1、【推荐】王浩钰：城市规划实务备考答题技巧及考点分析（1）认真审题：是评析还是要指出问题，评析就要有优有缺，题目中没有依据废话，一字不漏读完，不能一目十行，基本上每句话都隐藏了考点。特别注意符号、图例、数字、敏感词语，河流、湖泊、机场、高速公路都是敏感词。（2）找准考点：考试注重基本原理，重要考点是明显错误、可能考点是不妥之处，非考点不全之处），（3）全面作答：多答不扣分，沾边都给分，密网捕鱼，广种薄收。比较方案方案一的有点往往是方案二的缺点，反之亦然。（4）条理清晰：分清主次：要先宏观后微观，先主要问题后次要问题；表达清晰：人工改卷，不能潦草；把准时间：本门考试时间较为紧张。一、概述与城乡规划
2、制定、审批与修改县和县级市的区别：一个由省政府审批，一个由县的上级政府审批；镇分为两类，县城所在的镇规划参照的市的标准。其他一般镇为镇的标准；近期建设规划有规划主管部门编制，城市人民政府审批，上级政府备案（错误，编制机关应为人民政府，审批后报总规审批机关备案）；控规编制单位：市为市规划主管部门，县城所在的镇为县规划主管部门，非县城所在的镇为镇政府。（乡镇没有人大常委会，没有规划主管单位，因而乡镇的控规由乡镇政府编制），审批都是县政府；村规划乡编制县审批，乡级政府不能审批规划。二、城镇体系规划方案的评析河流、山等自然条件；高速公路、铁路、机场、港口等交通设施；火电厂、钢铁厂或化工厂等有污染的工业
3、设施；风景名胜区、自然保护区、生态敏感区、水源保护地、基本农田、地下矿产资源分布区等建设控制区；污水处理厂、垃圾处理场等市政设施；比例；编制单位；城镇化水平预测；风玫瑰；题目中有没有地形，规划区的范围对不对；职能定位：是否和本地区实际情况相符；水平预测；等级结构；高速公路；机场；港口；市政设施；用地指标问题。县域城镇体系规划方案的评析：县域城镇体系规划由县级人民政府负责组织编制。承担编制的设计单位应具有乙级以上规划设计资格；中心镇是否选的太多，一般来说一个县的县城应该是中心镇，另外最多可再选1-2个发展条件好的镇为中心镇，中心镇要有良好的发展条件，位置适宜、均匀；基础设施（交通、供电、供水、电
4、讯、污水处理等）和社会服务设施（学校、医院、文化体育活动场所等）的配置是否均匀、合理；基本农田是否被侵占了，有污染的工业（尤其是乡镇企业）是否布局太分散、不合理；风景名胜区等：史迹保护区和自然景观保护区内严禁机动车的进入，自然保护区内不得建生产设施，风景名胜区内不得设立开发区，不得建设污染环境的工业设施，核心景区内不得建设与风景名胜资源保护无关的其他建筑物，如宾馆酒店等。三、城市总体规划方案的评析文字图例先细读 再看风象与水流；商业中心人气足 交通便捷好服务；良好地段给居住 上班不必跑长途；工业用地重运输 污染大户须防护；易燃易爆要隔离 转运便利建仓储；公共绿地宜均布 滨水地带多种树；旧区新区
5、要兼顾 文化遗产多保护；干道骨架要清楚 两侧用地须相符；道路间距宜适度 一般内密而外疏；港口须有疏港路 生活岸线要留足；机场进城走快速 端侧净空须关注；高速公路不穿城 过境公路擦边溜；客运站场宜深入 编组站场城外布；夏季凉风能导入 冬季寒风能阻住；道路依山傍水走 相交尽量九十度；净污分置上下游 雨水尽量顺势流；四通八达有出路 抗灾避难易救护；自然人文须借助 城市特色要突出。四、城市详细规划方案的评析（1）控制性详细规划方案的评析用地布局代码有没有错？相邻用地之间有没有冲突？如医院相邻设中小学等；用地比例：各个用地的比例是否体现改控规编制区域的功能；地块的大小是不是合适？用地性质、用地价值是考虑
6、的重点。如加油站日夜加油车辆1000辆的用地面积为3000平方米；消防站：级6-7辆消防车，占地3000，级4-5辆辆消防车，占地2500，级3辆辆消防车，占地2000；开发强度：如学校的容积率，小学不宜大于0.8；中学不宜大于0.9；中师、幼师不宜大于0.7；住宅如果低层容积率小于1.3，是多层容积率一般小于1.9，高层一般小于3.5。建筑密度居住小区30%。工业项目的建筑系数应不得低于30%；工业项目建设要严格控制厂区绿地率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”；绿化景观：绿地合不合理，景观好不好；道路交通：出入口分布是否合理，停车位配置是否均衡、充足；停车设施出
7、入口宜在支路上，配套设施：公共服务设施和市政基础设施，标准是否适当；（2）修建性详细规划方案的评析小区规划可以从总体布局、技术指标、建筑布局、交通设计、配套设施、绿地、消防、其他八个方面进行分析。一般考点为6-8个，以上每方面基本都会有一个；总体结构：结构清晰，避免干扰，避免呆板。如果小区中有干扰居民生活的设施，如有废气或噪声污染的工厂等应迁出；如小区周围有景区、河流、古塔等，要注意建筑布局和这些要素的关系合理不合理；沿江要注意视线问题,沿江布置低层多层，远离江布置高层；古庙应考虑保护措施，建筑应退保护的古建筑有一定的距离；地铁应考虑人流出入口、与商业功能联系等；技术指标：如题目中有相关的数字
8、，就要看相关的指标，如建筑密度、容积率、建筑高度等没有超出题目给定的范围。绿地率一般应大于30%，城市旧区应大于25%。人均公共绿地组团0.5，小区1/人，居住区1.5。集中绿地至少1/3不在建筑日照阴影内；建筑布局：第一要核对日照间距：如题目中有建筑的层数层高和日照间距系数，就要根据题目给定的间距进行核对，是不是存在两栋建筑物之间阳光的遮挡问题；第二是建筑朝向，住宅建筑尽量避免西向；第三时建筑布局避免呆板；配套设施：幼儿园、小学、中学、商业和公共服务设施。配套全不全，位置合理不合理？面积够不够（12班小学0.6公顷，18班中学1.1公顷）？中小学：（小学、幼儿园位置不妥是2010年考点，20
9、02年小学设在居住区旁的马路对面）中小学的数量：如不大的小区设计有两个小学；中小学的安全性：中小学上学不应穿过城市主要道路；中小学的位置：中小学服务半径，小学服务半径500米；学校主要教学用房距离城市道路和铁路的距离：教学用房外墙面与铁路的距离不应小于300m；与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m。此外还要注意校区内不得有架空高压输电线穿过。中小学要有活动场地，运动场长轴要为南北向（2010年考点）；幼儿园：（必设的）（2010年考点，幼儿园对城市干道，靠近公交车车站）；幼儿园生活用房应布置在当地最好日照方位，层数不超过3层，幼儿园的服务半径应考虑服务的均衡，其位置
10、应适中，其服务半径一般小于300米；幼儿园有较高的日照要求，要满足冬至日底层满窗日照不少于3h小时（最高，老年人居住建筑冬至2h，2009年幼儿园日照不能满足要求，其南侧为高层建筑），因此应注意其南侧建筑的影响，幼儿园要有南向的活动场地；其他：要有其他的公共服务设施的配套，如商业等。商业位置要考虑服务方便，位置要适中。其他如小区锅炉房应适当远离住宅。变电站不能布置在公共绿地中（2002年考点）；五、建设项目选址方案的评析（1）中小学的选址应当满足以下条件服务半径合理、上学安全、阳光充足、远离污染、环境安静；地面应易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。山区应注意排洪，要有具备设置运动场地的
11、平坦地段；有足够的水源、电源和排除污水的可能。学校布点应注意学生上下学安全；学校应有安静及卫生环境；有充足的阳光、良好的通风条件；避免交通和工业噪声干扰；避免工业生产和生活中所产生的化学污染源（包括废水废气）；避免电磁波等物理污染源；避免学生发育中影响身心健康的精神污染（闹事、娱乐、精神病医院和医院太平间等）；避免各种生物污染源（垃圾站、粪便贮存处、传染病院等）；不应毗邻危及师生安全的危险品库、工业单位等；校园内不允许有架空高压线通过。医院选址应当满足以下条件：安静、交通便捷、远离危险、远离儿童；交通方便，宜面临两条城市道路；应有足够的清洁用水源，并有城市下水管网的配合；环境安静，远离污染源；
12、远离易燃、易爆物品的生产和贮存区；并远离高压线路及其设施；不应邻近少年儿童活动密集场所。（2）消防站选址临街（便于消防车出动），车库门应朝向城市道路，至道路红线的距离不应小于15m。；其主体建筑距医院、学校、幼儿园、托儿所、影剧院、商场等容纳人员较多的公共建筑的主要疏散出口不应小于50m；有生产、贮存危险化学品单位的，消防站应设置在常年主导风向的上风或侧风处，其边界距上述危险部位一般不宜小于200m；各类消防站建设用地面积应符合下列规定：（最小要2000）；一级普通消防站33004800；二级普通消防站20003200；特勤消防站49006300；六、规划条件的拟定、核实与规划设计及规划条件的
13、变更（1）规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分，建设单位和设计单位编制工程设计方案的依据，规划主管部门审查方案、核发建设工程规划许可证、对建设工程进行监督核实的依据。、规划条件制定的依据是控制性详细规划；规划条件包括：控规：情、强、退、交、配、设、安、其；情（性质、坐标、面积）、强（人口容量、2率2度，高度注意无线电收发讯区、微波走廊、高压输电走廊、军事和国家安全设施的相关技术规定）、退（退四线、日照要求、退相邻）、交（如出口、停车位、是城市交通的衔接）、配（教育、卫生、文化等公共服务设施和水、电等市政基础设施的规模和布局）、设（形态、色彩、景观、尺度）、安（防洪、防震、人防、消防）、其
14、（古树名木、名城保护、地铁等地下空间开发等；（2）规划条件的拟定与补充首先和规划条件的全部内容一一核对；其次注意图上特殊条件，如保护生态和历史文化遗产，完善配套设施，保障公告安全，注意要符合规划和相关规范；（3）规划条件的核实规划条件的核实是对建设活动是否遵守规划许可的要求的审核。注意是不是出线，能不能满足消防（沿街长度、间距、扑救面），日照间距够不够，（住宅大寒2小时、老年人居住建筑冬至2小时、中小学教学楼冬至2小时，幼儿园冬至日3小时）；注意消防：高层建筑塔楼一个长边或1/4周长应不布置影响消防的裙房，一般应落地，并应该有直接对外出入口。（4）规划条件的变更符合控规是规划条件变更的前提；符
15、合控规的规划条件变更程序为建设单位申请公开与听证（公告，告知利害人）审查与确定颁布与公开通报国土部门，调整出让金；如果不符合控规又确有必要修改规划条件则则需按控规修改程序修改控规。修改控规为（论证，征求利害人意见，向控规审批机关提出专题报告，修改的控规涉及总规强制性内容的，则需修改总规）；修改控规的程序：涉及上层次规划强制性内容（规划区的范围、基本农田、风景名胜、水源保护地、历史建筑）的，要先修改上层次规划，如不涉及，则同意后即可修改，修改有要报原审批机关审批，然后要公告、本级人大和上级政府备案。（5）用地性质的变更先看能不能变更；规划确定的绿地、道路、高压走廊、水厂及污水处理厂、河道、水库、
16、水源地、自然保护区等严禁变更土地用途；化工用地、小于4h的仓储不应改为居住用地，工业区不宜插建居住。如能变更则按控规修改程序，涉及总规先调整总规。（6）规划容积率的变更不能超过控规的，超过则需调整控规。确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：建设单位申请规划主管部门组织专家论证公示，征求利害人意见，可组织听证报城市政府批准城市土地主管部门备案补交出让金。建设单位或个人可以向城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见
17、，必要时应组织听证；经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报城市、县人民政府批准；经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告土地主管部门备案；建设单位或个人应根据变更后的容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。七、建设项目总平面图及工程设计方案的评析规划与设计方案的审查属于技术审查；平面布局：退让是否满足、绿化合理不合理？指标满足不满足。超还是不足？建筑之间的日照和消防是不是能够满足要求？交通组织：基地机动车出入口距地铁出人口、公共交通站台边缘不应小于15m
18、；4距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于20m；与大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于70m；内部停车组织；停车场：停车位够不够？出入口数量及视距？汽车库库址的车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点的120范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物。汽车库出入口与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道口的距离应大于50m；距离道路交叉口应大于80m；（1）中小学选址：题目中选址一般不当，学校正确的选址应该周边无污染（注意化工厂、水泥厂等），不宜与市场、公共娱乐场所，医院太平间等不利于学生学习和身心健康以及危及学
19、生安全的场所毗邻。校区内不得有架空高压输电线穿过。走读小学生不应跨过城镇干道、公路及铁路。教学用房的外墙面与铁路的距离不应小于300m；与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m，当小于80m时，必须采取有效的隔声措施；建筑朝向及间距：教学楼长边、教学楼和运动场的距离要25米。防火间距的问题；建筑层数：小学不能超过4层，中学不能超过5层；开口部位：不能开向城市干道；运动场：长轴南北向。（2）医院选址：功能分区合理，洁污路线清楚，避免或减少交叉感染；出入口的问题：距离城市道路交叉口太近或两个出入口间距太近；布局应应保证住院部、手术部、功能检查室等功能用房有良好的环境，要求安
20、静；病房楼应获得最佳朝向；老年人设施规划：选址要远离污染、噪音、危险品；低层或多层，建筑密度30%，容积率0.8，绿地率新建的40%，改扩建的35%。集中绿地应大于2/老人，活动场所有50%以上在日照阴影线以外。建筑日照标准为大于冬至日两个小时。八、规划许可证的核发一书两证：核发选址意见书属于行政审批，建设用地规划许可和建设工程规划许可属于行政许可。选址意见书：是划拨土地的前置条件，非划拨用地不要选址意见书。建设用地规划许可证:建设用地符合城乡规划要求的法律凭证，必须在建设用地范围内才能作出许可。出让方式获得土地的要：签国土合同后持项目批准、核准或备案文件申领。审查时看是否符合规划和相关规范。
21、建设工程规划许可证的核发:确认建设活动符合规划要求的法律凭证。核发前要有完备的、符合规划条件的施工图，要通过环保、人防、消防等部门的审核。乡村建设规划许可证：在乡、村规划区内的集体用地上建设的乡镇企业、乡村公共设施和公益事业项目需要办理，涉及占用农用地的应先办理转用手续，再申请办理乡村规划许可证。乡村建设规划许可证由市、县规划行政主管部门核发。九、历史文化街区保护规划方案的评析原有该迁走的要迁走：如工业、大型市政设置，易燃易爆仓库（该走的走）该保留的要保留：街道名称、视觉通廊、历史建筑，建筑格局、城市肌理、空间尺度、古树名木、历史建筑、文物保护单位。（该留的留）该改善的要改善：人居环境、绿化景
22、观、基础设施（如健身、燃气、排水）。（该改的改）不该增加的不应增加：影响视廊的；新增的以假乱真的仿古街市、加油站，体量不协调的高层建筑、市政设置。旧城改造要避免大拆大建。十、城乡规划的监督检查与违法用地及建设的查处及法律责任（1）土地的使用：除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业(三类)建设可使用农村集体土地外，其他建设都必须依法申请使用国有土地。使用基本农田要国务院审批。（2）建设的程序：划拨土地的要现有选址意见书建设用地规划许可证划拨，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效出让的土地：依据控规提出规划条件签土地使用权出让文件建设用地规划许可证
23、进行规划设计（总平、建筑平立剖等）取得建筑工程规划许可证有施工企业、有钱、有图纸后就可申请开工。（3）违法建设的情况：无证、违证、逾期、越权（城市规划部门违规违法批准的）四种情况。分为土地违法（不用国有土地，以租代征）、违反规划（改变土地性质，超高超面积）、手续不全（没有规划许可证，没有施工许可证）等。（4）查处的程序：程序错了也会败诉，立案调查取证、笔录，要求执法人员不少于2人告知当事人处罚的理由、依据和当事人的权利（陈述、申诉、听证的权利）如果是责令停业、吊销许可证及执照或较大的罚款，当事人可要求组织听证做出处罚决定处罚决定书的送达执行，罚缴分离、拒不执行时申请法院强制执行。执行事先告知、
24、陈述申辩、审查决定、政府监督、罚缴分离制度。（5）建设单位：违法建设第一步就是停工；能改的改正，处工程造价510%的罚款；不能改的拆（关键看能不能消除对规划的影响的（如改变立面就能该），无法改的才拆除，如出红线、占绿线、占蓝线、侵紫线、占用学校、体育或公共活动用地，违章临建拆（无证、违证、逾期的），乡村无证、违证逾期不改的拆），恢复原貌（有分的）；建筑面积超出许可规定的，规划部门不验收，要拆除，没收违法收入并处违法部分10%的罚款；不能拆除的没收，并处工程造价1倍以下的罚款；必须拆除的其他情况，违反土地利用规划；（6）临时建筑的处罚：无证、违证、逾期不拆除的，要处工程造价1倍以下的罚款。乡村的
25、无证或违证建设由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正，不该则拆除。其他违法情况：竣工后6个月内不报送竣工资料的，责令补报，逾期不补报的，罚款1-5万元。（7）设计单位：超越资质、不依标准。责令改正，罚款（合同额的12倍）；情节严重的，停业整顿、降级、吊销资质证书；造成损失的，依法赔偿（造成损失的承担赔偿责任）。资质甲级业务不限，乙级总规20万人以下的城市的总规，丙级镇的总规和20万人以下的城市的详规。（8）政府部门违法情况：该编制规划的不编制，该发证的没有发，不该发证的发了，该公布的不公布，该听取利害人意见的不听取，该查处的不查处。政府部门的原因要给建设单位带来损失的需要补偿，城乡规划主管部门违法作出行政许可的，上级部门要责令其撤销，再追究责任人责任（先改正，再通报批评，后追责，再赔偿）因撤销许可给当事人合法权益造成损失的，应依法赔偿。赔偿有两个条件：一是要有损失，而是损失和变更和撤销原规划许可证有必然的联系。
