1、本科毕业设计论文届论文题目温州房地产市场价格影响因素的分析所在学院商学院专业班级经济学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日诚信声明我声明，所呈交的论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。论文作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文的原件，允许论文被查阅和借阅，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文，学校必须严格按照授权对论文进行处理，不得超越授权对论文进
2、行任意处置。论文作者签名签名日期年月日I摘要房地产业作为国民经济的支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。住房问题是关系人民幸福安康的关键问题，住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结，而住房问题的核心是房价问题。近年来，住宅房地产价格持续不断快速上涨，极大影响了城市居民的生活质量，也给整个国民经济健康平稳的发展带来不稳定因素，住房价格问题已成为全社会广泛关注的重要问题。本文以温州市房地产市场为研究对象，从住宅房地产价格的概念、特征入手，并以温州市房地产统计数据为基础，使用定量分析和定性分析相结合的研究方法，来具体分析影响温州市房地产价格的主要因素。关键词温州,房地产
3、市场，价格,影响因素2011届经济学专业毕业论文ABSTRACTREALESATEINDUSTRYMAKESAVERYPOSITIONINSOCIALDEVELOPMENTANDHASBECOMEONEOFTHEPILLARINDUSTRIESINTHECOUNTRYHOUSINGPROBLEM，ASTHEKEYPROBLEM，ISESSENTIALTOPEOPLESLIFE，TOTHESUSTAINEDANDRAPIDDEVELOPMENTOFECONOMYASWELLASTOTHESOCIALSTABILITYANDTHECOREOFTHEHOUSINGPROBLEMISTHEESTATE
4、PRICEPROBLEM，INRECENTYEARSRESIDENTIALPROPERTYPRICESKEEPRISINGRAPIDLY，GREATIMPACTONTHEURBANPEOPLESQUALITYLIFEANDBRINGALOTOFUNSTABLEFACTORSTOTHEHEALTHOFTHEWHOLEECONOMY，HOUSINGPRICESHASBECOMEANIMPORTANTSOCIALQUESTIONBASEDONTHEWENZHOUREALESTATEMARKETASTHERESEARCHOBJECT,THERESIDENTIALREALESTATEPRICES,THE
5、CONCEPT,CHARACTERISTICSOFREALESTATEINWENZHOU,ANDSTATISTICALDATABASE,THEUSEOFQUANTITATIVEANALYSISANDQUALITATIVEANALYSISOFCOMBININGRESEARCHMETHODS,MAKEACONCRETEANALYSISOFTHEMAININFLUENCEFACTORSOFWENZHOUREALESTATEPRICESKEYWORDSWENZHOU,错误未指定书签。REALESTATEMARKET，PRICES，FACTORS2011届经济学专业毕业论文目录摘要IABSTRACTII
6、一、引言1二、相关文献的回顾2（一）国外相关研究综述2（二）国内相关研究综述2三、温州市房地产市场现状5（一）温州房地产市场总体概况5（二）温州房地产供销情况分析5（三）温州房地产价格情况分析7四、影响房地产价格因素的定性分析8（一）经济因素8（二）社会因素10（三）政策因素11五、价格影响因素的实证分析12（一）模型的基本假设12（二）函数模型的建立13（三）模型的数据处理与分析13六、结论及建议16（一）结论16（二）调控房地产价格的建议17参考文献18致谢202011届经济学专业毕业论文1一、引言温州位于中国黄金海岸线中段，浙江省的东南部，东濒东海，南接闽北，西与丽水市相连，北与台州市毗
7、邻，是浙南的经济、文化中心和交通枢纽。这座城市最主要的特色是商业气息非常浓，在历史上就是很著名的商埠。改革开放后，温州人特别注意发展商业，经济迅猛发展。2010年，温州全市生产总值（GDP）达到292557亿元，增长了111，增幅比上年回升26个百分点。其中全年全社会固定资产投资为93028亿元，比上年增长11，增幅同比提高05个百分点，特别是房地产开发投资，完成27109亿元，同比增长7。房地产业的高速持续发展，对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设等都起到了极其重要的作用。但是，近十年来，温州经济的全面发展，同时也带来了房地产的投资过快,房价飙升。据统计，2010年温州
8、房地产完成投资额27109亿元，房屋竣工面积30632万平方米，商品房销售面积达到22846万平方米，商品房屋销售额达到30731亿元，出现了少见的大幅度增长现象。温州房地产业已在全国同等城市的排名中名列前茅，房价在2008到2010年温州各个地区几乎翻倍上涨，2010年12月二手房成交均价达31262元/平米。当前，居高不下的房价已经演变为温州万众瞩目的经济问题和社会问题，对房地产价格问题的讨论，如房地产价格是否合理，受到那些因素的影响，是否存在房地产泡沫等等，近年来一直是温州政府部门、学术界和实物界关注的热点和焦点问题。事实上，房地产价格作为房地产业的“晴雨表”，不是一个简单的价高价低的问
9、题，其中蕴涵着诸多存在内在相互联系的信息，反映了复杂的社会经济关系。因此，非常有必要专门研究温州地区影响房地产业发展态势和价格的影响因素，在借鉴前人理论研究成果的基础上，主要结合温州市房地产市场的实际情况，然后结合理论用计量分析的方式，得出最后的实证结果。研究立足温州房地产市场的实际情况进行分析，且采用定性与定量分析相结合的方法，具有较强的现实意义。不仅可以为温州政府提供进行宏观调控的依据，还能为消费者提供信息支持，为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。2011届经济学专业毕业论文2二、相关文献的回顾（一）国外相关研究综述影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素
10、的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产业发展的历史较长，并且较为完善。NELLIS和LONGBOTTOM1981通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。在房地产价格的研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响，这些
11、特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。国外研究表明，房地产作为国民经济的一个组成部分，其运行态势受到国民经济的影响，房地产价格也如此。LEEGREBLER1981研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形，其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得、一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。（二）国内相关研究综述房地产价格影响因素研究是房地产经济学研究领域中的一个分支，国内学者在对房地产经济进行研究中，均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己的看法和见解。1、地价和房价的相互影响对于房价与地价谁先谁后的问题，在理论界一直争论不
12、休。高波（2003）采用19992002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过GRANGER因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。邵念强2006认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越2011届经济学专业毕业论文3大，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000元，而其中土地成本则在11000一12000元之间，也就是说土地成本在住宅
13、售价中占到了60左右。况伟大2005通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。2、收入对房价的影响王冰和黄磊2005认为，居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高收入的投资支出的影响，使得越来越多的人开始投资于住宅房地产，购房投资化己呈现出全球化的趋势。目前，在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时，国内的学者普遍采用“房价收入比”这一概念，即用一个国家或城市的平均房价与每户居民
14、的平均年收入的比值来反映居民对房价的承受能力，可以大致反映城市房地产价格高低，国际上通行的标准房价收入比是36倍沈伟锋，谭大璐，2006。3、房地产宏观调控措施对房价的影响（1）财政政策对房价的影响房地产的财政政策主要是土地政策和税收政策，土地是房地产发展的基础，土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。严格的土地政策减少了土地供应总量，改变了供给结构，与此同时，供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨曹振慨，何小敏，2006。但从供地政策对房地产价格的作用机制及其现实影响来看，其目的主要是在宏观层面保证房地产价格的平稳上涨，促进房地产市场长期稳定发展，因而其对房地产市场产生作用具有一定
15、的渐进性，不可能立竿见影地影响到房价，在一定程度上存在着时差性胡晓添，濮励杰，潘捷，2006。有关物业税的开征问题，学术界讨论颇多。唐杰2006、杨勇和温修春2005等认为，物业税能够降低房价，抑制投资需求，挤兑泡沫经济。与以上观点不同，岳树民2005认为，房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用，但能否成为现实，还取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响。程瑶2004、林素钢2003等得出结论开征物业税对房价影响不大。（2）货币政策对房价的影响2011届经济学专业毕业论文4聂学峰等2005运用相关分析、GRANGER因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策
16、影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著，货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。房地产信贷对房价的影响。吴龙龙、黄丽明2006认为，银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。要有效地调控住房价格，就必须调整住房建设项目贷款政策，用差别化的信贷政策引导住房需求，严格控制信贷投量，并强化信贷审查力度。加息对房价的影响。段岩燕、曹振良2005，章辉赞、张红2005等认为，房地产价格是由房地产供给和需求平衡决定的
17、，加息不会直接影响房地产的价格，而是通过影响房地产的供给和需求来影响房地产价格的。关于人民币升值对于房地产价格的影响，金学惠2006、宋勃2006、夏志琼2006、陈明2006、吕彬彬2006、韩立达2005、王仁涛和张维然2005等都做了一些类似的研究。4、区位对房地产价格的影响一般来说，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会文化区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着，房价亦会随区位的变化而改变。可以说，是区位条件决定了房地产价格蒋立红，李庆花，2006。王霞、朱道林、张鸣明2004以北京市轻轨13号线为例，褚劲风、周琪2004以
18、上海地铁一号线为例都做了类似的研究。5、其他因素的影响冯闻、胡昊2006应用典型工程分析了主要建材价格变动对房价的影响；麦勇2003分析了非对称信息条件对商品房价格的影响；周江2005探讨了住房供给结构对房价的影响；李琳和李园2005得出结论人口的增长和人群的年轻化都会促使房价上涨；张澜和周千秋2006研究了消费者的心理预期对房价的影响。总体来说，影响房地产市场价格的因素有很多，但是主要的因素有地价、居民收入水平、人口、区位因素、消费者心理预期等。2011届经济学专业毕业论文5三、温州市房地产市场现状（一）温州房地产市场总体概况2010年完成房地产开发投资27109亿元，同比增长70，其中住宅
19、建设投资19313亿元，同比增长108。全年房屋施工面积250750万平方米，同比增长81；竣工面积30632万平方米，同比下降102；商品房销售面积22846万平方米，同比下降272，其中住宅销售面积19252万平方米，同比下降293；商品房销售额30731亿元，同比下降280，其中住宅销售额266亿元，同比下降307。从2010年的数据看出，温州的房地产是投资过快、房价攀升。由于土地资源的不足，温州人均耕地面积低于全国平均水平。加上民间资本积累雄厚温州做为一个特殊的城市，经济发展较其他城市也有所不同。加上一些温州人在省外、国外淘金，创造一批又一批的财富，最后汇集到温州。2004年以来，炒楼
20、者日趋增多，温州城市居民以户为单位，至少有13居民有意或无意卷入炒房热潮。最终导致温州的房地产市场越来越火，房价越来越高。（二）温州房地产供销情况分析12001年到2010年温州市商品房竣工面积温州素有“七山二水一分田”之称，人均耕地只有047亩（统计局的数据为031亩），仅为全国平均水平的1/5、全省平均水平的1/2，土地资源非常短缺。其中建设用地只有11028万亩，土地作为稀有资源，建设用地越来越少，从2001年到2008年，温州市商品房竣工面积快速增长，到了2009年，增长速度大幅下降，同比下降426，见表1和图1。表12001年到2010年温州市商品房竣工面积年份20012002200
21、32004200520062007200820092010竣工面积1944322016415636473403364168753512593943411130632同比增长237122533461062228411426102单位万平米数据来源温州市统计信息2011届经济学专业毕业论文6图12001年到2010年温州市商品房竣工面积2001年到2010年温州市商品房竣工面积不断增长其主要原因是由于近几年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，政府对土地的审批严格，造成2009年和2010年相关增长速度放慢。22001年到2010年温州市商品房销售面积从2
22、001年到2010年温州市商品房销售面积快速增长，特别是在2009年，累计销售面积达到了31396万平米，同比增长891。见表2和图2表22001年到2010年温州市商品房销售面积年份2001200220032004200520062007200820092010销售面积2014220977289429330307262832971173333139622846同比增长363413859340413417891272单位万平米数据来源温州市统计信息图22001年2010年温州市商品房销售面积0100200300400500600700200120022003200420052006200720
23、08200920106000400020000002000400060002001年到2010年温州市商品房竣工面积年份竣工面积同比增长竣工面积同比增长05010015020025030035020012002200320042005200620072008200920106000400020000002000400060008000100002001年到2010年温州市商品房销售面积年份销售面积同比增长销售面积同比增长2011届经济学专业毕业论文7但是在2010年，由于政府采取一系列的房地产调控政策，对房地产市场造成了一定的冲击和影响，商品房销售面积的增长有所下降，同比下降272。32001
24、年到2010年温州市商品房销售额从2001年到2010年温州商品房的销售额不断增长，从2001年的5315亿元，到2010年的30731亿元，特别是2009年达到了42654亿元。见表3和图3表32001年到2010年温州市商品房销售额年份2001200220032004200520062007200820092010销售额5315596490861126130031526222526152824265430731同比增长5261225232815518847322187228图32001年到2010年温州市商品房销售额单位亿元数据来源温州市统计信息2009年由于房价飞涨，以及刚性需求的增加，
25、销售额达到了历史的高位。虽然在2010年的政府房地产调控下销售额有一定的下降，但是仍然出现很高的销售额，说明温州房地产市场还是非常火热。（三）温州房地产价格情况分析从2001年到2010年温州商品房均价快速上涨，2001年的2639元到2010年的13451元，一路上扬，10年之内涨了5倍。见表4和图401002003004005002001200220032004200520062007200820092010500000050001000015000200002001年到2010年温州市商品房销售额年份销售额同比增长销售额同比增长2011届经济学专业毕业论文8表42001年2010年温州市
26、商品房均价年份2001200220032004200520062007200820092010平均价格263928433140382249045830751088391358413451同比增长120177310456283188828821775368098图42001年2010年温州市商品房均价单位元数据来源温州市统计信息从表4和图4看出，从2001年到2010年温州的房价持续增长，特别是在2009年，房价涨到了13584元，同比增长5368，呈现快速提升态势，市场发展前景乐观。从2008年年底开始，温州市商品房价格开始持续强劲上涨。虽然其中有很多投机者对房价的炒作，但是也反映了刚性需求的
27、爆发和投资者对投资房地产市场的热情。但是在2010年出现了拐点，同比下降了098，虽然下降不多，但是收到房地产宏观调控的影响，温州居高不下的房价也不可避免得出现了松动。四、影响房地产价格因素的定性分析（一）经济因素经济因素是影响房地产市场价格的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储0200040006000800010000120001400016000200120022003200420052006200720082009201010000001000200030004000500060002001年2010年温州市商品房均
28、价年份平均房价同比增长平均价格同比增长2011届经济学专业毕业论文9蓄稳步上升，物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。其中最主要的影响因素是房地产投资规模、人均可支配收入、居民储蓄存款。1、房地产投资规模房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，房地产业的发展必然会受到很大的影响。从2001年至2010年温州市房地产开发完成投资额一直呈增加趋势，从01年的8787亿元到10年的27109亿元，在10年里平均基本实现每年10亿元的增长，平均每年大约有10的增长。见表5
29、和图5表52001年2010年房地产投资规模年份2001200220032004200520062007200820092010投资额8787112741349314096154071687619249219392533427109同比增长587283197469396141141557图52001年2010年房地产投资规模单位亿元数据来源温州市统计信息从表5和图5看出，2010年，由于政府采取一系列的房地产调控政策，对房地产市场造成了一定的冲击和影响，同比的增长有所下降。房地产丌发投资的强劲增长，尤其是房地产市场的增长，表明投资者看好温州房地产市场发展，对进入温州房地产市场抱有较强的信心。温
30、州市2001年2010年房地产投资0501001502002503002001200220032004200520062007200820092010年份投资额0001000200030004000500060007000同比增长投资额同比增长2011届经济学专业毕业论文102、人均可支配收入温州城乡居民收入较快增长，生活水平继续提高。2001年城市居民人均可支配收入13200元，同比增长95，2010年提高到了31201元，同比增长113。见表6表62001年2010年温州人均可支配收入年份2001200220032004200520062007200820092010收入132001459
31、11603517727198052111624002261722802131201单位元数据来源2001年2010年温州统计年鉴从2001年以来，温州的可支配收入大幅增长，随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面温州人对于居住标准的要求会不断提升，住宅向面积更大、结构更合理、配套服务更好的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需要通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入与房地产价格呈正相关性。（二）社会因素社会因素是影响房地产市场价格的重要因素，一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等
32、。政治稳定、治安状况良好，会刺激房地产投资，增加有效供给反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必减少。人口数量越多，家庭结构趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。1、人口数量社会因素只对人口因素进行分析，房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格也有较大影响。人口数量，人口结构等影响着当地房地产市场的需求数量及结构。温州商业发达，人口中移民不断增加，特别是外来打工者，且以中高学历高级人才流入为主，购买能力强且有置业需求的人口增加，则温州房地产需求在发展中会持续增加，从而导致房价的不断攀升。见表7表72001年2010年温州人口数量年份20012002200
33、32004200520062007200820092010人口73887391742274617502756476457719779178682011届经济学专业毕业论文11数量128988791单位万人数据来源20012010年温州统计年鉴从上表的人口数量看出，温州的人口从2001年的73881万到2010年7868万，增长了近50万人口。因此，人口的增长对购房的需求也不断增加。2、人口结构人口数量增长虽然对温州房价的影响不是最关键的，但是人口的增长，结婚的刚性需要对房价的影响比较大。婚房在温州房地产市场占有很大一部分的比例，其中人口的增长是刚性需求的必要因素。特别是1835岁年龄的刚性需求
34、是最大的，见表8表82001年2010年温州1835岁数量和比例年份2004200520062007200820091835岁人口数量229944222667982257308225153522429992233156占总人口308230212984294529052866单位人数据来源20042009年温州统计年鉴从上表看出，1835岁的人口数量一直225万左右，占百分之三十，同浙江其他市相比，刚性需求比较强，也影响到了房价的上涨。说明人口结构因素是温州房地产市场价格的重要因素。（三）政策因素政策因素主要指影响房价的行政因素，有土地制度、住房制度、城市规划、税收制度等。国家政策和地方政策的调
35、整都会影响到房地产市场的供给，进而影响到价格。其中财政政策和货币政策对房地产市场价格的影响尤为明显。1、财政政策房地产的财政政策主要是土地政策和税收政策，土地是房地产发展的基础，土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。2001年国家提出了对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策。使温州房地产处于高速发展阶段，2001年房地产投资额达到了8787亿元，比上年增长了587。2002年8月，央行认为局部投资增幅过大，要强化土地供应管理，严格控制土地供应量，并且恢复征收土地增值税，使房地产市场投资有所控制。2003年7月对出售的房屋开始征收房地产税。2004年12月严
36、禁非法压低低价招商，严格规范地方政府土地管理，政府的一些列调控，导致温2011届经济学专业毕业论文12州房价出现明显的下降，最大降幅超过20。2005年到2009年，政府继续进行调控，从税收和土地政策入手，但是房价仍然上涨，只是对涨价的幅度有所降温而已。但在2010年温州的房价终于出现了拐点，房价出现了下降，调控的效果已经出现了。2、货币政策货币政策主要包括利率、货币供应量等，货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著。2002年，降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由459降到405；修改住房公积金管理条例，房地产进去高速发展，2003年，加强房
37、地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例。房地产的发展得到一定的缓解，2004年，存款准备金利率上调，从7提高到75，加息，金融机构一年期基准利率将上调027个百分点，但是温州房价持续上涨。20062010年，央行不断加息和上调存款准备金利率，虽然房地产市场火爆的局面有所缓解，但是高房价仍然居高不下。五、价格影响因素的实证分析国内外关于房地产价格因素的分析与研究很多，但研究主要集中在定性分析上，仅仅说明了这些因素对房地产价格具有影响，关于定量方面的分析为数不多。，以温州房地产市场作为研究对象，采用2001年2010年的数据，来分析房地产价格与各因素之间的关系。（一）模型的基本
38、假设为了便于分析，我们需要对研究的范围及条件做出界定和限定假定。1、房地产类型的限定按用途来看，房地产包括居住房地产、办公房地产、商业房地产等几类。这几类的房地产价格相差很大，不能泛泛而谈。由于普通住宅的房地产价格是目前大众最关注的，我们这里以普通住宅的房地产价格来分析。2、房地产市场的限定我国的房地产市场由增量市场和存量市场组成，本文研究的对象为增量交易市场，不考虑出租市场和二手房市场的价格情况。2011届经济学专业毕业论文133、阶段的限定为研究市场起步以来的房地产市场，我们将研究阶段限定在2004年2010年。4、影响因素的限定影响房地产价格变动的因素很多，各种因素对房地产价格的影响方向
39、不尽相同，并且其中有些因素无法量化以及数据采集的局限，我们在这里选取了人口状况、GDP、人均可支配收入、房地产投资情况以及房地产的竣工面积几个因素来进行分析。（二）函数模型的建立利用多元线性回归模型建立商品住房价格与各影响因素之间的数量关系，多元线性回归模型的形式为YCC1X1C2X2C3X3C4X4式中Y为商品住房的平均价格，单位为元/平方米；X1为人口，单位为人；X2为人均可支配收入，单位为元；X3每年投入到商品房的投资额，单位为亿元；X4为每年商品房的竣工面积，单位为万平方米。C1、C2、C3、C4为模型系数，C为常数项，他们都是待估参数。为随机误差项，用于表示无法用现有统计数据表示的影
40、响房地产价格的因素，如政策、社会因素等。为消除异方差，将模型中各变量都取自然对数，则模型变为LNYCC1LNX1C2LNX2C3LNX3C4LNX4（三）模型的数据处理与分析1、模型数据的处理经过整理，温州市2001年一2010年商品住房的平均价格、人口、人均可支配收入、商品住房的投资额、商品住房的竣工面积见表9表92001年2010年温州各项数据列表年份商品房平均价格（Y人口X1人均可支配收入X2投资额X3竣工面积X4单位元/平方米万人元亿元万平方米2001263973881132008787194432011届经济学专业毕业论文1420022843739121459111274220162
41、0033140742281603513493415620043822746191772714096364732005490475028198051540740336200658307564821116168764168720077510764572400219249535122008883977199261722193959394200913584779112802125334341112010134517868312012710930632在做回归分析之前，为了检验多重共线性，对各变量做相关分析。利用EVIEWS50，对这些统计数据做相关分析，不存在多重共线性。利用EVIEWS50，对这些统
42、计数据进行最小二乘估计参数，输出结果见下表10表10回归分析表DEPENDENTVARIABLELNYMETHODLEASTSQUARESDATE05/18/11TIME0102SAMPLE20012010INCLUDEDOBSERVATIONS10VARIABLECOEFFICIENTSTDERRORTSTATISTICPROBC78554455675602138407202249LNX111393309755201116792102955LNX212019551174939102299403532LNX300658160597600011013409166LNX40104030016095
43、5064633105466RSQUARED0987530MEANDEPENDENTVAR8633423ADJUSTEDRSQUARED0977554SDDEPENDENTVAR0612184SEOFREGRESSION0091718AKAIKEINFOCRITERION1633352SUMSQUAREDRESID0042061SCHWARZCRITERION1482060LOGLIKELIHOOD1316676FSTATISTIC9899003DURBINWATSONSTAT2635441PROBFSTATISTIC0000060得到商品住房平均价格的非线性回归方程为LNY7855445113
44、933LNX11201955LNX20065816LNX3010403LNX4由于R098753,可决系数R20977554,说明拟合效果很好。取显著水平，若FFK1，NKK表示待估参数总个数，则模型中至少有一个系数可能不为O。本2011届经济学专业毕业论文15模型中取显著水平001时，F4,5519,F9899F（4，5），并且PROBFSTATISTIC为000006与0非常接近，说明在至少99的可能性这四个变量中的一个或多个不为0。在正常情况下，若概率PROB低于005则可认为对应系数显著不为零，T统计量（TSTATISTIC）用来检验对应系数是否为零，如果T1,则该系数的真值至少有23
45、的可能性不为零，如果T2，则系数的真值至少有95的可能性不为零，因此所有的变量参数都显著地不为零，模型的拟合优度检验和显著性检验都非常良好。2、模型的分析从以上方程的参数和回归分析可以看出，房地产价格与有关变量之间存在着一定的关系。首先，从人口因素来看，X1人口）是显著因子,其拟合中的因子是113933。这说明人口的增长是房价的显著因子。因为人口的增长会使房地产市场的刚性需求增加，导致房价的上升。而且温州城市外籍人口的住房购买在整个住房销售量中占据有一部分比例，这说明房地产价格的上涨很大一部分程度来自于外来人口包括温州本地人的投资炒房行为。因此，人口的增长是当前房地产价格疯涨的主要原因之一。其
46、次，从人均可支配收入来看。X2（人均可支配收入）是显著因子。对于X2而言其系数为1201955，说明它和房地产价格是呈正相关的。也就是说，年平均收入越高，房价越高。居民收入尤其是居民的可支配收入是决定家庭一切消费最重要的因素。房地产需求尤其是住宅的需求与居民的人均可支配收入呈正相关关系，居民的收入水平高，对住宅的需求量就大；而需求和价格也呈正相关关系，需求量越大，房地产价格就越高。再次，从房地产投资额来看。X3（房地产投资额）是显著因子，X3在拟合中的因子为0065816，说明它和房地产价格是呈正相关的。说明随着社会各界对房地产业的投资额越高，房地产价格变的越来越高。最后，从商品房竣工面积来看
47、。X4（商品房竣工面积）是不太显著因子，X4在拟合中的因子为0104030，说明它和房价是呈负相关的。商品房竣工面积越大，商品房的供应量就越大，房价就会有所下降，如果竣工面积越来越少，就会导致商品房供不应求，房价上涨。3、模型的误差分析模型计算存在一定的误差。究其原因，主要包括以下几个方面首先，由于2011届经济学专业毕业论文16样本收集困难和失真情况的存在，标定模型参数所用的样本个数较少，带来一定的误差。其次，模型中自变量的选择也存在一定的问题，房地产价格涉及到多方面影响因素，但在本模型中仅选取了几个主要的变量进行描述，这也会影响其精确度。六、结论及建议（一）结论近年来，温州房地产业持续增长
48、，房地产价格的过快上涨，对金融市场、居民生活都形成了较大冲击。房价既关系到国民经济的平稳运转，也牵涉到老百姓的实际利益，房价的飙升让越来越多的消费者望房兴叹，过高的房价已经引起社会的广泛关注。为此对温州房地产价格影响因素进行实证分析，得出了以下结论。第一，居民可支配收入、投资水平、消费水平与房地产业发展有着较强的相关性。特别是在温州，住宅抵押贷款融资使得住宅需求价格对外因的变化变得更加敏感，并且会推动住宅需求上升并导致住宅价格上涨。第二，人口总量对房地产价格的影响不是必然的，它只是对房地产市场形成了潜在的支持力，只有当众多的人口具备相当的购买力和购买欲望时，需求才会旺盛。城市基础设施建设水平和
49、产业结构高度不仅决定了城市房地产的品质，间接上也影响着购买欲望和购买力。但是在温州，由于民间资本的雄厚，更多的是投资需求而不是刚性需求。因此，人口的增长并不是当前房地产价格疯涨的主要原因。对于房地产价格的影响并没有想象中那么大。第三，房地产价格过快上涨会加剧房地产市场的投资和投机倾向，最终影响房地产业本身的健康发展。房地产价格过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品，使房市变成“股市。在温州，由于民间资本的雄厚，更多的是投资需求而不是刚性需求。其中出现了很多温州炒房团，导致房价疯涨。当投资和买卖房地产有利可图，大量的社会资金都会投向房地产部门，这一现象在温州己经比较明显。其影响结果是，一方面必然会由于投资机需求的刺激而加剧房地产价格的上涨，进而扩大房地产的成交量；另一方面，房地产企业也必然会增加其开发投资，以满足旺盛的“市场需求”。这一供需两旺的现象在一个适当的时期内对实现社会经济增长是极为有利的，但投机需求势必会留下许多不良影响。2011届经济学专业毕业论文17（二）调控房地产价格的建议1、加强土地市场管理由前述分析，地价因素是影响温州房地产价格的主要因素，且是房地产商品的重要组成部分。因此，应进一步规范土地出让行为和明确土地拍卖程序，积极探索土地拍卖较合理有效的新方式，克服和避免土地拍卖时的非理性、盲目性和无序竞争现象
