1、第四章 房地产项目策划与投资决策,公共经济与管理学院 高晓晖,房地产开发与经营,主要内容,房地产项目的整体策划房地产项目的定位房地产项目的可行性研究房地产项目投资的重要决策,一、 房地产项目的整体策划,房地产项目整体策划的概念房地产项目整体策划的内容房地产项目整体策划的报告,房地产项目整体策划的概念,房地产项目策划是根据房地产项目的具体目标，以市场分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段（如投资策划、设计策划、营销策划等），按一定的程序对未来的房地产项目进行创造性规划的活动。由此可见，房地产项目策划具有前瞻性、创新性、可操作性等特征。,房地产项目整体策划的内容,项目投
2、资策划 （定位、选趾、选择论证 等）项目初步规划项目形象策划 项目营销策划 物业管理策划 。,二、房地产项目定位,房地产项目定位的定义房地产项目定位的原则房地产项目定位的内容,房地产项目定位的定义,房地产项目定位是对项目进行设计，使其在目标顾客心目中占有一个独特位置的行动和过程。是市场发现的过程能形成竞争优势促成客户的认同,房地产项目定位的原则,受众导向原则差别化原则个性化原则,房地产项目定位的内容,功能定位客户定位产品定位价格定位时间定位,房地产项目定位的流程,基本流程再定位,三、 房地产项目的可行性研究,可行性研究概述销售商品房开发项目经济效益分析出租房开发项目经济效益分析,可行性研究概述
3、,可行性研究的概念可行性研究的作用可行性研究的内容,可行性研究的概念,房地产项目可行性研究是在项目拟建前，对与项目有关的主要问题（如市场、资金、地块、技术、协作等）进行全面的技术经济论证和评价，确定项目的可行性或推荐最佳方案。,可行性研究的作用,可作为开发项目投资决策的依据可作为筹集资金的依据可作为编制设计文件的依据可作为开发企业与有关部门之间签订合同、协议的依据,可行性研究的内容,开发项目可行性研究的内容主要包括：1总论2市场分析3开发项目地点的选择4设计方案5环境影响评价6. 安全消防设施7组织机构、人力资源的配置8实施进度的建议9. 投资估算和资金筹措方案10. 经济效益和社会效益评价1
4、1. 风险分析12. 可行性研究结论和建议附件,商品房开发项目经济效益分析,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算商品房开发项目经济效益分析,房地产开发项目投资成本构成,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（1）开发项目投资成本的估算通常在开发项目建议书阶段，可采用单位土地、房屋面积投资成本估算法估算开发项目的投资成本。为了提高开发项目投资成本估算的精确度，在项目可行性研究阶段应采用概算指标估算法。概算指标估算法是参照概算定额和各项取费标准，算出各项工程设施的投资成本、土地取得费用、间接费及预备费，然后汇总计算开发项目投资成本总额的方法。上海市房地产开发成本在估算分
5、年利润时，应将总投资成本按各年销售收入分摊。,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（2）开发项目经营收入的估算开发项目经营收入包括已开发土地的土地转让收入和商品房销售收入。土地转让收入可根据拟开发土地面积和每平方米价格估算，也可根据熟地楼面单价计算。商品房销售收入一般按房屋建筑面积和每平方米建筑面积价格估算。,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（3）开发项目销售费用的估算开发项目的销售费用是指为推销开发房屋而发生的各项费用，一般包括（1）广告费、展览费、代销手续费、空房看护费等；（2）销售机构人员工资、职工福利费、办公费、折旧费、修理费、差旅费等；（3）改造修
6、复费等。,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（4）开发项目财务费用的估算开发项目的财务费用主要指土地、房屋开发完成后发生的投资借款利息。,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（5）开发项目管理费用的估算开发项目的管理费用指开发企业行政管理部门为组织管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、工会经费、教育经费、劳动保护费、坏帐损失、业务招待费、开办费摊销等。,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（6）开发项目税金的估算房地产开发企业按照有关税务制度规定应向国家缴纳的税
7、种主要有：增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等。,商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,（7）开发项目利润的估算商品房经营利润商品房销售收入一商品房投资成本一商品房管理费用一商品房财务费用一商品房销售费用一商品房经营税金及附加,商品房开发项目经济效益分析,财务状况的分析现金流量的分析不确定性分析,商品房开发项目经济效益分析（1）财务状况的分析,A利润估算表B投资能力的分析投资收益率、经营收入利润率C偿债能力分析全部偿债能力分析、年度偿债能力分析,商品房开发项目经济效益分析（2）现金流量的分析,A现金流量表B净现值C内部收益率,商品房开发项目
8、经济效益分析（3）不确定性分析,A不确定因素：投资成本、房屋价格、房屋销售量、开发进度及交付使用时间等。B盈亏平衡分析盈亏平衡点销售量=（销售成本+销售费用+管理费用+财务费用）/（每平方米售价-每平方米营业税金及附加）盈亏平衡点销售率、盈亏平衡点销售价C敏感性分析敏感因素,出租房开发项目投资经济效益的分析,出租房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算出租房开发项目经济效益分析,出租房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,出租房开发项目年租金收入和年经营成本的估算年租金主要按市场法加以预测估算。出租房年经营成本是指与出租房屋经营业务有关的各项支出，一般包括：业务人员工资、职工福利
9、费、办公费、差旅交通费、出租房屋折旧费、修缮费、低值易耗品摊销、保险费及其他费用（房产税、土地使用税）等。,出租房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算,出租房年经营利润的估算出租房年经营利润出租房年租金收入一出租房年经营成本一出租房年管理费用一出租房年财务费用一出租房年销售费用一出租房经营租金及附加,出租房开发项目经济效益分析,投资收益率投资回收期净现值法内部收益率法不确定性分析：不确定因素、盈亏平衡分析、敏感性分析其中，盈亏平衡点出租量=固定费用总额/（每平方米租金-每平方米经营税金及附加-每平方米变动费用）,四、房地产开发的重要决策,选址决策密度决策时机决策,（一）选址决策,选址的
10、依据城市规划区位理论概述区位理论的量化分析选址的影响因素土地使用权的获取,选址的依据：城市规划,确定卖点影响土地的性质、规模、开发强度等,选址的影响因素,位置地点占地面积现状地形地貌气象条件地质水文条件征地拆迁安置条件交通运输条件水电等供应条件环境保护条件生活设施条件施工条件经济因素等等,选址的经济分析,假设开发法,商品房地价=房价-开发成本、费用、税金、利润等出租房可出租面积（全部面积*可出租面积比率）X 单位面积租金= 总租赁收入 (PGI)- 空置损失= 有效收入- 运营费用= 运营净收益 债务比率（运营净收益/年还本付息额） 年还本付息率（年还本付息额/贷款本金 ） 最大贷款价值比率（
11、贷款额/房地产价值）= 房地产的最高价值（成本法下的价格）- 除土地外的其他成本费用税金利润等= 能承受的最高土地价格,土地使用权的获取,批租受让租赁,（二）密度决策,理论实际,城市开发与再开发的模式,新开发再开发见缝插针提高高度、密度,实际中城市规划的制约土地使用权出让合同的制约技术、成本的制约经济效益的考量,（三）时机决策,期房销售与现房销售先租后售多期开发基于实物期权的投资决策,思考题,一、名词解释1、房地产项目策划2、房地产项目定位3、房地产项目可行性研究二、简答题1、简述房地产项目策划的主要内容。2、简述房地产项目定位的主要内容。3、简述房地产项目投资成本的主要内容。4、简述房地产项目选址应考虑的主要因素。,三、论述题试述房地产项目可行性研究的主要内容。四、案例分析题若你的团队受托进行某项目的经济效益分析，请简述主要分析思路。,End！,谢谢,
