1、（2011届）毕业论文（设计）文献综述题目嘉兴地区未来房价预测学院商学院专业信息管理与信息系统班级学号姓名指导教师开题日期一、前言部分房地产是一种特殊的商品，也称不动产。狭义上说是指房地产交易的活动场所；从广义上说，房地产市场指整个社会房地产关系的总和，是房地产开发建设，经营，管理，服务和消费的内在运行机制。分配房地产资源，有利于实现资源的最优化配置，促使房地产业进入良性循环并成为国民经济的支柱产业；有利于调整消费者结构，促进国民经济协调发展；有利于房地产的供求平衡，缓解用地和住房供求矛盾1。房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产品价格与市场基础价格的严重背离。一般来说，房
2、地产的价格是由成本、利润、税金组成的，一般来说比较稳定，而真正的泡沫来源是地价。是土地价格对市场基础价格的背离。目前，测度房地产泡沫的方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于目前的数据积累不够多，理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用受到了一定的限制，因此本文采用指标指示法来对我国的房地产泡沫进行测度2。市场调查是企业按照一定程序采用一定方法搜集、整理、分析和市场有关的各种信息的工作过程。其目的在于为企业进行市场预测做出经营决策，确定经营目标，制定经营计划提供依据，以保证企业的产品在市场上适销对路。市场调查是随着商品产生和交换的发展而产生的。市场调查是在美国首先发展
3、形成的一门学科，中国真正意义上的商业市场调查则始于80年代中期。现在，中国的市场调查是一个极具增长潜力的行业，一个更规范化的行业，一个面向国际的行业3。房地产价格弹性机制是与房地产市场相关变量，如城镇居民可支配收入人均GDP基尼系数房地产税收房地产企业利润的变化对房地产变化的影响程度或房地产价格变化对相关房地产市场变量，如房地产供给房地产需求变化的影响程度相关文献主要运用相关模型针对单个变量对房地产价格的变化进行研究，研究了我国城市化与房地产价格的关系，得出中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因，反过来中国房地产价格的上升对中国城市化水平的提高没有显著的因果关系4。对房地产的研究要做一
4、些市场调查，首先要确定调查的目的，然后确定调查对象，再确定调查项目5。对一项调查，其方案是多样的，而且方案的设计要多次循环研究可行性6。研究方法有三种，一是逻辑分析法，二是经验判断法，三是试点调查法7。二、主题部分我国房地产业自1998年以来经过市场化改革，产业规模急剧扩大，产业增加值从无到有，从弱到强，已经上升为国民经济重要的支柱产业之一。同时，房地产业的发展也在很大程度上改善了城镇居民的住房条件。嘉兴市房地产市场是我国起步相对较早,发育较规范,住宅市场化程度较高的房地产市场。自1999年以来,嘉兴市通过彻底停止实物形式分房,利用市场来配置嘉兴市商品房屋资源,使房地产业在生产、流通以及物业管
5、理等各环节得到了充分的发展,成为了嘉兴市经济发展中十分重要的产业。近几年嘉兴借助其优越的地理位置，发展势头良好地处与我国经济最发达的长江三角洲地区，是浙江省最靠近上海的一个地级市，东临上海，南频杭州湾，西连杭州，北接苏州，320国道和沪杭高公路横贯东西，乍嘉苏高速公路连南北，并且还拥有浙北地区唯一的海口岸嘉兴港，水陆交通十分发达，嘉兴经济持续快速的发展8。2010年是“十一五”收官之年，虽然尚未落幕，但嘉兴综合经济实力跨上新台阶已成定局。预计嘉兴市地产总值达到2250亿元，与2005年的生产总值1158亿元相比，接近翻一番，5年间GDP年均增长125。与经济实力同步增长的还有全市财力，预计今年
6、嘉兴市财政总收入达到335亿元，5年间这一数字年均增长21。嘉兴市以科学发展观统领全局，扎实推进改革开放和统筹发展，积极应对国际金融危机冲击，以项目和创新为载体，努力化解要素制约，着力提高经济运行质量，呈现出经济结构更趋优化、发展方式加速转变、城乡统筹快步推进的良好态势，全市经济社会迈入了科学发展、和谐发展的轨道9。稳定住房价是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。2010年国家出台了一系列政策来控制房价快速上涨，在房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会
7、祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。嘉兴作为受到较大关注的房地产发展区域，消费者感到迷惑。本论文希望通过对我国房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析和嘉兴市房地产过去几年的发展情况分析，预测未来几年嘉兴市房地产市场的发展情况和房价走势。希望对相关的消费者提供一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。房价持续创新高到底是何原因我觉得原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但也有许多不合理因素。具体来说主要有以
8、下几点第一，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低、股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。同时也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。第二，一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资或者担心房价继续上涨而提前入市。第三，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。在经营城市的理念指导下，抬高了土地和房地产市场的价格。第五，市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过
9、囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期10。2009年12月9日，国家出台政策取消了二手房市场营业税的税收优惠。2009年12月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。2010年1月18日、2月25日，央行连续两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。2010年2月，中国银行率先下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折调整为85折,3月8日又有7家银行相继取消了首套房贷的七折利率优惠。2010年伊始，国务院发文重申二套房首付不低于四成各银行为了收紧房贷，严格执行按揭贷款相关政策，即首付不低于四成，利率严格按风
10、险定价，并取消改善型住房的概念，改善型住房统一按二套来处理。2010年两会总理政府工作报告中指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。随着一线城市房价的回落，许多居民关心自己所在城市未来房价的变化趋势，未来几年房价是涨还是跌很大程度上决定着他们将来的购房决策。展望未来一、二年，在国家一系列宏观调控政策的作用下，嘉兴房价如何嘉兴房价涨价的原因有（1）区域经济快速发展、居民收入不断提高。近年来，嘉兴市国民经济取得了持续、快速的发展，加速了人们对房地产的需求，更加注重质量和环境。（2）嘉兴市地理位置优越（3）嘉兴保障性住房体系不断完善，降价的原因有（1）国家出台了一系列的政
11、策来抑制房价的快速上涨，如首付比例提高，限制三套房贷（2）人们回归理性抱着先看看再说的态度，这样就减少了需求量。嘉兴房价现状令人迷茫，嘉兴作为三线城市，房价也慢慢向二线城市靠拢，但是在嘉兴房产的发展过程中，同样暴露出了许多浅显的问题，尤其是今年，在开发商和炒房客的相互配合下，房价一度上涨到了令人难以承受的水平，这无疑忘记了嘉兴是一个三线城市这一事实。嘉兴房产一直以来都是踩着稳步健康的主旋律在走，可是自去年开始逐渐变得浮躁11。所以未来嘉兴房价如何很让人迷茫。商品房屋的流通是整个流通的重要组成部分,住宅消费的扩大使房地产市场的流通量急速上升。2002年嘉兴市的商品房实际销售面积为18015万平方
12、米,比2001年增长52内销商品房成交金额3415亿元,比2001年增长86。房地产二、三级市场联动,带动存量房的流通扩大。2002年嘉兴存量住宅买卖过户面积5123万平方米,比2001年增长74存量房交易成交金额632亿元,比2001年增长85。房地产流通量的扩大,需要各种中介机构为其提供服务,必然促进中介服务行业的大发展。嘉兴市近几年房地产中介服务行业像雨后春笋般地迅速发展起来,如营销策划公司、销售代理公司、房屋置换公司、信息咨询服务公司、房地产价格评估所、测量行等等,也明显地拉动了嘉兴经济增长12。一年一度的全国“两会”结束了，房价走向引起代表委员的热议，成为热门话题13。房地产价格日益
13、高涨与人民收入水平增长缓慢存在不可调和的矛盾；高涨的房价脱离了宏观经济增长的幅度，成为导致产业发展不均衡、区域发展不均衡的主要因素；央企进入土地市场，土地价格受到非理性提升，房地产企业生存环境平衡受到破坏；对房地产业发展思路的摇摆不定，导致我国住房保障工作不能顺利推进等。现在要做的是，我们发展房地产业的总体思路和方向要明确下来，是继续搞市场化，还是走住房民生化的路子这是一个重要的选择，这也是一个关键的选择14。三、总结部分这几年政府推出了很多关于房地产的政策，对房产市场开发过热和房价快速上涨进行了抑制，把保障性住宅提到一个非常高的高度。这些因素仍旧会影响中国房产的发展。在城市格局上我们看到二三
14、线城市的崛起非常强劲，我觉得由于在新的一些政策的影响下，房价迅猛上升的态势必然会受到一些抑制15。在这些二三线的城市里，我们可以根据市场的活跃程度，市场的容量，城市人口的多少，可以承担的需求住宅和房地产量的多少去判断未来房价趋势，通过这些我们可以看到，嘉兴还处在一个市场容量和市场活跃程度相对还是比较偏低的水平，但发展的潜力是比较巨大的。到2009年年末，嘉兴市户籍人口3396万，人口明显比大城市少很多，根据调查，嘉兴房地产市场还不是很饱和，需求量不大。所以我认为嘉兴的房价还是会上涨，但是是缓慢的。四、参考文献1徐小慧房地产市场调查与预测M北京科学出版社,20092许勤筱房地产泡沫产生的原因及浅
15、析J,商品与质量,2010（1）24353黄莹传媒集团房地产营销J，调查与决策，2005（12）24354李松，綦群高我国住房价格弹性梯度机制及分异研究J,房地经济，2010（9）5陈晓慧市场预测与决策M武汉武汉理工出版社,20086廖进球,李志强市场调查与预测SURVEYANDFORECASTOFMARKETM长沙湖南大学出版社，20097崔发强,刘柳2008房地产市场调查与预测M北京化学工业出版社,2008（9）24358张建华嘉兴房价的现状与发展趋势房地市场J,2010,112149陶克强嘉兴综合经济实力跨上新台阶嘉兴日报J,2010120110陈友玲市场调查、预测与决策M北京机械工业出
16、版社,2009（3）243511令人迷茫的嘉兴EB/OLHTTP/WWWWAAKUCOM/INFOVIEW981834HTML,2010110112丁国文房地产投资对经济增长的贡献研究经济师J,2007（6）243513闫秀荣市场调查与预测M上海上海财经大学出版社,200914WKWONG,ZXGUOAHYBRIDINTELLIGENTMODELFORMEDIUMTERMSALESFORECASTINGINFASHIONRETAILSUPPLYCHAINSUSINGEXTREMELEARNINGMACHINEANDHARMONYSEARCHALGORITHMJINTERNATIONALJOURNALOFPRODUCTIONECONOMICSVOLUME128,ISSUE2,DECEMBER2010,PAGES61462415PETERWALLSTROM,ANDERSSEGERSTEDTEVALUATIONOFFORECASTINGERRORMEASUREMENTSANDTECHNIQUESFORINTERMITTENTDEMANDJINTERNATIONALJOURNALOFPRODUCTIONECONOMICSVOLUME128,ISSUE2,DECEMBER2010,PAGES625636
