1、题目我国房地产价格与银行信贷关系实证研究一、选题的背景、意义从央行研究局的中国房地产发展与金融支持报告所表明的数据来看，国内房市场潜在的金融风险是十分巨大的。据统计，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长297，是1995年以来的最大增幅；房地产开发款为665735亿元，同比增长491，是1998年的32倍，也是1995年以来的最大增幅，而这还是在从1998年以来连续5年高速增长基础上的数据。金融资金的过度支持使得地产业产生了一定的泡沫。一、房地产业的发展离不开金融的支持首先，房地产的开发需要金融支持。房地产业是一个资金密集型、管理密集型的行业。房地产投资周期长，资金回收慢
2、，一个房地产项目的开发建设少则需要几百上千万元，多则几亿、几十亿元。若在住房租赁市场上通过租金来回收资金，则时间将更加漫长。房地产业的特殊性决定了企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业很容易因资金周转困难陷入困境。金融机构可以利用其网络优势，吸收企业和居民手中的闲散资金，将短期、小额的资金转化为长期、大额的资金，作为房地产信贷资金的来源。而房地产企业则以土地或房产为抵押，从金融机构融入资金，以保证房地产开发的顺利进行。其次，房地产的消费需要金融支持。房地产具有高资本价值的属性，其价、价格的昂贵性使消费者购房时通常会遇到资金不足的困难，而房地产开发企业又希望能够一
3、次性收回资金，如果没有金融机构的介入，销售难以成功。通过金融机构发放房地产消费贷款，可资助购房者提高支付能力，提前实现住房消费。对房地产开发企业来说，此举大大缩短了销售时间，加快了资金周转。二、房地产信贷是金融业的一项重要内容房地产业的持续、快速发展是推动金融业扩大业务、加速发展的巨大动力。金融业在对房地产业资金支持的同时，自身也获得了长足的发展房地产作为一种经久耐用的特殊商品，具有较为稳定的保值作用和升值潜力，因此是一种优良的抵押品。以房地产为抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性非常小，贷款的安全性得到了较大的保障。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途违约，银行可按合同约定将抵
4、押物拍卖变现用以收回借款人所欠贷款本息余额。统计资料显示，我国房地产投资资金的65是来自于银行贷款，随着房地产规模的不断扩大，银行贷款资金集中于房地产业的趋势越来越明显。由于房地产企业的资金主要来源于商业银行贷款，使风险过分的集中于银行，银行的贷款风险问题进一步凸显，因此定量的分析房地产业发展与金融支持的关系是非常有必要的，是有效的防范房地产金融风险的关键所在。我国近年来房地产市场的快速发展主要依赖于银行贷款的支撑和代际收益的转移，造成房地产市场资产价格与价值的严重背离和房地产泡沫的出现，银行贷款的增长对房价的上涨有重要的影用。因此，定量的研究银行贷款对房地产业供给在多大程度上影响房价走势，是
5、十分必要的。二、相关研究的最新成果及动态（一）国外研究动态国外房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房间问题重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。（一）需求因素对房地产价格波动的影响早期研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。GABRIEL,MATTEY和WASCHER1999运用经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果表明巨大净人口迁移是近十几年来加
6、利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。DOWNS、NELLIS和LONGBOTTOM、BARTICK（2001）的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，GEOFFREYMEEN2002通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久些收入，对房价的弹性都很大。房地产具有消费品和投资品双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。（二）供给因素对房地产价格波动的影响作为供给成本之一的土地价格，对房价
7、的影响一直是房地产价格波动的研究热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；另一方面土地稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房价。EDWARD、JOSEPH和HILBER2002通过回归分析，认为地价与地区经济发展、人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系。MONK和TSERAYMOND（2003）从住房开发商行为的角度进行分析，发现开发商的策略、投机行为、土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。三金融与房地产价格关系以上研究均忽略了房地产价格对金融结构信贷的反馈机制。在过去十年间，房地产价格波动与金融机构信贷的关系日趋紧密。从理论上来讲，房地产价格与
8、金融机构信贷的关系可以从两个方面来分析。一方面，房地产价格可能影响金融机构的信贷规模，另一方面，金融机构的信贷的可得性及其房贷态度会影响房地产需求和投资决策。HERRING（2002）从国际视角研究房地产繁荣与银行危机之间关系，通过构造贷款市场模型，得出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产市场繁荣酝酿银行危机。ADRIANCOOPER2004利用牛津经济预测OEF模型对英国房地产市场进行研究时发现,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱,但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因。COLLYNS和SENHADJI（2002）利用向量自回归的方
9、法分析了东南亚金融危机国家1979年至2001年间房地产实际价格与实际贷款、人均实际GDP的关系，发现实际贷款的增加将在其后的6个季度内明显提高房地产价格。COLLYNS与SENHADJI发现，在许多亚洲国家中贷款增长对住宅价格有显著的同期影响。这些国家之中，银行贷款的增长对房地产价格具有显著的同步效应。但是也有一些研究指出房地产价格与银行信贷增长只有单方面作用，即房地产价格周期变化导致银行信贷的改变，而不是过多的银行贷款导致房地产价格增长。例如HOFIANN（2001）研究了20个主要工业化国家实际住房价格与实际贷款、实际GDP和实际利率的关系，发现这20个国家中的15个国家都可以在10的显
10、著性水平上拒绝银行贷款、GDP和房地产价格不存在协整关系的零假设，并发现从长期而言，是房地产价格周期变化导致了银行贷款周期的改变，而不是过多的银行贷款带来了房地产价格泡沫。而其他人员的研究例如DAVISANDHAIHINZHU（1986）利用17个国家的跨国数据对银行信贷和商用房价格实证研究，GERLACH和PENG2002基于标准的回归技术,对香港的银行信贷与房地产价格之间的因果关系进行了研究，GERIACH和PENG（2003）利用1982年1季度至2001年4季度的季度数据对银行贷款，实际GDP和实际房价之间的关系研究，均得出房地产价格影响银行贷款变化，而不是银行贷款决定房地产价格。（二
11、）国内研究动态我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的发展呈现良好的发展态势。国内学术界围绕房地产价格波动，出来借鉴相应的价格模型针对供给和需求因素对房地产价格波动的影响进行实证研究外，更多结合今年来中央针对房地产进行宏观调控政策效应进行研究评述。（一）需求因素对房地产价格波动的影响在房地产价格决定因素方面，国内学者争议较少，普遍认为房地产短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究对象不同，各因素对房价的影响程度也不一样。姚先国和黄炜华（2001）进行了“地价和房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随
12、之上涨。只要其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因，现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨已经房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟小宏（2005）的实证分析认为，人均可支配收入、投资成本和预期是房价上涨的重要原因。（二）供给因素对房地产价格的影响土地价格和房地产价格的关系一直是争议的焦点，一些学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价的上涨，但那只是市场低价的释放，地价并非影响房价的决定因素。
13、在微观层面上，高波、毛丰付（2003）以19992002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。赵克成、刘卫东（2006）认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低。（三）金融与房地产价格关系房地产的特征之一就是价值量大，这一特征决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷支持。在我国，由于房地产开发的资金来源主要是银行贷款，从而银行利率的变动对房地产投资有重大影响，因而会影响到房地产感觉及其价格变化。例如，梁云芳、高铁梅、贺书平（2006）利用协整
14、分析和HP滤波，计算了房地产均衡价格水平，以及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，得出结论我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响。通过利率来调控房地产市场，成效不大，但信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响。而崔光灿（2009）运用面板数据模型对我国19952006年31个省市的数据进行分析后发现，房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响，而且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。另外，也有一些学者对房价与银行信贷之间关系进行实证研究。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行贷款之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。结果表明，在长期均
15、衡水平上，房地产价格和银行贷款之间存在双向因果关系在短期内，房地产价格波动不是短期银行贷款增长的直接GRANGER原因，而是通过协整关系成为短期银行贷款增长的GRANGER原因。、黄静（2010）利用DCCMGARCH动态相关性分析、脉冲响应分析和GRANGER因果关系检验等计量方法,对我国房地产价格、信贷和房地产投资之间的关系进行了分析,我国近十年的房价上涨促使了房地产投资和信贷的增加,并且房价上涨和房地产投资之间形成了相互促进的正反馈机制,但是,还没有形成从信贷增长到房价上涨和房地产投资增长的反馈机制。薛磊2006利用简单回归的方法,从定量的角度对我国银行信贷与房地产价格之间的关系进行了研
16、究,发现银行信贷与房地产价格之间存在着高度的正相关。张涛等2006对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析,也得到相同结论。三、课题的研究内容及拟采取的研究方法、研究难点，预期达到的目标（一）研究内容本文主要选取2005年5月2010年10月每月银行对房地产贷款和每月房屋价格销售指数，实证研究我国房地产价格和银行贷款关系。资料主要是来源于中国国家统计局。（二）研究方法1、实证分析本文主要向量自回归模型分析金融结构信贷与房地产价格之间的相关性，并利用脉冲响应分析和预测方差分解分析探讨两者这件的动态关系，最后利用GRANGER因果检验探讨两者之间的因果关系。2、定量分析与定性分析以定量分析
17、为主，定性分析与定量分析相结合。（三）研究难点本文主要的难点在于1、数据的选择。即对数据是否具有平稳性2、滞后期的选择（四）预期达到的目标通过毕业论文的撰写，使学生能运用所学专业理论知识，进行调查研究、搜集资料，培养学生独立分析问题和解决问题的能力。在了解商业银行贷款结构以及最近几年房地产销售价格指数的基础上，结合国内外相关参考文献，从银行对房地产贷款谈起，利用VAR模型对银行贷款与房地产销售价格相关性进行实证分析，得出结果，并对国家房地产调控提出意见，从而为相关布恩提供理论和应用方面擦考。四、论文详细工作进度和安排时间工作内容2010年10月确定选题、检索文献2010年11月下达任务书201
18、0年12月完成文献综述、开题报告和外文翻译等2010年3月上交论文初稿2011年4月论文修改和完善2011年5月论文定稿2011年5月论文答辩五、主要参考文献1何正云终结次贷危机中信出版社，200812142袁志刚樊潇彦房地产市场理性泡沫分析J经济研究，20033）9113韩廷春金融发展与经济增长一理论实证与政策清华大学出版社，200223264谢经荣，朱勇,曲波地产泡沫与金融危机经济管理出版社，200256605檀景顺房地产开发与住房信贷甘肃人民出版社，199320226梁进伟基于信贷支持的房地产泡沫研究田D暨南暨南大学硕士学位论文，20077李限中国房地产市场与金融市场关系的实证分析D厦门
19、厦门大学硕士学位论文，20068邵贤绍银行信贷行为与房地产泡沫一理论与国际经验研究一D吉林大学硕士学位论文，20059石长丽房地产信贷与中国房地产泡沫相关性分析D对外经济贸易大学硕士论文10冯渝蓉我国房地产业发展的金融支持研究田D暨南暨南大学硕士论文，200411赵善华银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响商业时代，2008,（12）111512王恩宇当前房价上涨与我国金融市场的关系时代经贸，2007,14222413廖湘岳，戴红菊商业银行贷款与房地产价格的关系研究上海经济研究，2007,（11）232514江彤我国银行信贷与房地产价格关系实证分析J中国房地产金融，2007（9）71315段忠东
20、，曾令华黄泽先房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究J金融论坛，2007（6）91316黄忠华杜雪君房价与宏观经济研究综述中国土地科,20098182017JOHOMQUIGLEYREALESTATEANDTHEASIANERISISJJOUMALOFHOUSINGECONOMIES，2005,51954318ADRIANCOOPER,THEIMPACTOFINTERESTRATESANDTHEHOUSINGMARKETONTHEUKECONOMYJECONOMICOUTLOOK,2004125619WINSTONTHKOHA,BANKLENDINGANDREALESTATEINASIAMARKETOPTIMISMANASSETBUBBLESJJOURNALOFASIANECONOMICS,2005,VOL15ISSUE620EDWAG，JOSEPHG，HIHERCHOUSINGAFFORDABILITYANDLANDPRICEISTHEREARISISINAMERICANCITIESCNBERWORKPAPERNO8835，200220MOSTAFAMOMIELARABYTHEROLEOFTHESTATEINMANSEILGURBANLANDSUPPLYANDPRICESINEGYPTJHABITATINTERNATIONAL，2003，429458
