1、1毕业论文（设计）文献综述题目温州房地产市场价格影响因素的分析前言在当前国内房地产市场发展的新形势下，特别是温州房地产市场的快速发展己经引起了房价上涨过快、居民购买力相对下降、房地产市场的潜在市场风险加大等等，都要求从理论的角度结合市场现状进行实证研究。所以非常有必要对温州房地产市场价格影响因素分析的相关文献进行研究整理。对房地产价格的研究，国内外已有不少研究成果，其研究内容主要包括从房地产业价格理论、周期理论、泡沫理论、房地产金融，以及对房地产价格的预测等方面的研究。二、国内外研究综述（一）国外相关研究综述影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研究也多种多样。国外尤
2、其是西方发达国家，房地产业发展的历史较长，并且较为完善。1、供给和需求决定均衡价格NELLIS和LONGBOTTOM1981通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资产存量。2、房地产泡沫与房价HINGLINCHAN，SHUKAMLEE，K
3、AIYINWOO2001于2001年完成了对香港住宅市场合理价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年内香港住宅价格进行了研究1991年房地产价格上升了40，1995年价格跌了162，而之后的19961997年价格又回升了189和20，到19982001年再跌50。如此剧烈的波动，2研究这个时期是否存在价格泡沫是很有意义的。他们的研究最终显示，香港房地产价格数据中确实存在大量泡沫因素，并导致了1998年住宅价格的大幅度下跌。3、住宅特征因素与房地产价格在房地产价格的研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响，这些特征包括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等
4、。LIAND和BROWN（1980）以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象，观察其特征性对房屋价格的影响，这五种特性分别为建物特性、邻里特性、公共设施、至市中心可及性、小邻里特性等，其实证结果显示以小邻里特性较为显著。传统模型认为，随着离城市中心距离的增加，住宅的价格将不断下降。而实际上，城市区域并不是均质的。FOLLAIN和MALPEZZI1981采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降，但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。4、房地产周期理论GREBLER和BURNS1982分析了美国19501978年的房地产
5、，发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GDP经济周期领先房地产周期11个月达到峰值。BROWN1984考察了19681983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。5、宏观经济因素对房地产价格的影响国外研究表明，房地产作为国民经济的一个组成部分，其运行态势受到国民经济的影响，房地产价格也如此。LEEGREBLER1981研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形，其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得、一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。REICHERT1990研究了全国
6、及区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策有效实施，除需考虑全国性因素如贷款利率外，也要顾及区域性因素如人口、平均就业率、居民所得等因素。（二）国内相关研究综述房地产价格影响因素研究是房地产经济学研究领域中的一个分支，国内学者在对房地产经济进行研究中，均或多或少、或专题或分散地对这一问题提出自己的看法和见解。31、地价和房价的相互影响对于房价与地价谁先谁后的问题，在理论界一直争论不休。高波（2003）采用19992002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过GRANGER因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为
7、房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。邵念强2006认为，地价对房价的影响是显著的，一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房价中地价成本所占比例越大，现在不少位于市中心的高端项目，每平方米价格高达20000元，而其中土地成本则在11000一12000元之间，也就是说土地成本在住宅售价中占到了60左右。况伟大2005通过定量分析也得出了长期内地价上涨导致房价上涨的结论。2、收入对房价的影响王冰和黄磊2005认为，居民收入水平与房价之间存在着密切的关系。居民收入支出主要分为消费支出和投资支出居民的消费支出
8、在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高收入的投资支出的影响，使得越来越多的人开始投资于住宅房地产，购房投资化己呈现出全球化的趋势。目前，在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动时，国内的学者普遍采用“房价收入比”这一概念，即用一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入的比值来反映居民对房价的承受能力，可以大致反映城市房地产价格高低，国际上通行的标准房价收入比是36倍沈伟锋，谭大璐，2006。3、房地产宏观调控措施对房价的影响（1）财政政策对房价的影响房地产的财政政策主要是土地政
9、策和税收政策，土地是房地产发展的基础，土地政策的出台对房地产市场及房价产生了深远的影响。严格的土地政策减少了土地供应总量，改变了供给结构，与此同时，供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨曹振慨，何小敏，2006。但从供地政策对房地产价格的作用机制及其现实影响来看，其目的主要是在宏观层面保证房地产价格的平稳上涨，促进房地产市场长期稳定发展，因而其对房地产市场产生作用具有一定的渐进性，不可能立竿见影地影响到房价，在一定程度上存在着时差性胡晓添，濮励杰，潘捷，42006。有关物业税的开征问题，学术界讨论颇多。唐杰2006、杨勇和温修春2005等认为，物业税能够降低房价，抑制投资需求，挤兑泡沫经济。与
10、以上观点不同，岳树民2005认为，房地产税制改革对降低过高的房价有一定作用，但能否成为现实，还取决于土地供给制度、房地产需求状况、建材价格、金融政策、各种税费等因素的影响。程瑶2004、林素钢2003等得出结论开征物业税对房价影响不大。（2）货币政策对房价的影响聂学峰等2005运用相关分析、GRANGER因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著，货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。房地产信贷对房价的影响。吴龙龙、黄丽明2006认为，银行信贷活动能从供给和需求两
11、个方面影响住房价格。信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。要有效地调控住房价格，就必须调整住房建设项目贷款政策，用差别化的信贷政策引导住房需求，严格控制信贷投量，并强化信贷审查力度。加息对房价的影响。段岩燕、曹振良2005，章辉赞、张红2005等认为，房地产价格是由房地产供给和需求平衡决定的，加息不会直接影响房地产的价格，而是通过影响房地产的供给和需求来影响房地产价格的。关于人民币升值对于房地产价格的影响，金学惠2006、宋勃2006、夏志琼2006、陈明2006、吕彬彬2006、韩立达2005、王仁涛和张维然2005等都做了一些类似的研究
12、。4、区位对房地产价格的影响一般来说，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会文化区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着，房价亦会随区位的变化而改变。可以说，是区位条件决定了房地产价格蒋立红，李庆花，2006。王霞、朱道林、张鸣明2004以北京市轻轨13号线为例，褚劲风、周琪2004以上海地铁一号线为例都做了类似的研究。5、其他因素的影响冯闻、胡昊2006应用典型工程分析了主要建材价格变动对房价的影响；麦5勇2003分析了非对称信息条件对商品房价格的影响；周江2005探讨了住房供给结构对房价的影响；李琳和李园2005得出结论人口的增长
13、和人群的年轻化都会促使房价上涨；张澜和周千秋2006研究了消费者的心理预期对房价的影响。三、文献评述总体来说，由于国内房地产的发展起步较晚，相应有关房地产价格的研究也比较粗浅，并且大部分文章都采用了定性分析，缺乏强有力的数据支持和实证分析，我国在这方面的研究基本还处于起步阶段。在当前国内房地产市场发展的新形势下，房地产市场的快速发展己经引起了房价上涨过快、居民购买力相对下降、房地产市场的潜在市场风险加大等，都要求从理论的角度结合市场现状进行实证研究。以上的国内外研究理论为温州房地产价格的影响因素分析提供了理论和方法，这样更好能对市场现状结合进行实证研究分析。更好地为温州政府提供进行宏观调控的依
14、据，还能为消费者提供信息支持，为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。6参考文献1HINGLINCHAN，SHUKAMLEEKAIYINWOODETECTINGRATIONALBUBBLESINTHERESIDENTIALHOUSINGMARKETSOFHONGKONGJECONOMICMODELING，2001，11861732JNELLIS，JLONGBOTTOMANEMPIRICALANALYSISOFTHEDETERMINATIONOFHOUSEPRICESINTHEUNITEDKINGDOMJURBANSTUDIES，1981，1819213LEEGREBLERTHEINFL
15、ATIONOFHOUSINGPRICE、ITSEXTENT、CAUSEANDCONSEQUENCESJECONOMICLITERATURE，1981，1911651674MINHWANG，QUIGLEYJOHNMECONOMICFUNDAMENTALSINLOCALHOUSINGMARKETSEVIDENCEFROMUSMETROPOLITANREGIONSJJOURNALOFREGIONALSCIENCE，2006，4684254535皮舜，武康平房地产市场发展和经济增长间的因果关系对我国的实证分析J管理评论，200438126高波，毛丰付房价与地价关系的实证检验19992002J产业经济研
16、究，2003319247王金明，高铁梅对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析J中国软科学，2004473788曹喆关注商品住房供应结构对房价的影响J中国建设信息，20049303L9程瑶开征物业税对房价的影响分析J价格月刊，200483110崔光灿货币、汇率影响房价的传导关系J上海房地，200671211高波，毛丰付房价与地价关系的实证检验19992002J产业经济研究，2003，3192412林素钢上海房价现状分析及走势预测J上海房地，2003，4171913张宏斌房价中的地价因素及其作用分析J中国土地200I，9333514赵海成我国货币汇率与房地产关系跟踪研究J东岳沦丛，2004，65
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