1、毕业论文外文翻译外文题目THECAUSESANDCONSEQUENCESOFLANDUSEREGULATIONEVIDENCEFROMGREATERBOSTON出处NBERWORKINGPAPERNO12601ISSUEDINOCTOBER2006作者EDWARDLGLAESER,BRYCEAWARDABSTRACTOVERTHEPAST30YEARS,EASTERNMASSACHUSETTSHASSEENAREMARKABLECOMBINATIONOFRISINGHOMEPRICESANDDECLININGSUPPLYOFNEWHOMESTHEREDUCTIONSINNEWSUPPLYDON
2、TAPPEARTOREFLECTAREALLACKOFLAND,BUTINSTEADREFLECTARESPONSETOMANMADERESTRICTIONSONDEVELOPMENTINTHISPAPER,WEEXAMINETHELANDUSEREGULATIONSINGREATERBOSTONTHEREHASBEENALARGEINCREASEINTHENUMBEROFNEWREGULATIONS,WHICHDIFFERWIDELYOVERSPACEFEWVARIABLES,OTHERTHANHISTORICALDENSITYANDABUNDANTRECREATIONALWATER,REL
3、IABLYPREDICTTHESEREGULATIONSHIGHLOTSIZESANDOTHERREGULATIONSAREASSOCIATEDWITHLESSCONSTRUCTIONTHEREGULATIONSBOOSTPRICESBYDECREASINGDENSITY,BUTDENSITYLEVELSSEEMFARTOOLOWTOMAXIMIZETOTALLANDVALUEIINTRODUCTIONOVERTHEPAST25YEARS,MANYUSCITIESHAVEEXPERIENCEDAREMARKABLECOMBINATIONOFINCREASESINHOUSINGPRICESAND
4、DECREASESINNEWCONSTRUCTIONGLAESER,GYOURKOANDSAKS,2005BOSTONISANEXTREMEEXAMPLEOFTHISPHENOMENONITSPRICESHAVERISENDRAMATICALLYTABLE1SHOWSTHATBASEDONOFFICEOFFEDERALHOUSINGENTERPRISEOVERSIGHTOFHEOREPEATSALESINDICES,THREEOFTHEFOURMETROPOLITANSUBDIVISIONSWITHTHEGREATESTPRICEAPPRECIATIONBETWEEN1980AND2004AR
5、EINTHEBOSTONREGIONBOSTONQUINCY,CAMBRIDGENEWTONANDSUFFOLKATTHESAMETIME,ASFIGURE1SHOWS,THETOTALNUMBEROFPERMITSISSUEDINTHEBOSTONMETROPOLITANAREADECLINEDFROM172,000DURINGTHE1960STO141,000DURINGTHE1980STO84,000DURINGTHE1990STHECOMBINATIONOFRISINGPRICESANDDECLININGNEWSUPPLYSUGGESTSTHATBOSTONSHIGHPRICESREF
6、LECTMORETHANJUSTRISINGDEMANDAFTERALL,WITHOUTINCREASINGLYINELASTICSUPPLY,ANINCREASEINDEMANDSHOULDLEADTOHIGHERPRICESANDMORECONSTRUCTIONONEHYPOTHESISISTHATSUPPLYHASBECOMEINCREASINGLYINELASTICINTHEBOSTONAREABECAUSEGREATERBOSTONISRUNNINGOUTOFLANDINSECTIONIIOFTHISPAPER,WEREFUTETHISHYPOTHESISWITHINTHEBOSTO
7、NREGION,HIGHERDENSITIESAREASSOCIATEDWITHMOREPERMITTING,NOTLESSEVENIFDENSITYDIDSIGNIFICANTLYDECREASEPERMITTING,HOUSINGDENSITIESINGREATERBOSTONJUSTHAVENOTCHANGEDENOUGHTOEXPLAINASIGNIFICANTDOWNTURNINPERMITTINGWEALSOFOLLOWGLAESERANDGYOURKO2001ANDSHOWTHATTHEVALUEOFLANDINAHEDONICREGRESSIONISVERYLOWRELATIV
8、ETOTHEVALUEOFLANDWHENITSITSBELOWANEWHOUSE,WHICHSUGGESTSTHATTHEREISNOGENERALSHORTAGEOFLANDIFINCREASINGDENSITYLEVELSCANNOTEXPLAINTHEDECLINEINNEWCONSTRUCTION,THENONEVIABLEALTERNATIVEHYPOTHESISISTHATINCREASINGLYSTRINGENTLANDUSEREGULATIONSHAVEMADEITMOREANDMOREDIFFICULTFORDEVELOPERSTOBUILDTOADDRESSTHISPOS
9、SIBILITY,WETURNTOANEWDATASETCOLLECTEDBYTHEPIONEERINSTITUTEFORPUBLICPOLICYRESEARCHONLANDUSEREGULATIONSINGREATERBOSTONTHEDATASETCONTAINSLANDUSERESTRICTIONSINCLUDINGLOTSIZE,WETLANDSREGULATIONS,SEPTICRULESANDSUBDIVISIONREQUIREMENTS,FOR187CITIESANDTOWNSWITHINGREATERBOSTONFORMANYOFTHEREGULATIONS,THEDATASE
10、TALSOINCLUDESTHEDATESWHENTHEREGULATIONSWHEREIMPOSEDSOTHATITISPOSSIBLETOLOOKATCHANGESOVERTIMEINSECTIONIIIOFTHEPAPER,WEESTABLISHTHREEBASICFACTSABOUTLANDUSEREGULATIONFIRST,ALONGMOSTDIMENSIONSTHEREHASBEENADRAMATICINCREASEINREGULATIONSINCE1980FOREXAMPLE,THESHAREOFCOMMUNITIESWITHRULESRESTRICTINGSUBDIVISIO
11、NSHASINCREASEDFROMLESSTHAN50PERCENTIN1975TOALMOST100PERCENTTODAYSECOND,ASELLICKSON1977EMPHASIZED,THEREISAREMARKABLEVARIETYINTHENATUREOFTHESEREGULATIONSMINIMUMLOTSIZES,SUBDIVISIONRULES,ANDSEPTICANDWETLANDSRESTRICTIONSTHATGOSIGNIFICANTLYBEYONDTHESTATESTANDARDSAREONLYTHEMOSTBASICOFREGULATIONSTHIRD,LAND
12、USEREGULATIONSAREOFTENASTONISHINGLYVAGUEFORINSTANCE,SEVERALCOMMUNITIESUSEVARIATIONSOF“ANISOLATEDDEPRESSIONTHATCONFINESSTANDINGWATER”TODEFINEWETLANDSDAIN,2006WETHENTURNTOTHEDETERMINANTSOFLANDUSEREGULATIONSWEDONOTKNOWTHEDATESTHATMINIMUMLOTSIZESWEREESTABLISHEDBUTALLOFTHEMPOSTDATE1915ANDMOSTOFTHEMPOSTDA
13、TE1940THEREFORE,WEUSECITYLEVELCONTROLSIN1915AND1940TOTRYTOEXPLAINMINIMUMLOTSIZESLIKEEVENSONANDWHEATON2003,WEFINDTHATHISTORICALHOUSINGDENSITYISTHEMOSTIMPORTANTDETERMINANTOFMINIMUMLOTSIZEBEYONDTHATVARIABLE,MOREMANUFACTURINGANDMOREMINORITIESIN1940AREASSOCIATEDWITHSMALLERMINIMUMLOTSIZESSEPTICANDWETLANDS
14、REGULATIONSAREASSOCIATEDWITHTHEAMOUNTOFSTANDINGWATER,BUTITALSOAPPEARSTHATWETLANDSREGULATIONSAFTER1980WEREUSEDMOREAGGRESSIVELYINPLACESTHATBUILTMOREBETWEEN1971AND1985,SUGGESTINGTHATTHESEREGULATIONSMAYHAVEBEENANATTEMPTTOREDUCEDEVELOPMENTINSECTIONIV,WETURNTOTHEEFFECTSOFTHESEREGULATIONSUNSURPRISINGLY,WEF
15、INDAROBUSTNEGATIVEEFFECTOFMINIMUMLOTSIZEONTHEAMOUNTOFBUILDINGINANAREABETWEEN1980AND2004ANDONDENSITYTODAYTHESERESULTSAREROBUSTTOCONTROLLINGFORANUMBEROF1940AREACHARACTERISTICSANDTHEYAREROBUSTTOUSINGNINETEENTHCENTURYFORESTCOVERASANINSTRUMENTFORMINIMUMLOTSIZEASTHEAVERAGEACREPERLOTINCREASESBYONE,THEREISA
16、4LOGPOINTREDUCTIONINDEVELOPMENTBETWEEN1980AND2002OTHERREGULATIONSALSOSIGNIFICANTLYREDUCENEWCONSTRUCTIONINASPECIFICATIONWITHTOWNFIXEDEFFECTS,WHEREWECOMBINEWETLANDS,SEPTICANDSUBDIVISIONRULESINTOASINGLEINDEX,WEFINDTHATEACHEXTRARULEREDUCESNEWCONSTRUCTIONBY1LOGPOINTSINAHOUSINGPRICEHEDONICWHEREWECONTROLFO
17、RSTRUCTURALCHARACTERISTICSANDLOTSIZE,WEFINDTHATEACHACREPERLOTISASSOCIATEDWITHA15PERCENTINCREASEINHOUSINGPRICESASECONOMICTHEORYPREDICTS,THISIMPACTWORKSTHROUGHTHEAVERAGEDENSITYINTHECOMMUNITYWHENWECONTROLFORDENSITYASWELLASLOTSIZE,THEIMPACTOFMINIMUMLOTSIZEDISAPPEARSTHEIMPACTOFOTHERREGULATORYBARRIERSONPR
18、ICEISALSOPOSITIVEEACHADDITIONALTYPEOFREGULATIONWETLANDSBYLAWS,SEPTICRULES,SUBDIVISIONRULESRAISESHOUSINGPRICESBY7PERCENT,EVENCONTROLLINGFORHOUSINGDENSITYWEENDBYASKINGWHETHERRESTRICTINGLOTSIZEMAXIMIZESTHETOTALVALUEOFLANDAREAINTHECOMMUNITYINASIMPLEMODEL,REDUCINGMINIMUMLOTSIZESWILLINCREASETOTALLANDVALUE
19、INATOWNIFTHESHAREOFHOUSINGPRICESASSOCIATEDWITHLANDISGREATERTHANTHEELASTICITYOFPRICEWITHRESPECTTOUNITLOTSIZEMINUSTHEELASTICITYOFPRICEWITHRESPECTTOTOWNDENSITYWEFINDTHATTHESETWOELASTICITIESSUMTOAPPROXIMATELY1WHILELANDSSHAREOFTOTALVALUEINTHESAMPLESEEMSTOBEGREATERTHAN5TOGETHERTHESERESULTSSUGGESTTHATCOMMU
20、NITYDENSITIESARETOOLOWTOBEMAXIMIZINGTOTALLANDVALUEIIISLACKOFLANDTHELIMITONGREATERBOSTONSHOUSINGSUPPLYINTHISSECTION,WEPRESENTEVIDENCEONWHETHERTHEDECLINEINPERMITTINGINGREATERBOSTONISTHERESULTOFINCREASINGLANDDENSITIESTHROUGHOUTTHISPAPER,WEWILLUSEASAMPLEOF187CITIESANDTOWNSTHATLIEBETWEENROUTE495ANDTHECIT
21、YOFBOSTON,EXCLUDINGBOSTONITSELFTHISSAMPLEINCLUDESALLOFTHECITIESANDTOWNSTHATAREPHYSICALLYCLOSESTTOBOSTONEXCEPTFORTHOSEONCAPECODOURFIRST,MOSTOBVIOUS,PIECEOFEVIDENCEISTOEXAMINETHELINKWITHINBOSTONBETWEENHOUSINGDENSITYIN1980ANDNEWCONSTRUCTIONSINCETHENUSINGDATAONPERMITSFROM1980TO2002ANDHOUSINGUNITDENSITYI
22、N1980BASEDONTHEUSCENSUS,FIGURE2SHOWSTHESTRONGPOSITIVERELATIONSHIPBETWEENINITIALHOUSINGUNITDENSITYANDLATERCONSTRUCTIONTHEPLACESWITHTHEMOSTLANDALLOWTHELEASTCONSTRUCTIONTHISRELATIONSHIPMIGHTBEEXPLAINEDBYHIGHERDEMANDINHIGHDENSITYAREAS,BUTASWEWILLSHOWINSECTIONIV,PRICESARELOWERINLESSDENSEAREASASARESULT,CO
23、NTROLLINGFORPRICEONLYINCREASESTHENEGATIVECONNECTIONBETWEENLANDPERHOUSEANDNEWCONSTRUCTIONLINCOLN,WESTONANDCONCORDARETHREECONTIGUOUSTOWNSTHATILLUSTRATELOWLEVELSOFCONSTRUCTIONINLANDRICHAREASTOGETHER,THEYHAVE12,889HOMESANDCOVERMORETHAN39,000ACRESYETDESPITEBEINGAMONGTHEMOSTEXPENSIVETOWNSINTHESTATE,THESEA
24、REASTOGETHERPERMITTEDJUST1,746NEWHOMESBETWEEN1980AND2002INOURSAMPLEOF187TOWNS,THEREAREANOTHER22LOCALITIESWITHLESSTHANONEHOMEFOREVERYTWOACRESTHATHAVEALLOWEDLESSTHAN30UNITSPERYEAREACHSINCE1980ASECONDPIECEOFEVIDENCE,RUNNINGCOUNTERTOTHEVIEWTHATGREATERBOSTONISRUNNINGOUTOFLAND,ISTHATDENSITYLEVELSHAVENOTIN
25、CREASEDVERYMUCHOVERTHEPAST25YEARSFOREXAMPLE,THETOTALHOUSINGDENSITYINSUFFOLKCOUNTYWHICHCONTAINSBOSTONINCREASEDBY45PERCENTINTHE1970S,46PERCENTINTHE1980SAND11PERCENTINTHE1990SMIDDLESEXCOUNTYWHICHCONTAINSCAMBRIDGEGREWMORE,BUTEVENITSHOUSINGUNITDENSITYINCREASEDBYONLY103PERCENTINTHE1980SANDBY6PERCENTINTHE1
26、990SINASIMPLEREGRESSION,WHERETHEDEPENDENTVARIABLEISTHELOGARITHMOFTHENUMBEROFPERMITSINATOWNINAYEARANDWHEREWECONTROLFORTOWNFIXEDEFFECTSANDADUMMYVARIABLETHATTAKESONAVALUEOFONEIFTHEYEARISAFTER1990,THEESTIMATEDCOEFFICIENTONTHEDUMMYVARIABLEIS267THESTANDARDERRORIS049THISMEANSTHATINOURSAMPLE,RELATIVETOTHE19
27、80S,THENUMBEROFNEWUNITSDECLINEDBYABOUT27LOGPOINTSINTHE1990SCANCONTROLLINGFORINCREASESINDENSITYDRIVETHISCOEFFICIENTTOZEROANDTHEREBYEXPLAINTHEREDUCTIONINTHENUMBEROFNEWPERMITSIFWESIMPLYCONTROLFORHOUSINGDENSITYINTHEBASICREGRESSIONDESCRIBEDABOVE,THEESTIMATEDDECLINEINPERMITTINGBECOMESMORESEVERE,SINCEDENSI
28、TYISPOSITIVELYPREDICTEDWITHNEWPERMITSANDDENSITYISRISINGUSINGANATIONALSAMPLE,GLAESER,GYOURKOANDSAKS2005ESTIMATEACOEFFICIENTOF1ONDENSITY,SOA10PERCENTINCREASEINDENSITYISASSOCIATEDWITHAONEPERCENTDECREASEINPERMITTINGIFWEFIXTHECOEFFICIENTONDENSITYAT1,THENTHEESTIMATEDDUMMYVARIABLEONTHE1990SFALLSINABSOLUTEV
29、ALUETO252IFWEFIXTHECOEFFICIENTONDENSITYAT25,THEESTIMATEDDUMMYVARIABLEONTHE1990SIS229ASSUCH,EVENTAKINGANEXTREMEHIGHESTIMATEOFTHENEGATIVEIMPACTTHATDENSITYCANHAVEONCONSTRUCTION,WEESTIMATETHATRISINGDENSITYLEVELSCANONLYEXPLAIN14PERCENTOFTHEDECREASEINEASTERNMASSACHUSETTSCONSTRUCTIONINTHE1990SIFLANDUSEREST
30、RICTIONSDIDNTEXIST,THENINEQUILIBRIUM,LANDTHATEXTENDSALOTWOULDBEWORTHTHESAMEASLANDTHATSITSUNDERANEWLOTGLAESERANDGYOURKO,2003ALANDSHORTAGEWOULDMEANTHATLANDVALUEESTIMATEDINAHEDONICREGRESSIONISEXTREMELYHIGHUSINGDATAFROMBANKERANDTRADESMANFROM2000TO2005,WEESTIMATEASTANDARDHEDONICREGRESSIONWITHSTRUCTURALCH
31、ARACTERISTICSANDFINDTHATANEXTRAACREOFLANDISASSOCIATEDWITHONLYANEXTRACOSTOFONLY16,000THEAVERAGELOTSIZEINTHESAMPLEIS7ACRESANDTHEAVERAGEHOMESALESPRICEIS450,000,SOMULTIPLYINGTHEHEDONICPRICEOFLANDTIMESTHETOTALACREAGEIMPLIESTHATLANDCOSTSCONTRIBUTEONLYASMALLAMOUNTTOTHEOVERALLHOUSINGCOSTS,EVENIFOURHEDONICES
32、TIMATEISOFFBYANORDEROFMAGNITUDETHENATURALEXPLANATIONOFTHISPHENOMENONISTHATTHELANDMARKETISNOTUNRESTRICTEDANDANACREOFLANDISWORTHAGREATDEALMOREIFITSITSUNDERANEWHOUSETHANIFITEXTENDSANEXISTINGLOTAFINALPIECEOFEVIDENCEONTHELANDSHORTAGEHYPOTHESISISTHATLOTSIZESFORNEWHOMESINTHEBOSTONAREAROSEFROM76IN1990TO91IN
33、1998JAKABOVICS,2006RISINGLOTSIZESAREHARDTORECONCILEWITHALANDSHORTAGEONEEXPLANATIONOFTHISPHENOMENONISTHATINCOMESWERERISING,BUTGLAESER,KAHNANDRAPPAPORT2000ESTIMATEANINCOMEELASTICITYOFDEMANDFORLANDAMONGSINGLEFAMILYHOMEOWNERSOFLESSTHAN2ANDBOSTONAREAINCOMEROSEBYLESSTHANFIVEPERCENTTHOSEESTIMATESPREDICTAON
34、EPERCENTINCREASEINAVERAGELOTSIZE,NOTTHE20PERCENTINCREASETHATISACTUALLYOBSERVED译文摘要在过去30年，马萨诸塞州东部出现了显著的房屋价格的上升和新住房供给的减少的结合。新住房的减少似乎没有反映真正的缺乏土地，而是反映了应对人为发展的限制。在本文中，我们审查大波士顿土地使用条例。在更广泛的领域新法规有了大量增加。几个变量，除历史密度和丰富的水源，可靠地预测了这些条例。总面积的大小和其他法规都和较少的建设有关系。这些条列通过降低密度来提高价格，但密度水平似乎大大低于最大限度的总的土地的价值。一、引言在过去25年里，美国许多
35、城市经历了显著的现象那就是住房价格的提升和新住房的减少（格兰泽，乔科和萨克斯，2005年）。波士顿是一个极端的例子。其价格上涨非常显著。表1显示，根据美国联邦住房企业监督（OFHEO）的重复销售指数，1980年到2004年之间，最高价格的大城市细分有四分之三在波士顿地区（波士顿大学昆西，剑桥大学牛顿和萨福克）。与此同时，作为图1显示，总签发的许可证数量在波士顿首大城市地区从20世纪60年代的172000张下降到20世纪80年代的141000张再下降到90年代的84000张。住房价格上涨和新住房供给减少结合的现象表明波士顿的高价格反映的不仅仅是日益增加的需求。毕竟，没有日益无弹性的供应，需求增加
36、将导致更高的价格和更多的建设。一个假设是，在波士顿地区供应已变得越来越没有弹性，因为大波士顿的土地越来越少。本文第二节中，我们驳斥了这种假说。在波士顿地区，与高密度相联系的是更多的批准，而不是更少。即使在密度也明显的降低许可的情况下，大波士顿的住房密度只是还没有足够的变化来解释许可的明显减少。我们还后续格兰泽和乔科的研究（2001）显示当土地在新房子的下面时，土地价值的享乐回归和土地价值是不怎么相关的，这表明土地没有普遍的短缺。如果增加的密度水平无法解释新的建筑的下降，那么一个可行的替代假设是，越来越严格的土地使用限制越来越难以开发建设。为了说明这个可能性，我们谈谈先锋公共政策研究所收集的一个
37、关于在大波士顿土地使用条例的新数据集合。数据集包含土地使用限制，包括了大波士顿的187个城市和城镇总面积，湿地的法规，化粪池的规则和细分要求。相对于许多条例，数据集还包括日期的规定，以便在实施是可以看到时间的变化。在第三节中，我们确立了关于土地使用管理的三个基本事实。首先，从1980年以来在条例上化粪池有了显着增加。例如，地区在限制分支机构的比例已从1975年的低于百分之五十到现在的几乎百分之百。第二，正如埃利克森（1977）强调的，在这些条例里有一个显著不同的性质最低总面积、细分规则、化粪池和湿地的限制，只有在最基本的规则中大大超过国家标准。第三，土地使用条例往往惊人的含糊。例如，一些地区用
38、“一孤立的盆地这局限于静态水“来定义湿地（戴恩，2006年）。然后，我们谈谈决定土地使用条例的因素。我们不知道最小总面积确定的日期，但它们都在1915年之后，其中大多数是在1940年之后。因此，我们利用1915年和1940年的城市的控制水平来解释最低总面积。从文森和惠顿的研究中（2003年），我们发现，历史的住房密度是最小总面积的最重要的决定因素。除此之外，1940年更多的制造业和更多的少数民族也和最小总面积有关联。化粪池和湿地的法规和静态水有关，但它也显示了1980年后的湿地条例使用了更积极的做法，如在1971年到1985年间建造了更多湿地，表明这些法规可能已经设法来减缓发展。在第四节，我们
39、来谈这些条例的影响。毫不奇怪，从1980年到2004年再到现在的密度，我们找到了最小总面在一个地区建筑中的负面影响。这些成果有力的说明了地区1940年的一些特点，他们充分地使用了19世纪的森林覆盖率作为一种计算最小总面值大小的手段。平均每英亩增加了一成，在1980年至2002年期间在发展上减少了04个记录点。其他条例还大幅度减少新建筑。在城镇固定影响规范上面，我们把湿地，化粪池和细分归到一个单一的指数，我们找到每个额外的规则降低了新建造物的01记录点。在住房价格享乐方面我们使用了结构特点和总面积，我们发现每英亩与房价增长15个百分点有关。据经济理论的预测，这种影响是通过社会平均密度来产生作用的
40、。当我们控制好密度以及总量大小时，最小总面积的影响消失了。在价格上，其他的管理障碍也是有影响的。每个其他种类的调整（湿地章程，化粪池规则，细分规则），甚至在控制住房密度的条件下，房屋价格提高了7个百分点。我们为此询问了在社区中是否限制土地总价值总面积的最大值。一个简单的模型，减少最低总面积将增加一个小镇土地总价值，如果与土地相联系的房屋价格大于价格弹性方面的单位批量减去城镇密度价格弹性。我们就能发现，这两个弹性总和约为01，而在样本里的土地总价值中，土地占的份额似乎大于05。连同这些结果表明，社区密度过低以至于不能最大限度地发挥全部土地价值。二、是缺乏土地限制大波士顿的住房供应在本节中，我们在
41、研究大波士顿的许可的减少是不是由于土地密度的上升引起的基础上提出证据。在本文中，我们将使用抽样的187城市和城镇是介于495公路和波士顿城市带（不包括波士顿本身）之间的。在这些样本中除了在鳕鱼角的那些，所有的城市和城镇离波士顿都很近。我们的第一个最明显的证据是在审查1980年波士顿之间的链接住房密度和自那时以来新的建筑的基础上得出的。使用的数据是1980年至2002年的住房单位密度（根据美国人口普查），图2显示了住房单位密度和之后的建筑之间强大的正相关关系；最有土地的地方允许最少的建设。这种关系可能被解释为在高密度地区更高的要求，但是，我们将在第四节展示，在密度较低的地区价格是较低的。因此，控
42、制价格只增加了每个房子的土地和新建筑之间的负面关系。林肯，韦斯顿和康科是三个连续的城镇用来说明在土地富有的地区有低水平的建筑。他们总共有12889个家并覆盖了39000英亩以上的土地。然而，尽管不是州里最富有的乡镇，在1980年至2002年这些地区仅允许1746间新房建造。在我们187城镇的样本中，还有22个地方每两英亩拥有不到1个屋，这22个地方自1980年以来每年允许建的新屋不到30间。第二个证据，相反地认为，大波士顿土地用尽了，密度水平在过去的25年没有增加很多。例如，苏福克郡总的住房密度（包含波士顿）在上世纪70年代增加了45，在上世纪80年代是46，90年代是11。米德尔塞克斯县（其
43、中包含剑桥）增长更多，但即使其住房单位密度在上世纪80年代增加了103，在90年代是6。一个简单的回归，因变量是一年之内一个城镇允许建造房屋的数值的对数，如果这一年是1990年以后，我们控制城镇固定效应和虚变量考虑的价值，估计系数的虚拟变量是0267，标准误差为0049。这意味着，在我们的样本内，相对于20世纪80年代，20世纪90年代一些新的单位下降了约027记录点。可以控制密度的增加来使得这个系数为零，从而解释减少一些新的许可的原因。如果我们就和上面所说的简单地控制住房密度的基本回归，估计许可下降变得更加严重的，因为密度和新许可之间存在正相关的关系。格兰泽，乔科和萨克斯使用全国性的样本（2
44、005）密度估计系数为01，所以许可减少一个百分点密度增加十个百分点。如果我们修正系数密度在01，然后可以估计上世纪90年代虚拟变量下降到0252。如果我们修正系数密度在025，则上世纪90年代虚拟变量的估计是0229。因此，即使考虑一个极端高估计的负面影响，在马萨诸塞州的东部建设上世纪90年代，密度对建设有影响，我们估计的密度水平上升只能解释14的减少。如果土地使用限制不存在，那么为了平衡，从而扩大很多的土地比坐落在一个新的地方的相类似的土地价值要高得多（格兰泽和乔科，2003年）。土地短缺将意味着土地价值估计在享乐回归极高。使用2000年至2005年从银行家和商人手中来的数据，我们估计带有
45、结构特点的标准享乐回归，发现额外的一亩土地只和额外的16000美元费用相关。样本中平均总面积是07英亩，新屋销售的平均价格是450000美元，所以即使我们的享乐估计是关闭的一个数量级，乘以享乐价格几倍的土地总面积意味着土地成本有助于少量的总的住房费用。对于这个现象的解释是土地市场不是无限制的，一英亩土地的价值很大，如果它坐落在一个新的房子比延伸它现有的很多要更有价值。最后一个证据不足的土地上的假设是，大量的新家园尺寸在波士顿地区从1990年的076上升到1998年的091（JAKABOVICS，2006年）。总面积的增加和土地短缺是难以调和的。其中对这个现象的一种解释认为是收入的增加，但格兰泽，卡恩和拉巴波特（2000）估计单个家庭的房屋的收入需求弹性低于02，波士顿地区的收入增长只有不到百分之五。这些估计数预测比总面积的平均值高了1个百分点，而不是之前观察到的百分之二十。导师评语签字年月日
