一、绪论【房地产投资 】是指国家、集体或个人， 将一定的资金投入到房地产开发、 经营、管理和服 务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】时机 地段 质量【房地产投资的特点 】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大 3、流动性较差 4、具有保值增值性 5、受政府政策影响较大 6、依赖金融部门的支持 7、具有专业性 8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的 】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用 】1、带动相关产业的发展； 2、促进家庭合理消费3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素 】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征 】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】 收益、成本（利率、税收） 、预期【边际成本递减递增规律 】边际成本 =总成本的变化量 /产量变化量【规模收益理论】 三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理 】1、风险收益等价曲线、成正比2
