1、 旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告一、项目概况（一）、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。（二）、规划方案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部
2、A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860，其中多层住宅6621 层（18层）住宅建筑面积为53682 商业、公用、办公建筑面积为11768 地 3749 地 376 ，建筑面积15040。建筑 度20.1%，容积 为2.27。 体规划充分 了 性 用地 的相 ，体现了规划区的现 ， 了 的居住环境 的 ，了currency1、“的人文居住园区。二、建条件（一）、建地条件1、规划区地理位置优越，fi威海湾与海fl公园。2、 公路， ， ”总 3公。3、 环境， 环境 。4、容积 ，可规划面积充 ，地地地 条件 建要求。5、建规划分区 、 、
3、、 、 、 等 规划 ， 、商 、 等 体规划中。（二）、建条件1、 规划 经部 ， 规划 。2、威海 发公告于2005 7 6 行 地使用权公开拍卖，现威海 多家 强、知名度 、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。3、规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、 开发的皇冠九龙湾花园，为项目提 了得天独厚的条件。 三、投环境分析（一）、宏环境分析1、据 家 关部委业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的 快增”，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是增量房 来 行 控、规范，而对存量房 的影响则是加大了易 本，减少了 应量，对增量房价反而是保证 促 fl涨的 量，我 房价总体fl保持
4、稳定且会稳中 升。2、据 家统计料报告， 体房价呈fl涨趋势，今 15 份， 商 房平均销售价格同比fl涨8.9%，商 住宅 商业用房的平均销售价格分别fl涨11.3% 4.1%。3、 家、山东省、威海 关 地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海 本就张的可开发用地更为缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值， 为威海房地产商家的必争之地。（二）、微环境分析1、威海投环境 ，政策比优惠，特别是大庆石油管理与威海 委、 政府建立了 的合作关系， 发展集团所属企业威海的发展了为宽松的条件。2、皇冠房地产威海 功地开发了多 住宅小区，树立了 的企业象 誉，立了强的牌优势。A8、A9规划分区
5、的继续开发，是大庆皇冠等 牌优势的 效 用 发挥。3、每 一度的威海 际人居节 的威海人居 牌 强，加之商业住宅用地 趋张，使得威海房地产业显 出强 的发展势 ，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产 大企业经济 ，提 经济效 的 ，是现企业可持续发展的 之。4、开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼 500 ，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发项目提 了 其 的条件，于 产经 与管理，于 本 用。 建的皇冠九龙湾花园小区威海 的知名度 誉度，可 为开发项目的 小区，是 的 告，对提升其商业价值 促 房 销售， 起 积 的作用。同，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工
6、业园区 开发项目行统一的 业管理，提 我 庆威 业公 的 份 誉象， 规 管理 经 ， 得规 效 效应， 可 用对售的 ，可 销售。而且，我 开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中， 于 体优势，提 大庆 牌、皇冠 牌的竞争能 ，为九龙湾旅游度假区期的开发，得了商业先，了条件。currency1、 分析与价格“（一）、 发展分析据对今 以来出台的房地产行业政策、威海 fi况等方面fl况 ，威海地区房地产业发展，主要现为1、房价持续稳中 升 ，威海商 房价格与 沿海 相比涨 ，”宏 控影响小，于 地价格、建筑料等价格fl涨，房 产 量 的提 ， 商 房价格居 。2、房地产 的求 于快 增”的势一
7、是化 加快，大量人口 居住、就业，增加房地产 求。二是 的 发 化，增加 求。三是置增加房地产 的 体求。3、二 房 对currency1房的促 房地产二 ，卖 currency1、 currency1、 currency1、 currency1等 以 currency1 的 房体 fl升。4、政府加大对地产开发的 控 度 建的 度， 大地 面 ， 一优化， 威海 最 人居 的规划建， 居住 行列， 更多人 威海 房居住。5、房地产 销方 的 房地产销售方 的概销售、 销售、商业作销售 为方位 销 。竞争 一的价格竞争、 量竞争fl升 价格、 量、 牌、环境、 等多 、多化竞争currency
8、1格。（二）、目 的定位目 主要分为currency1类一是 于威海居住环境、人居 牌的 房 体 二是求保值的投 度假 三是 地居 更 房、二 置业的 房 currency1是“ 于威海投置业的 房 体。（三）、价格“据本项目特，参 地房产价格其发展趋势，本项目“价格1、多层住宅均价3900/ 2、 层住宅均价4200/ 3、商业网均价4500/ 4、办公楼均价3000/ 5、 位均价10万/ 6、 均价1000/。五、项目计划（一）、工建计划1、 威海 对九龙湾旅游度假区的总体规划拍卖公告，2005 7 6 行 地竞拍，果我 竞拍 功， 得 地使用权，于今 底 项目 体初计、工图计，工报建、
9、等 关 续， 2006 开工要。2、为了合理 用金，采用滚 开发的方 ，先开发 份 大、开发 本 、 润 大的多层住宅 层住宅，回收金再开发商业网、办公楼、地 停 等 体工，开发建期为3 （20062008 ），2006 开发面积37902，2007 开发面积26150，2008 开发面积26808，工建 度计划。3、以多 的开发经验，科 先 的管理 、招投 制、工监理制确保工建规范 行，工中，要严格控制工价，提 工 量，控制工期，提 金 。（二）、销售计划 销策略1、销售计划据工建 度计划威海地区房地产发展走势，项目销售 期为currency1 2006 销售收入5612万 2007 销售收
10、入9984.2万 2008 销售收入9216.3万 2009 销售收入8344.5万。 度销售“算。2、 销策略秉承企业 厦千万、诚 皇冠 的经 理，深入房地产 研究，充分发掘楼盘的卖， 以 径 措现房 销售，获 最大 润。（1）、 行 泛的 ， 目 目 的分析，对目 、型结构、 体行 确定位，建应求的楼盘产 。（2）、 效的 告宣传策略、 销策略公关策略，现销售目 。 用 报纸、 、外 告牌、 体、牌 等行之 效的 告方 ， 地楼盘的 息传递 房。 沟， 用 对企业 牌的认识、了解与 ”，提 对所开发产 的认识度。（3）、 拓展销售渠道现房 销售。 用 告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道
11、，使房 销售 来 一的行销售 为直销、行销、网络销售、地区 理等多化销售方 。（4）、提 优 现房 销售。要激烈的 竞争中赢得，必须深入了解，为提 优 的，让感” 比期更的超值。（5）、 用 牌战略现房 销售。 效地 用大庆皇冠的 牌效应，提升企业核心竞争 ，加强currency1 ，提 房 的竞争优势， 的期望，激发的 愿望。 （6）、结合价格策略现房 销售。目楼盘价格稳中 升的势 ，currency1盘开发销售价格采 行就 结合 开 走 的价格策略，本项目的房 价格， 的顺序向 ， 的关注， 的 氛围， 人 再据 fl况 提 房 价格， 以 增值、保值 的 息，坚定 房的 心。六、项目财经
12、济分析（一）、投估算每亩173.6万 得 地使用权， 地总 本为8,514.84万（出让金总 8,266.83万，契税248万），项目开发总投为31,525.03万。（二）、金筹措据投估算项目 度计划，投入金总 26,600.27万。其中 金12,600.27万(含本项目销售回笼金再投入10,545.18万),借入金14,000万（其中中油公 贷款剩余 2，500.00万，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万，currency1增贷款9，500.00万）。（三）、项目经济效 分析1、 润估算本项目净 润2,141.06万，净 6.36%。“提地173.6万/亩 业收入33,666.10万
13、平均销售 价3,705.27/平方 业 本26,600.27万 位 本2,927.61/平方 税金3,854.77万 用1,070.00万 贷款 息1,310.4万。2、现金流量估算本项目税现金净流量2,141.06万。“算提同fl。3、盈 能 分析（1）、静分析投 润 （税）=项目净 润/项目投支出总 =2,141.06/26,600.27=8.05%。（2）、 分析项目净现值为277.46万，净现值大于0，项目可行（计算见附6）。经计算，本项目的内部收 为9.5%，参 同行业 投内部收 8%，本项目的内部收 大于 投收 ，项目可行。七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡= 本 用
14、合计/平均销售 价（1-税 ）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方 计划销售量的92.82% 销售 价盈亏平衡= 本 用合计/房 销售量（1-税 ）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16/平方 计划销售 价的92.82%盈亏平衡分析， 项目销售面积达 84,334.35平方 或平均销售价格达 3,439.16/平方 ，项目保本，余度7.18%。八、结论经 我 认真研究分析论证， 论是 发展集团 一体两翼 发展战略，特别是对房地产 一翼 润中心的要求来，还是 保证皇冠房地产企业现可持续、 效地发展来，以 九龙湾度假区规划远 参与续开发，开发项目均是必要的 同 ， 财评价等多 角度论证， 地价格173.6万亩以内拍得宗 地， 行开发建，项目均是可行的。
