1、 荣昌县东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书 东湖紧邻县城，位于成渝公路与成渝高速公路之间，属峰高街道城镇规划区范围。在新的荣昌县城乡总体规划中，已纳入县主城规划区内。该区域具有典型的浅丘地貌特征，区位优势明显、生态环境优良，水体景观和植被景观丰富，建设东湖湿地公园有着得天独厚的条件。本项目建议书依据中博地产“东湖水库地块项目发展策略规划及经济技术评价报告”、县政府批准的“东湖湿地公园片区修建性详细规划”及有关部门提供的数据资料，对该项目综合分析后提出。 一、东湖片区基本情况 东湖片区包括东湖 水库、渝西植物园、原鱼种场及成渝公路与成渝高速公路之间未开发建设的区域，总面积 151.39 公
2、顷（ 2270.85 亩）。按照规划，其用地分为两个部分，一部分为东湖湿地公园规划用地，一部分为房地产开发用地。 （一）湿地公园用地控制情况 1、东湖湿地公园规划用地范围总用地面积 85.13 公顷（ 1276.95 亩），包括水域面积 21.41 公顷，折合 321 亩，因此，公园规划用地面积实际应为 63.13公顷，折 955.80 亩。（水库征地确权面积 31.2 公顷，折合 468 亩，其水淹部分为 21.41 公顷，折合 321 亩，土地为国有性质 。） 2、在公园规划用地总面积 63.13 公顷，已征用地总面积为 34.86 公顷，折522.90 亩，包括水库征地确权面积 9.79
3、 公顷，折 146.85 亩；渝西植物园片区 A地块已征用面积 13.86 公顷，折 207.9 亩；渝中区园林局片区 B 地块已征用面积5.42 公顷，折 81.3 亩；尹成裕等拟建住宅 C地块已征用面积 4.36 公顷，折 65.4亩；四川美院画家村 D 地块已征用地面积 1.43 公顷，折 21.45 亩地。未征用土地 28.27 公顷，折 424.05 亩。 3.可用于公园建设的土地面积为 51.92 公顷，折 778.80 亩，包括未征 用土地 28.27 公顷，折 424.05 亩。 （二）开发用地情况 ，用于房地产项目开发的规划用地位于湿地公园与成渝高速公路之间，与高速公路路间距
4、离 50米，为原峰高镇城镇总体规划确定的商住用地，与东湿地公园外围控制道路相接，总面积 66.26 公顷，折 993.90 亩，其中市政道路用地9.36 公顷，折 140.4 亩，实际用于房地产开发项目用地为 56.9 公顷，折 853 亩。 二、东湖湿地公园规划方案及投资测算 （一）东湖湿地公园修建性详细规划情况 东湖湿地公园修建性详细规划的设计构思是，按照湿地公园的建设要求，结合水库改造及 植物培育，打造融自然、原始、生态为一体，兼具旅游休闲、度假观光、体育运动、科普教育、文化展演等多种功能的现代湿地风景区。 （二）公园投资估算 根据规划，东湖湿地公园的建设主要体现“自然、原始、生态”的风
5、格，工程建设项目较少，主要为公园配套及提供服务的建设项目，少数为景点建设项目。 1、公园配套及提供服务的建设项目工程量 （ 1）酒店，建筑面积 5022； （ 2）画家村，建筑面积 4169.77 ； （ 3）农家乐，建筑面积 1922.38 ； （ 4）高尔夫球场，建筑面积 3651.83 ； （ 5）湿地科普教育馆，建筑 面积 1500 ； （ 6）其它附属建筑，建筑面积 2150 。 （ 7）景桥 3座 （ 8）公厕 4个 2、少数景点项目工程量 （ 1）绿化 203250 （ 2）人工水体 32285 （ 3）硬质铺装 53516 （ 4）人行道路 19026 （ 5）亭廊 1500
6、3、湿地公园投资测算明细： 根据重庆中博房地产投资咨询公司对东湖片区项目发展策略规划及经济技术评价报告书提供的资料，东湖湿地公园投资总额为 18254.88 万元人民币（不含土地成本），具体数据详见下表。 湿地公园投资总表 序号 成本构成 计费标准 总费用 (万元 ) 备注 1 前期工程费 989.31 详见附表 1 2 工程建设费 15075.92 详见附表 2 3 项目管理费 3%房屋开发费 452.28 人员工资及福利等管理费用 4 规费 税费 691.09 详见附表 3 5 基本预备费 2%上述各项费用 344.17 主要用于无法预算的项目开支 6 财务费用 702.11 融资成本 ,
7、按 1-6项和的 50%作为融资资金 ,年成本率 8%,其于为自己及滚动开发资金 . 7 合计 18254.88 其中， 1.前期工程费用 序号 内容 计费 标准及依据 总费用(万元 ) 备注 1 市场调查与项目研究策划 议价 ,用于实地公园综合策划 100.00 调查 ,可行性研究 ,策划等 2 规划设计费 按建面 20元 /计算 94.16 包括项目总体规划及方案设计 ,初设 ,建筑施工图设计 3 园林景观绿化设计 按绿地面积 10 元 /测算 ;公园绿地率 65%,住宅绿地率 40% 525.20 4 地质勘查费 按 2.5 元 /计算 202.00 计办价 (2002)1153,市场包
8、干价或按钻孔深度100-130 元 /米计算 5 三通一平 按总建面 5/测算 23.54 含场地平整及施工用水电路通 6 施工图审查费 按建面 1元 /测算 4.17 市场价格 7 勘查成果审查费 勘查费总额的 6-10% 16.16 渝价 (2000)830 号 8 工程监理费 按建面 5元 /估算 23.54 市场价格 合计 989.31 2.工程建设费用 序号 成本项目 计算方法或依据文件 计费基数 单位 单价 (元 ) 分项 小计 (万元 ) 合价 (万元 ) 1 土建工程 3679.26 1.1 地上建筑 不含装饰 ,建面 800 元 / 38238 800 3059.03 除 保
9、留房 1.2 地下建筑 不含装饰 ,建面 800 元 / 7753 800 620.22 地下 车库 2 安装工程及专业分包工程 1080.78 2.1 一般水电安装 按建筑面积 50元 / 45991 50 230 2.2 智能化工程 根据设计暂估50元 / 45991 50 230 2.3 消防工程 按建筑面积120 元 / 45991 120 552 2.4 防雷工程 按建筑面积 5元 / 45991 5 23 2.5 通风 工程 按建筑面积 10元 / 45991 10 46 3 装饰工程 室内外装饰费用 ,不含家具电器饰品等 2557.44 3.1 会所 建面 1500 元 / 30
10、97 1500 465 3.2 酒店 建面 2500 元 / 5022 2500 1256 3.3 高欠夫球场 建面 1800 元 / 3652 1800 657 3.4 湿地科学普教育馆 建面 1200 元 / 1501 1200 180 4 室外工程 4.1 绿化 按实 作面积 80元 / 203250 80 1626 4.2 总平 按场地面积 15元 / 877361 15 1316 4.3 人工水体 按 450 元 / 32285 450 1453 4.4 硬质铺装 按 250 元 / 53516 250 1338 4.5 人行道路 按道路面积300 元 /计 19026 300 57
11、1 4.6 车行道路 按道路面积 8592 380 326 380 元 /计 4.7 亭廊 按 25 组 60 /组测算 1500 1000 150 4.8 景桥 按 50 万元 /座测算 3 座 500000 150 4.9 公厕 按 30 万元 /个测算 4 个 300000 120 4.10 电气 电讯 按设计规范要求估算 330 4.11 给排水 按设计规范要求估算 178 4.12 燃气 按设计规范要求估算 100 4.13 通风 按设计规范要求估算 100 5 建安工程费小计 15075.92 3.规费 /税费 序号 内容 计费标准 分项小计 备注 1 规划费用 城市建设配套费 按
12、建筑面积 90 元 / 423.72 渝府 07 年调整通知 建设工程规划综合费 按 2元 / 9.42 渝办发 (2005)48 号 2 建委系统收费 建设工程质量监督费 建安造价的 0.28% 42.21 喻价 2001345号 ;渝府发 2001106 号 建设工程交易所服务费 中招标方交纳0.75 11.31 渝 价 2005143 定额测定费 按建安工作量的0.14%收取 21.11 渝府发 2001106 施工合同印花税 0.03%合同金额 4.52 合同公证费 0.02合同金额 3.02 白蚁防治费 按建筑面积 0.5 元/ 2.35 渝价 (2002)662 号 3 人防易地建
13、设费 30 元 /规设总面积 141.24 渝价 200432 号 4 园林绿化赔偿费 按实际情况 ,不考虑 渝价 200675 号 5 集中绿化建设费 项目开发可满足绿化要求 ,不考虑 渝价 200675 号 6 超标噪声排声排污费 据分类标准按实计 ,一般 4 元 / 18.83 渝价 200621 号 7 国土房管系统 规费 地质灾害评估费 根据国家指导价格 ,按二级测算 ,约5万元 5.00 渝价 (2002)257 号 建设项目用地勘查费 地籍测绘 1:500 约8万元 8.00 渝价 (2000)368 8 防雷相关费用 防雷工程设计审核 施工监审收费 工程概 (预 )算大于100
14、0 万元 ,按工程概 (预 )算 0.1收取 ,取土建工程费用 0.37 重庆市物价局关于防雷工程设计审核施工监审收费标准的通知 合计 691.09 4.湿地公园投资分析 根据以上数据，从政府角度考虑，在东湖湿地 公园的投资中，策划公司估算的有关间接费用可不予采纳，这部分费用包括： A、前期工程费 983.91 万元； B、工程建设费中的地下建筑工程 620.22 万元； C、行政事业规费 691.09 万元； D、项目管理费 452.28 万元； E、基本预备费 344.17 万元； F、财务费用 702.11 万元。 合计： 3793.78 万元。 对公园的经营性建设项目投资可以单独列出，
15、不列入公园建设成本。这部分建设项目包括：会所、酒店、高尔夫球场馆、湿地科普教育馆项目的土建、安装、装饰工程等，其投资估算为 6698.03 万元。 不考虑以上因素后，公园景观建设及基本建设费用估算为 7763.07 万元。 公园用地成本将占投资的主要部分。因公园控制用地范围内巳征用部分土地，其中大部分土地为政府所有，可直接转为公园用地，少量土地为个人建设用地，可采取置换处理，因此，实施公园建设只需新征用地 28.27 公顷，折 424.5亩。根据国土部门摸底调查，东湖片区征地成本价格 18万元 /亩，公园用地按行政划拨用地，实行成本地价，用地总成本为 424.5 亩 18 万 /亩 =7641
16、 万元。 按照上述分析，东湖湿地公园总投资由三部分构成：一是用地成本、二是公园景观及基 础设施建设成本、三是公园经营性建设项目投资。其中公园用地成本为 7641 万元，公园景观及基本建设投资 7763.07 万元，公园经营性建设项目投资 6698.03 万元，总投资为 22102.1 万元。如不考虑公园经营性建设项目投资6698.03 万元，则公园总投资为 15404.07 万元。 三、东湖高档住宅小区投资估算。 （一）东湖高档住宅小区修建性详细规划情况 居住区为团式布局，按“田”字网络组织道路体系。自西向东的“龙”型生态轴线将五个组团串联起来。一组团为花园洋房与联排别墅混合组团，二组团为花园
17、洋房组团，三组 团为独立别墅与联排别墅混合组团，四、五组团为纯联排别墅组团。一、二组团临高速路规划有 12栋 11 层的小高层住宅。 小区集中布置小学、幼儿园及超市。会所位于居住区西北侧临体育中心处，为居住区的主入口。别墅结合地形围绕水体按自由式布局，花园洋房则通过院落的形式，形成一系列丰富的人性化休憩活动空间。 （二）规划指标和面积分布 1、居住区规划技术指标： 规划用地面积 56.9 公顷， 建设用地面积 518353 平方米， 总建筑面积 537894 平方米， 其中地上建筑面积 518353 平方米，地下建筑面积 19541 平方米。 容积 率 0.85, 绿地率 40% 建筑密度 2
18、4% 2、居住面积分布 独立别墅 26530 双拼别墅 4656 联排别墅 116916 花园洋房 220290 电梯公寓 129953 3、公建面积分布 底屋商业建筑面积 20008 超市建筑面积 3504.69 小学建筑面积 6562 幼儿园建筑面积 2779.31 地下建筑面积 19541 （三）投资估算 1、居住小区土地成本。东湖高档居住小区规划建设用地面积 569000 ，规划容积率为 0.85，可建建筑面积 518353 。按房屋建筑面积每平方米用地成本 500 元计 算，总用地成本为： 518353 600 元 / =31101.18 万元。折合每亩地价 36.44 万元。 2、
19、居住小区房屋建设成本。 （ 1）多层别墅：按房屋建筑面积每平方米用地 1200 元计算，建设成本为： 148102 1200 元 / =17772.24 万元。 （ 2）花园洋房：按房屋建筑面积每平方米用地 1100 元计算，建设成本为： 220290 1100 元 / =24231.9 万元。 （ 3）高层公寓：按房屋建筑面积每平方米用地 1500 元计算，建设成本为： 129953 1500 元 / =19492.95 万元。 （ 4）小区公建：按房屋建筑面积每平方米用地 900 元计算，建设成本为： 20008 900 元 / =1800.72 万元。 （ 5）地下建筑：按房屋建筑面积每
20、平方米用地 800 元计算，建设成本为： 19541 800 元 / =1563.28 万元。 居住小区房屋合计建设成本： 64861.09 万元。 3、小区道路绿化环境工程。 （ 1）小区绿化环境工程。该小区规划绿地率为绿地率 38.7%，应实施绿地面积为 20万，每平方米绿地投资 400 元，建设成本为： 200603 400 元 / =8024.12 万元 （ 2）小区道路工程 。小区道路面积按项目规划用地面积的 15%计算，道路总面积为 77753 ，每平方米造价按 250 元估算，建设成本为： 77753 250 元 / =1943.82 万元。 小区道路绿化环境工程建设成本： 9967.94 万元。 4、小区总投资估算为 100746.68 万元。 （四）销售预测 根据市场预期，该小区别墅预测销售建面均价 3000 元 /，花园洋房预测销售建面均价 2400 元 /，高层公寓预测销售建面均价 2000 元 /，其销售额分别为：
