1、1本科毕业设计论文届论文题目货币政策对房地产市场调控的有效性研究所在学院商学院专业班级金融学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日2诚信声明我声明，所呈交的论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。论文作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文的原件，允许论文被查阅和借阅，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文，学校必须严格按照授权对论文进行处理，不得超越授权
2、对论文进行任意处置。论文作者签名签名日期年月日I摘要货币政策已经成为了调控房地产市场的重要手段。中央银行出于抑制投资的快速增长、维护金融系统稳定的考虑，不可避免的会越来越关注房地产市场的波动情况。虽然先后出台了上调金融机构存贷款基准利率、取消住房贷款的优惠利率、提高住房贷款的最低首付成数等政策调控房地产市场，但是调控的效果尚没有完全显现。因此，研究政府在制定宏观经济政策，特别是货币政策的时候，如何能够较为有效的影响房地产市场的供求关系实现房地产市场供求的平衡，使房地产价格回归理性，具有积极的理论意义和深远的现实意义。关键词货币政策、房地产市场、调控IIABSTRACTFORTHEPUPORSE
3、OFSUPPRESSINGFASTGROWTHOFINVESTMENTANDMAINTENANCINGFINANCIALSYSTEMSTABLE，CENTRALBANKINENVITABLYHASMOREANDMOREATTENTIONONREALEATATEMARKETALTHOUGHSUCCESSIVEPOLICIESHASBEENPROMULGATED，FOREXAMPLE，INCRESEINGTHEINTERESTRATE，CANCELLINGTHEPREFERENTIALRATEONHOUSINGLOAN，ENHANCINGTHEHEADPAYOFHOUSINGLOANBUTTHEE
4、FFECTOFTHESEPOLICIESHASNOTYETCOMPLETELYAPPEAEDTHEREFOR,RESEARCHINGTHEFORMULATIONOFMACROECONMICPOLICY,SPECIALLYMONETARYPOLICY,THEGOVERNMENTHOWCANHAVEMOREERIECTIVEINFLUENCEONTHESUPPLYANDDEMANDOFREALESTATEMARKETANDHOWCANMAKETHEREALEATATEPRICERETURNRATIONALITY,HASPOSITIVETHEORYANDTHEPROFOUNDPRACTICALSIG
5、NIFICANCEKEYWORDSREALESTATEMARKET，MONETARYPOLICY，REGULATION目录摘要ABSTRACT引言1一、货币政策及其有效性的理论分析2（一）货币政策调控的涵义2（二）货币政策有效性的界定2（三）货币政策有效性的分析方法3（四）货币政策有效性的现有研究成果3二、我国主要货币调控政策及其调控房地产价格的效果分析4（一）我国主要货币调控政策4（二）我国货币调控政策与房地产价格的相关性6（三）货币政策调控房地产价格的有效性分析11三、影响我国货币政策有效性的因素分析11（一）调控政策存在时滞，调控效应有待释放11（二）中央银行调控能力有限12（三）消费观
6、念及心理预期因素在一定程度上抵消货币政策效果12（四）一般性货币政策工具是双刃剑，对房价影响效果有限13（五）选择性货币政策缺乏一致性13四、运用货币政策调控房地产市场的几点建议13（一）加强中央银行宏观调控的独立性13（二）运用多种调控工具，统筹兼顾调控目标13（三）完善政策决策机制,保持政策的一致性14（四）加强各部门的协调沟通14（五）健全金融监管14参考文献16致谢171引言从2003年起，房地产市场开始进入蓬勃发展的繁荣期，国内市场上巨大的居住性需求和投资性需求促使房地产价格特别是商品房价格不断的上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本的调查数据，截止2010年
7、10月全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为450；第2名泰州上涨418，住宅均价4638元/平；第3名青岛住宅均价8230元/平，涨幅376。以房地产价格为主体的社会资产价格波动已成为社会日益关注的热点。2010年12月中国社会科学院出版的经济蓝皮书表示，当前国内已有85以上的城市居民无支付能力来购买当前水平的住房。针对这种房地产价格不断上涨的趋势，政府也在不断出台各种政策来抑制这种上涨。政府采取最为频繁的就是货币政策，进入2010年后，国家出台的政策力度更大，针对性也强。尤其是国10条，在我国房地
8、产调控政策中，是最为严厉的政策组合。与此同时央行也出台了一系列的调控政策，不断调整存贷款基准利率、法定存款准备金率等相关措施。目的则在于实现房地产价格的稳中有降，抑制房地产市场过热。但是我国房地产市场价格却进入了一个“越调越涨”的怪圈。我们不禁要问，货币政策对房地产市场价格的调控是否有效本文以我国货币政策在房地产市场的调控作用为研究对象，研究的主要问题是我国货币政策在房地产市场的调控是否有效、是否畅通。针对这一问题，首先在理论上搭建货币政策在房地产市场调控的分析框架，研究货币政策是如何在房地产市场上进行调控，如何作用于房地产市场价格；其次根据房地产价格变动情况研究我国近期房地产市场的相关货币政
9、策及其有效性；然后总结归纳出房地产市场调控面临的主要问题及影响效率的主要因素，并提出针对货币政策调控房地产市场有效性的政策建议。在检验货币政策有效性上，主要采用理论分析与图表数据分析紧密结合的方法研究了货币政策在房地产市场调控的有效性。收集了丰富的资料数据，运用了大量的图表来阐述和说明问题，使定性分析尽可能建立在对可靠实际数据进行定量分析的基础之上。另外，除去运用以上研究方法外，本文还采用了建立回归模型的方法，进一步验证货币政策在房地产市场调控的有效性。2一、货币政策及其有效性的理论分析货币政策的有效性是宏观经济学者和政策决策者关心的重要问题。国内外学者对货币政策在房地产市场调控有效性研究的相
10、关问题已经展开了大量的研究，但是却缺乏在一个统一的框架中，对货币政策与房地产市场调控的关系进行分析，大多数研究都是从某一个角度进行的。本章先介绍货币政策与货币政策调控的涵义；然后对货币政策有效性的界定、分析方法和现有研究成果作一个简要的阐述。（一）货币政策调控的涵义货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率的各项措施，用以达到特定或维持政策目标，是一种宏观经济调控手段。政策的目标、实现目标所要运用到的工具和预期能达到的政策效果是其主要的三个内容。中央银行能够通过货币政策来直接制定限制的条件或是通过调整利率对市场发出信号，引起对未来价格与投资回报率预期的变
11、动，市场交易主体行为的改变，从而影响对房地产市场的供给与需求，以此调控房地产市场价格。通过货币政策调控房地产市场，实际上是房地产市场的实物供求调控向资金供求调控的一种转化。运用货币政策调控房地产市场主要有两个方面的内容一是供给调控。供给调控主要通过改变新增房地产投放量的多少来影响房地产市场上的供应量。无论是改变房地产的生产信贷来间接影响房地产供给量，还是调整住房按揭来影响居民住宅的有效需求，最终都会实现房地产市场上有效供给与有效需求的动态平衡。二是需求调控。需求调控主要包括刺激或抑制房地产消费和投资两个方面。由于房地产投资需要很大的资金投入，有时候甚至可能会超过房地产消费资金的需求量，造成过度
12、的投机，因此必须重点调控房地产投资。（二）货币政策有效性的界定货币政策的有效性就是指货币政策在稳定货币和促进经济增长这两方面的作用大小和有效的程度，即货币政策的实施在多大程度上以尽可能低的通货膨胀来获取尽可能高的经济增长。货币政策的有效性大致可以划分为三个层次第一个层次，货币对于实体经济有没有影响这是在假设货币供给为外生的基础上，研究货币供给变化对经济中的宏观经济变量的影响，如果货币供给变化导致真实宏观经济变量（如实际产出）发生变化，则认为货币（政策）是有效地；如果货币供给仅仅导致名义宏观经济变量的变化（如名义产出、价格水平等），则认为货币（政策）是无效的，这部分内容与宏观经济理论有密切联系。
13、第二个层次，货币（政策）是如何影响真实经济变量的主要是对各种货币（政策）传导机制的研究，货币政策操作可能通过各种途径（如3利率、汇率、信贷、资产价格等）对总需求的各个组成部分产生影响，最终反映在价格水平的变动上。第三个层次，货币当局（中央银行）如何选择和实施适当的货币政策，才能实现宏观经济目标这是货币政策实践必须回答的问题，其中主要包括货币政策目标、货币政策工具、货币政策规划等等一系列问题。（三）货币政策有效性的分析方法国内外学者关于货币政策对房价调控能力的研究主要集中在货币政策渠道选择对房地产市场影响和货币政策调控房价的效果问题。MATTEO和RAOUL2003从信贷渠道与房地产价格关系的角
14、度,通过VAR的方法分析了芬兰、德国、挪威和英国的房地产市场后得出结论,信用传导渠道的有效性与房地产市场的结构特征、融资效率和借贷机构的形态有关。陈淮和郑翔2005剖析了央行2004年利率调整的宏观经济背景,从房地产开发商、购房者、商业银行、房地产金融发展和房地产市场发展的影响等5个方面,分析了利率调整对房地产市场发展的影响。在实证分析，大都先采用相关性检验来检验所有变量的相关性，然后用协整性分析方法来检验变量之间的长期均衡稳定关系，来避免普通回归分析方法可能引起的“伪回归”，同时通过误差修正模型的检验来分析变量之间的短期动态波动；接着采用非平稳序列下的GRANGER因果检验法来检验变量之间的
15、因果关系，最后再通过脉冲响应函数分析和预测方差分解分析来检验变量之间的时滞关系，并估算各个变量冲击的相对大小。（四）货币政策有效性的现有研究成果国内现有文献主要是从两个方面研究房地产价格与货币政策的相互关系。一方面是基于房地产价格是一种资产价格，而通货膨胀则是衡量大部分商品价格上涨程度的变量的角度来分析，从房地产价格对通货膨胀的影响出发，认为房地产价格对通货膨胀存在长期稳定影响，中央银行可以通过货币政策控房地产价格，另一方面是从房地产价格与货币供应量的相互关系出发认为货币政策能够显著影响房地产价格，中央银行可以制定货币政策对房地产价格进行宏观调控关于货币政策对房地产市场传导理论，国内外学者研究
16、的较多。主要分为以下两个方面一方面是通过房地产价格上涨引起的财富效应、托宾的Q效应等推动消费品价格的上涨。另一方面是韩冬梅2007认为信贷手段可以直接地影响房地产市场中的需求与供给。对房地产市场的调控应该以信贷政策为主，而当房地产市场出现过热势头尤其是泡沫极度膨胀时，应辅之以货币供应量的控制；紧缩货币供应量在抑制房地产价格泡沫的同时也作用于实体经济王来福2007分析认为货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有4负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱。二、我国主要货币调控政策及其效果分析本章首先介绍我国主要的货币政策，即利率，法定
17、准备金率与货币供给量的调整措施及选择性货币政策工具的应用。然后分析主要货币政策与房地产价格之间的相关性。在研究相关性上，分别从理论与实证进行阐述。最后对实证分析的结果作一个简要的分析。（一）我国主要货币调控政策我国政府为了进一步搞好房地产市场引导和调控，坚持突出重点，分类指导，区别对待的原则，以深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序的思路为指导，继续坚持落实和完善调控政策，调整住房结构，引导房地产市场的合理消费。1利率调控房地产市场的措施利率政策是我国货币政策中的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。中央银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而
18、影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。近年来，中国人民银行加强了对利率工具的运用。利率调整逐年频繁，利率调控方式更为灵活，调控机制日趋完善。利率作为重要的经济杠杆，在国家宏观调控体系中将发挥更加重要的作用。我国近期采取利率调控手段如下表1所示表1近期利率调整表数据调整时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011年4月6日3003250256066310252011年2月9日2753000255816060252010年12月26日2502750255565810252010年10月20日2252500255315560252008年12月23日252225
19、0275585310272008年11月27日3602521086665581082008年10月30日3873600276936660272008年10月9日414387027720693027数据来源于东方财富网。52法定准备金率及货币供给量调控房地产的措施表2近期法定准备金率的调整公布时间生效日期大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011年5月12日2011年5月18日20502100050170017500502011年4月17日2011年4月21日20002050050165017000502011年3月18日2011年3月25日195020000501
20、60016500502011年2月18日2011年2月24日19001950050155016000502011年1月14日2011年1月20日18501900050150015500502010年12月10日2010年12月20日18001850050145015000502010年11月19日2010年11月29日17501800050140014500502010年11月9日2010年11月16日17001750050135014000502010年5月2日2010年5月10日16501700050135013500002010年2月12日2010年2月25日16001650050135
21、013500002010年1月12日2010年1月18日1550160005013501350000数据来源于东方财富网。图120012009年货币供给量的变化数据来源于中国统计年鉴2010。3选择性货币政策工具调控房地产市场的措施选择性货币政策工具影响货币政策与国家经济的运行与一般性货币政策工具不同，是局部性的而不是全局性的，但也可以对货币政策总体目标产生作用。一般国家的中央银行在调控房地产市场上，运用选择性货币政策工具实际上是需求管理，是对需求的信贷控制，而在我国，房地产信贷控制却是双重控制，不仅要控制需求，还要6控制供给。那时因为我国不健全的市场体系，同时还存在着盲目投资与过度投资，以及
22、经济主体的市场意识不强等问题，所以我国房地产市场仅仅靠控制需求很难达到控制供给的目的，只能双重控制。2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第
23、三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍，首付款比例不得低于50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2011年1月26日，国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50改为不低
24、于60。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。（二）我国货币调控政策与房地产价格的相关性1我国房地产价格的现状为研究我国货币调控政策与房地产价格的相互关系，首先我们必须了解我国房地产价格的现状。自2001年起，房地产市场飞速发展。而与房地产市场高速繁荣相伴随的是，全国房价也在普遍上涨。全国商品房平均销售价格从2001年的2019719元/平方米上涨到2009年约4681元/平方米，上涨幅度约为1157
25、4。7图220012009年全国商品房销售额与销售面积数据来源于中国统计年鉴2010图3全国商品房平均销售价格、数据来源于中国统计年鉴20102理论分析利率政策是我国货币政策的重要组成部分，是调控房地产市场的主要手段之一。从理论上看，利率机制是通过调控市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率的改变会使市场参与者的借贷成本及资产选择行为发生变化。具体看，利率影响房地产价格8主要通过需求和供给两个方面进行传导。从需求方面来看，购房者的资金绝大部分依赖于金融机构的贷款。因此，利率变化对房地产市场需求具有直接影响，并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成，收入效应使得利率与消费同方向变化，替代效应使
26、得利率与消费成反方向变化。因此，利率对住宅需求量的影响取决于替代效应和收入效应大小的对比。对于住宅这样的耐用消费品来说，由于居民购买住宅的贷款量较大，利率的替代效应一般大于收入效应，利率的变化与住宅需求量成反方向变化，当利率上调时，住宅的需求量下降，理论上价格下跌趋势。从供给方面来看，利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本。在凯恩斯的投资理论中，利率被认为是决定投资的一个重要因素，如果贷款利率连续提升，而不提高房屋售价的话，开发商增加的资金成本得不到转嫁，其收益就会下降，开发商就会选择减少投资，致使房屋供给量下降，在需求量不变或需求下降幅度小于供给下降幅度的
27、情况下，房屋价格必然会上升。另一方面，如果开发商不减少投资，就会将增加的成本转嫁给消费者，其结果必将导致房屋价格的上涨。可见，利率调控是一把双刃剑，在可能导致购房需求下降的同时，又使得房屋的供给减少，房价是降还是升，要取决于利率对需求的影响大还是对供给的影响大。从我国的情况看，房地产项目的投资主要依赖于银行贷款。房地产开发企业对银行资金的依赖程度非常高，开发商对利率变化具有很强的敏感度。中央银行调整法定存款准备金率会改变商业银行的准备金，进而影响贷款供给能力。银行贷款能力的变化通过两个途径影响房地产贷款，一是减少开发贷款，另一是减少住房消费贷款，进而影响房地产的供给和需求。以我国上调存款准备金
28、率政策为例，一方面，上调法定存款准备金率，商业银行的准备金和可贷资金减少，银行发放贷款能力降低，减少住房消费贷款，从而减小了房地产的有效需求，导致房地产价格下降；另一方面，上调法定存款准备金率，商业银行银行发放贷款的能力降低，减小房地产开发贷款，从而减少房屋的有效供给，导致房地产价格上升。而房价最终上升或下降，主要取决于二者的力量对比。面对不断调高的存款准备金率，同期全国大部分城市房屋销售价格指数并没有呈现理想状态的反向关系，而是与存款准备金率基本呈现同向的变动关系。一般情况下，中央银行运用选择性货币政策工具调控房地产市场主要是通过信贷控制需求，是一种需求管理，而我国房地产信贷控制则实施双重控
29、制，不仅控制需求，9还控制供给。2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40，加大房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。3计量分析目前,央行运用货币政策调控房价主要表现在两个方面一方面运用通行的三大货币政策工具间接调控货币供应量,由货币供应量的变化影响进入房地产市场的资金总量,进而影响房价另一方面，通过变动利率，改变货币市场和资本市场上各种金融工具的机会成本以及将其作为政策信号改变投资者的未来预期来影响
30、房价。众所周知,货币供应量指标中,狭义的货币需求M1体现的是交易性货币需求，广义货币需求M2与宏观经济变量之间的关系最为密切，主要与货币的价值储藏功能有关，能够反映国家信贷规模的扩张，所以，本文选取名义货币M2（下文都用M表示）作为货币政策变量之一。另外一个货币政策变量选取金融机构一年期名义贷款利率，而没有考虑通货膨胀因素。由于数据可得性的限制，衡量房价涨幅的指标选取房地产平均销售价格。由于没有房地产平均销售价格的现成数据，本文采用商品房销售额除以商品房销售面积求得。最后，为了消除异方差的影响，本文除了贷款利率外，其它数据均取了自然对数。将商品房的平均销售价格、货币供应量和利率的实际值分别用P
31、、M和R表示，而将商品房的平均销售价格和货币供应量相应的对数值用LP和LM表示。本文截取20012009年的数据进行分析。图4LP、LM和R的长期走势相关图由于商品房平均销售价格、货币供应量的数值和利率的数值相差悬殊，故对商品房平均销售价格、货币供应量取了自然对数，因此，两者在图上的走势趋于平缓向上但LP、LM和R的长期走势相关图051015123456789RLPLM10仍然可以看出两者具有密切的相关性。从长期来看，利率的变化对房地产价格的影响不是很明显，而随着货币供应量的增加，房地产价格呈现上升趋势。从图1和图2，我们可以得到MP图520012009年货币供给量与房屋平均销售价格的走势从图
32、1和图2中我们可以看到，从2003年货币供给量和房地产价格都开始加快上升。由于对资本市场和人民币汇率上升的预期，国外大量资本进入中国，货币供给量的增长速度明显加快，与此同时，国内的大量资本也涌入房地产行业，房地产市场上的房屋平均销售价格大幅上涨。图4中年货币供给量与房屋平均销售价格的走势显示两条斜率逐渐增大的曲线，两条曲线的耦合比较好。在货币供给量为200000亿元左右时，房屋的平均销售价格开始急剧上升，即同表1中反映的趋势相一致。下面对以上三个变量做一个简单的线性回归表4LP、LM和R的线性回归结果VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC07917
33、130480958164611700150LM05669410039963141867500000R00376310022428167786700144RSQUARED0981138MEANDEPENDENTVAR8023264ADJUSTEDRSQUARED0974850SDDEPENDENTVAR0270872SEOFREGRESSION0042957AKAIKEINFOCRITERION3196036SUMSQUAREDRESID0011072SCHWARZCRITERION3130294LOGLIKELIHOOD1738216FSTATISTIC1560462DURBINWATSONS
34、TAT1801567PROBFSTATISTIC0000007由以上的检验结果我们得出回归方程LP0566941LM0037631R0791713141867516778671646117R20981138F156046211括号里面1418675是LM的T值，远大于2，可以认为变量的应变量的影响显著。R20981138，说明方程的拟合优度很高。以上回归方程表明了商品房平均销售价格、货币供应量和利率之间的长期关系。其中，货币供应量对房地产价格的长期均衡弹性是0566941，即从长期来看，货币供应量每增长1，房地产价格就上涨0566941。而利率和房地产的价格呈正向相关的关系，利率的提高也助长了
35、房地产价格的上涨。（三）货币政策调控房地产价格的有效性分析从以上相关性分析来看，货币供给量对房地产价格的影响并不显著。扩张性货币政策对供给和需求的拉动将导致房地产投资的扩张，消费需求上升，市场交易量也增加，在整体上表现为房地产市场的规模扩大。从理论上说，若对供给推动作用超过了对需求的拉动作用，房价就会下降，反之则上升。但是货币政策本身就是一种综合的调控手段，很难控制对不同市场力量的调控程度，因此，长期来看，货币政策无法做到调控房地产价格，或者说是作用不显著，房地产价格变化存在不确定性。央行提高利率在理论上可以使房地产价格下跌，然而影响房地产价格的因素有很多，利率只是影响房地产价格因素中的一个，
36、在其他条件不变的情况之下，利率上升可以提高房产商的成本，进而影响到供给和需求，有可能会引起房地产价格的下降。但长期数据的研究却表明利率与房地产价格存在较明显的正相关关系。利率提高反而助长房地产价格的上涨。因此，还需考虑其他影响货币政策有效性的因素。三、影响我国货币政策有效性的因素分析（一）调控政策存在时滞，调控效应有待释放任何政策从制定到获得主要或全部的效果，必须经过一段时间，这段时间则被称为时滞。货币政策调控房地产市场都存在时滞，货币政策时滞分为两个部分内部时滞和外部时滞。内部时滞则可以分为三个阶段认识时滞、决策时滞和实施时滞。在内部时滞中，由于作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货
37、币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控时滞问题。中央银行的货币政策调控，从理论上讲也只能缩短内在时滞中的认识时滞、决策时滞和实施时滞，而不可能缩短和消除所有的政策时滞。12（二）中央银行调控能力有限首先，货币政策在土地交易价格等环节的调控中作用十分有限。中央银行主要通过调整信贷条件来调控商品房供需，从而调控房地产价格。但土地交易价格上涨的过快是我国商品房价格上涨一个重要的因素，而中央银行在土地交易价格的调控上基本无能为力。其次，中央银行货币
38、政策的调控不仅仅只依靠行政权力，还应该具备信息优势和较强的研究能力，以保证货币政策制定和实施的科学性与针对性，并达到预期的目标。中央银行运用货币政策调控房地产市场主要面临的问题是房地产市场的数据信息问题。我国房地产业的管理部门主要是建设部和国土资源部，他们收集各自所需的房地产市场数据信息，而中央银行只有较为全面的房地产金融数据信息，这在一定程度上影响了货币政策制定和实施的有效性。再次，中央银行制定货币政策自身的局限性。实际上，中央银行加息，单从加息幅度看，并不会给房地产市场带来多大的影响。其行为更多的是向市场传递一种信号，即政府要对过热的投资进行宏观调控。由于经济发展的惯性所在，不能在短期或一
39、段时间内明显改变供求关系。中央银行提高存款准备率虽然给房地产开发企业融资带来一定影响，但不会从根本上改变贷款持续增长的势头。随着城乡居民收入水平的提高，人民群众的储蓄率将保持增长的态势，各金融机构吸收的存款将会随之增长，再加上外汇的持续增加，人民币的社会供给量也会保持快速增长，这些都给商业银行的信贷资金提供了有力的保障。另外，银行为了自身的发展也会千方百计增加贷款投放，提高经营效益。从房地产开发企业自身来说，在银行取得贷款已不是唯一的融资方式，随着经济多元化的发展，企业的融资形式己得到拓宽，可以为企业的发展提供资金支持。（三）消费观念及心理预期因素在一定程度上抵消货币政策效果中国人存在“人者有
40、其居”的观念,到达一定的年龄，就需要考虑拥有自己的房子，从而使购房需求呈现刚性，对于小幅加息等政策反应不敏感。并且，央行近年频繁上调存款准备金率和利率，使消费者对加息产生预期，认为银行会进一步紧缩银根，利率还会不断上调，对于迟早要购买的消费性住房，消费者产生早买更有利的想法。同时，由于加息等调控政策同样作用于开发商，房屋供给可能减少，消费者对房价出现下降的预期很小。综上原因，利率上调以及对房地产的信贷控制对住房的需求并没有起到抑制作用，相反出现了消费者提前消费的倾向，对房价的上涨起到了一定的推动作用。13（四）一般性货币政策工具是双刃剑，对房价影响效果有限利率和存款准备金率对于房地产市场的调控
41、都是双刃剑，在抑制需求的同时，也减少了供给，因此，对促进房价回落效果不大。并且,在房屋需求呈现刚性而房屋供给利率弹性较大的背景下，开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业，他们起着价格领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。（五）选择性货币政策缺乏一致性根据吉德兰德和普雷斯特的时间一致性定理，如果政策在时间上不一致，就会使政策缺乏可信性而导致政府的政策目标无法实现。我国监管当局对房地产市场的调控存在争议，致使房地产货币政策缺乏一致性。四、运用货币政策调控房地产市场的几点建议房地产及相关行业的价格和投资依然保持在较高水平，在国内经济快速增
42、长、存贷款利率较低、投资渠道不畅的经济背景下，针对目前我国房地产市场的投资、投机过度的现状，提出可以运用货币政策调控房地产市场的几点建议。（一）加强中央银行宏观调控的独立性由于货币政策具有时滞，所以决策必须具有前瞻性，运用货币政策进行调控往往是一种“逆风向”的调控，调控必然会触及部分利益集团的利益，政策本身会受到一定的阻力，尤其在监管权剥离后，有必要进一步加强中央银行的独立性和权威性，增强中央银行对经济未来走势的自主调控能力，从而加强中央银行对经济运行的调控能力。只有建立真正独立的中央银行，货币政策制定的专业化、科学化才能够真正实现，中央银行执行货币政策的权威才能够得到保障，规避货币政策的现象
43、才能够得到有效的控制。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和发展，宏观调控手段己经转向以货币政策和财政政策等间接调控为主，货币政策在宏观调控体系中的地位不断提高。同时，随着我国金融市场的逐步开放和发展，货币政策传导机制的完善，货币政策对宏观经济运行的影响将越来越灵敏。所以，科学、合理的制定和执行货币政策将具有至关重要的意义。（二）运用多种调控工具，统筹兼顾调控目标就调控房地产市场而言，首先，中央银行应从资产价格的角度进行调控，避免房地产泡沫的形成。其次，中央银行要维护银行业的稳健运营，确保房地产信贷安全，14同时，还要坚持执行稳健的货币政策，支持经济增长目标的实现。这三个调控目标之间从根本上
44、是一致的，但在具体政策措施实施过程中，又必然会遇到三个目标相互冲突的情况，如房地产业出现过热时，中央银行最有效的手段就是紧缩银根，降低房价，但这可能会引起房地产商资金链的断裂，从而导致银行出现大量呆坏账，即使是较为温和的调控政策，如要求商业银行限制对个人多套住房发放贷款，在目前资金普遍过剩的情况下，也可能会对银行的信贷增长和盈利造成负面影响。有关理论显示，要同时达到多个政策目标，调控的工具数量必须大于目标数量，调控的工具越多，调控的自由度就越大，调控的成功性也就越高。因此，中央银行在调控中应充分调动多种货币政策工具，并积极探索各种工具的最优组合方式。（三）完善政策决策机制,保持政策的一致性首先
45、，加强政策制定的统一性，建立协调机制，综合考虑中央银行、建设部、土地管理部门等相关部门的政策建议，杜绝政出多门和政策目标不一致的现象。同时也要避免中央和地方出台的政策产生叠加效果和加速效果，协调中央和地方的政策及行动，共同调控房地产市场。其次，要保持政策的一致性和连贯性，如果政策经常变动，就会影响政策目标的实现，只有政策一致连贯，才可能使政策效果逐渐显现。因此，应该强化我国政策制定者的行为准则，避免政策朝令夕改。（四）加强各部门的协调沟通加强与各有关部门以及地方政府的协调沟通，充分调动多种货币政策工具，积极探索各种工具的最优组合方式，与有关部门密切合作，联手进行调控，实现货币政策市场目标与其他
46、目标相互协调，将房地产市场治理调控和预防性调控有机结合起来。致力于解决一些地区存在的供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，为货币政策调控房价创造良好的外部环境。比如，合理引导住房消费观念,提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，培育住房梯度消费提供多渠道的投资形式，引导楼市资金合理分流；开征房地产保有税，增加住房的保有成本；建立完善的信息披露制度等。（五）健全金融监管货币政策与金融监管的协调配合具有重要的意义。一方面，健全的金融监管更加有助于中央银行实现其通胀目标。健全酶金融监管鼓励金融机构进行适当风险管理，在很大的程度上能够减少房价上涨和银行信贷增长之间的正反馈联系，降低房价泡沫
47、形成的可能性与信贷对于房地产业的过度集中，同时也减少金融体系对资产价格下跌的暴露。适当的金融监管对借款入施加更严格的流动性约束，通过有效运用管制和信15贷评估技术，可以减少高房价向高消费的转变，从而减少擞现高逶胀酶可巍性。监管政策能够隔绝房价波动对经济金融体系影响的能力越强，货币政策对房价波动作出反应的要求越低。另一方面，在一定条件下，货币政策对房价波动作出反应将可能更好地实现物价稳定与金融稳定的基标。这种情况下，中央银行不仅对短期通货膨胀目标作出反应，而且当房价大幅度上涨与信贷迅速扩张同时出现时，对房价的过度上涨作出反应。此时，中央银行选择比基于短裳通胀磊标更高的利率，可以抑制金融不平衡的出
48、现，从而降低未来发生金融不稳定的可能性。货币当局应该在谨慎监管的框架内关注予房地产价格的波动，当出现那些可簸导致未来金融不稳定的房价异常波动时，货币政策必须律出反应。16参考文献1谢平,廖强当代西方货币政策有效性理论述评J金融研究1998年第4期；2姜茜我国货币政策对房地产市场影响的效应分析J重庆工学院学报,2005,123孙力军,孙力彬我国货币政策调控房地产价格的效果分析J石家庄经济学院学报,2006,064盛松成货币政策能否调控房地产价格J银行家,2003,095王娟,顾丹运用选择性货币政策整顿房地产信贷市场的思考J广西金融研究,2004,036郭科我国货币政策影响房地产价格的实证分析J济南金融,2006,077葛红玲货币政策对北京房价的影响分析J中央财经大学学报,2008,078俞康泽,余泽庭货币政策对房价的调控能力J河北经贸大学学报,2007,05
