1、 房 地 产 估 价 报 告 估价报告编 号 ： 中资房评报字 (2017)1059 号 估价项目名 称 ： 北京市东城区新中街 68号 8号楼 -1层 19号 房地产 价值 评估 估价委托 人 ： 北京市第四中级人民法院 房地产估价机 构 ： 北京中资房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师 ： 张显国 (注册号： 1120130001) 李健之 (注册号： 1120000007) 估价报告出具日期 ： 二一七年 六月二十八日 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 1 页 致 估价委 托人 函 北京市第四中级人民
2、法院 ： 受贵院委托，我们对位于 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层19号 房地产 (建筑面积 共计 为 3166.79平方米及其分摊的 528.70平方米国有土地使用权 ， 以下简称 “ 估价对象 ” )， 在现状利用条件下的 现时市场 价值 进行了评估， 为 委托方 对估价对象房地产进行司法处置(拍卖 )提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素， 最后确定估价对象在 价值时点 2017 年 5 月 16 日 在 现有状态及利用条件下，假定未
3、设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的 评估价值 为 (币种：人民币 )： 房地产市场价值 (总价 )： 16139 万元 大写金额： 壹亿陆仟壹佰叁拾玖万 元整 房地产市场价值 (单价 )： 50963 元 /平方米 估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的 “估价师声明 ”、 “估价的假设和限制条件 ”和 “估价结果报告 ”。 北京中资房地产土地评估有限公司 法定代表人： 二一七年 六月二十八日 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 2 页 目 录 第一部分 估价师声明 . 3 第二部分 估价的假设和限制条
4、件 . 4 第三部分 房地产估价结果报告 . 7 一、 估价委托人 . 7 二、 房地产估价机构 . 7 三、 估价目的 . 7 四、 估价对象 . 8 五、 价值时点 .10 六、 价值类型 .10 七、 估价原则 .10 八、 估价依据 . 11 九、 估价方法 . 11 十、 估价结果 .12 十一、 注册房地产估价师 .12 十二、 实地查勘期 .12 十三、 估价作业期 .12 第 四 部分 附件 .13 一、 北京市高级人民法院司法委托项目通知书复印件 二、 北京市第四中级 人民法院 委托司法鉴定函复印件； 三、 国有土地使用证【京东成国用（ 2013 出）第 00144 号】复印
5、件； 四 、 房屋所有权证【 X京房权证东字第 081640 号 】复印件； 五 、 估价对象地理位置示意图； 六 、 估价对象现状照片； 七 、 估价机构营业执照复印件； 八 、 估价机构资质证书复印件； 九 、 估价人员资格证书复印件。 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 3 页 第一部分 估价师声明 我们郑重声明： 1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； 2. 估价报告中的分析、意见和结 论是 注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论
6、 ，但受 到 估价报告中已说明的 估价假设和限制条件的限制 ； 3. 注册房地产估价师 与估价报告中的估价对象没有 现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有 利害关系，也 对估价对象、估价委托人及估价利害关系人 没有偏见 ； 4. 注册房地产估价师 依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T 50291-2015)、房地产估价基本术语标准（ GB/T 50899-2013）的规定 进行 估价工作 ，撰写估价报告。 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 4 页 第 二 部分 估价的假设和限制条件
7、1. 本次估价是在目 前及未来社会、经济、政治环境和房地产市场正常稳定的前提下进行的，估价过程中所涉及到的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，未考虑未来变动对房地产 价值产生的影响； 2. 本估价报告中的房地产评估价值为估价对象在 价值时点 的公开 市场 价值 和拍卖底价，仅为 委托方 以拍卖方式处分估价对象提供价值参考，未经估价方同意，本报告不得用于其他用途； 3. 房地产拍卖是特殊的市场交易，由于快速变现等因素的影响，拍卖市场的成交价格与正常市场成交价格有一定的偏差，本次估价的评估价值 只能应用于房地产拍卖市场； 4. 本报告中的估价结果未考虑 拍卖后交接带来的额外支出和不
8、可预见费 ； 5. 估价对象 的 土地、 房屋建筑物的权属、面积及利用条件等均 根据 委托方 提供的 国有土地使用证【京东成国用（ 2013 出）第 00144号】复印件和 房屋所有权证【 X京房权证东字第 081640 号 】 复印件 ， 该资料的真实有效性由 委托方 负责， 估价方不承担 对由此而引起的后果及相关责任 ； 6. 根据 国有土地使用证【京东成国用（ 2013 出）第 00144 号】复印件 和 房屋所有权证【 X京房权证东字第 081640 号】 复印件，估价对象证载用途为办公，根据资产占有方 介绍 和估价人员实地查北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号
9、房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 5 页 勘，估价对象主 体分割成 2 层（局部 3 层），已装修完毕，实际用途为商业（同一首歌 KTV 俱乐部）， 估价对象作为 商业用途 为最有效利用方式，并按照目前用途持续使用 ， 在此提请报告使用者注意； 7. 对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据 估价委托人 提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行调查的责任； 8. 未考虑估价对象可能附带的债项、设定他项权利 等 情况，除另有说明外，假设估价对象一切权益概不附带足以影响评估价值的其他负担、开销
10、； 9. 本报告书对 估价对象 公开 评估价值 的估 算，特别是 估价对象 所在区域，相关房地产市场的调查、分析和判断，是基于截止到此次估价现场作业最后一天我们所获取的反映 价值时点 国家及 北京市 经济、政策及市场条件的文字和访谈资料做出的，本报告书出具后如国家及北京市 的经济、政策及市场条件发生较大变化，或出现自然灾害等不可抗力影响，以及本报告书所设定的前提条件发生改变， 委托方 及估价目的相关各方应重新审视本报告及其结论，同时，我们对本报告书出具后所发生的上述变化不承担责任； 10. 本估价报告按中国有关法规的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过壹年，此次估价 的取价
11、标准均为 价值时点 有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行估价； 11. 本估价报告的估价目的是为 委托方 处置 估价对象 提供 价值北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 6 页 参考依据 而评估房地产 评估价值 ，本估价报告书，作为一个整体和由此得出的估价结论，仅提供给 委托方 ，并为本报告书所列明的目的而使用 ，除此之外，不论是报告整体，还是其部分内容，或是涉及我公司或报告签署人的任何提示，在得到我公司事先书面认可前，
12、都不得在任何文件中引述，包括任何公告、登记证明、招股说明书、导购书、其他鉴定书、其他协议，也不作为送交房地产管理机构审查之用，如果 委托方 在将来的与委估房地产有关的文件中需涉及我公司，我们将保留对文中相关措辞进行审阅和认可的权利。北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 7 页 第 三 部分 房地产估价结果报告 一、 估价委托 人 单位名称： 北京市第四中级人民法院 联 系 人： 李建勋 联系电话： 010-89082655 二、 房地产估价机构 单位名称：北京中资房 地产土地评估有限公司 单位地址：北京市海淀区首体
13、南路 22 号国兴大厦 17 层 A2 企业法人营业执照注册号： 110000002632777 组织机构代码： 72634042-6 房地产资格证书号：建房估证字 2015 019 号 资质等级：一级 (有效期限 2015 年 6 月 23 日至 2018 年 6 月 22 日 ) 法定代表人：冯春雷 联系人：张显国 联系电话： 010-88334853-803 邮政编码： 100044 三、 估价目的 为 委托 人 提供估价对象 房地产进行司法处置 (拍卖 )提供价值参考依据 。 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公
14、司 第 8 页 四、 估价对象 估价对象位于 北京市 东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 ，建筑面积 3166.79 平方米 及其分摊 的 528.70 平方米 国有土地使用权。 1、个别因素 (1) 位置状况 估价对象位于 北京市东城区新中街 68号 8号楼 -1层 19号 房地产 ，位于朝阳门附近， 东侧紧 邻聚龙花园小区 ， 南 侧紧 临朝外北街 ， 北侧紧邻北京工人体育馆，紧邻地铁东四十条站， 交通 便利 。 (2) 权利状况 根据委托 人 提供的 国有土地使用证【京东成国用（ 2013出）第 00144 号】 复印件 ， 土地 产权状况见下表： 土地使用权状况 国有
15、土地使用证编号 京东成国用（ 2013 出）第 00144 号 土地使用权人 付契柯 座落 东城区东中街 68 号 8 号楼地下一层 19 地号 - 图号 - 地类 (用途 ) 办公 使用权类型 出让 使用权面积 528.70 终止日期 办公 2043 年 7 月 22 日 记事 有未注销的抵押登记 根 据 委托 人 提供的 房屋所有权证【 X京房权证东字第 081640号 】 复印件 ， 房屋坐落在东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19，房屋 所有权人为 付契柯 ， 单独所有 ， 建筑面积为 3166.79 平方米，房屋 规划北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19
16、号 房地产 估价 报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 9 页 用途为 办公 用房 ，结构为 钢混 ，总层数为 9（ -02） 层， 所在层数为第-1 层 。 截 止到价值时点，估价对象已设定抵押。 (3) 建筑物情况 根据 估价委托人 提供的相关资料和估价师现场勘察， 估价对象所在建筑物建成年份 为 1998 年 ， 钢混 结构， 9（ -02） 层， 所在层数为第-1 层 ； 根据资产占有方介绍和估价人员实地查勘，估价对象主体分割成 2 层（局部 3 层），已装修完毕，实际用途为商业（同一首歌 KTV俱乐部） ；估价对象外墙贴墙砖，局部为石材和玻璃幕墙，室内地面铺石材， 内墙 贴石材
17、（局部涂料） ，顶棚石膏板吊顶（局部涂料） 。 估价对象安装烟感、喷淋自动消防设施、楼宇监控系统、中央空调系统等设备，现已安装 3 部电梯 。 (4) 宗地基础设施状况 估价对象所在的宗地开发程度目前已达到红线 外 “七通 ”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通天然气 )。 2、区域因素 估价对象位于 北京市东城区新中街 68 号 8 号楼 -1 层 19 号 ， 位于朝阳门附近， 东侧紧邻聚龙花园小区，南侧紧临朝外北街，北侧紧邻北京工人体育馆，紧邻地铁东四十条站， 交通 便利 ；周边 住宅 小 区 有光彩国际公寓 、 吉庆里 小区 、 聚龙花园 等； 酒店 设施有 亚洲大酒店 、辉腾商务 酒店 等； 办公设施有富华大厦、昆泰国际大厦、首创大厦等；金融机构有 交通 银行 、 中国工商银行 、 北京市农村商业 等 ； 估 价对象周边交通 便利 、 周边生活、公建配套设施完备，区域商业繁华度 较好 ，住宅集聚度较 好 ， 人流量较大 。
