1、物权法讲座,2012-09,房屋纠纷如何处理,赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某，赵某及其妻子“黄某”和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证，随后到房产管理局办理房屋过户手续，李某搬进房子半年后，一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院，要求李某返还房屋。原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己的妻子。,李某此时才知在四个月前，该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤销公证书后，该女子撤回行政起诉。提起民事诉讼要求李某返还房屋，李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。法院审理查明：该房屋为婚姻关系存续期间购买，该房屋产权证为赵某。问题一：该房屋是否是夫妻双方共同财产？问题二
2、：赵某能否单方将房屋出卖？.,中华人民共和国婚姻法,第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； 第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；,物权法：三个内容,何为民法上的物谁是物的权利人权利人如何发挥物,何为物,物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。担保法规定：“本法所称不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。,何为物权,本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排
3、他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权,所有权,他物权,用益物权,担保物权,土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权,抵押权、质权和留置权,占有、使用、收益、处分,物权法之作用：定分止争,一兔走街，百人追之，贪人具存，人莫之非者，以兔为未定分也。积兔满市，过而不顾，非不欲兔也，分定之后，虽鄙不争。（慎到慎子）,物权法,物权法是民法的重要组成部分。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，其内容包括物权法、债权法（以合同法为主）、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人人格权法等。物权法是专门规范民事主体（法人、自然人）对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。,物权法的含义,广
4、义的物权法，是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称（担保法、土地管理法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、水法、文物保护法等）狭义的物权法，则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范，即民法典中的物权编在我国，原是指民法通则第五章第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权，现在物权法,民法中的财产归属,（1）财产归属法所谓财产之归属，指各个财产均归属于特定的权利主体，该权利主体能够直接支配其财产，对于该财产所产生的任何利益，在其支配范围内，可以排除他人的干预，任何人都负有绝对的不作为的义务 其目的是为了保护财产的归属 财产归属法有三种类型： 规范财产本身归属于权利主体的法律 规
5、范对于他人的财产的返还请求权 规范侵害财产归属的损害赔偿关系,（2）财产转移法 以保护财产转移为目的，使归属于一定主体之权利，得经由权利主体之意思，完成其转移。 财产转移法有三类：以规范契约即商品交换基本形态的法律规范给付得利请求权之法律规范侵害债权的损害赔偿关系,物权法之作用：财富裂变和聚变,国家对个人的财产利益一旦予以肯定，公众对财富的进取之心就会被激发出来。公众对财富的进取之心一旦得到释放，经济和社会的发展就获得了源源不断的动力。马恩：资本主义一百年创造的财富超过人类五千所创造的财富的总和。布朗基：所有权是推动人类智慧的最有力量的原动力。,物权法之功能：物尽其用,第一百三十六条 建设用地
6、使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,物权法之作用人和政通,有恒产者有恒心 孟子名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贪盗不取。今法令不明，其名不定，天下之人得议之。其议，人异而无定。人主为法于上，下民议之于下，是法令不定，以下为上也。此所谓名分之不定也。夫名分不定，尧、舜犹将皆折而奸之，而况众人乎？此令奸恶大起、人主夺威势、亡国灭社稷也道也。所以定名分也，名分定，则大诈贞信，巨盗愿悫，而各自治也。故夫名分定，势治之道也；名分不定，势乱之道也。 (商鞅：商君书定分)。,物权法的制定.,物权法共条，分为五编总则：138所有
7、权：39116用益物权：117169担保物权：170240占有：241245,物权设立、变更、转让、消灭,不动产：登记动 产：交付,不动产登记,第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。,第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同
8、效力。,买卖合同,房屋过户登记,债权行为,物权行为,不动产登记,第十条 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。,特殊动产登记对抗,第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。动产的登记采取的是登记对抗模式，,房屋买卖,甲购买某开发商的房屋，双方签订了房屋预售合同，约定一年后交房。甲缴纳两万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此房以高价卖给了乙，办理过户手续。请问：谁能取
9、得房屋所有权？ 有何法律对策？,异议登记,第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,预告登记,第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物
10、权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,物权的其他获得,第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。,第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,开发商忙着卖车位.,开发商忙着卖车位
11、.,业主 业主 物业公司 开发商 业主大会 业主委员会,建筑物区分所有权,一是专有部分的所有权。二是共有权。指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。,第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专
12、有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车
13、库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,业主委员会和管理规约法定化？.,第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,我省地方性法规物业管理条例规定，建设单位应当无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，而且明确了开发建设单位在移交住
14、宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四提供。这标准，在当时还是较高的。后来，国家的行政法规物业管理条例，也明确规定物业管理服务用房的产权归业主共有，只是没规定具体比例。物权法四次审议稿也明确了：建筑物区划内的物业服务用房，属于业主共有。,第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,四稿,物权法草案，“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲
15、裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼，申请仲裁。”,物权法草案第五次审议稿法律委员会研究认为，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。据此，法律委员会建议将这一条删去。,民宅商用.,第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
16、。,第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,善意取得,根据我国刑法，只要是刑事案件的赃物都要一律追回。受到的损失，买主只能找卖赃物的人索赔。 物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空。购买者只要善意购买，价格合理，应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付，就可取得所有权。原所有权人无权要回，但可向无处分权人请求赔偿。,所有权取得的特别规定,第一百零六条 无
17、处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,拾金不昧新规定,丢失人：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经
18、营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。,支付保管费,第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。,拾到者,第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也
19、无权请求权利人按照承诺履行义务。,.房屋的征收.,第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。,物权法,不需考证的寓言故事,地点：德国波茨坦人物：“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希.威廉一世；威廉二世；磨坊主人及其儿子事件：国王强制拆迁穷人的磨坊,风能进,雨能进,国王不能进,英国首相威廉皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以
20、打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。风能进、雨能进、国王不能进，这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护。,城市房屋拆迁管理条例,第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。 第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。,南京市城市房屋拆
21、迁管理办法,第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁（含根据规划要求搬迁被拆迁人、房屋承租人，保留其房屋的），需要对被拆迁人、房屋承租人货币补偿或者产权调换的，适用本办法。,中华人民共和国立法法,第八条下列事项只能制定法律：（六）对非国有财产的征收；（七）民事基本制度；第九条本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关
22、犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。,建设用地使用权到期怎么办,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公
23、共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。,建设用地使用权,物权法草案二审规定：建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当收回建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。,草案四审稿： 住宅建设用地使用期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。,草案六审稿： 取消
24、了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定,住宅用地到期怎么办,第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,花絮：房价能否降下来.,第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。,城里人能买农村房？,我国物权法草案规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基
25、地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。,租赁或典当,第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。,景观变楼房，业主如何维权,第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产
26、为需役地。 第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。,地役权,第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。,第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 第一百五十七条 设立地役权，当事人
27、应当采取书面形式订立地役权合同。,相邻权阳光权,建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,扩大范围，动产也可抵押,我国担保法规定，抵押仅限于房屋、土地等不动产，动产一般只能质押。物权法扩大了抵押财产的范围，规定除土地、房屋外，法律、行政法规未禁止抵押的财产都可以抵押。 其中，抵押房产和土地使用权等不动产都必须登记；登记后，抵押权才正式生效。但对生产设备、汽车等动产，只要双方达成抵押协议抵押权就生效了。实行登记对抗。,占有,占有：是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有并非一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。占有人占有动产或不动产，可以区分
28、为有权占有和无权占有。用益物权人、动产质权人、留置权人对于不动产或者动产的占有，即为有权占有。租赁权人对于租赁物的占有、借用人对于借用物的占有、保管人对于保管物的占有、承运人对于托运货物的占有，也都属于有权占有。小偷盗窃他人物品等，属于无权占有。无权占有区分为善意占有和恶意占有。,占有,区分善意占有和恶意占有的意义在于：第一，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人则须承担损害赔偿责任。第二，无权占有人在返还占有物时，应返还原物及其孳息。但善意占有人有权要求扣除其因维护该不动产或动产支出的必要费用，恶意占有人则没有此项权利；第三
29、，依据物权法草案的规定，如果无权占有人占有的不动产或者动产毁损、灭失的，无权占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人，仍不能弥补权利人损失的，善意占有人无须承担赔偿责任；恶意占有人有过错的，仍须承担赔偿责任。”,争议性内容,第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。 第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。,社会治理方式,神法势术德,公共利益：物权法
30、不能承受之重,物权法的精英化和大众化物权法具体制度涉及的本土和西化物权法的私法化和公法化,大力宣传依照宪法和法律对国家、集体和私人的物权实行平等保护的原则及其重大意义，,物权法的深远意义,刑法秩序,民法秩序,宪政秩序,古代中国的法,“夫生法者，君也；守法者，臣也；法于法者，民也。君臣上下贵贱皆从法，此谓为大治。”（管子任法）灋,1954年1月，毛泽东主持起草中华人民共和国宪法（草案）,1958年，毛泽东在一次会议上说，法律这个东西没有也不行，但我们有我们这一套。民法、刑法那么多条谁记得了。宪法是我参加制定的，我也记不得。我们基本上不靠那些来维持秩序。,中央政治局的集体学习物权法.,法治理念的张扬人权价值的凸显乱世倡刑典用重刑 盛世兴民典贵私权,谢谢大家！欢迎指正！,
