1、本科毕业设计论文届论文题目我国住房反向抵押贷款运作模式研究所在学院商学院专业班级金融学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日我国住房反向抵押贷款运作模式研究II诚信声明我声明，所呈交的论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。论文作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文的原件，允许论文被查阅和借阅，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文，学校必须严格按照授权
2、对论文进行处理，不得超越授权对论文进行任意处置。论文作者签名签名日期年月日I摘要在新型科技不断推层出新，人们生活水平持续提高的今天，与之伴随的一个日益突出的问题社会人口老龄化，正逐渐变成阻碍世界经济发展的绊脚石，从而受到社会各界越来越多的人们的关注。以房养老就在这样的背景下应运而生。我国进入老龄化社会以来，以速度快、来势猛、绝对数量巨大、未富先老等特点发展。老年人退休后生活缺乏牢固的经济基础，而反向抵押贷款作为以房养老的重要实施手段，无疑为我国的养老保障事业带来了新的发展思路。本文将从我国的老龄化趋势角度出发介绍反向抵押贷款在我国推行的必要性、可行性及我国推行该项业务的过程中遇到的障碍，借鉴美
3、国推行的成功经验，提出解决障碍的对策，并思考探讨适合我国国情的住房反向抵押贷款运作模式。关键词反向抵押贷款、住房、运作模式、研究我国住房反向抵押贷款运作模式研究IIABSTRACTINTHENEWTECHNOLOGYCONSTANTLYPUSHEMERGENEW,PEOPLESSTANDARDOFLIVINGOFCONTINUOUSIMPROVEMENTATTHESAMETIME,WITHTHEACCOMPANYINGAGROWINGPROBLEMSOCIALAGINGPOPULATION,ISGRADUALLYBECOMEHINDERTHEDEVELOPMENTOFTHEWORLDECONO
4、MY,ANDARESTUMBLINGBLOCKTOTHESOCIALFROMALLWALKSOFLIFEMOREANDMOREPEOPLESATTENTIONRETIREMENTWITHHOUSEISINTHISCONTEXTCAMEINTOBEINGSINCEOURCOUNTRYENTERINGANAGINGSOCIETY,WITHFASTSPEED,POWERLESSFIERCE,ABSOLUTENUMBERISHUGE,ANDGETOLDBEFOREITGETSRICHCHARACTERISTICSSUCHASDEVELOPMENTTHEELDERLYLIFEAFTERRETIREMEN
5、TLACKOFSOLIDECONOMICBASIS,ANDREVERSEMORTGAGELOANSASRETIREMENTWITHHOUSEOFTHEIMPORTANTMEANSOFIMPLEMENTINGUNDOUBTEDLYFOROURCOUNTRYSOLDAGESECURITYBROUGHTGOODNEWSTHISPAPERFROMTHEANGLEOFAGINGOFTHETRENDINCHINAISINTRODUCEDINTHEIMPLEMENTATIONOFREVERSEMORTGAGESTHENECESSITY,FEASIBILITYANDTHEIMPLEMENTATIONOFTHE
6、BUSINESSPROCESSOBSTACLES,THESUCCESSFULEXPERIENCEFROMAMERICAIMPLEMENTATION,PROPOSESOLVINGTHECOUNTERMEASURE,ANDTHINKABOUTOBSTACLESDISCUSSEDSUITABLEFORCHINASNATIONALCONDITIONSOFHOUSINGRESERVEMORTGAGELOANOPERATIONMODEKEYWORDSREVERSEMORTGAGELOAN,HOUSING,OPERATINGMODE,RESEARCH目录摘要IABSTRACTII引言1一、我国推行住房反向抵
7、押贷款的必要性和可行性分析2（一）推行住房反向抵押贷款的必要性分析2（二）推行住房反向抵押贷款的可行性分析3二、我国推行反向抵押贷款可能遇到的障碍4（一）传统观念影响需求4（二）贷款机构选择难4（三）中介机构发展滞后4（四）二手房市场效率低下4三、我国发展住房反向抵押贷款障碍的对策5（一）加大宣传力度5（二）建立高效的贷款承办机构5（三）发展房地产评估市场5（四）提高二手房市场效率5四、美国住房反向抵押贷款运作模式简介及其对我国的启示6（一）美国住房反向抵押贷款HECM模式简介6（二）HECM模式对我国发展住房反向抵押贷款的启示6五、对我国住房反向抵押贷款模式的思考7（一）我国住房反向抵押贷款
8、运作模式设计7（二）我国住房反向抵押贷款运作流程拟定9（三）未来需要完善和配套的相关制度政策10结束语13参考文献14致谢161引言人类自步入21世纪以来，全球经济迎来一轮更迅猛的发展。科学技术进步提高生活和医疗水平，人类寿命得到大大延长，老年人口的数量大幅提升。人口老龄化趋势在全球范围内迅速加快，并逐渐演化为社会经济危机。在国家养老压力大，老年人收入低下，通货膨胀严重的背景下，以房养老反向抵押贷款应运而生。它作为一种新型的养老保障模式和金融创新的工具，受到全社会的积极关注。住房反向抵押贷款是专为老年人设计的一种金融理财方式。它也被称为以房养老模式。具体来说，住房反向抵押贷款指拥有房产并且年龄
9、到达要求的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，承办机构对房屋价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命进行寿命预测后，扣除相关费用，将剩余变现价值以约定的数额按约定的支付方式支付现金给老人，这样固定的按期付款一直延续到老人去世或搬离抵押房屋。而老人在得到这笔收入的同时，仍然继续免费享有被抵押房屋的居住权。在借款人无法通过其他途径偿还贷款时，承办机构获得房屋的产权，他们可以将房屋出租、销售或者拍卖。目前，在美国开展的住房反向抵押贷款被实践证明是一种成功、成熟的融资途径，有效的养老方式，对于弥补社会保障的不足、改善老年人经济状况、提高他们的生活质量具有积极的
10、意义。我国自进入老龄化社会以来，以速度快、来势猛、绝对数量巨大、未富先老的特点发展。缺乏牢固的经济基础是制约老年人颐养天年的最基本的瓶颈因素。我国居民大多将毕生的积蓄用于房屋的购置上，这使得他们到了老年时期陷入“房屋富翁，现金穷人”的窘境。我国现今的城市资产结构中，住房资产成为家庭资产的重要组成部分，这也使得住房反向抵押贷款的推行成为可能。如果能学习美国住房反向抵押贷款的成功经验，将捆绑在住房里的资产变现为养老事业服务，必能缓解社会养老压力，解决老年人缺少现金的问题。而实际上，住房反向抵押贷款还能为金融保险提供安全可靠、收益稳定的新投资渠道，为金融机构提供新的营利模式，有利于金融业的深化改革，
11、更鼓励金融创新，丰富金融产品。所以，在我国推广住房反向抵押贷款不仅能缓解社会养老压力，更能促进金融市场创新发展，具有双重意义，是值得大力研究的。我国住房反向抵押贷款运作模式研究2一、我国推行住房反向抵押贷款的必要性和可行性分析人人都有衰老的一天，都需要考虑晚年的养老问题。我国已经进入了老龄化社会，经济发展状况比不上发达国家，老龄化危机却以比他们的老龄危机更快的速度发展。新型养老保障产品的研发刻不容缓。以房养老无疑成为国内有关专家投入紧张研发的新焦点。（一）推行住房反向抵押贷款的必要性分析在寸土寸金的中国，人们基本上将毕生的积蓄都投入到买房置业上，到晚年拥有了房屋，却失去了现金，仅靠养老保障的微
12、薄收入，生活相对拘谨。第六次人口普查数据显示，我国60岁及65岁以上老龄人口占据总人口的2213，较上次人口普查上升了484个百分点，老年人群体的扩大必将对我国社会经济产生影响，而他们的生活质量更将成为人民关心的焦点。尽快改善老年人生活状况，推行住房反向抵押贷款非常有必要，以下做简要分析。1中国人口老龄化已经表现出高龄化趋势人口学中定义，60岁69岁为低龄老年人口，70岁79岁为中龄老年人口，而80岁以上为高龄老年人口。早在10年以前，我国80岁以上的高龄老年人口的年平均增长率就快于世界和发达国家平均水平。这意味着无论科技再怎么发达，施加在医疗、护理的压力仍然非常重，并且有阻碍经济正常发展的态
13、势。在社会养老要求越来越迫切的今日，推行新的养老制度增加老年人收入以缓解社会养老压力非常有必要。2养老基金面临“收不抵支”的困境我国现行的公共养老金制度是一套“现收现付”的制度。就是以现在年轻人支付的养老保险金来供养上一辈并未来得及在年轻时缴纳养老金，但是社会有义务帮助的老人。我国人口迅速老龄化，劳动力在不断减少，这些都将对公共养老金的支出造成压力。因为退休人员日增，而缴纳养老金的人数就相对减少，必然导致我国的养老基金缺口日益增大。推行住房反向抵押贷款对于填补养老基金空缺，增加老年人收入有着积极作用。3促进金融业务多元化发展住房反向抵押贷款的推行，需要相关保险公司和银行之间的配合操作，房屋的鉴
14、定，增值计算，贷款的发放等等，这些操作不仅能为银行、保险公司代来新的业务，而且将促使商业银行等金融机构深化改革、创新经营，在业务、收入多元化的同时，还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起，达到多赢效应。孟晓苏柴效武，反向抵押贷款，人民出版社2009年孟晓苏柴效武，反向抵押贷款，人民出版社2009年3（二）推行住房反向抵押贷款的可行性分析住房反向抵押贷款的概念在国外早已被提出。自上世纪80年代以来，在美国开办并取得巨大成功后，陆续被澳大利亚、英国和新加坡等国家模仿，这项业务在缓解社会养老压力的同时，为金融市场注入了新的生机，引起我国众多专家学者的关注。以下就住房反向抵押贷款在我国推
15、行的可行性进行分析。1住房制度改革为以房养老提供前提1994年，住房制度改革实现住房商品化、社会化，并建立了以私有产权为主的产权制度。这一产权制度，使得购房者拥有了完全意义上的住房产权。它促成住房成为消费资料进入商品交换领域，为住房抵押贷款的推行提供了一大前提，也为房地产权益的分割提供了条件，使得住房反向抵押贷款在法律上可行。2金融市场对反贷有需求近年来，我国的外汇储备、银行存款、保险费收入等大幅增长，社会闲置问题突出。住房反向抵押贷款的推行，势必会持续大规模地向愿意参与这一项业务的老年人收购住房，因此需要与之相对应的大规模的资金来支撑住房反向抵押贷款的运行。运用这些社会闲置资金来推行以房养老
16、，一方面可以解决当前紧迫的养老问题，另一方面也可以充分利用闲置资金，优化资源配置，从而促进经济更有效地发展。3国民理财理念革新市场经济发展至今，科学理财的观念已深入民心。根据自己的实际经济状况通过金融投资的方式合理把握收入增长机会，这样的资金增值方式越来越普及，甚至扩大到老龄人口。住房反向抵押贷款的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。老年借款人在办理该项业务后，除了能正常地居住在自己的房屋内，在约定时间内更能得到固定收入来提高生活水平，这不失为一种优质的理财和养老方式。随着改革开放和市场经济制度改革的深入，大众对住房反向抵押贷款的兼容性也在迅速增强。4住房资产占家庭财富很大比例根据国际
17、统计局公布的中国城市居民家庭财产调查总报告显示，截至2002年6月底，在城市家庭财产的构成中，家庭金融资产为798万元，占家庭财产的349；房产为1094万元，占家庭财产的479，剩下的家庭财产为主要耐用消费品贴现和经营资产。可见住房资产占据了城市家庭财富将近一半的比重，是非常惊人的比例。人们的资产被捆绑在房屋里，这位住房反向抵押贷款的推行提供了潜在的可行性因素。国家统计局HTTP/WWWSTATSGOVCN。我国住房反向抵押贷款运作模式研究4二、我国推行住房反向抵押贷款可能遇到的障碍住房反向抵押贷款的推行解决了一些欧美国家的部分养老问题。而以房养老的概念从20世界90年代引进我国以来，引来一
18、片叫好声。但是一直到今天，这一养老模式仍然没有在中国得到推广。在考虑我国居民的观念和现有的制度问题的情况下，总得来说，这项业务要在我国推行，可能会遇到以下障碍。（一）传统观念影响需求按照中国人的传统，卖老屋或者祖业，都是对祖宗的不尊敬。而在一般人眼里，把房子抵押给银行基本等同于贫困潦倒。无形之中，房产成了人们资产的最后底线。尽管现代社会房产继承的观念正在淡化，但是有些老人，越是有房无钱，就越想把房子作为遗产留给子孙后代以实现自己的价值。所以通常情况下，中国的老人很少有人愿意抵押自己的房屋。（二）贷款机构选择难住房反向抵押贷款业务的承办涉及的领域非常广，技术要求比较高，一项交易的办理不仅需要预测
19、借款人的生命周期，还要对房屋的未来价值进行估计来计算可以贷款的额度，事前的产品开发和推广和事后的房屋出售等，决定了我国的商业银行、保险公司、社保机构甚至其他私营金融机构，都无法单独承办这项业务。在贷款机构的选择上遇到了瓶颈。（三）中介机构发展滞后我国房地产评估市场处于起步阶段，存在评估机构资质混乱，从业人员整体素质不高等问题。而且评估流程不规范，评估结果也没有可比性。中介机构的发展水平和公信力是影响住房反向抵押贷款业务运营的关键因素，但是显然，我国的中介机构还没有为住房反向抵押贷款的推行做好准备。（四）二手房市场效率低下随着二手房概念的改变，不少新房子都纷纷进入二手房市场，二手房交易变得越来越
20、频繁。但是二手房在楼市交易中所占比重依然很小，住房反向抵押贷款合同完成后，部分借款人通过转让房屋产权的形式偿还贷款，贷款机构取得抵押房屋，然后投入二手房市场销售，这些陈年老屋的竞争力显然不如崭新的二手房来的高。这些不具备竞争优势的房屋在低效的二手房市场里很难销售出去，它将导致金融机构承受巨大风险。5三、我国发展住房反向抵押贷款障碍的对策虽然住房反向抵押贷款在我国尚未得到推广，但是理论上的问题不解决，这一业务的推行永远只能处于拭目以待的状态。实践过程中的障碍要根据实际克服。下面针对上文列举的几点障碍提出对策。（一）宣传力度要大住房反向抵押贷款是新型的养老方式，它所提供的业务办理前提是老年借款人以
21、房屋作为抵押。很多人受传统观念影响无法接受，是因为对业务不了解，对承办机构没有信心。所以业务宣传非常重要，而且从一开始就要有政府介入宣传工作。让人们在对产品有足够信任的情况下，了解它，并逐步改变传统观念去接受，才能最大的开发这个市场。（二）建立高效的贷款承办机构关于贷款承办机构选择问题，参照美国多部门共同经营的方式，建议以商业银行和保险公司为主，社会保障和相关中介机构参与其中，形成各部门权责明确、风险共担、利益共享的合作关系。比如成立一个联合经营的股份制公司，内部设立保险部门负责策划业务的程序、产品设计、相关测算、估计养老给付费用；设立银行部门负责款项的审查、发放、回收等事宜；设立房地产部门发
22、现目标客户，联合保险部门进行谈判，通过拍卖出售将收回的房屋变现，回笼资金，等等。这样既可以发挥上述几家金融机构的优势，又可以使外部矛盾内部化，最终达到多赢的目的。（三）发展房地产评估市场我国房地产评估市场处于起步阶段，存在不足在所难免。加强市场监管和增强从业人员素质非常重要。很多中介机构不按核准的资质和范围执业，存在乱收费，乱评估的现象，这就需要政府加强监管，下设监管部门，制定相应的惩罚对策等。而对于从业人员素质的问题，应该增加从业人员资格考试的频率，加强素质要求，从根本上提高整个房地产评估市场的发展水平。（四）提高二手房市场效率二手房市场的低效率主要反映在信息不充分、不充实方面，政府在调整二
23、手房市场管理思路的同时完善制度建设，促进市场透明度。而对住房反向抵押贷款回收房屋要想方设法增加它们的竞争力，比如根据购买房屋的不同客户需求实行差别化首付比例，为这些陈年老屋设计多样化还款方式，创造老屋文化赢得具有怀旧情怀的客户的青睐。提高二手房市场效率和商品竞争力双管齐下，才能保证住房反向抵押贷款承办机构的资金得以周转，稳定这一业务的经营。我国住房反向抵押贷款运作模式研究6四、美国住房反向抵押贷款运作模式简介及其对我国的启示（一）美国住房反向抵押贷款HECM模式简介美国推行住房反向抵押贷款已有20年历史，是欧美各国中，发展最为成熟和成功的国家。当前美国的住房反向抵押贷款产发展模式有房屋价值转换
24、抵押贷款（HECM）、曾经持有贷款（EVERYOURS）、住房持有者贷款（HOMEKEEPER）、财务自由（FINANCIALFREEDOM）四种。这里只介绍最值得我国借鉴的HECM模式。房屋价值转换抵押贷款（HECM）是美国最先开始使用且范围最广、选用人数最多的发展模式。它由国会授权，强调政府为主导力量。HECM为老年房主提供一种提前贴现住房余值来养老的金融机制，使得老年借款人在获得养老资金的同时不必搬出或者出售自己的房屋。HECM贷款的领取方式比较灵活，可以采取终身按月领取、指定按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。H
25、ECM的运行接受国会的监督，并且其保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）及联邦住房管理局（FHA）的支持。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金，HUD与FHA不直接提供住房反向抵押贷款。HECM的贷款提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会。联邦全国抵押贷款联合会在HECM产品的运作过程中起到非常重要的作用，是HECM二级市场上唯一购买者；负责制定产品运作中的一些原则与标准。比如，要求曾经拖欠保险费的借款人预留部分贷款资金，以防再次拖欠保险费；开发电话咨询系统为借
26、款人提供更加高质量的咨询服务。HECM是美国住房反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每个州都能申请到。它占所有发放的反向抵押贷款的90以上。近年来保持着良好的发展态势。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论家庭财产或者收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请这项业务。一般来说，贷款数额和借款人年龄以及房屋价值成正比，与利率成反比，最高贷款额不得超过FHA的相关规定。（二）HECM模式对我国发展住房反向抵押贷款的启示在反向抵押贷款领域，走在前端的美国模式常常被外界引做借鉴，而美国模式中，发展的最为成功的就是HECM，它对我国发展住房反向抵押贷款有以下启示1政府起主导作用增加公信度
27、7HECM模式强调政府担保，这样一方面可以加强老年人参与的信心，另一方面承担相应风险，调动了商业机构参与的积极性。住房反向抵押贷款在我国发展初期应当将其定位为具有一定公共意义、利于社会保障的的贷款制度。但是我国居民对它的认识还很缺乏，住房反向抵押贷款是一个全新的产品，涉及到人们观念的更新，如果政府一开始就介入其中，有助于增加群众的信任度，使人们更快接受这一新型的养老产品。而政府承担了担保的责任以后，相对减少了商业机构经营时的风险，使商业机构在研发和推广该业务的积极性得到调动。2多部门合作分担风险HECM模式在实际操作中，采用多部门合作的方式，为开发研究反向抵押贷款产品提供了技术支持的同时也分担
28、了承办机构需要面临的风险，实现互利互赢。住房反向抵押贷款本身具备的跨领域性使得它在发展和操作的过程中，必然由多部门共同参与。我国在实际推行时也应遵循这一趋势，合理分配各部门的任务，这样能做到优势互补，最大的开发各部门潜力来发展这一业务，也能分散产品经营时承办机构的风险，真正达到缓解社会养老压力的目的。3有良好成熟的大环境HECM模式得以成功推行，除了自身业务符合美国老龄人群的生活习惯和需求以外，离不开美国政府营造出的适合反向抵押贷款发展的法律政策环境。美国政府在法律上肯定了这一业务的地位，并建立了相关的信息披露机制，设立咨询机构，推行税收优惠政策。这些都有助于HECM的稳健发展。五、对我国住房
29、反向抵押贷款运作模式的思考在归纳出美国成功经验给我国的启示后，下面结合我国国情设计我国住房反向抵押贷款运作模式。（一）我国住房反向抵押贷款运作模式设计我国的住房反向抵押贷款业务处于探索期，应参照美国的先例走政府调控和市场运作相结合的道路，从模式前提、各参与方关系、业务运作流程、资金流向四方面设计该业务模式。我国的住房反向抵押贷款的运作模式设计为以政府为主，商业机构参与其中的运作模式。具体来说，是在政府监督管理，起主导作用的前提下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构等其他金融机构的优势，进行市场化运作，将有形的手与无形的手有机结合起来。这是由住房反向抵押贷款的产品属性与我国国情所决
30、定的。我国住房反向抵押贷款运作模式研究8住房反向抵押贷款在我国发展初期应当将其定位为具有一定公共意义、利于社会保障的的贷款制度。商业机构的利润最大化目的使得老年消费者的利益不会被摆在第一位，且经营时不可避免的风险性并不能保证住房反向抵押贷款的持久运营。所以需要政府参与并起主导作用保证住房反向抵押贷款的社会保障性质不动摇，同时政府支撑此业务持续性发展。但是住房反向抵押贷款不能盲目地让政府大包大揽，因为这是一项涉及多领域操作的业务，有相对较高的技术要求，政府部门无法把握到位。而且如果单纯把住房反向抵押贷款看作为养老保险产品，会导致它的社会公益性过分凸显，不盈利性被放大，那么沉重的运作成本将使得它失
31、去推广的初衷，即减轻社会养老负担。所以住房反向抵押贷款的推行又必须渗入市场经济的商业性。住房反向抵押贷款的跨领域性决定了这一业务的推行必须由多部门共同合作。我国的住房反向抵押贷款在运作过程中，为了避免各参与部门产生矛盾影响业务健康发展。在我国政府监督和担保下，拟成立以商业银行和保险公司为主，社会保障机构和私营企业参与其中的股份制反向抵押贷款承办机构。内设各部门，将参与机构的外部矛盾转化为内部矛盾。如商业银行部门负责业务受理、贷款发放；保险部门负责管理保险基金；房屋管理部门负责回收房屋的租赁或拍卖出售。这种形式的多部门合作机构，即能发挥各商业机构相应领域的特长，保证产品的推广和开发；又能形成权责
32、分明的经营模式，分摊经营风险。最后使住房反向抵押贷款的运作真正起到缓解社会养老压力的功能。而政府要制定、完善相关法律法规，建立住房反向抵押贷款机构和中介机构的市场准入制度，开办一系列资格认证考试以明确咨询和市场推广人员的资格标准等。住房反向抵押贷款的运作离不开各方的积极参与。在运作模式下，各参与方能否各司其职，充分发挥各自的作用，是住房反向抵押贷款顺利推行的保障。住房反向抵押贷款的直接当事人有借款人、贷款人和政府，间接关系人有中介机构、保险公司和二级市场。这六者的关系，请参见关系图图1。借款人是住房反向抵押贷款的基本当事人。贷款人提供金融产品，是具备一定经济实力的金融机构。政府机构制定、完善相
33、关法律法规，参与产品的宣传，对住房反向抵押贷款合同的执行情况，处理投诉，使该业务市场规范有序。中介机构指政府特设咨询机构或与贷款人没有直接利益关系的第三方机构，对市场起外部监督作用，保证住房反向抵押贷款业务的公平性和合法性。保险公司承担借款人的人身保险和房屋的财产保险的同时，也为住房反向抵押贷款提供保证保险。二级市场是贷款人出售回收房屋的场所。9出售抵押房屋二级市场贷款人支取付得监督监督贷贷鼓励款款中介机构咨询借款人保护利益政府提购供买保保险险保险公司图1当事人关系图综上所述，我国住房反向抵押贷款在实际操作中，应该由政府发挥统领全局监督管理的作用，商业机构负责产品的开发和经营，建立政府和市场二
34、者兼顾，各部门共同协作的运作模式。（二）我国住房反向抵押贷款运作流程拟定住房反向抵押贷款的运作，需要有一定的程序和机制作保证。虽然对不同类型的住房反向抵押贷款产品来说，申请和支付的程序不一定完全相同，但是总体的框架应该是一致的。图2为拟定的运作流程。借款人贷款人、第三方机构二手市场（中介机构）图2模拟运作流程借款人向第三方机构（如中介机构等与贷款人没有利益关系的机构）、政府的特设机构进行咨询，充分了解住房反向抵押贷款的优缺点、产品特征、借贷双方的权利义务等内容，在与家人或继承人协商后，决定是否申请该贷款。借款人向具有资格的贷款人（如银行或其他经办机构）提交对自有住房实施住房反向抵押贷款的书面申
35、请。我国住房反向抵押贷款运作模式研究10贷款人对借款人提交的申请书内容进行审核，审核合格后委托独立、合法、权威的社会中介机构，对借款人的资信和房产等情况进行审查。社会中介机构按照法定的程序和内容，审查借款人的信用、住房情况，并出具完备的审查评估报告。根据评估报告，贷款人判定是否接受借款人的申请。对于符合条件的借款人，在借贷双方自愿的情况下，签订住房反向抵押贷款合同。合同必须明确规定抵押房屋的价值，借款人可贷额度，支付方式以及合约完成条件等内容。合同生效后，在贷款期内，贷款人按照合同约定的支付方式向借款人定期或者不定期发放贷款，同时房屋所有权逐渐转移至贷款人。贷款到期或者按照约定借款人死亡，借款
36、人或其继承人必须偿还贷款或者使用抵押房屋抵押贷款。如若无法使用其他资产偿还贷款，贷款人收回抵押房屋，并在二手房屋市场上拍卖出售，用所得收入弥补前期的贷款额，从中取得利润。然后确定运作模式中的资金流向，见图3。闲置资金开办机构贷款发放资金回收图3资金流向承办机构（贷款人）通过各种融资方式集合社会闲置资金进入住房反向抵押贷款市场。承办机构（贷款人）根据合同的规定，定期或不定期向借款人按时发放贷款。承办机构（贷款人）在合同完成后，出售或出租贷款回收的房屋，以抵补前提的贷款额，或在证券市场上出售贷款债权资产，提前收回资金。承办机构（贷款人）在合同完成后，从借款人或其继承人处取得其他方式资产以偿还贷款。
37、（三）未来需要完善和配套的相关制度政策从美国的经验来看，良好成熟的大环境是促使住房反向抵押贷款在该国走向成熟的重要前提。接下来从制度和政策的角度，借鉴美国的先例提出我国应该完善的政策建设。1从立法上明确反向抵押贷款制度的发展目标11美国国家住房法案就详细阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策，明确它的主要目标为满足部分老年人的特殊需要，增加贫困老人的收入，允许把不易变现的住房价值转化为可供当期消费的流动资产或者收入；支持、鼓励私营公司积极参与反向抵押贷款业务，增加住房反向抵押贷款市场供给方面的竞争。我国应该借鉴美国政府的这种做法。通过立法案的形式，阐明政府对住房反向抵押贷款的支持，将它定位为社会
38、保障事业，增加民众参与的热情和信心；鼓励商业机构对这一市场的开发，肯定住房反向抵押贷款的商业性，调动商业机构的积极性。使住房反向抵押贷款市场有活力的同时保持秩序。2完善专业咨询制度美国的专业咨询机构分为两类非盈利性组织和贷款人根据联邦法律规定为借款人提供的合格法律顾问。这样的咨询制度一方面有利于促进反向抵押贷款的宣传，同时能够确保老年人在充分了解贷款性质的情况下作出贷款的决定。我国在设立相关制度上可以借鉴美国的成熟经验，从公益机构、运营机构两个层面设置咨询机构。让客户能完备地了解这一新兴的业务内容和办理流程，清楚自己的获利情况和需要付出的代价。3建立信息披露制度1994年美国通过专门用于监督住
39、房控制反向抵押贷款运行的RIEGLE社区发展法案，规定了这一业务的信息披露制度以及信息披露的时间和内容。建立合理的信息披露制度，对于具有高风险、不稳定的住房反向抵押贷款制度来说非常有必要。我国也应建立这样的制度，它一方面可以保证弱势地位老年人的知情权，同时提高贷款机构的工作效率，减少不必要的资源浪费。4对住房反向抵押贷款业务推行优惠政策政策上的优惠主要集中在两个方面一是税收上的优惠。美国有这样的规定，反向抵押贷款得到的收入不属于个人收入，所以不纳入纳税的范围；申请反向抵押贷款同时购买养老金的老人，购买年金的税费从贷款额中扣除缴纳；由于反向抵押发起费用的增值产生的利息，在贷款期限满之前不可扣除；
40、借款人辞世之后，买卖被抵押房屋无需缴纳相关税费。我国也可借鉴美国的做法，免除老年人由住房反向抵押贷款业务获得的收入所需支付的税收，从而提高老年人申请该业务的积极性。顾小娟，杨超男论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用重庆科技学院学报社会科学版，201018顾小娟，杨超男论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用重庆科技学院学报社会科学版，201018我国住房反向抵押贷款运作模式研究12二是社会保障和福利待遇的保证。美国关于老年人办理住房反向抵押贷款后社会保障和福利待遇的保证政策，消除了老年借款人对于申请该业务后失去取得本该享有的社会保障的担忧。目前我国在医疗保险、最低生活保障等社会福利的享
41、受政策中也都限定了最低收入标准。所以，在我国推出住房反向抵押贷款时，政府应当采取一系列政策来保障借款人原来享有的社会保障，这样才能吸引老年人参与住房反向抵押贷款，促进该市场的发展。13结束语住房反向抵押贷款在国外是一个成熟的产品，但是在我们中国目前尚未被引入。对它的研究，无论是从理论上，还是从实践上，都具有非常重要的意义。住房改革提高了住房的自由化率，为发展住房反向抵押贷款的推行创造了前提和有利条件，这也为有关学者对这一模式的研究提供了可行的平台。住房反向抵押贷款作为一种体现着将个人积累的不动产财富转变为现金流思想的金融产品，为我国养老问题的解决带来了新的思路。推行以房养老反向抵押贷款是对我国
42、的养老保险来说是一个契机，无论是政府还是金融机构都应该下力气研究这项极具前景的产品。我国住房反向抵押贷款运作模式研究14参考文献1孟晓苏,柴效武反向抵押贷款M人民出版社2009年2贾景梅我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究D河北大学，2010年4曹阳反向抵押贷款的物权问题解析J时代金融,2008051241253宋唯琳从美国模式到中国本土化对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考J2008（07）15215刘海燕以房养老农民养老新模式探讨J人力资源管理，201009926顾小娟，杨超男论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用J重庆科技学院学报社会科学版20101857637柴效武美国反向抵押贷款
43、发展历程及对我国的启迪J经济与管理研究2010048袁卓，赵慧，杨露露中国离以房养老究竟有多远J金融经济200918789陶萍萍住房反向抵押贷款“叫好不叫座”论我国发展反向抵押贷款的障碍J金融经济，200816475110袁文娟，熊玲燕我国推行住房反向抵押贷款的初探J中国商界2008（12）28929011柴效武，胡平美国反向抵押贷款发展历程对我国的启迪J经济与管理研究2010（04）556312王艳艳试论我国“以房养老”模式J商业文化学术版201006535614汤建霞我国反向抵押住房贷款的发展初探J金融经济200806868715刘江涛,张波住房反向抵押贷款中的不确定性因素分析J经济问题探
44、索,20080414114616赵嘉佳住房反向抵押贷款创新养老保险模式J广西金融研究200901707317耿晓君，李芊我国住房反向抵押贷款运作模式研究J创新2009（12）343618赵晶美国反向抵押市场的发展J中国商界2010（11）454719王峥美国反向抵押贷款运营制度演变及对中国的启示D浙江大学2009年20范子文以房养老住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择M中国金融出版社200621ANGELAFAHERTYREVERSEMORTGAGESBADLYJUDGEDORJUSTMISUNDERSTOODMONEYMANAGEMENT2010（09）1522NEATODAYAMOR
45、TGAGETHATPAYSYOUINSTEADNEATODAY2005（01）P4923JULIESTAVREVERSEMORTGAGEHISPANIC2007（08）P7424RACHELONGHOUSEPRICEAPPRECIATIONINOLDAGEANALYSISANDISSUESFORTHEUSEOFREVERSEMORTGAGESASARETIREMENTFUNDINGSTRATEGYINAUSTRALIAPOPULATIONAGEING2009（08）P19616025EVANS,MARIEBROWN,CAROLYNMPULLCASHOUTOFYOURHOUSEBLACKENTERPRISE2001（08）P42我国住房反向抵押贷款运作模式研究16致谢
