1、,品牌购物中心TOP100企业指数发布,九洲远景知识研发中心,中购联大会,北京，2014年9月,2,前言,本研究报告聚焦于零售商业领域，旨在通过领先且具有行业代表性的企业发展趋势，助力客户在快速变化的市场中了解自身与竞争者之间的距离，最终转换成企业的战略决策本研究报告选取的对象均具有行业地位及分布式研究意义，是领先的零售商业地产及综合体开发商和运营商，具体包括已有成熟零售商业品牌产品线的开发商；有较多零售商业开发项目的百强开发商；成功转型购物中心的百货品牌商和标杆零售商业项目的品牌开发商四大类型；研究统计范围为中国大陆地区项目本次研究报告以战略性指标为核心，从规模增长均值、集中度、各类趋向性指
2、标等来洞察产品战略和区域战略，及其组合战略的方向及趋势,3,TOP100样本企业的选择标准,1、他们是零售商业地产及综合体开发商和运营商2、他们在业内都具有一定的行业地位3、他们具有市场分布代表意义，能涵盖区域市场和产品类型两大范畴4、他们都在2014年前有开业项目,资料来源：九洲远景分析,4,基于TOP100样本的选择要点，最终可从企业类型、性质、是否是上市公司，以及是否有零售品牌产品线四个方面来显示其构成结果,企业类型,企业性质,是否是上市公司,是否有零售品牌产品线,资料来源：九洲远景分析,5,5,2 市场竞争指数,3 产品类型趋向型指数,1 市场发展指数,九洲远景围绕有助企业战略决策的市
3、场发展状况、竞争激烈程度和各类型购物中心产品构成趋向三大指数为核心,TOP100企业指数,6,1、 发展指数 旨在通过TOP100企业的情况反应市场发展趋势,注：1-2项取值为面积和数量的均值；2014年起，统一将指数设为100，下一年指数以本次百分比为基准,资料来源：九洲远景分析,三大评估维度1、过去5年的复合增长率2、监测到的潜在增量与累计开发量比值3、历年来市场人均面积变化均值（规模系数）,7,1.1 发展指数 全国,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,1、过去5年内TOP100企业项目数量及体量复合增长均值 =34.5%2、监测到的潜在增量与累计开发量比值（数量和面积均值）=123
4、%3、监测到的历年人均面积均值=0.22,62,8,8,城市购买力,消费品零售总额,2000亿,1500亿,1000亿,1500亿,2000亿,3000亿,九洲远景根据城市购买力及消费品零售总额矩阵，按能级将城市分为巨型、大型、中型和小型四类；TOP100共监测到城市总数为199个,九洲远景城市能级图,500亿,500亿,资料来源：全国统计年鉴，九洲远景数据库，九洲远景分析,9,9,1.2 发展指数 各能级城市,44,巨型市场,61,大型市场,中型市场,80,小型市场,79,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,10,10,1.3 发展指数 11个巨型城市,102,巨型城市均值=44,资料来
5、源：九洲远景数据库，九洲远景分析,全国均值=62,72,149,101,21,28,76,61,36,44,67,11,11,1.4 发展指数 23个大型城市,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,大连 东莞 佛山 福州 哈尔滨 济南 昆明 南通 宁波 青岛 泉州 沈阳 石家庄 唐山 潍坊 无锡 西安 长沙 郑州,全国均值=62大型均值=61,烟台、温州、临沂和绍兴2013年前项目数少，且总监测到的项目总数均不满5个，故此未计算在内,说明：沈阳较低的核心原因是人均面积远远高于其他城市，同时其复合增长率和潜在项目也不多，因此整体较低,12,12,1.5 发展指数 核心中小型城市,资料来源：九洲
6、远景数据库，九洲远景分析,全国均值=62,中型均值=79,备注：常州、淮安、南宁三城从2011年起才有项目，故此他们的复合增长率以2011-2014来计算,13,城市群发展特征,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,基于城市研究发现，以巨型、大型城市为点，渗透至周边中小型城市，最终构成城市群发展趋向明显,注：已开发项目指截止2014年的项目总量,14,14,1.6 发展指数 城市群 I,长三角,39个城市,13个城市,10个城市,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,注：城市数量数据库监测到的整体数量，包含部分潜在项目覆盖的城市,45,71,60,48,12个城市,15,15,1.6 发展
7、指数 城市群 II,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,注：城市数量数据库监测到的整体数量，包含部分潜在项目覆盖的城市,16,2、 竞争指数 旨在通过TOP100企业与整体市场的对比反应市场的竞争现状,注：所有占比均为数量和面积的均值；2014年起，统一将指数设为100，下一年指数以本次百分比为基准,资料来源：九洲远景分析,二大评估维度1、上年度（2013年）TOP100企业在整体市场的占比2、当年（2014年）TOP100企业新增量在整个市场新增占比,17,17,2.1 竞争指数 全国,41%,32%,26%,40%,2013年TOP100企业在整个市场的占比均值29%,2014年TOP
8、100企业在整个市场的占比均值40.5%,35,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,18,18,2.2 竞争指数 11个巨型市场,35,全国均值=35,34,25,61,21,41,39,49,20,37,30,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,注：苏州整体市场数据缺失，暂时无法计算竞争指数,19,3、 产品指数 旨在通过TOP100企业的各类型产品构成及发展看趋势,注：2014年起，统一将指数设为100，下一年指数以本次百分比为基准,资料来源：九洲远景分析,二大评估维度1、各产品类型过去历年的复合增长率（数量和面积均值）2、当年（2014年）各类型产品的占比构成,20,九洲远景根据
9、项目地块类型将购物中心分成四大类11个产品类型,区域/邻里中心,城市中心/副中心,独特型购物中心,Luxury Mall 顶级时尚购物中心 Fashion Max 都市时尚购物中心 Mix Max 一站式购物中心Downtown Travel Retailing 商旅文聚集地,Family Mall 家庭购物中心 Lifestyle Center 生活方式中心 Residential Center 社区邻里中心,Power Center 能量中心 Travel Retailing 商旅文聚集地 Outlets 奥特莱斯,Special Mall Entertainment Mall 娱乐中心
10、Food Inn 美食中心 3C Mall 数码城,新市镇,资料来源：九洲远景分析,21,在九洲远景的11种购物中心分类中，四类产品占主导地位，集中度占比达89%；区域/社区型产品的开发占比高于城市中心/副中心型产品近25%,TOP100企业品牌购物中心类型构成（基数为截止2014年累计项目数量共1005个）,城市中心/副中心地块类型:35%,16%,14%,区域/社区地块类型:59%,38%,21%,新区/远郊地块类型:5%,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,22,22,3.1 产品指数 整体市场,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库
11、，九洲远景分析,23,23,3.2 产品指数 巨型市场,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,68,Family Mall （区域家庭购物中心）,Fashion Max（都市时尚购物中心）,40,Residential Center（社区邻里中心）,49,Mix Max（一站式购物中心）,55,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,24,24,3.3 产品指数 大型市场,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,80,Family Mall （区域家庭购物中心）,Mix Max（一站式购物中心）,83,Fashion Max（都市时尚购物中心）
12、,42,Residential Center（社区邻里中心）,32,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,25,25,3.4 产品指数 中型市场,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,Mix Max（一站式购物中心）,105,86,Family Mall （区域家庭购物中心）,Fashion Max（都市时尚购物中心）,61,Residential Center（社区邻里中心）,34,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,26,26,3.5 产品指数 长三角城市群,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分
13、析,83,Family Mall （区域家庭购物中心）,Mix Max（一站式购物中心）,71,Residential Center（社区邻里中心）,49,Fashion Max（都市时尚购物中心）,36,27,27,3.6 产品指数 珠三角城市群,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,Family Mall （区域家庭购物中心）,Residential Center（社区邻里中心）,56,57,44,Mix Max（一站式购物中心）,Fashion Max（都市时尚购物中心）,73,28,28,3.7 产品指数 京津冀城市群,
14、四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,76,40,72,38,Family Mall （区域家庭购物中心）,Residential Center（社区邻里中心）,Mix Max（一站式购物中心）,Fashion Max（都市时尚购物中心）,29,29,3.8 产品指数 成渝城市群,四类产品，2014年市场规模占比,四类产品，过去5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,71,119,43,Family Mall （区域家庭购物中心）,Residential Center（社区邻里中心）,Mix Max（一站式购物中
15、心）,Fashion Max（都市时尚购物中心）,56,30,30,3.9 产品指数 Family Mall巨型城市,2014年市场规模占比,过去 5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,广州,55,52,北京,104,南京,杭州,天津,武汉,苏州,深圳,成都,上海,重庆,91,110,109,85,70,76,64,64,31,31,3.9 产品指数 Residential Center巨型城市,2014年市场规模占比,过去 5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,广州,50,59,北京,117,南京,天津,苏州,深圳,成都,上海,重庆,131,59,72,3
16、9,32,45,1),1）南京复合增长率从11-14年,武汉从13年才有该类产品杭州只有潜在项目里才有该类产品,32,32,3.9 产品指数 Mix Max巨型城市,2014年市场规模占比,过去 5年复合增长率,资料来源：九洲远景数据库，九洲远景分析,广州,40,54,北京,24,南京,杭州,天津,武汉,苏州,深圳,成都,上海,重庆,66,115,144,61,44,21,39,66,1)成都、天津、苏州、重庆4个城市的复合增长率从2011-2014年,1),1),1),1),33,33,3.9 产品指数 Fashion Max巨型城市,2014年市场规模占比,过去 5年复合增长率,资料来源：
17、九洲远景数据库，九洲远景分析,广州,37,14,北京,154,南京,天津,武汉,苏州,深圳,成都,上海,重庆,42,13,46,62,35,65,71,杭州只有在潜在项目里才有该类产品,1)天津的复合增长率从2011-2014年； 2）成都的复合增长率是2012-2014年,2),1),34,九洲远景简介,品牌购物中心TOP100企业研究报告系列 I、 指数报告 II、 整体市场综述后续发布 敬请期待 III、巨型城市独立分析报告 IV、城市群独立分析报告,35,九洲远景微信-,九洲远景微博-,欢迎关注官方微信微博的TOP100专题，了解免费获取信息,中购联微信-,中购联微博-,Document number,36,
