1、 房地产 变现 价格 估价报告 估价项目名称： 邱蓉、钟秋所有的 位于 德阳市河东区宝山街西侧 R幢 1-5号（现宝山街 256号）营业用房 的 房地产 市场变现价格进行评估 估价委托人： 中江县人民法院 房地产估价机构：四川明阳房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：罗 斌（注册证号： 5120070086） 刘志强 （注册证号： 5119960028） 估价作业日期： 2018年 03月 09日 2018年 03月 21日 估价报告编号： 四川明阳司评（ 2018）（法估）第 002 号 四川明阳房地产土地评估有限公司 MIYO Real Estate Appraisal Co.,Ltd
2、邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 1 目 录 致 估 价 委 托 人 函 .3 注册房地产估价师声明 .5 估价的假设和限制条件及使用报告说明 .7 房地产估价结果报告 .10 一、估价委托人 .10 二、房地产估价机构 .10 三、估价对象 .10 四、估价目的 .13 五、价值时点 .13 六、价值定义 .13 七、估价依据 .13 八、估价原则： .14 九、估价方法 .14 十、估价结果 .15 十一、估价人员 .15 十二、估价作业日期 .
3、16 十三、估价报告应用的有效期 .16 估价对象变现能力分析 .17 附 件 .18 一、中江县人民法院司法鉴定委托书 .18 二、中江县人民法院委托评估书附表 .18 三、估价对象房屋所有权证复印件 .18 四、估价对象房屋共有权证复印件 .18 五、估价对象国有土地使用证复印件 .18 六 、估价对象房屋他项权证复印件 .18 七、估价对象房屋测绘报告里复印件 .18 八、估价对象坐落位置图 .18 九、估价对象现实状况照片 .18 十、注册房地产估价师资格证书复印件 .18 十一、估价机构资质证书复印件 .18 十二 、估价机构营业执照复印件 .18 房地产估价技 术报告 .19 一、
4、个别因素分析： .19 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 2 二、区域因素分析： .21 三、市场背景分析： .22 四、最高最佳使用分析： .27 五、估价方法选用： .28 六、估价的分析测算过程： .29 七、确定估价结果： .33 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 3 致 估 价 委 托 人 函 中
5、江县人民法院 ： 受您院提供的 （ 2017）中江法技委字第 117号 司法评估委托书 的委托，并根据房地产估价规范 （ GB/T 50291-2015） 、中华人民共和国民事诉讼法和四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法 的规定，秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则， 我公司派出注册房地产估价师罗斌、 刘志强 对 邱蓉、钟秋 所有的，位于 德阳市河东区宝山街西侧 R幢 1-5号（现宝山街 256号）营业用房 的房地产市场变现价格 进行评估 。 估价对象： 位于 德阳市河东区宝山街西侧 R幢 1-5号（现宝山街 256号）营业用房 ， 底框结构 ， 大约 2003年建成 ， 委托方提
6、供 了 估价对象的 房屋所有权证 复印件 ，证号为“德阳市房权证河东区字第 0108896号”，还提供了估价对象的房屋共有权证复印件，证号为“德阳市房河东区共字第007135号” ，建筑面积为 54.76 ，设计用途为营业用房 ；委托方也提供 了 估价对象的 房屋所有权证 复印件， 证号为“ 德国用（ 2007）第 B54504-69512号 ” ，分摊土地使用权面积为 15.31 ，为出让的 商业类地 ， 土地使用权终止日期为 2040年 11月 14日 ； 本次评估为估价对象的房地产价值 。 估价目的： 为法院办理案件提供参考依据而评估标的物的市场价值和即时变现价值 。 价值时点： 二 0
7、一八年一月十九日 。 估价结果： 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，选用 收益 法进行计算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，在满足本报告假设和限制条件及使用报告说明的基础上，确定估价对象在估价 时点可能实现的 公开市场价值为人民币捌拾陆万壹仟肆佰元整（￥ 861,400.00元），单价 15730元 /。 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 4 估价人员根据以上计算出的 收益 价格，
8、再综合考虑市场因素、环境因素、物理因素 等对估价对象价格的影响，考虑到估价对象所处位置、周围环境、人流量大小以及价值量大 等影响变现能力的市场因素，故确定即时变现价格调整系数为 -10%，最后确定估价对象的 及时变现参考价格为人民币 柒拾柒万伍仟叁佰元整（￥ 775,300.00元），单价约为 14158元 /。 上述结论摘自“ 四川 明阳司评（ 2018） （法估） 第 001 号”房地产 估价报告，应用时应认真阅读本估价报告书全文。 我们非常感谢贵公司提供机会让我们撰写该份估价报告，如有任何问题，请在十五日内与我们联系。 此致！ 四川明阳房地产土地评估有限公司 法定代表人：刘志强 二 0一
9、 八 年 二 月 六 日 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 5 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利 害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （ GB/T 50291
10、-2015） 、中华人民共和国民事诉讼法 、 四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法 以及房地产估价基本术语标准（ GB/T 50899） 进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、我们已于 2018 年 03 月 09 日 下 午在委托方的参与下，对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料（包括结构、装修材料等）进行评估；我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任；我们参加实地查看的人员有注册房地产估价师罗斌。 6、没有人对本变现
11、价格估价报告提供了重要专业帮助。 7、参与本房地产变现价格估价报告的专职注册房地产估价师具备相关专业知识和相应的房地产市场分析能力。 8、本估价报告中依据的委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责；因资料失实造成估价结果有误的，四川明阳房地产土地评估有限公司和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告的全部或其 部分内容未经四川明阳房地产土地评估有限邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 6 公司和估价人员同意，不得发表于任何公开媒体上，也不得向委托
12、方及报告审查部门以外的单位和个人提供，凡因此而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。本报告的解释权为四川明阳房地产土地评估有限公司所有。 10、 参与本次估价的中国 注册房地产估价师 ： 姓 名 注册证号 （签章） 签 名 签名日期 罗 斌 5120070086 刘志强 5119960028 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 7 估价的假设和限制条件及使用报告说明 （一）估价的假设和限制条件： 1、一般假设 （ 1） 本估价报 告所依据的
13、中江县人民法院 提供的有关资料，包括法律文件 ， 如 司法鉴定委托书、委托鉴定附表、 邱蓉、钟秋 的 房屋所有权证 、房屋共有权证、国有土地使用证 等复印件，由委托方对其真实性、合法性和完整性负责 。 （ 2） 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并能够按法定用途持续有效使用为假设前提。 （ 3） 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 （ 4） 估价对象为所在项目的一部分， 本次估价以估价对象可合理享有配套设施（水、电、停车位等）的使用权益为假设前提
14、。 （ 5） 本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及 邱蓉、钟秋 未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。 （ 6） 估价结果为估价对象在 2018年 03月 09日 的 即时变现价格。即时变现价格是在 公开市场价值基础上，再考虑估价对象短期强制处分（即时变现）能力作相应调整得到的价格。其公开市场价值为在估价基准日时的下列交易条件下最可能实现的价格： 交易双方是自愿地进行交易的； 交易双方进行交易的目的是追求自身利益 的最大化； 交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； 交易双方掌握必要的市场信息； 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街
15、256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 8 交易双方有较充裕的时间进行交易； 不存在特殊买者的附加出价。 （ 7） 本报告估价结果中，未扣除该案执行过程中产生的所有费用，也未扣除估价对象办证、转让过户所应产生的所有费用。 （ 8） 委托方提供了 估价对象的建筑面积测绘 报告，该报告的测绘结果与提供的房屋所有权证登记的建筑面积一致 。 （ 9） 估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国 家有关技术、质量、验收规范，符合国家有
16、关安全使用标准。 2、未定事项假设 （ 1）估价对象 房屋所有权证 未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查， 估价对象 大约 2003年建成 ，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。 （ 2）根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。 （ 3） 背离事实假设 本次估价不存背离事实的假设。 （ 4） 不相一致假设 委托方 提供估价对象的 房屋所有权证 登记的房屋坐落为 德阳市河东区宝山街西侧 R幢 1-5号营业用房 ， 经 估价委托人 、原告方代表和被告方代表陪同估价人员现场指界确认，估价对象位于 德阳市河东区宝山街西侧 R
17、幢 1-5号（现宝山街 256号）营业用房 ， 本次估价不存在不相一致假设 。 （ 5） 依据不足假设 本估价报告所依据的 中江县人民法院 提供的有关资料，包括法律文件，如 房屋所有权证 房屋共有权证国有土地使用证 等复印件，由于估价委托人未提供原件供估价人员核查，本次估价假设估价委托人提供的复印件与原件一致。 邱蓉、钟秋所有的位于德阳市河东区宝山街西侧（现宝山街 256 号）营业用房 的 房地产 变现价格 估价报告 MIYO Real Estate Appraisal Co.， Ltd 9 （二）使用报告说明： 1、本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象
18、价格的影响 ； 2、估价基准日后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价格产生明显影响时，不能直接使用本估价结论； 3、估价对象的房地产市场状况在申请执行期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用者注意。 4、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立。报告使用者使用本报告时，如果市场行情或估价对象的法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值的，应重新委托评估。 5、委托方应按照本次估价的估价目的使用本报告，不可用于其他 用途。 6、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本估价机构更正，否则，误差部分无效。 7、在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外 8、本公司保留除评估结果外，因打印、校核失误个别文字勘误纠正的权利。
