1、房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 某市移动综合大楼物业管理方案 前 言 *移动通信综合大楼位于 *市建设大道，占地面积约 7360 平方米，总建筑面积约 10404 平方米，其中主楼十一层（含地下室），是目前 *屈指可数的现代化智能化综合办公大楼之一， *市裕华物业发展有限公司根据多年对物业管理的经验，同时对 *移动通信综合大楼进行实际考察， 针对 *移动综合大楼智能综合大楼的特色及实际情况， 制定本物业管理方案。 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 一、 *移动综合大楼物业管理工作目的 1、保持和提高 *移动综合大楼物业的完好程度。通过加强对
2、 *移动综合大楼的管理养护 和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业； 2、良好办公及生产环境，统筹安排 *移动综合大楼各项设备、设施的管理养护，强化宣传，维护好 *移动综合大楼环境； 3、加强对 *移动通信综合大楼实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高广东移动 *分公司的社会声誉； 4、 *裕华物业发展公司以良好的服务建立 *移动通信综合大楼的服务品牌形象，赋予 *移动通信综合大楼以附加值回馈业主，实现共赢。房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 二、 物业管理提供的服务内容 1、办公大楼日常物业管理工作：包括办公大楼内所有物业设施的清洁
3、 和养护，大楼幕墙的清洁，保安服务、电梯服务、迎宾服务等。 2、大楼所有系统的日常运行管理及日常维护保养：包括变配电、照明、弱电、空调、通排风、电梯、消防系统等。 3、辖区公共秩序的管理。 4、辖区内其它活动场所的管理及养护：如篮球场、景观喷水池、室内外环境园林绿化、沟、渠、池、生活排水和停车场地管理等。 5、日常商务活动服务如：信件收递服务、人员接待服务、会议安排服务等。 6、其他方面的便民服务及公司涉外活动所需的相关服务。 7、负责大楼安全、消防、车辆停放秩序及出入管理工作。物业管理公司必须按 双方拟定的安全保卫岗位职责和人员配置设置保安人员及门卫值守人员，以保证办公大楼每天 24 小时的
4、安全（见附件一及附件六）。 8、大楼设施设备的养护、运行和管理；柴油发电机、中央空调、消防和电梯的日常运行维护保养。 9、 附属配套设施、设备的维护管理及附属配套服务项目包括： 10F多功能会议厅、电视电话会议室、其他楼层会议室、文体娱乐场地、礼仪接待（首层迎宾受理台）日常邮政业务服务和会议服务等。 10、 环境卫生包括所有承包管理区域内的清洁卫生，环境绿化、美化。 三、总体目标和分项指标 1、总体目标 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 在 合约时间内把 *移动通信综合大楼管理成“安全、舒适、快捷、优美”的 *移动综合大楼。根据国家、省、市物业管理分项考核标准，在 *
5、移动通信综合大楼达到硬件指标后，承诺：物业管理合同生效后，一年内达到市级物业管理优秀大厦管理标准；两年内达到省级物业管理优秀大厦管理标准。 2、分项指标 1.保持 *移动综合大楼房屋及公共配套设施完好率 98%以上，其中发电机和消防水泵完好率达 100%，一般消防故障处理半小时完成； 2.合同期内 *移动综合大楼范围内无重大火灾、刑事和交通事故； 3.*移动综合大楼范围内卫生、消杀、 环境绿化国家级达标率 100%； 4.房屋零修、急修及时率 99%以上； 5. 管理人员专业培训率 100%； 6.业主对 *移动通信综合大楼物业管理满意率 95%以上，投诉处理率100%。 房地产 E 网 -房
6、地产与物业管理实用资料库 http:/ 四、实现目标的保证措施 1、 管理体制和人员配备 （ 1）管理构架 *裕华物业发展公司按综合一体化管理七大服务内容（行政、治安、车辆、清洁、绿化、维修、日常后勤服务）设工程部、行政部、保安部、清洁部。管理设监控中心，实行 24 小时值班。纵向关系及内部管理机构见下页图示。 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 机构架构图： 保 安 部 工 程 部 河源市裕华物业发展公司 公司 行 政 部 清 洁 部 业主方河源移动分公司 工 程 部 行 政 部 监 控中心 护卫 巡逻组 车辆管理 室内清洁 室外清洁 绿化 管理 维修 运行 财务人员
7、 行政培训 邮件递送及礼仪接待等后勤服务 保 安 部 清 洁 部 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ （ 2）人员配备 按 ISO9001： 2000 质量标准和 *移动通信综合大楼综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的实现和公司制订的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。在 *移动综合大楼拟设员工 51 人。 保 安 部 18 人 工 程 部 6 人 经理办公室 行 政 部 11 人 清 洁 部 16 人 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ （ 3）骨干人员的素质要求 职位
8、职责 条件 备注 管业总监 协助总经理管理机电、维修、消防、车辆、治安、房管、绿化、清洁、后勤等服务项目 男，本科文化，具 6 年大型高层物业管理经验，协调 管 理 力 强 ， 精 通ISO9001： 2000 体系 公司委派 工程部经理 负责供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、自控系统等设备设施的正常运行和养护 工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯、自控设备等的管理运作 内部招聘 公开招聘 行政部经理 负责与业主沟通、联络，提供管理服务； *移动综合大楼包装、推广工作；组织社区文化活动 本科学历，具 5 年大型高层物业管理经验，有开拓精神，综合素质强，良好沟通能力 行政
9、部主任 负责房管工作手册规定的工作内容，协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作 工程类大 专学历，具 3 年以上物业管理经验，综合管理、协调和技术能力均较强 清洁部经理 负责 *移动综合大楼清洁、绿化养护、整治工作 具多年酒店或物业清洁经验，熟清洗、保结工作 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 保安部经理 负责 *移动综合大楼的治安和车辆管理工作 转业军人，党员，军事素质好，具 3年物业保安部管理经验 2、管理制度建设 （ 1）完善公共管理制度及内部管理制度，修订物业管理合同、大楼使用手册、 *移动综合楼管理制度等主要管理文件。 物业管理合同界定业主及物业管理公司应
10、负的责任和义务，并对物业的各项管理订立规 定。该公约所涉及的内容包括： 物业及公共设施 业主的权利 业主的责任 物业管理公司的权利及责任 物业管理公司酬金 管理费及其它费用 管理基金 其它事项 大楼使用手册旨在向业主或用户介绍 *移动综合大楼内各种服务、设备、守则及安全设施等。务使业主或用户能熟悉物业的管理及运作。该手册所涉及的内容包括： 管理公司名称、管理控制、管理费、投诉及查询、管理处办公时房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 http:/ 间及管理职员 内部装修情况 日常后勤服务（如商务信件送递、礼仪公关、会议安排服务等） 物业管理与守则、物业开放及中央空调供应时间、保安事项、防火安全、 清洁服务、停车场管理 应急保障预案（特殊情况如消防应急保障等） 常言道：“没有规矩，无以成方圆”。 *移动综合楼岗位及考核管理制度旨在对 *移动综合大楼 实施专业化，规范化管理。在此我们摘录部分岗位职责及制度。 (详见其他文件 )， 管理规章制度分类目录如下： 岗位职责： 1.管理处经理职责 2.物业经理助理职责 3.物业部工作职责 4.工程部工作职责 5.行政部工作职责 6.物业主任职责 7.工程主任职责 8.物业管理员职责 9.保安助理职责 10.安全管理员（保安）职责 11.财务会计职责 12.出纳（收款）职责
