1、房地产宏观调控投融资及税收政策,上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任,贺倩明,房地产宏观调控,国务院层面政策土地近期政策银行近期政策财税近期政策深圳近期政策,国家近期房地产宏观政策解析,国家近期房地产宏观政策解析,国家近期房地产宏观政策解析,国家近期房地产宏观政策解析,国家近期房地产宏观政策解析,国家近期土地政策解析,国家近期土地政策解析,国家近期土地政策解析,国家近期土地政策解析,国家近期土地政策解析,国家近期银行政策解析,国家近期银行政策解析,国家近期银行政策解析,国家近期银行政策解析,国家近期银行政策解析,国家近期财税政策解析,国家
2、近期财税政策解析,国家近期财税政策解析,深圳近期房地产调控政策,深圳近期房地产调控政策,深圳近期房地产调控政策,深府2006105号深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法深府2006103号关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知深府200694号关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知深府200693号关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）的通知深圳市人民政府令第153号深圳市土地储备管理办法深府办200686号关于印发深圳市清缴地价欠款工作方案的通知深府200695号印发关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定的通知深府200643号关于印发深圳市宝安龙岗
3、两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案的通知,房地产投资政策,WTO房地产承诺,服务提供方式： （1）跨境交付 （2）境外消费 （3）商业存在 （4）自然人流动,房地产投资政策,发改委商务部令第24号外商投资产业指导目录(2004年修订)鼓励外商投资产业目录八、房地产业 1普通住宅的开发建设限制类外商投资产业目录八、房地产业 1土地成片开发（限于合资、合作）2高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营3大型主题公园的建设、经营发改委第40号令产业结构调整指导目录(2005年本)鼓励类十九、城市基础设施及房地产11.城镇园林绿化及生态小区建设 20.国家住宅示范工程建设 10.房地产
4、中介服务、物业管理服务限制类2.用地面积超过下列标准的城市游憩集会广场项目：小城市和重点镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷 3.别墅类房地产开发项目,征地补偿,长三角家农地征用价格 37-45万/公顷；农地出让210-525万/公顷；农地市场价格1125-2250万/公顷 （1公顷=10K平方米）土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍（土地管理法）。,境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内公司增资，或者该境外公司向并
5、购后所设企业增资，增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商投资企业待遇。本规定所称外国投资者并购境内企业，系指外国投资者购买境内非外商投资企业（以下称“境内公司”）股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资企业（以下称“股权并购”）；或者，外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产（以下称“资产并购”）。,“关于外国投资者并购境内企业的规定”,新会计
6、准则,房地产业涉及的税种,房地产业涉及的税种,房地产主要税种征免规定,1、需要符合规定 2、单位赠送不动产视同销售 （漏洞赠送土地使用权不征营业税）3、非房地产企业 4、房屋交换按差额缴纳契税 5、见31号文第五款 6、直系或福利公益单位,建筑安装行业适用税率及核定征收率一览表 （深圳）-深地税发 【2006】141,四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给
7、投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。- 分配产品为目的，投资额视同购买款（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。-分配利润为目的，先税后分，投资方有税率差的，要补税
8、。考虑如果约定的借款形式。开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 转借款,31号文 部分规定,关于酒店产权式经营业主税收,国税函2006478号关于酒店产权式经营业主税收问题的批复2006-05-22国家税务总局深圳市地方税务局： 你局关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示（深地税发2006192号）收悉。经研究，现就有关税收处理问题批复如下： 酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收
9、法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。,土地增值税新规,深圳预征率：房地产开发企业转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。销售安居房取得的收入，免征土地增值税 -深地税发2005522深府办函200593号关于土地增值税征收管理有关问题的通知 规定购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房；深圳普通标准住宅定义：普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅；深地税发 【2006】259财税200621号关于土地增值税若干问题的通知 06/04/
10、19全国普通标准住宅 的定义：根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行 ；：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 。-财税200621号 对未按预征规定期限预缴税款的,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金 -财税200621号,土地增值税新规,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,可享受5%加计
11、扣除。旧房购买契税准予抵扣。对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不免征土地增值税 -财税200621号对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5年（含5年），可重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。对转让土地使用权，不能以评估价作为扣除项目；尾盘销售征收土地增值税 ；-深地税发 【2006】454深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项目等有关问题的通知 06/08/01使用5年以下的房产，以购买价格和税费
12、确定其扣除额。使用5年以上的房产，可购买价格和税费确定其扣除额；也可重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。以房抵债的，转让价格为其抵付的债务价款 - 深地税发 【2005】609关于土地增值税有关问题的通知,土地增值税税额的计算: (一)增值额未超过扣除项目金额50%： 土地增值税税额=增值额30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： 土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： 土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (四)增值额超过扣除项目金额200%： 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目
13、金额35%,土地增值税征税规定,土地使用权开发成本开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额(银行罚息及超过国家规定利率不能扣除)。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及开发成本之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地使用权支付金额及开发成本之和的10%以内计算扣除。税金其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按土地使用权支付金额及开发成本之和加计20%的扣除
14、。,土地增值税征税规定动作- 扣除额,房地产业涉及的税种注意事项,房产税特殊规定,凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计征房产税 -深地税发 【2005】611国税发2005173号转发关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知 具备房屋功能的地下建筑征收房产税-深地税发【2006】94财税2005181号关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置之月起免纳房产税三年-深府1987164号深圳经济特区房产税实施办法,深地税发 【2005】4
15、59深圳市地方税务局关于新建房屋房产税征收有关问题的通知对新建的定义为“在一级市场（如房地产开发商）购买的新建房屋” 。深地税发374号“计征房产税的固定资产原值应包括纳税人为取得相应土地使用权而支付的土地出让金”，该文适用于内外资企业-深地税发 【1997】428关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否并入固定资产核算缴纳房产税问题的补充通知 房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价；以租金收入为房产税的计税依据，只适用于个人 -深府1987164号深圳经济特区房产税实施办法房地产开发建造的商品房在出售前不征收房产税，但出售前已使用或出租的商品房应
16、征收房产税。对房屋对外投资收取固定收入，由出租方按租金收入征收房产税（如何执行？）,印花税特殊规定,房地产开发公司出售房产是否按“产权转移书据”税目缴纳印花税？答：根据深税发（1990）07号文规定，考虑到房地产开发公司和房管部门出售房产是经国家批准作为商品经营的，因此凡与房地产开发公司或房管部门订立的商品房买卖合同，按“购销合同”税目贴印花（万分之三）；其他房屋买卖合同，按“产权转移书据”税目贴印花（万分之五） 。,房地产资本运作税收政策,房地产资本运作税收政策,企业资产置换,分子公司设立及合并纳税,（推断为内资）成员企业纳入汇总纳税范围的，总机构若在高税率地区，其在低税率地区的成员企业，统
17、一按总机构的税率汇总纳税；总机构在低税率地区的，区内、区外成员企业必须分别核算，分别按法规税率计算缴纳企业所得税，不能分开核算的，统一按33的税率征收所得税 -国税发2000185号国家税务总局关于进一步加强汇总纳税企业所得税管理的通知 分支机构公司成立初期，往往亏损，可并入总公司利润表。房地产新项目，以项目公司出现。,甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；
18、只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税；甲方不能收取固定利润或销售分成。对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让不征收营业税；财税2002191号财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知转让企业产权的行为不应征收营业税-国税函2002165 单位和个人销售或转让其购置或抵债所得的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。土地出让金可不可以扣减？纳税人转让从政府（国土部门）取得的土地缴纳的契税、土地出让金、统征规费，劳动力安置费、拆迁费），在征收营业税时不得扣除。-川地税200548号,税收优惠政策-
19、营业税,在中华人民共和国“境外”提供的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘察、搜集资科、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税；单位所属的独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡不同本单位结算工程价款的，免征营业税；从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金等的价款后的余额为营业额。 纳税人自建自用建筑物，免征营业税。个人无偿赠送不动产,不征营
20、业税,优惠政策-营业税 （续）,纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置次月起免纳房产税三年。（深圳）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但出售前已使用或出租、出借的商品房应征收房产税。,优惠政策-房产税,建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税；房地产企业代客户进行房地产开发，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税 。对外投资免土地增值
21、税 ，新规定见财税200621号继承赠与（直系或福利公益）等无偿转让,不征土地增值税深圳安居房免土地增值税-深地税发2005522 关于土地增值税征收管理有关问题的通知 个人减免条件深圳更优惠国家 ：5 免, 3 半深圳：普通免, 非普通5免, 3半,优惠政策-土地增值税,内资33% 27% 18%深圳15%咨询当地外资房地产属于非生产性再投资退税西部大开发 15% 鼓励类,税收优惠政策- 所得税,优惠政策-个人所得税,对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税 -深国税办转字200580号财税200545号转发
22、关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知公司制改造、企业合并、企业分立、企业出售、股权重组、企业关闭破产中承受原产权的，免征契税-深地税发 【2006】263财税200641号关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知 资产置换未明确是否免税离婚产权分割不征收契税-国税函1999391 号关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税 -国税函20041036号关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复,优惠政策-契税,企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。-财税2003183号关于企业改制过程中有关印花税政策的
23、通知土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。-国税发（1991）155号关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知,优惠政策-印花税,税务征收管理案例,第二稽查局房地产专业管理显成效 自成立管理房地产行业专业科以来,地税第二稽查局采取多项措施狠抓房地产业税收，取得了显著成效，仅今年1-4月，该局房地产行业就征收税款6.54亿元，比去年同期增长近7000万元。 一是加强楼盘跟踪管理。通过媒体广泛收集有关房地产信息，及时掌握楼盘销售信息，建立楼盘跟踪管理档案，并与企业的纳税情况进行比较分析，以便发现问题，及时督促企业依法纳税。 二是严格执行预缴企业所得税政策。对于有新
24、楼盘销售的企业，及时向企业宣传有关预缴企业所得税的政策，督促企业按规定预缴企业所得税。执行这一政策，同时也有助于督促企业及时结转收入，汇算缴纳企业所得税。1-4月，该局共征收企业所得税2.23亿元，极大地促进了收入的增长。 三是适时开展税务约谈和税务检查。对于纳税异常的企业，该局及时进行质疑约谈，将存在的问题告知企业，督促企业自查自缴。对于通过约谈仍未改正的企业，则转入税务检查，用税法的威慑力促进企业依法纳税,税务征收管理案例,第三稽查局查处一违规房地产公司 近日，地税第三稽查局在对一房地产项目公司进行检查时，发现其在开发前期税前列支费用比例畸高，经查原来该企业在未取得销售收入时即在税前大额列
25、支交际应酬费。 根据经济特区企业所得税计税标准暂行规定及中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则的规定，对于房地产项目公司，由于在基建及前期工程未有经营收入，不得在税前列支交际应酬费。针对该公司的这一情况，税务人员调增应纳税年度的应纳税所得额，并追补该企业税款、滞纳金及罚款共计15万多元,税务征收管理案例,一条举报线索 牵出1300万税款 市地税第七稽查局接到群众举报，举报深圳某公司出售房屋不开发票，只收取现金，涉嫌偷逃税。该局稽查科立刻着手对该企业的售楼、纳税情况进行调查。通过对该公司电脑申报资料和发票购领核销进行仔细分析比对，稽查人员确认其存在申报不实嫌疑。随后采取突击调账手段，调取该公司
26、的预售和现售房地产买卖合同及发票存根。在稽查过程中，该公司的财务负责人以会计变动频繁，不清楚税法的规定等种种理由敷衍应付。稽查人员耐心地对其进行了税收法律法规的宣传和教育，并通过深入细致的检查，终于从其账簿记录中查阅到该公司取得售房主营收入申报不实的证据，并顺藤摸瓜从该公司2002年至2003年应收账款中发现其收取的售楼订金、银行保证金未缴纳过营业税，预售和现售房地产买卖合同未交纳过印花税，该公司向其董事会成员发放的安家费、奖金、董事费也未履行代扣代缴义务，偷逃了个人所得税。 在证据面前，该公司不得不承认其违法事实。稽查人员依法作出了追缴该公司营业税及其附加510万元、个人所得税280万元、印
27、花税11万、滞纳金140万元，并对其违法行为处以400多万元罚款的处理决定。,税务征收管理案例,“投资收益”中查出税款40多万元 最近，第五检查分局在对某房地产公司的查处中，成功地从其“投资收益”帐户中挖出营业税及附加40多万元。 该分局稽查人员经过详细审查该公司帐务和有关资料，未发现该公司有隐瞒收入的行为，营业收入已全部申报缴纳营业税及附加，加上以其名义申报的房地产项目的营业税，三年来共申报缴纳营业税超过一千万元。但进一步审查时却发现该公司三年来收取各种形式的合作开发房地产业务的利润记入“投资收益”帐户，没有申报缴纳营业税及附加，经查处应补缴营业税39万元,税务征收管理案例,罗湖征管分局查获
28、特大假建筑安装专用发票及税票案 近日，罗湖征管分局在对辖区内某两家开发房地产项目的企业进行检查时，发现这两家公司不同程度存在持假发票和假税票入帐的迹象。检查人员迅速对这两家公司进行立案调查。经查,这两家公司将工程项目承包其他公司施工，当该工程项目完工后，施工单位为了达到偷税的目的，竟然连同社会不法分子，开具假发票及假税票。开发商方面审核不严，将假发票、假税票当成真的入了帐。据统计，此案涉及金额高达1000万元。目前，税务机关正在对此案所涉及单位进行调查。 此外，罗湖分局也及时提醒有关公司，在给付工程款项时，要认真查验对方的发票及税票，发现有疑问的，要与税务机关联系核实,税务征收管理案例,涉外检
29、查分局加强对房地产企业税源调查初见成效 为做好税收征管工作，涉外检查分局春节刚过就立即开展税源调查，早动手，挖潜力，把调查重点放在辖区税源大户-房地产行业上。首先对辖区企业进行专项清理，对拥有土地的房地产企业进行全面调查，掌握企业的最新动态，做到对税源收入心中有数。检查人员在调查中发现，这些企业中，有一户生产型企业将其拥有的地块与其他企业联合开发销售楼盘，但一直未到税务机关申报纳税。检查人员及时到该楼盘实地核查，使该企业不得不承认其发售楼盘及申报不及时的事实。 此次清理已初见成效，目前已清理的26户企业共开发新楼盘8个，可售面积370000平方米，预计可实现税收近2500万元。,税务征收管理案
30、例,一房产使用人未履行房产税纳税义务被查处 近期地税第三稽查局在对辖区内的某户企业进行税务检查时，发现该公司在宝安区有出租房产取得出租收入的行为。经调查了解该公司与宝安区某村（乙方）合作，由村里出土地，该公司出钱兴建厂房及宿舍。建成后，该企业将拥有厂房及宿舍25年的使用权，该公司将该房产作为固定资产核算并计提了折旧，但未按规定缴纳房产税。根据合同规定，双方均不得把上述房产作为自有资产进行抵押或转让，因而双方都不能确认为该房产的产权所有人。根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条的规定，产权未确定时，由房产代管人或者使用人缴纳，因此应由该公司承担房产税的缴纳义务。企业财务人员刚开始非常不理解，认为
31、公司并没有房屋产权，不应承担纳税义务。税务人员耐心而细致地向其讲解了税法的有关规定，终于赢得了公司财务人员的理解并表示以后要多学税法，严格遵守税法规定，诚信纳税。目前，查补的10余万元税款已入库。在此，税务机关提醒广大纳税人，当房屋产权未确定时，房产代管人或者使用人将作为房产税的纳税义务人，应及时履行纳税义务，否则将受到处罚,房地产业税收典型违规行为,收入少申报合作建房抵土地使用权、抵工程款、代收款项不申报营业税、车库杂房不申报、假按揭却未申报土地评估增值不纳所得税、虚假建筑发票虚增成本利用关联公司转移利润境外销售房产,隐匿销售收入随意结转成本、预售收入不结转,联系人：贺倩明电 话：0755-82960782，13922836950邮 箱：事务所网站：城中村专业网站：法律风险专业网站：,
