1、 汕头市城市规划设计研究院 2013 年 10 月 汕头市 34街区 控制性详细规划 修编论证报告 1 目 录 一、 项目基本情况 . 2 1. 项目背景 . 2 2. 项目区位 . 3 3. 现状概述 . 3 4. 用地权属 . 5 二、 上层次规划、原控规及规划依据 . 6 1. 上层次规划 . 6 2. 原控规情况概述 . 6 3. 规划依据 . 8 三、 控规修编的必要性分析 . 8 1. 相关法规的 实施 . 9 2. 产权因素的变化 . 10 3. 改造模式的更新 . 11 4. 建设项目的影响 . 11 四、 控规修编的可行性分析 . 12 1. 与相关规定的符合性分析 . 12
2、 2. 业主自主开发模式对规划执行的利弊分析 . 13 3. 项目修改小结 . 13 五、 项目修 编 论证结论 . 14 2 一、 项目基本情况 1. 项目背景 为了进一步优化和完善 34 街区的布局结构，科学引导该街区的有序建设， 2007年 7 月底， 我市组织编制 汕头市 34街区控制性详细规划 （以下简称原控规）。原控规已于 2008 年 9 月 17 日经 汕头市第二届城市规划委员会第二次会议审议同意，之后获 市政府批准同意并执行。 目前片区已具备成熟的开发改造条件， 在原控规的指导下， 位于金砂路北侧的 星湖城居住小区和星湖 商业城 已 建成 ， 极大地提升了街区的居住环境和商业
3、氛围，为东区增添了新的 商圈 。 但 控规范围内的其他用地并没有进行改造， 破旧的厂房仍然存在，败落的景象依旧保持。 34 街区外围的光鲜与内部的 脏乱 形成了鲜明的对比 ，因此有必要加快内部厂房的改造进程 ，从而创建一个市民能够安居乐业、和谐共处的现代化街区。 同时， 自 原 规划批准实施至今的期间，国家、省、市 陆续出台了一系列 有关土地和规划的 政策法规， 比如 国家对城市用地分类与规划建设用地标准进行修改，我市对土地计容方式也进行了调整 （ 道路分摊用地不再计入计容用地面积 ） ，特别是 2009年广东省开展 “三旧”改造试点，我市出台了汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规
4、划实施细则（试行）等政策， 街区内部分用地被列入“三旧”改造用地，原控规确定的规划条件已经难以适应这些“三旧”改造地块的要求。 为推动 34 街区 三旧改造项目 更为 顺利进行， 加快整个街区的改造速度， 有必要结合片区周边实际建设情况，对原控规进行修编必要性论证。 3 2. 项目区位 原控规 规划 范围 东起泰山路，西至黄山路，南临金砂 东 路，北靠珠池路 ，总用地面积约 36.3 公顷。 本次论证报告论证范围与原控规一致。 3. 现状概述 3.1 土地利用现状 总体概况： 规划 区现状主要建筑性质为工业、居住、办公建筑。 原控规编制前 ， 规划批准并已经建设的用地有 ： 银安 花园、中国移
5、动汕头分公司枢纽楼、汕头市气象局多普勒信息处理中心 等；原控规批准实施后，已经建设的有 星湖城小区（ 其中一、二期已建成， 三期在建）、星湖商业城等。 工业用地： 规划区现状的 工业用地 主要集中在规划区的中部和泰山路西侧 。现状工业厂房 规模都较小， 质量大多较差，楼面破损严重，厂房之间间距较小，极不符合规范的要求，对企业和工人的生命安全产生了极大的威胁。由于整体搬迁的工业企业较多，厂房空置率高，工厂生产 能力差，有规模的工厂不多。 居住用地： 规划的居住用地以银安花园、 银安庄洪门 以及新建的星湖城小区为主。银安花园为 最早期 的花园式住宅区，居住环境和建筑质量较好， 银安庄洪门住宅区建设
6、于 90 年代左右 ，居住环境和建筑质量较为一般，而星湖城小区为新建 花园式高档住宅区 ，居住环境和建筑质量都很好，其中星湖城三期尚在建设之中。 公共设施： 随着星湖商业城的建成，再加上星湖城小区沿街商业铺面的补充，规划的公共设施得到极大的补充，但除去金砂路、黄山路这两个路段，其余区域的公共设施还是严重不足。 公共绿地： 三脚关沟在本 规划区 的西北角 穿过，形成暗渠，并建设为绿化带，为4 附近居民提供了一个纳凉消暑的好去处，是本 规划区 一处有规模的绿地。 片区现状用地构成如下： 表 1 现状用地构成表 （ 2013） 用地性质 用地面积（公顷） 比例（ %） 行政办公用地 5.51 18
7、娱乐康体用地 0.62 2 商业用地 1.95 6 居住用地 4.76 16 仓储用地 9.40 31 道路用地 6.08 22 其他交通设施用地 0.38 1 其他服务设施用地 1.02 3 空地 0.36 1 合计 30.12 100% 3.2 道路交通与市 政设施现状 片区外围道路分别有： 东侧城市快速路泰山路（规划红线宽度 60 米）、南侧城市主干道金砂东路（规划红线宽度 52 米）、北侧城市次干道珠池路（规划红线宽度 36米）、西侧城市次干道黄山路（规划红线宽度 30 米）。 片区外围道路建设完善，可快速到达城市其他片区，并可便捷进入城市对外交通网络。 片区内部现有两条区间道路， 东
8、西向的为土路，连接黄山路和泰山路， 道路状况崎岖不平 ；南北向的为水泥路，沿着三脚关沟绿化带的走向，连接珠池路和东西向的土路。除去上述两条区间路，其余为各厂区的内部道路。多为断头路，路窄且通达性差， 市政设施方面， 规划 区内现状 沿黄山路，靠近银安花园 南侧 ，有垃圾转运站和开关站各一处。 5 4. 用地权属 本规划区 大部分土地已经被征用，用地单位较多， 除了现状已建的居住、办公、商业建筑外，其他用地现状使用基本为 工业用地，地块划分零散，地块征用见缝插针，大小不一，随意划分。这为本街区的规划调整造成了 较大 的难度。 此外， 本规划区虽然位于龙湖区，但该街区内有很多金平区的用地，其中隶属
9、不同街道 （中马街道、新兴街道、永祥街道） 的用地有 7 宗，隶属于金园工贸的有 4宗 。这些用地面积都较小，且分布分散，这也增大了用地整合的难度。 表 2： 现状征地权属一览表 序号 征地单位 用地面积（亩） 土地使用性质 1 星湖城 154.49 居住、商业 2 汕特房地产开发总公司 26.25 居住 3 金园工贸 13.78 工业 4 气象局 31.2 办公 5 广东移动集团汕头分公司 7.8 办公 6 邮电局 4.65 仓储 7 汕特化工气体厂 5.25 工业 8 中马街道 12.8 工业 9 珠池街道 13.9 综合 10 新兴街道 14.69 综合 11 永祥街道 7.94 综合
10、12 合信房地产开发有限公司 16.13 居住 13 欣和房地产开发有限公司 37.64 居住 14 银安庄洪门 20.7 居住 6 15 南洋电缆 1.92 工业 16 汕特升平区荣达织造厂 5.05 工业 17 汕特金园区企业总公司 3.08 工业 18 汕特农业发展总公司 3.94 绿地 19 土地储备 2.67 未定 合计 383.88 / 除了上述 19 宗土地产权、界线比较明确外，另有多宗用地由于年限、转让等问题，国土部门无法提供明晰的产权。 二、 上层次规划、原控规及规划 依据 1. 上层次规划 在汕头市城市总体规划（ 2002-2020） 中， 主要安排为商业金融、居住、绿地，
11、形成城市向东发展的一个综合性街区。从全市的商业用地布局来看，本 规划区 是火车客运站前最主要的商业中心。 2. 原控规情况概述 2.1 功能定位 原控规确定的规划范围为： 东起泰山路，西至黄山路，南临金砂 东 路，北靠珠池路， 与本次修编论证报告研究范围一致。原控规在汕头市城市总体规划（ 2002-2020）的指导下进行编制，在以总规对其确定的总体功能与主要用地类型的基础上， 并通过对周边街区现状及规划的研究分析， 确定规划区的功能定位为： 汕头市东区火车客运站前融办公商业于一体的 高品质生活区。 2.2 用地布局 7 原控规对片区内部分建筑质量较好的行政办公 用地 、 居住用地 、市政 设施
12、进行保留。在此基础上，根据集约、便利的原则进行布局， 在珠池路与泰山路、金砂东路与泰山路这两个城市门户节点布置商业金融业用地，在现状移动通信东侧布置商住用地，其余地块规划为居住用地， 在片区内部布置 配套 小学、幼儿园、 公共绿地 、 小区绿化用地、肉菜市场、 文化活动站等公共设施，形成 集金融、办公、居住为一体，配套齐全的总体 布局。 原控规 规划用地构成表如下： 表 3 原控规规划用地构成表 用地类别 代 码 土地使用性质 用地面积（ ha） 比例 （ %） 备注 大 中 小 规划总用地 36.3 100 S1 城市道路用地 5.92 16.3 C 公 共设施 用地 6.50 17.9 其
13、 中 C1 行政办公用地 2.4 C2 商业金融业用地 4.10 U U1 U12 市政 公用设施 用地 0.09 0.2 蓝田庄开关站 G 绿地 2.22 6.1 其 中 G1 G12 公共绿地 1.46 三脚关 沟旁绿地 G2 G22 防护绿地 0.76 泰山路西侧 15米防护绿地 R R2 规划居住区用地 21.57 59.4 注：汕头市 34 街区 控制性详细规划用地分类标准采用原城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90。 8 3. 规划依据 （ 1）中华人民共和国城乡规划法（ 2008） （ 2）城乡规划编制办法（ 2006） （ 3）城市用地分类标准与规划建设用地标准（ G
14、B50137-2011） （ 4）城市道路交通规划设计规范（ GB50220-95） （ 5）城市居住区规划设计规范（ GB50180-93） （ 5）广东省 城市控制性详细规划管理条例（ 2005） （ 6）广东省城市控制性详细规划编制指引（修订稿） （ 7）汕头市经济特区城市规划条例（ 1997） （ 8）关于进一步加强城乡规划管理工作的意见 （ 9）汕头市城市总体规划（ 2002-2020） （ 10）汕头市城镇中小学校规划建设和保护条例（ 2006） （ 11） 汕头市中心城区“三旧”改造专项规划 （ 2010） （ 12）汕头市 34 街区 控制性详细规划 （ 2008） （ 13）
15、 汕头市合信星湖城住宅小区 (二期）、商业综合体修建性详细规划 （ 14）汕头市中 心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行） 三、 控规修编的 必要性分析 原控规自 2008 年 9 月开始实施以来，除去片区 西 南 侧 合信 房地产开发公司的 星湖城住宅小区和星湖商业城 项目已进入建设阶段， 其余地块 基本没有 改造 。究其原因，主要为在此期间，国家、省市层面政策均发生变化，原控规在新政策的指9 导下实际可操作性不强 。 龙湖区政府 、金平区政府 及 部分 用地权属单位均提出对原控规进行修编的要求。本次控规修编论证报告考虑片区实际情况，对控规修编理由总结如下： 1. 相关法
16、规 的实施 1.1 新版用地分类标准 住建部与 国家质量监督总局于 2010 年 12 月 24 日联合发布城市用地分类与规划建设用地标准（ GB20137-2011），并于 2012 年 1 月 1 日开始实施，原来使用的旧用地分类标准自此作废。原控规采用旧版用地分类标准，与现行使用的新标准存在冲突。 新版用地分类标准对原有的 C 类公共设施用地进行了拆分，分别为现行的 A 类公共管理与公共服务设施用地和 B 类商业服务业设施用地。同时，新版分类标准取消了R23 居住区道路用地与 R24 居住区绿地两种用地分类，将中小学用地从 R22 调整为 A类公共管理与公共服务设施用地之中。这些改变对原 控规的用地规划造成了较大影响，需要重新对用地规划进行用地分类调整，以 适应新时期控制性详细规划 的 编制规范，也有利于规划管理上的统一 。 1.2 三旧政策 “三旧”改造是广东在全国独享的一个土地政策，主要通过向存量要增量来破解用地瓶颈，特别是解决建设用地不足问题，是全省开展节约集约用地试点示范省的一项重要内容。这项政策对于像我市这样人多地少、土地后背资源短缺，建设用地供需矛盾突出的城市，意义尤为重大。 为切实推进广东省“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保
