1、 独山子城投大厦物业服务 竞争性谈判文件 采购单位：克拉玛依市独山子区天鼎投资集团有限责任公司 联 系 人：李月华 彭露 联系电话： 0992-3654999 18935872056 编制日期：二 O 一八年九月十七日 1 第一章 竞争性谈判文件 克拉玛依市独山子区天鼎投资集团有限责任公司选择独山子城投大厦物业服务单位采取竞争性谈判方式确定。 一、项目名称： 城投大厦物业服务管理（安保、室内外保洁及绿化、维修、设备维护、强弱电维保、消防维保、消防值班等） 二、谈 判文件的发放： 1、谈判文件领取时间： 2018 年 9 月 22 日 2018 年 9 月 26 日 19:30。 2、谈判文件获
2、取方式：到独山子区大庆东路 2800 号城投大厦 19 楼综合部领取。 三、谈判有关说明： 1、谈判文件递交时间： 2018 年 9 月 29 日 10： 00 时前（北京时间）。 2、谈判文件递交地点 ： 独山子区大庆东路 2800 号城投大厦 19 楼综合部 。 3、履约保证金：人民币壹拾万元整。中标 人 需在 收到 中标通知书 15 个工作日内 向采购人缴纳履约保证金 ,服务期结束考核 合格 后无息退还 ；若中标人在签订合同后放弃中标项目，或服务期内未按 竞标承诺及合同约定履行各项义务，采购人有权酌情扣除履约保证金，具体条款以合同约定为准 。账户信息： 单位名称：克拉玛依市独山子区天鼎投
3、资集团有限责任公司； 开户银行：昆仑银行大庆路支行 账 号： 500001074403012 4、谈判文件份数：正本壹份、副本贰份。 5、答疑时间： 2018 年 9 月 27 日 10:00 时（北京时间） 6、答疑地点：独山子区城投大厦 19 楼会议室 7、谈判时间： 2018 年 9 月 29 日 10： 00 时（北京时间） 8、谈判地点 ：独山子区城投大厦 19 楼会议室 9、相关规定：超过谈判文件递交截止 时间递交或不按规定密封的谈判文件，我方恕不接受。 10、本谈判文件未尽事宜的解释权属于克拉玛依市独山子区天鼎投资集团有限责任公司。 四、联系方式： （一）采购代理：克拉玛依市独山
4、子区天鼎投资集团有限责任公司 联 系 人：李月华 彭露 电 话： 0992-3654999 18935872056 （二）采购人： 2 联系人： 天鼎投资集团 李月华 联系方式： 0992-3654999 联系人： 昆仑银行 马小惠 联系方式： 0992-3652285 联系人 ： 社保局 徐 斌 联系方式： 0992-3875237 联系人： 公积金管理中心 高晓凤 联系方式： 13999702278 联系人： 联通公司 刘 成 联系方式： 15609924660 联系人： 人保财险 王红霞 联系方式： 13709922899 注：采购人因故不能参加竞争性谈判的，可书面委托其他参与单位授权其
5、代表行使竞争谈判权力，接受谈判结果。 3 第二章 竞争性谈判须知 竞争性谈判须知附表 项号 内 容 说明 与要求 1 项目名称 城投大厦物业服务采购 2 谈判内容 对城投大厦物业服务费用进行谈判 4 项目位置 独山子城投大厦（室内 31345.54 平方米、室外 保洁 ） 5 招标方式 竞争性谈判 6 采购预算 按室内面积 31345.54 平方米核算室内外服务费用，每平方米每月 7 元（室内空置面积每平方米每月 4 元） 7 质量标准 合格 8 资金来源 业主自筹 9 谈判参与方合格条件 1 合格投标人应该是具有独立法人资格， 2 有效企业营业执照服务商 3 具有物业服务三级资质 10 谈判
6、有效期 30 天 11 竞 争性谈判文件领取 时间： 2018 年 9 月 22 日 2018 年 9 月 26 日 19:30 地点： 独山子区大庆东路 2800 号城投大厦 19 楼综合部 12 谈判文件份数 正本一份，副本贰份 13 谈判文件提交地点及截 止时间 时 间： 2018 年 9 月 29 日 10： 00 时（北京时间）前 地 点：独山子区城投大厦 19 楼会议室 14 谈判时间及地点 时 间： 2018 年 9 月 29 日 10： 00 时（北京时间） 地 点：独山子区城投大厦 19 楼会议室 注：谈判参与方谈判时须携带营业执照、法定代表人证书或授权委托书、法定代表人身份
7、证 或委托代理人身份证原件及企业相关资料现场核对。 4 一、项目概述 1.1 项目内容 对城投大厦物业服务采购进行谈判。 二、谈判参与方 谈判参与方应具备以下条件： 1、 合格投标人应该是具有独立法人资格； 2、 有效企业营业执照及资质服务商； 3、 具有物业服务三级资质证书 三、竞争性谈判文件 1、竞争性谈判文件的组成。 竞争性谈判文件由竞争性谈判文件、竞争性谈判须知、招标内容等内容组成。 2、竞争性谈判文件的答疑 被采购人应仔细阅读、理解竞争性谈判文件，按竞争性谈判文件的规定与要求编写谈判文件。 四、谈判事项 谈判文 件组成 1.1 谈判竞争函（格式见附件 1，谈判函上报价为首次报价，经过
8、谈判后进行最终报价，成交价以最终报价为准）； 1.2 分项报价明细表及费用测算说明（包括人工工资、社会保险、福利费用、保洁材料费、企业管理费、利润及税金等全部费用），格式自拟； 1.3 谈判承诺书（格式见附件 2）； 1.4 法定代表人证明书及法定代表人授权委托书原件（格式见附件 3、 4）； 1.5 业绩情况：类似项目业绩表（格式见附件 5）； 1.6 廉洁承诺书（格式见附件 6）； 1.7 诚信声明（格式见附件 7）； 1.8 通过年审的有效的公司营业执照等证书的复印件（所有复印件均加盖投标人公章确认有效）； 1.9 管理及技术人员情况表（格式见附件 8） 1.10 应急方案：（ 1）水、
9、暖跑水抢修方案；（ 2）停电抢修方案；（ 3）电梯故障抢修方案； （ 4）火灾、地震应急方案；（ 5)安保处突方案 5 1.11 投标人认为有必要提供的其他资料。 五、谈判程序 1、领取竞争性谈判文件：供应商于竞争性谈判须知附表规定的时间领取竞争性谈判文件。 2、竞争性谈判文件的补充修改：招标人对竞争性谈判文件做出的任何修改 或补充，在谈判截止日期规定时间，以书面形式发给所有获取竞争性谈判文件的谈判参与方，做为竞争性谈判文件的补充。 3、谈判文件的递交：谈判参与方应将谈判文件在竞争性谈判须知附表规定的时间前送至独山子区城投大厦 19 楼会议室封存（上述时间指封存截止时间）。 4、谈判文件编制、
10、封装等注意事项： A、谈判文件的语言： 简体中文 B、“谈判文件”的内容应符合本竞争性谈判文件规定，其中“采购项目竞争函”“谈判承诺及优惠条件”需加盖企业公章和企业法定代表人（或委托代理人）印章（或签字）才有效，所有证件采用复印件的必须加 盖企业法人印章（或签字）。 C、“谈判文件”封面应注明“正本”、“副本”字样，并应写明采购项目名称、投标单位名称、地址、邮政编码、联系人及联系电话，还应加企业公章和法定代表人（或委托代理人）印章（或签字）。 “正本”、“副本”如有不一致时，以正本为准。 D、谈判文件应密封装袋，在封袋正面注明“谈判文件”字样，并应写明采购项目名称、单位名称、地址、邮政编码、联
11、系人及联系电话，加盖企业公章和企业法定代表人（或委托代理人）印章（或签字），封袋上封口处加封条并盖企业公章。 E、谈判文件的修改与撤回： a、谈判参与方 可在递交谈判文件至谈判截止时间内，以正式函件的形式向采购人递交修改或撤回其谈判文件的通知。在谈判截止时间以后，不能更改或撤回谈判文件。 b、谈判文件的修改或撤回，应按本文件有关条款的规定编制、密封和递交（注明修改或撤回字样）。 c、在谈判过程中，谈判参与方不能撤回谈判文件，否则将视为放弃谈判权。 六、谈判过程 1、 城投大厦物业服务 采购 定于竞争性谈判须知附表规定的时间在 独山子区城投大厦 19楼会议室 进行谈判。 2、谈判时被采购人如果有
12、下列情形之一的，该谈判文件作废标处理： A、谈判文件逾期送达； 6 B、谈判文 件的封袋正面无“谈判文件”标志、无法人及法定代表（或委托代理人）印章（或签字）、封袋密封未投标竞争性谈判文件； C、“谈判文件”未按竞争性谈判文件要求填写、关键内容字迹模糊辨认不清或涂改处未加盖企业公章的、证件采用复印件未盖企业公章的、“竞争函”、“谈判承诺及优惠条件”未盖企业公章和企业法定代表人（或委托代理人）印章（或签字）的； 3、谈判流程：（ 1）第一轮：投标供应商按抽签顺序唱标，进行首轮报价。符合资格并满足采购人服务需求的供应商中， 报价最低的三家单位可进入下一轮谈判 ； （ 2）第二轮谈判：确定报价最低的
13、 为拟中标单位； （ 3）如拟中标单位在规定时间未缴纳履约保证金及因自身原因放弃的，采购人可选择次低价供应商为拟中标单位。 4、谈判前谈判小组根据条款规定否决不合格谈判或者界定为废标后，使得投标明显缺乏竞争的，谈判小组或采购人有权否决所有谈判并择日重新谈判，对此被采购人应遵从和谅 解。 七、评选方法 竞争性谈判。原则上为满足所有招标文件要求的竞争性文件，价格最低的 供应商为 确定候选人的评 选 方法 。 八、成交通知 成交通知 A、谈判结束后，采购方将以书面形式发出竞争性谈判成交通知书，竞争性谈判成交通知书一经发出 即发生法律效力。 B、若第一成交候选人因故放弃或被取消成交资格，经监督部门同意
14、，则第二成交候选人有顺序递补的资格并以此类推，但具体的成交事项须经采购单位、顺序递补候选人达成一致意见。 C、竞争性谈判成交通知书将作为签订协议的依据。 7 项目服务及质量要求 一、 项目技术说明 城投大厦物业服务 1 服务范围 城投大厦室内外物业服务 2 服务期限 2018 年 月 日至 2019 年 月 日 3 服务项目 一、安全保卫服务；二、室内外保洁服务；三、公用设施维护维修服务；四、消防维护管理服务；五 、杀菌消毒消杀服务；六、车辆引导服务；七、大厦物业费用统计收取及结算；八、大厦内水电公摊费用；九、其他。 4 服务内容 一、 安全保卫服务： 负责大厦东侧院内入口及大厦东侧入口的安全
15、值守，按综治及警务站要求对进入大厦的车辆、人员进行检查；负责大厦内外各区域楼层的安全巡检，发现异常及时处理；负责大厦安防演练的组织、档案建立、方案、预案的拟定实施；负责入住大厦的人员报备统计工作；负责监控室的值守及监控管理工作；负责大厦安全突发事件处理；负责大厦带班领导值班管理工作。 二、 保洁服务： 室内服务：包括室内公共场地、道路 大厅、走廊、扶手、地面、楼梯、电梯（包含电梯内日地毯清洗更换）、卫生间、门窗等房屋共用部位的清洁卫生、定期消杀和垃圾的收集、清运、未使用房屋的定期清洁打扫、通风；建筑物的屋面杂物、冰柱和红线范围内污水井清理等服务。室外保洁、绿化：室外部分栅栏范围内地面、道路、绿
16、化卫生清理、冬季清雪等。 三、 物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理： 1、供水设备：包括管线、阀门破损抢修；下水管道的疏通及供水设施设备的日常巡检及维修保养工作。 2、供电设备：对日常配电设施设备进行巡检、调试与抢修；对各楼层低压配电柜进行检修 ；对各楼层强、弱电系统进行维护。 3、供暖设备：每年供暖期开始前及供暖期结束后进行暖气阀门、设备进行保养、维修、维护，供暖期对设备进行日常巡检与维护、管理。 4、电梯设备：负责电梯机房及设备的日常巡检与保洁，电梯到期检测、联系维保单位维修养护。 5、空调设备：负责空调机组维护，室内 12 个、室外 10 处。 6、消防设备：定时、及时对大厦内消
17、防设施设备进行维修维护，对消防值班工作进行管理。 7、配套设施：包括大门、楼梯、门窗等公共设施、设备的检修；维修更换水龙头、室内灯管灯罩、门锁、纱窗等。公用设施维护维修服务：包括共用的给水、排水、消防、排污、排烟系统；共用照明、配电设施、消防设施、地砖、门锁、楼梯、电梯、垃圾道和插座装置及楼前广场地砖的维护等的日常维护、保养及维修；楼内物业或外单位施工维修作业时，负责监护及负责本楼内设备、设施完好。 四、消防维护管理服务： 消防设施设备的日常维护、维修，与维保单位密切联系，对消防值班中标单位进行日常管理，监督消防值班人员日常对大厦消防情况及设施设备进行巡检、调试，对发生故障的消防设施设备及时报
18、修，并进行抢修。负责消防审核、检查等配合相关工作，制火灾应急方案，按要求进行消防应急演练 工作。对消防维保单8 位、值班单位进行日常管理和考核工作。 五、杀菌消毒消杀服务： 办公楼内卫生间、会议室、楼梯、过道等公共场所卫生清洁杀菌消毒工作及鼠、蝇、蚊、虫等消杀工作。 六、车辆引导服务： 室内外停车场的车辆引导与停放管理，道闸系统车辆录入的管理。 七、大厦物业费用统计收取及结算： 负责核算收取大厦各单位产生的物业费、水电费用，与热力公司对接各单位暖气费用；负责支付强电维保、消防维保、消防值班、室外保洁责任单位维护费用。 八、大厦内水电公摊费用： 承担大厦水电公摊费用。 九、其他： 物业相关资料，
19、制度，管理考核等 内容。 5 服务具体要求、质量标准 一、基本要求： 1、管理服务人员：管理负责人及管理人员持有物业管理员上岗证；管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；严格遵守操作规程及保养规范。 2、服务人员：专职专岗，电工需持证上岗。 3、服务时间：公开监督电话，维修每天 24 小时有工作人员电话值班，处理物业服务合同范围内的具体事务，受理咨询和投诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。 4、建立管理区域内安全管理、环境卫生的维护、设施设备维修养护及会议服务等方面的规章制度。中标人负责编写防恐、减灾应急方 案。 5、其他要求：中标人应接受甲方的监督和管理，完成甲方交代
20、的其它临时性工作。 二、具体要求 （一）安全保卫 1、门岗值守要求：要求双人双岗 24 小时值守，不得脱岗、离岗、睡岗，入口岗亭负责按照区上要求对车辆进行安检，对来访人员进行安检并提供咨询服务，门岗处安防设施设备的使用与维护报修，以及甲方要求的其他工作。 2、门厅值守要求：要求双人双岗 24 小时值守，不得脱岗、离岗、睡岗，门厅值守人员对来访人员提供咨询服务，门厅处安防设施设备的使用与维护报修，负责每日大厦内部安防带班领导的交接班督促工作，以及甲方要求的 其他工作。 3、巡检工作要求：每日 24 小时进行巡检，每 2 小时对大厦内、外部巡检一次，能及时发现安全问题，负责安全问题前期处理，若不能
21、当场解决必须及时上报。 4、安防管理要求：设置专人负责大厦安防问题的协调处理，通讯必须时刻保持畅通，负责大厦内安防相关事宜的组织、协调、传达、会务等工作，负责大厦内每日带班领导的排班工作，负责大厦内安防演练的组织工作，负责大厦相关安防工作的台账制作与管理，负责考核每日值班人员安防工作，负责大厦安防监控管理与维护。 （二）保洁服务 1、保洁服务地面清洁要求：楼内大理石、瓷砖，经过 清洁，尘推保洁后，做到表面光亮，无污迹，无杂物； 各楼层公共区域门窗、窗台干净、无污迹；垃圾桶放置合理，清倒及时、外表干净、无积垢、无臭味；各办公楼出入口地台、地毯（含脚垫）无脏杂物、无污迹；楼内9 大厅整洁光亮。 2
22、、楼内墙面要求 :楼面无蜘蛛网；各种室内装饰物、墙上装饰物和各类设施表面（如灯饰、警铃、火灾报警控制器、风口、安全指标灯、开关盒、消防栓箱、各种告示牌、指示牌、空调等）干净。 3、卫生间的清洁要求 :通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓、更换换垃圾袋；清洗大、小便器；擦洗洗手盆并冲洗干净；保持 墙面、台面、开关、门牌无污迹；保持玻璃、镜面光亮洁净；地面无水渍、污迹 ; 卫生间每 2 小时清洁 1 次，保洁时悬挂醒目标识 ; 便池洁白无污秽且畅通，不得有便渍、水锈和异味；每日早上清洁共用卫生间的玻璃镜；每周擦拭灯具 1 次；每月 2 次对共用卫生间进行消杀。室内无异味、臭味，门窗时刻保持
23、光亮，无污迹；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍，无烟头，无异物，及时更换避味球；墙面、装饰面无污迹，地面无污迹或杂物；水龙头光亮见本色，镜面、台面光亮无灰尘，每天更换卫生间垃圾袋，洗手间随时循 环保洁。卫生间保洁每日上午 9:20前清理完毕。 4、其他部位清洁要求 :玻璃清洁后，时刻保持其光亮，无水印和其他别的污迹；楼道扶梯无杂物；不锈钢饰面、镜面等保持光亮洁净；门窗里外，保持洁净，光亮；窗帘每年清洗不得少于 1 次；电梯保持光亮洁净。 5、室外保洁：物业范围内的硬化道路和空地应干净整洁，无烟头、瓜子皮、落叶、尘土碎石等细小卫生垃圾的聚集和堆积，路面
24、见本色 ;无乱堆乱放现象 ;冬季积雪清运至路边树沟草坪内堆放 ;积雪的清扫：无论小雪、中雪、大雪院主干道于早上 9 点前内完成清理；其他区域24 小时内完成清理，中到大雪 2 内完成清理；发生冬季跑水，路面结冰 2 小时内开展破冰工作，冬季防滑措施的实施等。室外有花卉摆放要求的按要求摆放并按时养护，对养护不当的立即更换。 （三）公用设施维护维修服务 1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。建立设施设备事故档案，按四不放过原则处理建档。 2、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织维修。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确。 4、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 5、 随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关 等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。 6、上下水和暖气的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。 7、每日检查电梯运行情况，联系相关部门进行维护。 8、水、电、暖等维修，每日巡检，对设施设备进行保养，发现故障及时解决，接到业主对设施设备的报修， 15 分钟内到达现场并给予解决，维修及时率 98%，维修合格率 100%。 9、发生设备事故造成停电、停水、停暖的，向甲方提交事故报告，向
