景领导团队具备较强的行政沟通能力以及公关能力良好的调动和利用社会资源的能力。15、公司发展战略151、金融街的使命（1）为城市发展做贡献，利用在商务地产领域的丰富经验和专业能，为政府部门提供支持，致力于城市产业功能与区域功能
20、的调整改造，改善和提升城市的商务环境，促进城市产业结构升级和经济发展，回报社会。（2）提供高品质产品和服务高品质的产品和服务是金融街立业、发展的根本，不断提升产品品质并树立“优质服务、客户为尊”的经营理念，永无止境地提高产品品质和服务质量为股东创造价值，不断提升企业管理能力与盈利能力。（3）为股东创造最大价值，回报股东。（4）与员工共同成长员工是最宝贵的资源，是企业成功的基石，使员工和企业一起成长，让员工满意。152公司战略态度为了达到中国领先的目标，金融街应采取“专注、专业、平衡、可持续”的战略态度（1）专注以商务地产为中长期业务核心，特别关注写字楼与综合体建筑的开发与适度持有（2）专业提升
21、房地产开发、持有运营的专业能力，产品品质在行业内处于领先水平，打造中国知名品牌打通写字楼投资、开发、持有、经营各环节的能力，并提升配套能力，致力于成为商务地产专家（3）平衡规模与发展速度持有型物业与快速销售型物业商务地产的开发与持有成熟市场与发展中市场（4）可持续提高风险防范意识，稳键而不保守地进行跨区域扩张有效控制风险，保障企业健康稳定发展，为股东创造最大价值11153、公司商业模式1）产品方面金融街应以商务地产为主导，补充快速销售型项目，以综合体、写字楼为龙头产品。其它产品配套性发展，打造中国商务地产第一品牌，以品牌促进业务增长。综合体应首先瞄准全国范围的标性建筑，写字楼以甲级和顶级为主，
22、形成自身特色的产品系列。2）价值链贯通商务楼宇开发运营管理产业链，培育各环节技能，深挖服务潜力，获取差异化优势。中短期仍以开发为主体带动最优质物业的持有，配套产品则视资金实力按需择优持有，融资畅通情况下可适当加大持有比例。3）地域抓住市场机遇，以京津环渤海为根据地，在全国关键城市快速抢占市场，占据城市稀缺地块；融资畅通情况下应适当加快扩张步伐，建立城市评估筛选机制，寻找市场机会量谋求华融体系内的协同配合。154、2014年经营计划1、2014年工作的主要目标（1）以“加快发展，提升市场竞争地位”为中心，提高发展速度，改善管理效率，提高盈利能力，提升公司市场竞争能力和市场竞争地位，实现公司全年净
23、利润稳定较快增长。（2）公司全年安排项目投资不低于200亿元，重点获取一线及区域中心城市的快周转项目。（3）公司全年计划开复工面积约460万平米。2、2014年工作的主要措施（1）改革管理机制按照市场标准、市场竞争原则不断完善管理层考核及分配机制，提升公司内生发展动力。（2）加强项目拓展2014年，公司将深耕已进入城市，扩大所在区域的市场份额；同时，拓展一线及区域中心城市。（3）提高开发效率重点发展快周转产品；压缩开发周期，项目开发效率达到行业优秀水平；在市场标准、可控风险、阳光运行的前提下，提高管理效率。（4）提升自持收益持续优化业态配比，增持北京金融街区域的优质写字楼、商业项目，同时加强专
24、业化团队建设，完善资产管理服务体系，提高自持物业运营管理的专业化水平，不断提升自持业务经济效益。（5）加强资金管理加强销售回款，推进项目层面股权合作，并积极探索海外融资等多种方式拓宽低成本资金来源，确保公司财务稳健。12（6）优化风险管控完善优化风险监测指标及信息系统，覆盖经营管理重点领域，推进管理审计、绩效审计，将风险审计管控结果与问责机制挂钩，提高公司风险管控的有效性。2资本结构及筹资情况分析筹资活动分析的目的，是在对企业筹资活动总括了解的基础上，判断资金来源的合理性，分析企业相关会计政策对筹资活动的影响，以及该种影响对企业经营活动和财务状况所带来的后果，对筹资过程中的不利策略进行披露，真
25、实地反映会计处理目的进而对企业的筹资政策、筹资规模与筹资结构进行客观评价。公司的资本结构，是指公司各种资金的构成及其比例关系。公司资本结构的形成在实践中是一个十分复杂的问题，受多种因素影响，主要包括资产结构、信用等级、增长速度、盈利能力、税收因素、法律限制，此外，行业差异、经营者与所有者的态度、企业类型等都可能影响到企业的资金结构。因此，公司的资金结构安排和资金来源选择在融资中起着非常关键的作用，巧妙地安排公司的资金构成比例，选择合适的资金形式，可以达到既能减少投资者自有资金的直接投入，又能提高公司综合经济效益的双重目的。公司在保障资金安全情况下,合理安排资金筹措进度,减少闲置资金占用,主动控
26、制财务费用。金融街控股股份有限公司的资金主要包括债务资金与股本资金的比例、股本金结构、债务资金结构。21、债务资金与股本资金的比例表21债务资金与股本资金的比例年末债务资金（万元）股本资金（万元）资本金比例（）负债比例（）2009161024200248,12100133586652010202398600302,70800130186992011108555700302,70800218078202012240932000302,70800111688842013241138000302,7080011158885图21资本金和负债比例一般的，公司的经营者和债权人对资产负债率的要求是不同的，
27、经营者希望资产负债率稍高些，通过举债经营，扩大生产规模，开拓市场，增强企业活力，获取较高的利润。金融街控股股份有限公司正处于快速发展阶段，由于投资回收期较长，公司的负债会相应13的增加来实现资金的周转。一般而言，资本金比例越高，贷款的风险越低，贷款的利率就可以越低，而负债比例越高，财务风险越高，负债比例越低，财务风险越小。由图21可知，金融街控股股份有限公司的资本金比例总体平稳略有下降，贷款的风险升高，贷款的利率升高。负债的比例不断增加，财务风险随之增加。22、股本金结构金融街控股股份有限公司的资金股本结构图的变化如表22（数据来源金融街控股股份有限公司资料）所示表22金融街控股股份有限公司股
28、本结构变化情况表（单位万股）2009123120101231201112312012123120131231流通A股23970302302643748302659721302545318302439311限售A股83656260000流通A股是可以在市场上买卖的股份，但是其中有限售流通股。限售流通股其实就相当于非流通股，有两种情况，一种是在战略投资者通过定向增发投资某上市公司的时候，由于其战略目的持股时间要超过一般投资者，而且往往定向发行价格要低于当前的市场价格，因此要求锁定该股份于一定的期限。另一种情况，在股权分置改革下，非流通股在支付股改对价后摇身变成流通股需要一个过渡期，一般禁售期为一年
29、，一年后可以按比例流通出售，这个期限内也是限售流通股。由表22知，金融街控股股份有限公司的限售A股得到放开后，其筹集的资金在A股市场上得到全面放开，加速了市场股票的流通。23、债务资金结构金融街控股股份有限公司的债务资金结构如表23所示表23债务资金结构单位万元数据来源金融街控股股份有限公司20092013年资产负债表年份20092010201120122013短期借款272,00000501,0000080,00000724,00000126,00000应付账款150,05400146,49000206,83500292,83600427,03500预收款项281,10800895,8180
30、01,362,370001,446,530001,193,49000应付职工薪酬6,1885511,3328014,7662017,3429017,84770应交税费108,37800156,85200120,26200159,22500251,41600其他应付款279,04500268,57200164,2670094,51250103,08300应付债券566,79500567,59500344,42200341,65000000长期借款771,44700955,39100661,13501,343,670002,285,38000递延所得税负债68,0297078,45560107,6
31、5100141,94300148,26000非流动负债合计1,406,270001,601,440001,113,210001,827,260002,433,64000负债合计2,641,050003,692,510004,122,670004,898,480005,161,4900014图23资产负债表23、图23知，从20092013年，金融街控股股份有限公司主要通过短期借款、应付账款、预收款项、长期借款、应付债券等项目来筹集债务资金。由于市场预期的总体房地产收益较为乐观，以及对金融街应力能力的看好，投资者和债权人更倾向于对房地产行业的投资和贷款。公司为了能迅速扩张，在自有资金的限制下只能
32、加大负债，所以负债总额逐年上升，但上升幅度减缓。随着债务资金的不断增加，公司的财务风险不断增加。2013年末，公司的负债资金达到51,614,900,00000元。公司在2013年的应付债券为0，表明公司的接下来的筹资活动不适合发行债券。公司的长期借款总体上升，其偿债的压力也将在未来几年逐年加大。对于经营者来讲，自然也对自己的开发项目充满乐观，其营业利润率大于借款利率，必然加大负债比率。3、资金投向情况分析投资活动是企业进行的以盈利为目的的资本性支出活动。其作用主要体现在、通过对企业不同时期的资产规模以及变动情况的分析比较，可以了解企业资产规模增减变动的原因，发现投资活动中存在的问题；、可以了
33、解企业经济资源的配置情况，判断企业资产结构是否合理，有利于进一步优化企业的资产结构。、通过对企业投资活动所采用的会计政策、会计估计以及变更情况的分析与评价，可以确定企业会计报表各资产项目信息披露与实际财务状况的偏差，并进行调整，尽量消除会计信息失真。15312013对外股权投资情况注北京市慕田峪长城缆车服务有限公司为北京市慕田峪长城旅游服务有限公司控制企业，公司通过投资北京市慕田峪长城旅游服务有限公司持有北京市慕田峪长城缆车服务有限公司。金融街控股股份有限公司2013年对外股权投资额相比2012年增加了1424，主要投资于房地产开发、旅游开发、购物等。32募集资金总体使用情况单位（万元）3、3
34、资金投向情况分析（1）长期股权投资公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资（2）可供出售的金融资产（3）投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。16表34资金投向情况分析表单位元20092010201120122013可供出售金融资产117,094,8565889,4
35、47,1848212,798,2349313,263,3967015,941,21992长期股权投资311,691,44209317,659,63872318,388,37302318,646,780928,098,528,68632投资性房地产5,707,827,05649117,094,856589,081,374,9563011,581,316,158952,063,819,95347图34资金投向情况分析图可供出售金融资产通常是指企业初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。长期股
36、权投资是指通过投资取得被投资单位的股份。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。由图34可知，金融街控股股份有限公司在可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产中，投资性房地产仍然处于主导地位。到了2013年，为了适应市场投资环境，公司加大长期股权的投资，相应减少了房地产的投资。表明未来一段时间内，房地产行业可能不会像之前那么火热。4、成本费用管理情况分析成本费用管理是指企业对在生产经营过程中全部费用的发生和产品成本的形成所进行的计划、控制、
37、核算、分析和考核等一系列科学管理工作的总称。加强成本费用管理，具有重要意义。它既是企业提高经营管理水平的重要因素，也是企业增加盈利的要求，并且为企业抵抗内外压力、求得生存发展提供了可靠保障。17本公司20092013年营业成本和三大期间费用进行分析，营业成本和期间费用的详细数据如表41、42、43，图41、42、43所示表41主营业务成本按产品分项列示（单位元）20092010201120122013土地开发157,837,56705177,674,56878187,087,5699923,381,535522,848,78260房产开发3,404,242,652124,042,708,853
38、564,942,708,8541211,427,570,9100712,016,216,54755物业出租40,438,8487858,419,4824950,430,8006865,857,86726102,252,64279物业经营147,251,98821184,901,33959229,451,15875293,432,91891300,062,74289其他000000000000000合计3,749,771,056164,463,704,244595,409,678,3835411,810,243,2317612,421,380,71583图41主营业务成本按产品分项列示由表41，
39、图41知，金融街控股股份有限公司的主营业务成本是以房地产开发为主，包括土地开发、物业租赁、物业经营,并且各项业务都逐年递增。表42主营业务成本按地区（单位元）20092010201120122013北京2,121,252,902372,700,528,810702,029,915,224289,158,735,312466,685,401,94062南昌167,387,509129,665,55579000000000惠州200,675,96486257,731,23373410,971,96220270,177,967821,015,097,92972重庆288,381,55554479,8
40、14,703731,362,756,96765489,291,183591,041,667,11640天津972,073,124271,015,963,940641,606,034,229411,892,038,767893,679,213,72909合计3,749,771,056164,463,704,244595,409,678,3835411,810,243,2317612,421,380,7158318图42主营业务成本按地区分项列示由表41,42知，金融街控股股份有限公司的主营业务成本按地区分布在北京、南昌、惠州、重庆、天津五个城市，北京作为国家政治中心，全国各主要大企业的总部驻扎地
41、，其房地产的开发价值自然首屈一指，金融街瞄准这一市场，对北京投资的高出其他地区一大截。表43期间费用单位（元）年份20092010201120122013财务费用290,431,14701256,008,91246265,401,11580379,531,00563215,087,31838销售费用164,756,26792274,818,19630399,134,61347484,629,52544384,355,70795管理费用325,869,20271402,767,94196503,748,90388558,716,23146493,520,68160合计781,056,617649
42、33,595,050721,168,284,633151,422,876,762531,092,963,70793图43期间费用195、主营业务收入情况分析表51主营业务收入按业务类别分类20092010201120122013土地开发438,971,22302000371,692,6000050,116,815025,559,16220房产开发5,147,160,838257,243,002,096978,404,207,6347916,162,006,6525718,768,230,82449物业出租290,108,92718443,609,29044502,740,95555572,88
43、8,67648673,013,08865物业经营242,697,50168286,230,66184355,722,68593439,959,57439432,695,75610其他13,314,701808,138,461862,348,114055,295,209782,571,03614合计6,132,253,191937,980,980,511119,636,711,9903217,230,266,9282419,882,069,86758图51主营业务收入按业务分类由表51，图51知，主营业务收入按业务包括土地开发、房产开发、物业出租、物业经营及其他，且仍然以房产开发为主导。同时，我
44、们也注意到2010年，公司的土地开发为零。表52主营业务收入按地区分类20092010201120122013北京3,884,456,548974,627,926,280223,871,683,8994412,998,684,2058110,720,696,43368南昌214,746,8789718,900,89500000000000惠州296,133,35054495,057,03249744,140,78873418,325,963731,570,561,34795重庆241,919,76489833,675,081962,574,999,31990686,947,007641,394
45、,330,28311天津1,494,996,648562,005,421,221442,445,887,982253,126,309,751066,196,481,80284合计6,132,253,191937,980,980,511119,636,711,9903217,230,266,9282419,882,069,8675820图52主营业务收入按地区由表52，图52知，公司的主营业务收入仍然以北京为主，说明其投资的正确性。南昌在20112013年的收入表现欠佳，主营业务收入为零。6、财务状况分析61公司盈利能力分析表61公司盈利能力分析表20092010201120122013总资产利
46、润率324423385344543850546273主营业务利润率254755328677318544219762263317总资产净利润率3934137994361344156448186成本费用利润率353446396754371912246378299495净资产报酬率9604118518126621145798163844资产报酬率3615337727392134381552674净资产收益率881055111411461298扣除非经常性损益后的净利润元5888780240912705109561111401260634113063688296826248478802611近年主营业
47、务利润率表611公司主营业务利润率年份20092010201120122013主营业务利润率254755328677318544219762263317行业平均值19719719719719721从上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的主营业务利润率在27上下波动明显，公司的经营盈利能力受外部及内部环境影响大，但其利润率始终处于全行业平均水平,说明经营盈利能力相比其他房地产企业有一定的优势。612近年成本费用利润率年份20092010201120122013成本费用利润率353446396754371912246378299495行业平均值9797979797从上表可看出金融街控股股份有限公
48、司近5年的成本费用利润率上下波动明显且已超过行业平均值，表明耗费单位成本费用取得的利润较多，劳动耗费的效益高。但是，总体处于下降趋势，说明公司耗用单位成本费用取得的利润在逐渐减少。公司2012年的业绩促使公司改变战略，终于在2013年开始上升。613资产报酬率年份20092010201120122013资产报酬率3615337727392134381552674行业平均值383838383822从上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的总资产收益率逐年上升，且增长势头不断加大，从2010年开始，公司的资产报酬率高于行业平均值，说明企业资产的运用效果好，表明企业获得能力强，意味着企业的资产盈利能
49、力逐年增强。613近年净资产收益率年份20092010201120122013净资产收益率881055111411461298行业平均值7777777777从上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的净资产收益率逐年稳定上升，相对行业的平均值相比超出较多，表明企业的获利水平高，且逐年上升。由于金融街控股股份有限公司的营业利润率较高，所以净资产收益率较高。提高净资产收益率的关键是提高营业利润率，加强期间成本的控制。2362公司偿债能力分析公司的偿债能力主要由资产负债率、流动比率、速动比率等指标反映年份20092010201120122013资产负债率（）6235646816756903096994796785流动比率2703221416154141765422103速动比率12010781048260538506416资产负债率年份20092010201120122013资产负债率（）6235646816756903096994796785行业值（）74,974,974,974,974,9从上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的资产负债率均低于行业的平均值，说明企业长期偿债能力较强，财务风险较低。债权人承担着企业的少数风险，这对债权人来讲是有利的。年份20092010201120122013流动比率2703221416154141765422103标准值2020
