1、房地產賺錢筆記Pocket Guide for Home Buyer,Richman 黃基峰 David 2010.11.22,心理建設,我是專業的房地產投資者。每次我出門看房子,都是在為別人挑房子, 為我的房客, 以及為下一位接手的房東. (P.10) 我在意的不只是房子的本身,而是這間可愛的房子,可不可以為我賺到可觀的轉賣價差,這才是我買房子的目的.(P.10)遇到問題千萬不要問自己,要去問專家,請教在該領域成功的人,Google, Yahoo知識,書本,就是不要問自己.(P.22),房產團隊,世界上只有被打倒的個人,沒有被打倒的團隊.(P.31)團隊的好處就在於, 意見永遠不合.(P.3
2、1)組隊一起做房地產,只要先講好你認為重要的規則！包括獲利該如何分配, 該如何進行。盡量找認識的人, 或是習性相近的人,比較不容易有衝突。(P.31),看房子,看房子,一定要走進去。（P.38)要知道房價如何,一定要找仲介。(P.42)每個人在買每一筆物件前,都應該把最慘的情況先想過一遍。(P.46),提高物件價值,原本500元的油漆,拿去粉刷一間舊公寓,結果舊公寓雖然看起來沒神奇到變成全新公寓,可是卻能創造好幾倍價碼。(P.49)只要把物件美化, 利用一些創意,裝飾,整理,就能提高物件價值,然後賣到好價錢。(P.50),競爭對手,會買房子投資的, 大多是散戶的投資人。(P.51)上班族： 1
3、.週末看房; 2.看完不會買上出價;面對急賣物件，對付上班族： 1.搶先出價; 2.多快算快？34天內.搶快不追高。（P.53),包租,租客 優質租客都寧可選擇貴一點, 但品質好一點的套房。如果投資房地產是要準備收租,哪務必要注意貸款成數跟利率，因為那會侵蝕你的投資報酬率。,裝修,水管銜接處施工須注意(P.63)水管轉彎處容易積水（P.64)漏水： 原來是一開始在畫設計圖時,不知道要避開頂樓排水口,導致工人施工,不小心敲到排水管。敲到排水管後, 工人也沒提,就簡單用個袋子綁住,在把牆砌起來。(P.67),消除負面情緒,遇到問題時, 要學習告訴自己:這關我甚麼鳥事啊？(P.72) Why?1.不
4、要得憂鬱症 2.讓自己有很多選擇.另一個方法：全都關我的事，一切都跟我有關，這個世界就是我的責任。(P.73)當遇到極大的負面情緒時, 若能將問題縮到微不足道, 將眼界開放到全宇宙, 你就不會被問題困住。(P.74),賣房,並不是好的產品賣的快，而是懂得行銷的產品比較好賣。(P.86)堅持不挑仲介，將仲介的分母拉大，賣出去的機會就會變大。(P.87)不簽專任（P.88)與其讓仲介想太多，告訴他，你只有發給三家比較熟，能力比較強的。(P.90),賣房-滿足仲介需求,我的銷售手冊：套房平面設計圖,施工圖,完成圖有幾位仲介，就打幾把key，並提供書面影印資料，裝訂精美，裡面包括權狀,謄本，設計圖，施
5、工照等資料。(P.92)若能提供越多素材給仲介，他們能發揮的舞台越寬廣。愈多輔助道具，打動買家的機率，就越高。(P.93),賣房-物件清潔,只要我買下這棟公寓的任一層樓，我都會從一樓的樓梯間到頂樓，全部重新粉刷，不亮的燈泡再全部換新。只要一有煙蒂，衛生紙，工讀生就會撿起來。有狗大便，工讀生就會掃起來。留一間空房間給仲介帶看，工讀生除先打掃公共走道，還會把房間傢具擦得亮晶晶。(P.95),賣房-仲介經營,針對能力特強的仲介，我會重點提醒，每星期打電話跟他們聊一下。其他仲介則是發簡訊提醒他們，別忘的我的物件，一定要放在心上，逢人推薦一下。(P.97),賣房-定價心法,將自己定位為快速房地產投資物件
6、製造機，很快的以低價買進物件，經過裝潢，隔間，再以略低於市價的行情，便宜賣出。故意不要賺多，就可以很順利的賺賣價差。,買房,從採購中賺錢，而不是從銷售中賺錢。(P.106)一次切近三個點。 先搞懂你家方圓十公里內的情形。至少要找到一個強悍的點，能讓你一直賺錢。(P.108)100:10:1 先看100間房子，挑出十間比較一下，針對其中三間出價，最多可能會中一間。(P.109)同一個點看100 間房子，才有扎根的能力。,買房-購屋評量,抗跌性-地點，地點，地點 火車站/高鐵站，捷運，商圈，大專院校先想好你要賺多少錢 100:1或12% 一百萬的房子，租金必需到一萬，一年至少要收十二萬房租。全額貸
7、款：買低來全貸,買房-買的方向,格局方正的房子;屋齡不要超過三十年;不要投資路衝與頂樓;（無電梯，低層優於高層）結構要堅強（RC鋼筋混泥土，鋼骨結構，加強磚造）要避開的房子： 凶宅，輻射鋼筋屋，海砂屋,超強市調法,每天看兩小時房子，認識上百位仲介。(P.137)為甚麼屋主急著賣？ 1.離婚; 2.分家產; 3. 坑人家錢，跳票，欠債 4.有陷阱 （P.138)約下午5,6點到中意的大樓樓下，看到人第一句話：你好，我想要買這附近的房子。就這樣問下去，也靶心中的困惑，一並問下去，就有答案。至少問三個人，出錯的機率就會減少。價錢一定要出高，只講住戶的好話。這邊的房子要租多少錢。,購屋出價法,先打探投
8、資客都出多少價錢，你出的比他低一點就好。仲介的慣性是，告訴他，你是來投資的。他就會帶你看各種房子。一定會看到投資客，做過的物件。這時候就可以反推，或是問到當地投資客買一坪單價多少錢，然後你出價比他們低就好了。(P.144)千萬不要自己一個人在陌生的地方扎根，一定要有人在那扎根，你跟進比較順利。有很多人扎根的地方，反而表示那裡有市場。(P.145)先跟仲介成交一筆，他就會成為你的房地產投資人脈。（P.149),不得罪仲介出價法,千萬不要用單坪出價;接近價位再出價;千萬不要當下出價;勇敢出低,與仲介互動,看完一百筆，一定會有人跟你講，他們會主動跟你配合，會主動告訴你所有你不知道的事。(P.164）
9、不要一直找同一個仲介.第一次看一百筆，將每家名片都拿起來。接著請個工讀生，要求他每星期挑十張明片，傳簡訊去問有沒有急著賣的物件。請工讀生，再網路上Post我要買這附近的房子，急著賣可以傳簡訊或打電話給我。仲介會帶看的，都是自己開發的。,出租-快速出租,租屋公司： 針對績效好的業務員，多支付半個月佣金。若超過三十天還租不出去，賣的吸引力就會打折。不要只有一個租屋管道，犧牲一點租金，換取更大利潤。,小訣竅,基本功,態度是大事化小，小事化無的竅門。若有事發生，馬上到現場，要表現出：這真是太嚴重了，我一定馬上幫你處理。看一百間房子，千萬不要買。加入租屋公司，瞭解當地行情。不好租的房子，通常也很難賣。,
