房地产评估理论价格与市场价格差异分析段岩燕 郑艳 天津师范大学城市与环境科学学院张彩艳 天津市正德房地产评估有限责任公司房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上， 只要参数取值合理得当， 通过三种估价方法求得的房地产讦估价格与市场价格应该相同或者接近。 但在实际估价中， 由于各方面的原因， 三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。一、房地产评估价格与市场价格差异性分析( 一) 操作过程及其涉及内容的差异运用市场法估价主要有四个操作步骤，涉及的内容包括收集交易实例，针对具体的估价对象、 估价时点和估价目的选取一定数量、 符合一定条件的可比实例， 然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算 ( 建立比较墓准 ) 、修正 ( 交易情况修正 ) 和调整 ( 市场状况调整和房地产状况调整 ) ，最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。运用成本法估价主要有四个步骤：收集与估价对象房地产价格构成相关的资料：测
