抵押房地产变现能力分析房地产抵押估价报告 中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部房地产抵押估价指导意见中所规定的。但是，目前我省房地产估价行业内 对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就 “拷贝 ”一些 “范本 ”。笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合 重要性、针对性、指向性 这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法， 供业内人士参考。一、变现能力的概念变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下 ,将抵押房地产转换为现金的可能性。二、影响变现能力的主要因素（一）房地产的通用性所谓通用性， 是指该房地产是否常见、 是否被普遍使用， 也就是有效需求数量的多与少。1、用途的专业化用途越专业化的房地产， 使用者的范围越窄， 越不容易找到买家， 变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的
