1、- 1 - 渭南市人民政府法制办公室 关于 公开 征求渭南市住宅物业管理条例 （草案 征求意见稿 ）意见的通知 为了进一步增强立法工作的透明度 ，提高 公众参与度 ，广泛听取社会各方面的意见， 保障 立法质量，现将渭南市住宅物业管理条例 （草案征求意见稿） 全文公布，向社会各界征求意见。征求意见截止日期为 2018 年 3 月 31 日。 通讯地址：渭南市人民政府法制办公室 邮政编码： 714000 联系人：高艳妮 电 话： 2109031 传 真： 2109031 电子邮箱： 附件：渭南市住宅物业管理条例 （草案征求意见稿） 渭南市人民政府法制办公室 2018 年 2 月 24 日 - 2
2、 - 附件 渭南市住宅物业管理条例 （草案 征求意见稿） 目 录 第一章 总 则 第二章 业主及业主自治组织 第一节 业主与物业使用人 第二节 业主大会和业主大会分会 第三节 业主委员会 第四节 物业管理委员会 第五节 其他规定 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 物业保修金与住宅专项维修资金 第七章 监督管理 第八章 法律责任 第九章 物业争议的解决 第十章 附 则 - 3 - 第一章 总 则 第一条（立法依据和宗旨） 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、物业使用人、开发建设单位及物业服务企业之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、
3、安全、文明、和谐的居住环境，根据 中华人民共和国物权法 、国务院 物业管理条例 、陕西省物业管理条例及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条（适用范围） 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 第三条（物业管理相关概念） 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、住宅组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。 本条例所称住宅物业管理（以下简 称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护
4、相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业，是指经依法登记从事物业服务，取得独立法人资格的企业。 第四条（物业管理与服务的原则） 物业管理与服务应当坚- 4 - 持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合，遵循公平公开、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。 第五条（监管部门及职责） 市住房和城乡建设行政管理部门是本市物业管理 的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。 县（市、区）住房和城乡建设行政管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。 开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。 发展改革、规划、城市管理、工商、质监、价格、公
5、安、水务、环境保护、园林绿化、财政、民政、消防、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的相关监督管理工作。 街道办事处、镇人民政府在县（市、区）物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例规定的职责，负责本辖区物业管理活动的指导、协调和监督工作。街 道办事处、镇人民政府应当设立物业专干岗位，物业专干在街道办事处、镇人民政府领导下依法履行本辖区物业管理职责。 第六条（社区居民委员会、村民委员会协助义务） 社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展物业管理相关工作。 第七条 (第三方评估 ) 鼓励业主、业主自治组织、建设单位、- 5 - 物业服
6、务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、公共收益和物业管理费用审计、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面、公正。 鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第八条（物业管理协会） 物业管理协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和监督实施物业服务规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务秩序和环境，提高物业服务企业服务质量和服务水平，维护物业服务企业合法权益。 鼓励物业服务企业加入物业管理协会。 第九条（物业管理招
7、标投标平台） 本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。 提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。 第二章 业主及业主自治组织 第一节 业主与物业使用人 - 6 - 第十条（业主和物业使用人的定义） 本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、 赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。 本条例所称物业使用人，是指房屋的承租人、受委托管理人或其他实际占有或使用人。 第十一条（业主权利） 在物业管理活动中，业主享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服
8、务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议（以下简称业主大会），对物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）对保修资金和公共收益的使用情况享有知情权和监督- 7 - 权； （十一）享有要求其他业主、物业使用人等停止侵害他人、公
9、共利益的行为的权利； （十二）法律、法规规定的其他权利。 前款第六项至第十项规定的事项业主享有请求公布、查阅、复制的权利。 第十二条 (业主义务 ) 在物业管理活动中，业主应当履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则（以下简称大会议事规则）； （二）遵守住宅区内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按时交纳物业服务费用； （五）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （六）在互联网平台 参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动， 必须使用实名 ； （ 七
10、） 法律、法规规定的其他义务。 业主、物业使用人不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。 第十三条（物业使用人的权利和义务） 在物业管理与服务活动中，物业使用人的权利和义务由业主与物业使用人根据法律- 8 - 法规、临时管理规约、管理规约、物业服务合同等在房屋租赁合同或相关合同中约定。其他实际占有或使用人的权利义务有约定的从其约定，没有约定的，依据相关法律法规、临时管理规约、管理规约由相关利益方协商确定。 合同约定不明或者没有约定的，物业使用人享有除专属于业主的权利以外的其他业主权利，履行除专属于业主的义务以外的其他业主义务。 第十四条（业主的专属权利与义务） 下列权利为 业主专属权利： （一）选
11、举业主委员会委员，并享有被选举权； （二）参加业主大会会议，行使投票权； （三）提议召开业主大会； （四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、保修资金、专项维修资金和公共收益的使用情况享有的知情权和监督权； （五）对业主委员会工作的监督权； （六）法律、法规规定的其他专属权利。 下列义务为业主专属义务： （一）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （二）在互联网平台 参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动； （ 三 ） 法律、法规规定的其他专属义务。 - 9 - 第二节 业主大会和业主大会分会 第十五条（业主大会和业主大会分会） 住宅区内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行
12、业主自治。一个住宅区成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 住宅区规模较大，可以成立业主大会分会。 第十六条（业主投票形式） 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积 100 平方米以下房屋为 1 票， 100 平方米以上的每满 100 平方米的为 1 票。 第十七条（业主大会组成及召开条件） 业主大 会由一个住宅区内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个住宅区内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅区建筑物总面积 50以上的
13、，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅区建筑物总面积 20以上的，应当召开首次业主大会。 第十八条（业主大会筹备程序） 住宅区符合业主大会成立条件的 ，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单- 10 - 位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。 街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组， 并派员担任筹备组组长，组织召开首次业主大会会议 ,
14、县（市、区）物业管理行政主管部门积极做好指导工作。 第十九条（建设单位向筹备组提交资料） 建设单位应当向业主大会 筹备组提供业主名册、 住宅区划分证明、房屋及建筑面积清册 、 建筑规划总平面图、 物业出售和交付使用时间、 共用设施设备交付使用备案证明、物业服务用房配置资料、 已筹集的专项维修资 金清册等文件资料，并在住宅区内提供相应的人力、场地支持。 第二十条（业主大会筹备组组成人员） 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会物业专干一名，社区居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。 筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在住宅区内显著位置公告，公告时间不少于七日。 筹备组正式开展筹备工作前，县（市、区）物业管理行政主管部门或者开发区管理委 员会应当对筹备组成员进行物业管理
