1、 - 1 - 靖江市国有土地上房屋征收评估细则 第一章 征收评估总则 第一条 为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，根据国有土地上房屋征收与补偿条例房地产估价规范（ GB T50291 2015）、城镇土地估价规程国有土地上房屋征收评估办法靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则，结合本市国有土地上房屋征收工作实际，制定本细则。 第二条 本市范围内国有土地上房屋征收补偿评估，适用本细则。 第三条 依法设定的房地产价格评估机构在本市从事房屋征收 评估的，应当在本市当年公布的征收评估机构名录内。 第四条 房地产价格评估专业人员从事房屋征收
2、评估的，应当符合下列条件： （一）在本细则第三条规定的房地产评估机构执业； （二）具有 1年以上房地产评估工作经历； （三）能够熟练掌握与房屋征收相关的法律法规、政策及其他业务知识，遵守房屋征收职业道德规范，参加培训并考核合格； （四）无违法犯罪记录。 第五条 本细则所称被征收房屋是指在房屋征收范围内，经- 2 - 产权登记或征收调查确认的房地产。分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业房屋和营业房屋两类 。住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋又划分为若干类，具体划分见附件 1。 第六条 被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供
3、依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第七条 被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日。 第八条 被征收房屋价值标准是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况 的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第九条 根据本市城市现状，按住宅房屋、非住宅非营业房屋、非住宅营业房屋三种情况，进行征收区位分区，具体划分见附件 10。 第十条 房屋征收评估应当按照以下程序进行：
4、（一）签订委托合同，明确基本事项； （二）开展实地查勘，收集相关资料； （三）对照评估细则，进行评估测算和内部审核； - 3 - （四）提交初评结果，公示并现场说明解释； （五）修正初评结果，交付整体及分户评估报告； （六）接受咨询质疑，作出说明解释和复 核； （七）建立评估档案。 第十一条 评估结果的运用包括： （一）房屋征收项目补偿资金概算评估结果，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据； （二）房屋征收分户补偿评估结果，作为被征收房屋的补偿依据。 评估结果的货币单位应当精确到人民币元。 第十二条 评估结果应用的有效期自出具正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。 第二章 住宅
5、房屋征收评估 第十三条 高档住宅房屋（见附件 1）的征收评估方法：适用比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其他方法评估，具体操作按房地产估价规 范执行，可比实例的选择要求见附件 2。 第十四条 一般住宅房屋的征收评估方法：适用比较法的基准价格修正方式进行评估，一般住宅房屋的界定及细分见附件 1。其征收补偿评估测算的路线为： - 4 - （一）确立评估基准。 在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求见附件 3； （二）测算基准价格。 按房地产估价规范规定的方式，采用比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按经修正和调整后的各个可
6、比实例价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件 2。计算公式为： 基准价格 33323121101001001001001001 KKKKKVnV ni S Vs为可比实例价格， n为可比实例的个数； 1K 为交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100； 2K 为市场状况修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定； 31K 为可比实例实物状况修正为标准样本住宅实物状况的修正系数，系数确定见附件 4； 32K 为可比实例区位状况修正为标准样本住宅区位状况的修正系数，系数确定见附
7、件 5； 33K 为可比实例权益状况修正为标准样本住宅权益状况的修正系数，根据本细则第八条规定，该系数取值为 100。 （三）确定分类基准价格。 为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，公式为： - 5 - 3211 0 00 ，jVKV Ojj oj 为标准样本住宅分类基准价格，其中 o1 为成套住宅分类基准价格， o2 为独门 院落住宅分类基准价格， o3 为非成套住宅分类基准价格， j 为对应的分类基准价格调整系数，其取值见附件 3； （四）确定评估价格。 各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房屋实物状况比较，按比较
8、方式修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格，公式为： 1003liOji KVV iV 为被征收住宅评估价格， jV 0 为标准样本住宅分类基准价格， K31i为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实物状况修正系数，系 数确定见附件 4。 第三章 非住宅非营业房屋征收评估 第十五条 非住宅非营业房屋征收评估首选比较法。因案例收集等具体原因无法适用比较法的，可适用成本法评估。非住宅非营业房屋的成本法评估说明见附件 6。 第十六条 成本法评估应当按照下列程序进行： （一）测算土地重新取得价格。 根据被征收非住宅非营业房屋的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、比较法等测算其为空地时的土地
9、重新取得价格 PD； - 6 - （二）确定建筑物的重置价格。 根据被征收非住宅非营业房屋的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格 PJ； （三）估测折旧。 现场勘察对照附件 7 所示的房屋成新评定等级标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额 C， C=PJ (1-g)（ g 为成新率）； （四）补偿价格评估。 根据房地产估价规范，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非住宅非营业房屋的征收补偿价格 i PD PJ C。 第四章 非住宅营业房屋征收评估 第十七条 非住宅营业房屋应当区分不同情形，选择相应的评
10、估方法： （一）非住宅营业房屋有较多交易的，选用比较法估价； （二）通常有租金等经济收 入的，选用收益法估价； （三）对于商务写字楼、大型宾馆、大型超市、大型百货商场等，单独直接采用比较法或收益法进行评估； （四）当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或者其同类房地产没有租金等经济收入的，选用成本法。 第十八条 非住宅营业房屋的典型样本房设定见附件 8。采用收益法评估被征收非住宅营业房屋典型样本房的基准价格时，- 7 - 应当采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，公式如下： )1( 11 no rraV 其中 o为商业街区基准价格， a为典型样
11、本房的年纯收益，r为资本化率， n为收益年期，相关系数的确定见附件 8。 第十九条 被征收非住宅营业房屋评估适用商业街区基准价格比较方式修正，其征收补偿价格经过综合进深修正、商业街道路线修正和楼层因素修正后得到，公式为： 1 0 01 0 01 0 0 321 fffVV Oi Vi为被征收非住宅营业房屋评估价格； 0V 为商业街区基准价格； f1 为综合进深修正系数，具体数据的选用见附件 8； f2 为商业街道路线修正系数，具体数据的 选用见附件 8； f3 为商业用房楼层修正系数，见附件 8。 第五章 在建工程征收评估 第二十条 被征收房屋为在建工程，具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价
12、值可采用除成本法以外的方法测算的，应当选用假设开发法评估。 第二十一条 假设开发法评估应当按照下列程序进行： - 8 - （一）选择具体估价方法； （二）选择估价前提； （三）选择最佳开发经营方式； （四）测算后续开发经营期； （五）测算后续开发的必要支出； （六）测算开发完成后的价值； （七）确定折现率或测算后续开发的应得利润； （八）计算开发价值。 第二十二条 在 建工程评估价格 =续建完成后的房地产价值续建成本管理费投资利息销售费用续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费。 第六章 其他征收评估问题处理 第二十三条 对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用
13、面积大于房屋建筑面积的部分应当给予补偿，并按照下列公式计算： “地大于房”补偿评估金额 W S S 为“地大于房”面积合法土地面积合法房屋建筑面积 W 为“地大于房”区位单价 = O Kj /100-PJ g O 为该征收项目标准样本住宅基准价格； PJ 为该标准样本住宅 建筑物重置单价，见公布的重置价格； - 9 - g 为该标准样本住宅建筑成新率，见附件 7； Kj 为分类基准价格调整系数，见附件 3。 第二十四条 直管公房和自管公房的评估：直管公房、自管公房为住宅房屋的，其重置价结合成新部分的补偿金额补偿给产权人，其他部分补偿给使用人，计算方法如下： （一） SgPV ii iV 为 被
14、征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额； iP 为 对应的被征收房屋建筑重置单价，见 公布的重置价格 ； g 为 对应的被征收房屋成新率，见附件 7； S 为 房屋建筑面积。 （二） SgPPKVVJijoi 100/)25.010075.0(100/ 4“iV 为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额； O为该征收项目标准样本住宅基准价格； PJ为 该标准样本住宅建筑的重置单价，见 公布的重置价格 ； g 为 该标准样本住宅建筑成新率，按附件 3 的设定要求， g 0.8； Kj 为 分类基准 价格调整系数，见附件 3; pi4 为 住宅房屋层次修正系数，见附件 4，非成套及独门院
15、落的房屋层次修正参照成套住宅多层住宅房屋层次修正； S为 房屋建筑面积。 第二十五条 选择 产权调换的住宅房屋， 对被征收房屋和待- 10 - 调换房屋进行价格结算时应当按照比较法评估。产权调换房屋评估价值时点应当与被征收房屋评估价值时点一致。 第二十六条 征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质的，其土地补偿评估金额应当扣除土地基准地价的 40%。 非住宅营业房屋的合法用地为划拨性质的，其补偿评估价格计算公式为： joi VVV / 1 0 0f4.0 2 Vi 为被征收非住宅营业房屋的征收补偿评估价格； V 为被征收非住宅营业房屋的市场评估价格； f2 为对应的非住宅营业房屋商业街道路线修正系数； Vjo 为靖江市土地基准楼面地价，mVV jjo其中 Vj为基准地价，m 为标准容积率。 第二十七条 被征收住宅房屋于 2010 年 7 月 1 日江苏省城乡规划条例施行前用于经营，并取得工商营业执照、持续经营一年以上的，根据房屋的不同情况参照非住宅营业房屋按照下列方式评估： （一）沿街“住改非”房屋，根据营业年限取 其营业房屋性质和住宅房屋性质的征收评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的征收补偿评估价格，公式为： Vi Wy Viy Wz Viz Vi 为“住改非”房屋征收补偿评估价格；
