1、1本科毕业论文外文翻译外文题目DETECTINGRATIONALBUBBLESINTHERESIDENTIALHOUSINGMARKETSOFHONGKONG出处ECONOMICMODELLING，2001，1186173作者HINGLINCHANSHUKAMLEEKAIYINWOO原文ABSTRACTTHISPAPERATTEMPTSTOCONDUCTANEMPIRICALSTUDYFORDETECTINGMISSPECIFICATIONERRORSANDRATIONALBUBBLESINTHERESIDENTIALHOUSINGMARKETSOFHONGKONGWEFOCUSONAFUND
2、AMENTALMODELTHATDEFINESMARKETFUNDAMENTALPRICEASASUMOFTHEEXPECTEDPRESENTVALUEOFRENTALINCOME,DISCOUNTEDATACONSTANTRATEOFRETURNTESTABLEIMPLICATIONSFORDETECTINGMISSPECIFICATIONERRORSAND/ORPRICEBUBBLESAREEXPLOREDTHROUGHTHEFLOWANDSTOCKAPPROACHESINADDITION,THEPAPERATTEMPTSTOIDENTIFYTHEAMOUNTOFMISSPECIFICAT
3、IONANDBUBBLECOMPONENTSINTHEPROPERTYPRICEDATAOFHONGKONGKEYWORDSBUBBLESHOUSINGMARKETMODELLING1INTRODUCTIONTHETOTALLANDAREAOFHONGKONGISAPPROXIMATELY1075KM2HOWEVER,80OFTHETERRITORYISCONSIDEREDTOOHILLYFORPROPERTYDEVELOPMENTTHEREFORE,ONLYATINYPORTIONOFTHETOTALSUPPLYCOULDBEUSEDFORRESIDENTIALPURPOSETHENEEDT
4、OACCOMMODATEATOTALPOPULATIONOF6800000PEOPLEONAMEAGER50KM2OFRESIDENTIALLANDHASMADEHONGKONGONEOFTHEMOSTDENSELYPOPULATEDCITIESINTHEWORLDWITHOUTDOUBT,LANDISONEOFTHESCARCESTRESOURCESINHONGKONGHOWTOUSETHERESOURCEEFFICIENTLYIS,THEREFORE,ANIMPORTANTQUESTIONINAMARKETECONOMY,PRICEISONEOFTHEMOSTIMPORTANTPIECES
5、OFINFORMATIONFORFORMULATINGGOVERNMENTPOLICIESHOWEVER,IFTHEPRICESCONTAINBUBBLES,MISGUIDEDPOLICIESMIGHTBEMADEAS2ARESULTTHISPROBLEMISPARTICULARLYIMPORTANTFORHONGKONGBECAUSETHEGOVERNMENTHAS,OVERTHEYEARS,INTERVENEDEXTENSIVELYINTHEHOUSINGSECTOR,DESPITEITSWELLKNOWNREPUTATIONASBEINGONEOFTHEMOSTLAISSEZFAIREM
6、ARKETECONOMIESINTHEWORLDTHESEINTERVENTIONMEASURESINCLUDE,FOREXAMPLE,PROVISIONOFPUBLICHOUSING,RESTRICTIONONSUPPLYOFRESIDENTIALLANDSANDRENTCONTROLSINSOMEYEARSASARESULT,HOUSINGPRICESAREINFLUENCEDTOASIGNIFICANTDEGREEBYTHEGOVERNMENTPOLICYITIS,THEREFORE,IMPORTANTTOASCERTAINWHETHERBUBBLESHAVEEXISTEDINTHERE
7、SIDENTIALHOUSINGMARKETSAPARTFROMTHEABOVE,THEREAREOTHERREASONSTHATMOTIVATEUSTOSTUDYTHISPROBLEMFOREXAMPLE,THEHONGKONGPROPERTYMARKETSPLAYANIMPORTANTROLEINTHEECONOMYSEVERALOFFICIALFIGURESCANILLUSTRATETHISPOINTFIRST,MORETHAN45OFALLBANKLOANSAREDIRECTLYTIEDTOPROPERTIESMORETHANHALFOFTHOSELOANSAREMORTGAGELOA
8、NS,WHICHTOTALEDINEXCESSOFHK500BILLIONASATTHEENDOF1997HONGKONGGOVERNMENT,1998AINADDITIONAL,THEREALESTATESECTORCONTRIBUTESAPPROXIMATELY102OFTHEGDPIN1996HONGKONGGOVERNMENT,1998BFINALLY,INCOMEFROMLANDAUCTION,RATEANDSTAMPDUTYACCOUNTEDFORAPPROXIMATELY24OFTOTALGOVERNMENTREVENUEIN1997R19981BECAUSEOFTHESEIMP
9、ORTANTRELATIONSHIPS,THEDEVASTATINGEFFECTSASSOCIATEDWITHABURSTINGBUBBLE,MIGHTBEQUITEFARREACHINGASWELLASLONGLASTINGCLEARLY,THEREISANEEDFORTHEAUTHORITIESTOAVERTTHEFORMATIONOFPRICEBUBBLESINTHEPROPERTYMARKETSANOTHERREASONTOSTUDYTHISPROBLEMISTHATTHEPRICESOFRESIDENTIALPROPERTYINHONGKONGWEREHIGHLYVOLATILEOV
10、ERTHELASTDECADEFOREXAMPLE,IN1991,THEREALPRICEFORTHEOVERALLPROPERTYMARKETROSEBY40ANOTHERDRASTICCHANGEOCCURREDIN1995WHENTHEPRICEFELLBY162ITWASTHENFOLLOWEDBYREMARKABLEINCREASESOF189AND20INTHENEXT2YEARSANDARAPIDFALLOF50IN1998GIVENTHESEDRASTICFLUCTUATIONS,ITISINTERESTINGTOINVESTIGATEWHETHERPRICEBUBBLESHA
11、VEBEENFORMEDINTHISHIGHLYVOLATILEPERIODDESPITETHEIMPORTANCEOFTHISPROBLEM,NOTMANYSTUDIESHAVEBEENDONEONDETECTINGRATIONALBUBBLESINTHERESIDENTIALMARKETSOFHONGKONGMOSTOFTHEEARLIERPAPERS,SUCHASPENGANDWHEATON1994ANDMOKETAL1995CONCENTRATEDONSTUDYINGTHEPROPERTYPRICEWITHOUTTAKINGTHEPOSSIBILITYOFBUBBLESINTOACCO
12、UNTINVIEWOFTHIS,OURPAPERATTEMPTSTOFILLTHISGAPTODOTHAT,WEARRANGETHEDISCUSSION3INTHEFOLLOWINGMANNERSECTION2WILLDISCUSSTHEMETHODOLOGYINPARTICULAR,WEFOCUSONAFUNDAMENTALMODELTHATDEFINESMARKETFUNDAMENTALSASTHESUMOFTHEEXPECTEDPRESENTVALUEOFRENTALINCOME,DISCOUNTEDATACONSTANTRATEOFRETURNTHEMETHODSOFHOWTODETE
13、CTMISSPECIFICATIONERRORSAN/ORSPECULATIVEBUBBLESWILLBEDISCUSSEDINSECTION3,WEWILLPRESENTTHEEMPIRICALRESULTINPARTICULAR,THEMAGNITUDESOFMISSPECIFICATIONANDBUBBLECOMPONENTSWILLBEPRESENTEDSECTION4WILLCONCLUDETHEMAJORFINDINGSOFTHEPAPER2METHODOLOGY21MODELSPECIFICATIONWETREATPROPERTYASAGOODINVESTMENT,WHICHPR
14、ODUCESASTREAMOFRENTALINCOMESOVERITSLIFETIMETHECURRENTVALUEOFAPROPERTYISTHEREFOREDETERMINEDBYTHEPRESENTVALUEOFCURRENTRENTALINCOMEANDNEXTPERIODSEXPECTEDMARKETPRICETHEFOLLOWINGEQUATIONFORMALIZESTHISRELATIONPT1TTTPDE1WHEREPTISTHEREALVALUEOFPROPERTYATDATET,ISTHECONSTANTEXANTEREALDISCOUNTRATE,ETDENOTESRAT
15、IONALEXPECTATIONSBASEDONT,WHICHISAFULLINFORMATIONSETAVAILABLETOTHEMARKETREPRESENTATIVESATTIMET,ANDDTREPRESENTSTHEREALRENTALINCOMEDURINGTHEPERIODTEQ1CANBESOLVEDBYRECURSIVELYSUBSTITUTINGFORWARDFOREP1TANDUSINGTHELAWOFITERATEDEXPECTATIONSTHESOLUTIONISGIVENINEQ22NOISEDETECTIONINTHISPAPER,WEFOLLOWTHESIGNA
16、LEXTRACTIONMETHODOFDURLAUFANDHALL1989A,BANDDURLAUFANDHOOKER1994TOINVESTIGATETHEEXISTENCESOFSTANDBTBYTHEUSEOFTHEFLOWANDSTOCKTESTTOCARRYOUTTHEFLOWTEST,LETUSFIRSTCONSIDERTHEPERFECTFORESIGHTFUNDAMENTALPRICEPBECAUSEOFEQ,RISKNOWNASONEPERIODEXCESSRETURNONHOLDINGPROPERTYONCETHEINFORMATIONOFRISAVAILABLE,ITIS
17、POSSIBLETOCONDUCTTHEFLOWTESTTOBEGINWITH,LETLTXBETHEINFORMATIONSETAVAILABLEATTIMET,WHICHISASUBSETOFTPROJECTIONOFRONTOLTXCAPTURESTHEFITTEDVALUEOFSTSINCET4AND_ET4ARE,BYDEFINITION,ORTHOGONALTOLTXTHEREFORE,UNDERTHENULLHYPOTHESIS,RISORTHOGONALTOLTXFAILINGTOREJECTTHISHYPOTHESISIMPLIESTHATSTISZEROTHEIMPLEME
18、NTATIONOFTHESTOCKTEST,HOWEVER,RELIESONEQFROMWHICHWEKNOW4THATTHEPROJECTIONOFPONTOLXCANCAPTURETHEFITTEDVALUESOFBTANDSTTHEREFORE,THENULLHYPOTHESISASSUMESTHATPISORTHOGONALTOLTXFAILINGTOREJECTTHENULLHYPOTHESISIMPLIESTHATTHETOTALMODELNOISE,BTST,ISZEROTOSUMUP,THEREARETHREEPOSSIBLEOUTCOMESWHENTHESETWOTESTSA
19、RETAKENTOGETHERFIRSTLY,IFBOTHFLOWANDSTOCKORTHOGONALCONDITIONSARENOTREJECTED,PRICEFOLLOWSFUNDAMENTALPRICESOLUTIONTHATIS,THETOTALMODELNOISEISZEROSECONDLY,INTHECASEWHERETHEFLOWPROJECTIONISZEROBUTTHESTOCKPROJECTIONISNONZERO,THEMODELNOISECONTAINSBTONLYINOTHERWORDS,THEPRICESEQUENCEISCONSISTENTWITHTHEGENER
20、ALSOLUTIONEQTHIRDLY,IFBOTHORTHOGONALCONDITIONSAREREJECTED,WECANCONFIRMTHATSTISPRESENTBUTFURTHERANALYSISFORTHEEXISTENCEOFBTISREQUIRED3EMPIRICALSTUDIES31NOISEDETECTIONTHEIMPLEMENTATIONOFTHEFLOWANDSTOCKTESTSREQUIRESTHECONSTRUCTIONOFRANDPSINCEWEDEALWITHMOMENTORTHOGONALCONDITIONS,THEGENERALIZEDMETHODOFMO
21、MENTSGMMISNEEDEDTOCONSTRUCTRTODOTHAT,WEFIRSTESTIMATEVIAGMM,USINGTHEFLOWPROJECTIONSTHEMSELVESASGIVENBYTHEFOLLOWINGORTHOGONALITYCONDITIONS,THEROLEOFTHEGMMESTIMATORISTOHELPSELECTANOPTIMALSOTHATTHESAMPLECORRELATIONSBETWEENTHELTXANDRAREASCLOSETOZEROASPOSSIBLETHISCANBEDONEBYVARYINGTOMINIMIZETHEFOLLOWINGCR
22、ITERIONFUNCTIONHANSEN,1982WHEREMISTHESAMPLEMOMENTCONDITION,WISAWEIGHTINGMATRIXANDNREFERSTOTHENUMBEROFSAMPLEOBSERVATIONSANECESSARYTHOUGHNOTSUFFICIENTCONDITIONTOOBTAINANASYMPTOTICALLYEFFICIENTESTIMATEOFISTOSETWEQUALTOTHEINVERSEOFTHECOVARIANCEMATRIXOFTHESAMPLEMOMENTS,MHOWEVER,SINCETHEGMMSESTIMATESARESE
23、NSITIVETOTHECHOICEOFTHEBANDWIDTHPARAMETER,WETHEREFOREUSEHETEROSKEDASTICITYANDAUTOCORRELATIONCOVARIANCEMATRIXESTIMATORSTHATMAKEUSEOFAUTOMATICDATADEPENDENTBANDWIDTHSELECTORSNEWEYANDWEST,1994THEDATAFORTHISSTUDYARETAKENFROMTHEHONGKONGGOVERNMENTPROPERTYREVIEWTHEYCONTAINDATAONMONTHLYAVERAGEDRENTALSANDQUAR
24、TERLYAVERAGEDPRICESOFTHEPRIVATEDOMESTICPROPERTIESWITHINTHECLASSA,WHICHISDEFINEDASTHOSE5APARTMENTSWHOSESIZESARELESSTHAN399M2THERENTALSAREEXCLUSIVEOFRATES,MANAGEMENTANDOTHERCHARGESSINCETHEURBANAREASOFHONGKONGCONSISTOFTHREEMAINREGIONSHONGKONGISLAND,KOWLOONANDNEWKOWLOON,WEWILLINCLUDEALLOFTHEMFORANALYSIS
25、THESAMPLEPERIODRUNSFROMTHEFIRSTQUARTEROF1985TOTHETHIRDQUARTEROF1997FOREMPIRICALTESTING,WITHADDITIONALDATAFROMTHEFOURTHQUARTEROF1997TOTHETHIRDQUARTEROF1998FORTHECONSTRUCTIONOFTHEPERFECTFORESIGHTPRICE32ESTIMATIONOFSTANDBTSINCEWEHAVEOBTAINEDTHEESTIMATESOFBT,WECANFURTHEREXAMINETHETIMESERIESPROPERTYOFTHE
26、BTBYUSINGTHEN1ANDN2TESTSTATISTICSOFBHARGAVA1986THEPURPOSEOFCONDUCTINGN1ANDN2TESTSISTOEXAMINEWHETHERTHEBUBBLEESTIMATESFOLLOW,WITHOUTANDWITHDRIFT,RESPECTIVELY,RANDOMWALKAGAINSTTHEALTERNATIVEOFEXPLOSIVEPATTERNSTHERESULTSOFTHESETESTS,SUMMARIZEDINTABLE5,ACCEPTTHENULLHYPOTHESISFORALLTHETHREEREGIONSINHONGK
27、ONGINOTHERWORDS,THEBUBBLEESTIMATES,BT,DONOTEXHIBITLINEARLYEXPLOSIVEPROPERTY,WHICHINDICATESTHATTHEPRICEBUBBLESINHONGKONGRESIDENTIALHOUSINGMARKETSARENOTDETERMINISTICTHISISNOTSURPRISINGSINCEBURSTINGBUBBLESAREMORECOMMONLYOBSERVEDTHANDETERMINISTICBUBBLESINORDERTOILLUSTRATEHOWTHEBUBBLESEXPLODEANDBURSTOVER
28、TIME,WEPLOTBTOFTHETHREEURBANREGIONSINFIGS46INGENERAL,BTMOVEDFROM1985TOWARDSTHEPEAKSIN19911992BUTBURSTAFTERWARDSSTARTINGFROM1995,HOWEVER,BTEXPLODEDAGAINREACHINGTHEPEAKSIN19974CONCLUSIONTHISPAPERREPORTSEMPIRICALSTUDIESFORTHEEXISTENCEOFUNOBSERVABLEMISSPECIFICATIONERRORSANDEXPLOSIVERATIONALBUBBLESINTHEP
29、ROPERTYMARKETSOFTHETHREEURBANREGIONSINHONGKONGWEASSUMETHATTHEPROPERTYPRICEISCOMPOSEDOFFUNDAMENTAL,RATIONALBUBBLEANDMISSPECIFICATIONERRORCOMPONENTSTHESIGNALEXTRACTIONAPPROACHOFDURLAUFANDHALL1989A,BISEMPLOYEDFORUNCOVERINGTHEUNOBSERVABLEMODELNOISESINCEBOTHTHENULLSOFTHEFLOWANDSTOCKTESTSAREREJECTED,THISM
30、EANSTHATTHEMISSPECIFICATIONERROREXISTSINTHEMODELNOISESTOMEASURETHESIZESOFEACHCOMPONENTINTHEMODELNOISE,WEHAVEUSEDTHEFORMULAOFHANSENANDSARGENT1980TOCALCULATETHEMISSPECIFICATIONERRORONTHEOTHERHAND,THEBUBBLECOMPONENTISCALCULATEDBYTHEPROJECTIONOFPTHEPATHSOFTHEBUBBLESSHOWTHATTHE6BUBBLESEXPLODEDMOSTSHARPLY
31、BETWEEN1990AND1992ANDBETWEEN1995AND1997译文香港住宅市场合理价格和泡沫的实证研究摘要这篇文章倾向于指导揭开香港住房市场的设定误差和合理泡沫的实验研究。我们关注有关市场基本价格的重要模型。这种模型把市场的基本价格定义为预计的租赁收入现值和固定盈利率的折扣的总和。通过研究流量和库存的方法可以验证设定误差和价格泡沫研究的意义。此外，这篇文章还打算在香港房产价格的数据中鉴定设定误差的数量和泡沫的组成部分。关键字泡沫；住房市场；模型1介绍香港的总面积大约为1075平方千米。但是，80的土地是丘陵不适合房产开发。因此，在提供可以利用的土地中只有一小部分可以作为住房土地
32、。一片不到50平方千米的住房土地要容纳6800000的人口，这使得香港成为世界人口密度最大的国家之一。不用怀疑，土地是香港最稀缺的资源。怎样有效率的利用这个资源是一个非常重要的问题。在市场经济下，价格是政府制定政策的最重要的信息依据之一。但是，如果存在价格泡沫，那政府就会被误导制定错的政策。这个问题对香港政府来说非常的重要。因为政府已经对住房市场进行宏观调控好几年了，尽管香港是世界有名的放任自由的市场经济。近几年的调控措施中包括提供公共住房，限制住房土地的供给，房租管理。但结果却差强人意，房产价格在政府政策的影响处于白热化的阶段。因此，查明住房市场是否存在泡沫现象是非常重要的。除上述原因外，还
33、有另一些原因促使我们去研究这个问题。例如，香港的房产市场在整个经济中有很重要的地位。一些官方的数据可以证明这个观点。首先，超过45的银行贷款和房产有关，超过一半的贷款是住房贷款。到1997年，住房贷款的总数超过了5000亿港币。（香港政府，1998A）。另外，1996年香港的不动产拉动GDP102（香港政府，1998B）。最后，1997年和1998年，房产拍卖7收入和印花税收入大约占政府总收益的24。由于这些复杂的关系，泡沫的破碎将会带来沉重的影响，这影响也会持续很久。无疑的，当局应该避免房产市场的价格泡沫的构成。另一个研究这个问题的原因是香港在过去十年里的住宅房地产价格波动剧烈。例如，199
34、1年住宅房地产的实际价格上升了40。1995年房价又急剧下降了162。接着2年内又分别明显的上升了189和20，1998年又急剧下降50。根据这些剧烈的波动现象，去调查在这非常波动的时期是否已经形成了价格泡沫令人关注。尽管这个问题非常重要，但探究香港住房市场的合理泡沫的研究还是不多的。最早期的论文有彭粲和惠顿1994和莫孙俐1995对资产价格泡沫的可能性考虑的专门研究。鉴于此,本文试图填补这一差距。要这麽做,我们就安排以下方式的讨论。第2部分将讨论的是方法论。特别要讨论的是这种把市场的基本价格定义为预计的租赁收入现值和固定盈利率的折扣的总和的模型。如何检测不合理的误差或投机泡沫的方法也会被讨论
35、。在第三节,我们将介绍实证研究的结果。特别是不合理的误差的大小和气泡的组成部分。第4部分将总结本文的研究发现。2方法论21模型设定我们把财产当作是不错的投资,它一生可以产生一连串租赁收入。物业的现值因此由现在租赁收入的现值和下个时期的预期市场价格决定的。下列方程说明了这个关系PT1TTTPDE1PT是在房地产在日期T的真正价值,是事前真正的贴现率,E。是指基于理性预期T,这是一个完整的资料集可供市场代表在T时期利用,DT代表在T时期真正的租金收入。等式。1可以解决递归的替代了EP,并利用迭代的律法期望。等式给出了解决的方法。22噪音检测在本文中,我们遵循DURLAUFANDHALL1989A,
36、BANDDURLAUFANDHOOKER1994的信号提取方法利用组织的流动和股票测试探讨ST和BT的存在。进行流量测试前,我们先来考虑一下完美预测的基本价格P。根据公式,R是持有房产的一时期超额回报财产。一旦R的信息是可行的,它8可以进行流量测试。首先,让LTX是在T时期是可以利用的信息,并是T的子集。假设X在LT（X）上得ST的拟合值。T4和_ET4必然正交于LTX。因此在零假设下，R与LTX相交。这个假设存在意味着ST等于零。实施股票测试,依靠公式我们知道把P投射到LX可以得到拟合值BT和ST因此,这个零假设是假设P正交于LTX。这个假设的存在意味着总模型的噪音,BTST等于零。综上所述
37、,当这两测试放在一起时，存在三种可能的结果。首先,如果流量和库存正交存在,价格服从基本的价格方案。也就是说,总模型噪声为零。其次,在流量预测为零而库存预测不为零的情况下,模型噪声只包括BT。换句话说,价格序列是公式的通解。第三,如果两个正交条件都不成立,我们能够确认ST的存在,但进一步分析BT的存在是必要的。3实证研究31噪声探究实施流量和库存的测试需要构建R和P因为我们处理正交条件,最普遍的方法（GMM）是构建R。我们通过GMM初步估计,并在以下正交条件中利用流量预测其本身，利用高斯混合模型GMM去估量是为了选择一个最佳的,使LTX和R的试样关系近乎于零。这可以通过变化的值使准则函数最小化H
38、ANSEN,1982。在M是样本矩条件下,W是称重矩阵，N指的是试样的观察结果的总和。令W等于样本矩的协方差矩阵逆的倒数M是得到一个渐近有效的估计值的必要尽管不是充分条件。然而,由于高斯混合模型GMM的统计对带宽参数的选择非常敏感,因而我们要使用异方差性和自相关协方差矩阵函数并充分利用自动的具有数据的图象的宽带选择符（NEWEY和WEST,1994）本研究的数据来自于香港政府财产审查。它们包含月平均租金和季平均私有家庭财产的价格。我们把这一类人定义为那些公寓面积不到399平方米。这里的住房租金不包括差饷，管理费和别的费用。由于香港市区包括三个主要地区香港岛、九龙和新九龙,我们将对这三个地区都进
39、行分析。采样周期从1985年第一季度到1997年第三季度是实证研究时期,并有从1997年第四季度到1998年第三季度的额外数据是为构建完美的预测价格32ST和BT的评估既然我们已经得到了BT的估计值,我们可以利用BHARGAVA1986的N1和N29的校验统计学更进一步检查BT的时间数列的财产。进行N1及N2测试的目的是为了检测泡沫是否具无规律分布并对爆炸的模式有选择的趋势。这些测试结果总结在表5中,原假设包括香港的三个区域。换句话说,泡沫的评估BT,不具有线性爆炸性的特性,这表明价格泡沫在香港住宅房屋市场是不确定性的。这并不奇怪,因为我们通常观察泡沫破裂而不是确定性的泡沫。为了说明泡沫是如何
40、爆炸,并随着时间的推移如何爆炸,我们在表格46中把BT划分为三个城市地区。一般来说,BT从1985年移向19911992的顶峰，接着破裂。但是从1995年以来,BT爆炸点再一次达到1997年的顶峰。4总结本文的实证研究记录了香港三个城市地域房产市场的不合理房价和突发性泡沫。我们假设房产价格是由基本的、理性的泡沫以及不合理的部件组成。利用了DURLAUF的信号提取方法和HALL1989A,B的观察难以发觉的噪声模型。并通过假设流量和库存测试的不存在,意味着在噪音模型中存在不合理的误差。为了测量噪音模型中每个组成部分的大小,我们采用HANSEN和SARGENT1980的公式计算不合理的误差。另一方面,泡沫成分的计算依照P的投影。泡沫的路径表明了气泡最突出地爆炸期在1990年至1992年和1995年到1997年。
