1、毕业论文文献综述题目我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究一、引言国内外学者对货币政策在房地产市场调控有效性研究的相关问题已经展开了大量的研究，但是却缺乏在一个统一的框架中，对货币政策与房地产市场调控的关系进行分析，大多数研究都是从某一个角度进行的。本文将从整体上对货币政策与房地产市场调控关系的国内外相关研究进行一个简要的回顾。国内对房地产业的研究起步较晚。目前国内对货币政策在房地产市场调控有效性的研究大多围绕在房地产价格的影响因素分析，房地产泡沫以及房地产对宏观经济造成不良影响的分析等等。国外有关货币政策对房地产市场影响的研究开展较早，理论与实证分析结合紧密。学者们大都从货币政策传导机制理
2、论出发，定量测度货币政策对房地产市场的效力大小；而在对实证结果的解释方面，注重挖掘市场微观经济基础因素对货币政策效力的影响，如金融市场结构、房地产企业行为及个人偏好行为等。二、主体（一）国内相关研究成果及动态20世纪90年代初，房地产业开始引起人们的注意，但货币政策的房地产有效性研究仍属于探索阶段，而且直到现在该课题仍属于比较前沿的领域。而在于房地产市场的宏观调控中，货币政策具有极其重要的作用。罗龙昌1房地产业宏观管理一书中，提出建立房地产宏观调控体系，是国家对房地产业进行有效管理的基础。对房地产宏观调控中的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系问题予以较为系统的研究。详细阐述了房地
3、产金融调控政策的基本理论问题，从金融调控的角度分析了房地产资金的需求与供给，并探讨生产信贷和消费信贷在调节房地产资金需求与供给方面的作用。徐滇庆2系统而详尽的总结了1999年以前的世界范围内的房地产泡沫。其中特别详尽的分析了日本泡沫经济的起因、过程及其经验教训。他认为日本银行没有独立制定货币政策的权力，在很多情况下都要受到日本政府的牵制。从泡沫经济形成到崩溃，日本银行迟迟没有紧缩银根，贻误了调控房价的最佳时机，犯了严重的战略性错误。王文群3比较分析了我国利用金融工具特别是货币政策前后两次调控房地产市场的内容、背景及启示。第一次是针对1992年1993年的房地产业过热；第二次是针对2003年以来
4、的房地产业再次出现的过热苗头。通过对比得出的启示是对房地产市场过热要真正做到“预防性调控”而不是“事后调控”；通过房地产金融工具创新，防范银行信贷风险；调控要制定切实可行的实施细则，使政策具有可操作性；要把握好调控的力度，因地制宜，切不要搞一刀切。盛松成4指出世界各国的中央银行几乎无一例外的采用选择性货币政策工具不动产信用控制对房地产市场进行调控，但这种调控会面L临以下主要难点房地产业周期与一般经济周期存在较大差异；货币政策在土地交易价格等的调控中的作用有限等。他认为要充分发挥货币政策在房地产价格调控中的作用，地方政府要进一步完善土地收购储备制度，避免地方政府的短期行为；中央银行对房地产市场调
5、控的重点是通过调控商品房需求来调控房地产价格。唐元璋5通过分析日本房地产泡沫的金融政策因素及日本政府运用货币政策调节房地产市场的经验和教训，得出的结论是日本银行对不动产融资增长速度采取直接管制具体要求有关的金融机构将每季度的不动产融资余额控制在一定范围内的总量控制方法是失效的，原因在于资金仍然可以通过间接融资方式流入日本房地产市场。对我国中央银行调控房价的启示是制定货币政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供给对不同行业的影响；要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断纠正。易宪容6认为,传统的中央银行的信贷收缩货币政策无法从根源上解决投资过热问题,央行难以推动利息调整
6、以纠正房地产扭曲的资金价格,并对快速增长的投资起到遏制作用。巴曙松7认为,2005年中国房地产市场的宏观调控政策从2004年的供给导向转向了需求导向。2005年4月LO日，中国人民银行副行长吴晓灵8在中共中央政策研究室主办的房地产金融论坛上发表题为我国的金融政策、货币政策对房地产的带动和影响的演讲时强调，除了中央银行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容9认为“如果国内银行利率一直处于这种极低的状态，固定资产投资与房地产投资过热，国内房价飞涨要想缓解是不可能的。从这个意
7、义上说，国内金融市场流动性泛滥是目前国内投资过热及房价飞涨的真正原因所在。张涛、龚六堂等10运用协整方程研究了20022005年中国房地产均衡价格，他们的结论也表明按揭贷款实际利率越高，则房屋价格越低，实际利率每上升L，则房地产价格会下降0024。聂学峰、刘传哲11运用相关分析，GRANGER因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应和时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响房地产投资和价格、货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著。但郭科12对我国货币政策与房地产价格关系进行了理论和实证分析，得出了货币政策可以影响房地产价格，利率对房地产价格的影响比货币供应量更为
8、显著。虽然两者的观点相反，但是有一点是相同的，那就是货币政策能够影响房地产价格。许承明和王安兴13构建了一个房地产投资者行为模型，他们的结论表明在利率内生的条件下，如果信贷规模不变，则当投资者将大量资金投资于房地产市场时，用于安全品投资的资金会减少，市场利率与房价同时上升；在利率外生的条件下房价与利率负相关。梁云芳、高铁梅等14运用19952005年的季度数据，实证研究得出利率及货币供应量与房价负相关，货币供应量每增加1，房地产价格下降042。崔光灿15在BGG模型的基础上，运用包含金融加速器的两部门动态模型，考察了房地产价格波动对经济稳定影响的金融加速器效应，指出在资产价格房地产价格波动较大
9、的时期对不同部门应该采取不同的信贷政策。（二）国外相关研究成果及动态国外有关货币政策对房地产市场调控的有效性研究开展较早，理论与实证分析结合紧密。MELTZER16认为资产价格的运动在货币主义者所描述的传导机制中扮演着中心的角色，货币主义者认为货币政策能够作用于股票和房地产价格，而这些资产价格的运动也能通过影响支出、产出和就业而产生巨大的财富。TOBIN17的Q理论是从资产结构调整角度考虑货币政策的传导过程。在货币政策扩张时,利率下降,导致股票价格上升,此时企业投资意愿加大,即Q变大,企业增加投资,房屋供给相应也增加,居民对房屋需求会上升,这样会导致房价上涨。反之Q变小,房价下跌。MODIGL
10、IANI18考虑了TOBIN没有考虑的货币供应量变化对私人消费的影响,指出了货币政策可以通过股票市场的价格变化来使消费者财富增值，从而扩大消费来影响实体经济，对房屋需求及其房价产生很大影响。MISHKIN19从流动性的角度出发,提出由于信息不对称的存在,住房属于非流动资产。扩张性的货币政策会降低利率水平,进而增加消费者的现金流,而现金流的增加会导致对房产的支出增加,从而推动房产价格升高。BERNANKE20认为,由于市场信息不完全,借款人能够获得银行信用供给额度取决于其资产负债表状况,在通货膨胀预期不变的条件下,股价上升改善了企业资产负债状况,从而使其能够从银行得到较多的贷款支持,企业可支配资
11、金的增多,导致投资支出的增加,从而引起最终产品和国民收入的增加,人们对房屋的消费需求增加,导致房价上涨。FREDERICSMISHKIN21指出房地产价格在货币政策传导中起着很重要的作用，房地产价格通过对居民住房支出的直接效应、住房财富效应和银行资产负债表效应来影响总需求，认为货币政策盯住房地产价格会破坏货币政策的有效性。PETERNIRELAND22提到了货币政策也能通过影响房地产价格来影响譬如总产出和就业的真实变量。虽然他们并未进行实证分析，但是相关理论的阐述对房地产价格渠道的研究仍然起着很重要的启发作用。LOKSANGHO和GARYWAICHUNGWONG23对香港房地产价格与宏观经济的
12、关系进行了研究，选取了总需求、出口、利率和通货膨胀率代表宏观经济因素，采用分布滞后模型，协整检验与误差修正模型，结果发现出口、利率及通货膨胀率对房地产价格都有长期的影响。但是HO，TSE和WONG24发现利率与房地产价格的影响是单向的，即长期而言，只有房地产价格对利率有影响，相反不成立。三、总结1国内现有的文献主要从两个方面研究了房地产价格与货币政策的相互关系。一方面是基于房地产价格是一种资产的价格，而通货膨胀是衡量大部分商品价格上涨程度变量的角度分析，从房地产价格对通货膨胀的影响出发，认为房地产价格对通货膨胀存在长期稳定影响，中央银行可以通过货币政策调控房地产价格；另一方面是从房地产价格与货
13、币供应量的相互关系出发认为货币政策能够显著影响房地产价格，中央银行可以制定货币政策对房地产价格进行宏观调控。（2）关于货币政策对房地产市场传导理论，国内外学者研究的较多。主要分为以下两个方面一方面是通过房地产价格上涨引起的财富效应、托宾的Q效应等推动消费品价格的上涨。另一方面是认为信贷手段可以直接地影响房地产市场中的需求与供给。对房地产市场的调控应该以信贷政策为主，而当房地产市场出现过热势头，尤其是泡沫极度膨胀时，应辅之以货币供应量的控制；紧缩货币供应量在抑制房地产价格泡沫的同时也作用于实体经济；货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房
14、地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱。参考文献1罗龙昌房地产业宏观调控管理M经济管理出版社，19992徐滇庆，于宗先，王金利泡沫经济与金融危机M中国人民大学出版社，20003王文群等房地产经济学M经济管理出版社,20034盛松成货币政策能否调控房地产价格J银行家,200395唐元璋日本金融政策对房地产业的影响J科技创业月刊,200496易宪容银行加息对抑制投资过热的有效性分析J财经理论与实践,200477巴曙松货币政策为何对房地产市场日趋敏感N中国经济时报,2005（4）8吴晓灵我国的金融政策、货币政策对房地产的带动和影响房地产金融论坛,200549易宪容加息对房地产市场影响深远J中
15、国投资,20061010张涛，龚六堂等资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格J金融研究，2006211聂学峰，刘传哲我国货币政策影响房地产市场的实证分析J河南金融干部管理学院学报，2005412郭科我国货币政策影响房地产价格的实证分析J济南金融，2006713许承明，王安兴风险转移规制与房地产价格泡沫的控制J世界经济,2006914梁云芳，高铁梅，贺书平房地产市场与国民经济协调发展的实证分析J中国社会科学,2006315崔光灿资产价格、金融加速器与经济稳定J世界经济,20061116MELTZERMONETARY,CREDITANDOTHERTRANSMISSIONPROCESSESAMONE
16、TARISTPERSPECTIVEJJOURNALOFECONOMICPERSPECTIVES，19954497217TOBINAGENERALEQUILIBRIUMAPPROACHTOMONETARYTHEORYJJOURNALOFMONEY,CREDIT,ANDBANKING,19691152918MODIGLIANIMONETARYPOLICYANDCONSUMPTION,CONSUMERSPENDINGANDMONEYPOLICY,1971198419MISHKIN李扬,译货币金融学M中国人民大学出版社,200561861920BERNANKEINSIDETHEBLACKBOXTHEC
17、REDITCHANNELOFMONETARYPOLICYTRANSMISSIONJJOURNALOFECONOMICPERSPECTIVES,19959274821FREDERICSMISHKINTHETRANSMISSIONMECHANISMANDTHEROLEOFASSETPRICESINMONETARYPOLICYJNATIONALBUREAUOFECONOMICRESEARCH20013122322PETERNIRELANDTHEMONETARYTRANSMISSIONMECHANISMJBOSTONCOLLEGEANDNBER,20052123523LOKSANGHO,GADWAICHUNGWONGTHENEXUSBETWEENHOUSINGANDTHEMACROECONOMYHONGKONGASACASESTUDYJCENTREFORPUBLICPOLICYSTUDIES,20031616924HO,TSE,WONGPRIVATIONOFPUBLICHOUSINGHOWITCAUSEDADEEPRECESSIONINHONGKONGJEDUCATIONINHONGKONG,200352362
