1、 埇桥区 各镇建成区土地定级与基准地价评估 项 目 方 案 埇桥区国土资源局 2016 年 7 月 1 日 目 录 第一部分 乡镇概况 . 1 第二部分 工作方案 . 8 一、项目背景 . 8 二、工作依据 . 9 （一）法律、法规与政策依 . 9 （二）技术依据 . 9 （三）其它依据 . 9 三、工作目的 . 9 四、工作任务 . 10 五、工作程序 . 11 六、准备工作与外业资料调查 . 12 （一）准备工作 . 12 （二）外业资料调查与收集 . 12 七、内业数据处理 . 19 八、成果审定与验收 . 21 九、工作成果 . 22 十、工作进度安排 . 22 十一、经费预算 . 2
2、3 第三部分 土地定级技术方案 . 24 一、技术依据 . 24 二、研究内容 . 24 三、总体技术程序 . 24 四、土地综合定级技术方案 . 25 （一）土地定级原则 . 25 （二）土地定级的技术路线 . 26 （三）土地定级的技术方法 . 26 第四部分 基准地价确定的技术方案 . 39 一、技术依据 . 39 二、研究内容 . 39 三、总体技术程序 . 39 四、基准地价评估技术方案 . 40 （一）基准地价确定原则 . 40 （二）基准地价评估技术路线 . 41 （三）技术方法 . 43 1 第一部分 乡镇概况 宿州市埇桥区 位于安徽省东北部，由原县级宿州市更名而来，是宿州市唯
3、一市辖区，是“中国书法之乡”、“中国马戏之乡”、“中华烧鸡之乡”。全区国土面积 2868 平方公里，耕地面积 14.2 万公顷，辖 25 个乡镇、 11 个街道办事处， 325个行政村、 43 个社区，人口 180 万。 图 1-1 埇桥区各乡镇分布示意图 1.符离镇 符离镇 地处 安徽 省宿 州市 北部、 黄淮 海经 济开 发区 腹地 ，东经1165454.37“1170300“，北纬 334313.65“33538.63“， 镇域面积 138 平方公里， 隶属安徽省 宿州市 埇桥区 。 城市区位 在 宿州市北 13 公里处 ， 介于宿州市、徐州市、淮北市三城市中间 。 符离镇 属 黄淮平原
4、，海拔一般在 15-40 米左右，三面环山，北部丘陵高低起伏，土质大多是淤土和红花淤 ， 南部为平畴沃野，多是沙土和黑土 ；境内河流主要有 濉河、濉引河、唐河、股河、黄涧沟 ，市级河道长32.9 千米。截至 2015 年底，符离镇工农业总产值达到 63.8 亿元 ，财政总收入为7500 万元，农民人均纯收入为 11900 元。 2.大营镇 大营镇地处 宿州市埇桥区西南端，西接濉溪，南临怀远，合徐高速公路纵贯2 南北，是宿州市的南大门 。 大营镇地处平原，区内地势平坦，属暖温带半湿润季风气候区，季风气候明显，四季分明，气候温和，雨热同季，雨量适中。辖区内土壤类型以砂姜黑土为主， 地表出露的基岩主
5、要为岩溶发育良好的灰岩 ，水位埋深 1.0-3.0m。 大营镇 现在辖 7 个 行政 村， 208 个村民小组， 8155 户，农业人口 36684 人，面积 98 平方公里，耕地面积 84645 亩 。“十二五”规划期间，固定资产投资额达 4.59 亿元，财政收入为 394 万元，农民人均纯收入达 9886 元。 3.永 镇乡 永镇乡隶属于安徽省宿州市埇桥区，是宿州市和埇桥区的南大门，位居两县一区（怀远县、固镇县、埇桥区）交界处，南与怀远县接壤，东与固镇县相邻。合徐高速公路 206国道从境内南北穿过。南距合徐高速公路鲍集入口处 10公里，北距宿州市区仅 32 公里，交通较为便捷。永镇乡平均海
6、拔 23 8 米，地势较为平坦，年均降水量在 800 毫米左右，年平均气温在 13 5 ， 属于暖温带半湿润季风农业气候区，四季分明，气候宜人。永镇乡土地肥沃，农副产品丰富，盛产优质花生、脱毒山芋、优质烟叶，是埇桥区主要的烟叶生产基地， “ 永花 ” 牌花生享誉皖北 。 4.蕲县镇 蕲县镇位于宿州市埇桥区南部，东经 11702、北纬 3327，距市区约 22 公里，南与大营镇、永镇乡毗邻，东南与固镇县的湖沟镇接壤，东北与西寺坡镇连结，北部与桃园镇相邻，西南是濉溪县的南坪、双堆两个乡镇。蕲县镇地处黄淮平原。地势西北高，东南低，海拔高程 20.823.2 米 ， 属于温带季风气候，四季分明。全镇总
7、面积约 102.93 平方公里 ， 下辖 14 个村及一个社区， 207 个自然庄，人口 8.2 万人，其中镇区人口约 5 万人。 2015 年度，全镇完成财税总收入 1896万元，全镇农业总产值 3.9 亿元，工业产值 16 亿元 ， 农民人均纯收入 10780 元 。 5.桃源镇 桃源镇 位于市境南部，距市区 15 公里 ， 面积 64.7 平方公里，人口 3 万 ，为宿州市辖镇。 1950 年设桃园区， 1961 年建公社，后一度改区， 1992 建镇。 206国道和徐 (州）合 (肥）公路过境。蕲县煤矿专用铁路线与京沪铁路接轨。辖桃园、邢李园、韩寨、桃北、桃东、黄沟、光明、吕寺、运西、
8、桥西、桃南、王湾、西杨寨、大吴、东坪、张站、后湖、钱营 18 个村委会。乡镇企业以商贸、运输、建筑、建材、地毯、包装、塑料、轨钢为主。农产小麦、玉米、水稻、棉花、烟3 叶、花生、油料和大棚蔬菜、莲藕、西瓜、早苔蒜，兼植蜜桃、苹果、酥梨。名胜古迹有芦古城、王古堆、三义殿、泰山庙、天齐庙。 6.北杨寨乡 北杨寨乡 地处宿州市区南郊， 行管区辖池湖村、振北村、三官村、大张村、前付村、骑路村、大王村、丁楼村、张吴村、陈岭村、邵圩村、谷岭村、曹坊村等 13 个行政村， 207 个村民组，人口 5.8 万，耕地面积 12 万亩。辖区内有国有大型企业 桃园煤矿，市高科技农业示范园、市驾驶培训中心、宿州技校
9、坐落其中。津浦铁路、合徐高速公路、 206 国道、 101 省道、 305 省道纵穿其中，交通十分便利。 7.大泽乡镇 大泽乡镇 原名西寺坡镇， 位于宿州墉桥区东南，东与固镇县接壤，距宿州市区 15 公里，全镇总面积 110 平方公里 。大泽乡镇现 辖 14 个行政村，面积 110 平方公里，总人口 6.8 万 。大泽乡镇 交通便利，水路、公路、铁路四通八达，古老的浍河之滨已建有 14 个码头，可同时停靠一百多艘船只，年吞吐量 200 多万吨。京沪铁路、青芦铁路、 101 省道穿境而过。境内有国家二级货运编组站：芦岭火车站、西寺坡火车站。 大泽乡 镇 气候适宜，资源丰 富，是重要的优质商品粮基
10、地，盛产优质小麦、花生、玉米、弓棚莴笋、大棚温室黄瓜为主，年均种植反季节蔬菜 15000 亩，是皖北重要 的商品粮生产基地和蔬菜基地。国有大型统配煤矿祁东矿坐落其内 。 8.芦岭镇 芦岭镇位于安徽省宿州市东南部 ，距宿州市区 23 公里，南邻固镇，东接灵璧，京沪铁路和 101、 103 省道南北擦肩而过，芦四路、芦花路贯穿全境，交通十分便利 。 年产 200 万吨原煤的国家大型统配煤矿 芦岭煤矿坐落其中，铺设有煤炭专用铁路线。现辖 37 个村（居）委会， 8.5 万人，其中镇区人口 4.2 万人，面积 127 平方公里，镇区 规模为 6.5 平方公里。 2015 年，芦岭镇 工农业生产总值达
11、18.02 亿元；农民人均纯收入达到 10100 元；规模以上工业增加值达 2.3 亿元；完成固定资产投资总额 5.42 亿元；招商引资实际到位资金 3.86 亿元；实现财税收入 1630 万元。 9.大店镇 大店镇位于宿州市东 50 里 ， 东经 117 15 12 ，北纬 33 35 21， 北4 依汴河西邻朱仙庄、芦岭两大国有煤矿，南毗固镇，东与灵璧县接壤， 303 省道贯穿其中，京沪高速铁路穿境而过，地理位置十分优越 。 全镇辖 41 个行政村，219 个自然庄， 312 个村民组，人口 8 万人，总面 积 202 平方公里 ， 可耕地 20余万亩 。粮食作物以优质小麦、玉米、大豆为主
12、，年粮食总产量 15 万吨左右，经济作物以瓜菜、花生为主，是埇桥区典型的农业大镇。 2015 年大店镇全年实现财政收入 1020 万元， 固定资产投资完成 8.2 亿元 ， 农村居民人居可支配收入达到 11000 元 ， 全年粮食总产量 165572 吨 。 10.朱仙庄镇 朱仙庄镇隶属安徽省宿州市埇桥区，位于宿州市城区东郊，在宿州市区与高铁新区中心位置，距市区十余公里，距高铁宿州东站十余公里，北临新汴河，南傍古沱河，国家大型统配煤矿 -朱仙庄煤矿、宿东煤矸石发电厂坐落镇中 。 303省道东西 穿境而过，新修建的宿州大道横贯东西。宿褚公路纵贯南北，交通便利 ，区位优势明显。全镇总面积 148
13、平方公里，耕地面积 11.4 万亩，辖 36 个行政村 ，人口 80110 人，其中农业人口 48710 人，非农业人口 31400 人。 11.西二铺乡 西二铺乡 位于宿州市的西大门，东临三八，西与濉溪接壤，辖 4 个行政村，54 个自然庄， 68 个村民组， 2 万人口， 3 万亩耕地，宿永路、宿涡路穿境而过，新汴河横穿东西，交通、通讯非常便利。 2015 年 西二铺乡 围绕“南工北农”的总体布局，全年固定资产投资完成 3 亿元，招商引资完成 1.7 亿元，财政收入达到 600 万元，农民人均纯收入突破 1 万元 。 12.灰古镇 灰古镇位于宿州市埇桥区东北部，镇政府驻地 灰古集距宿市州市
14、区 25公里，居埇桥区东北部中心位置。全镇总面积 67 平方公里，耕地面积 47000 亩。村级区划调整后辖 7 个村， 68 个自然庄，总户数 8307 户，总人 31256 口人。 2015年灰古镇 完成地税收入 387.56 万元， 其中 国税收入 270.40 万元 ； 完成招商引资3.5 亿元； 固定资产投资 达 4.43 亿元 ； 全年城镇居民人均可支配收入达 15000 元，农民人均纯收入 12000 元。 13.蒿沟乡 蒿沟乡位 于宿州市主城区东北方向 ， 距市中心 26 公里，与苗安、灰古、时村、桃沟、朱仙庄等乡镇毗邻 。现辖 7 个行政村，人口 3.6 万，土地面积 4.5
15、 万5 亩 。 蒿沟乡 交通位置十分优越： 宿淮铁路、京沪高铁、泗许高速、蒿夹路、高桃路穿 境而过；新汴河、老濉河、唐河贯穿境内，公路、铁路、水路四通八达。 高滩萝卜、药闫粉丝和中药材种植“三驾马车”为蒿沟现代化农业发展提供强有力的动力。此外，蒿沟是“中国马戏之乡”的发源地，现有民间团体 94 个，活跃在全国各地，深受群众欢迎。 14.苗庵乡 苗庵乡位于宿州市埇桥区东北部，距宿城 35 公里 ， 坐落在淮北平原，地势平坦，西部稍高，海拔 26 米，东部略低，海拔 24 米，属北温带，气候湿润，四季分明。苗庵乡东连灵璧县杨疃镇，西接蒿沟乡，南靠新汴河，北依塘河，面积110 平方公里 ，区划调整后
16、辖 10 个行政村。 全乡人均耕地面积 2.19 亩，土质有黑淤土、黄淤土、灰白土等。经济以农业为主，主要作物有小麦、大豆、玉米、红薯等，经济作物有棉花、油菜、药材、烟叶等。 15.桃沟乡 桃沟乡地处埇桥区东北部，道路水系发达， 302 省道、濉河、双庆河、股河横贯东西，已建成的京沪高速铁路纵穿南北。全乡面积 60 平方公里，现有人口3.6 万人，耕地 5.5 万亩，下辖 9 个 行政 村， 76 个自然庄。 截止 2015 年底，全镇企业产值达 6.5 亿元 ， 固定资产投资总额达 5.1 亿元 ， 全年粮食总产达 3.9 万吨 ，预计人均纯收入突破 11000 元 。 16.时村镇 时村镇
17、位于宿州市东北约 45 公里，辖 20 个行政村，面积 121 平方公里（其中镇区面积 3.2 平方公里），人口 8 万多，耕地 10.8 万亩 。 时村交通十分便利 ，302 省道横贯全境，苗褚公路纵穿镇区，东有观音机场，西有京沪铁路。国家正在拟建的京沪高速铁路从镇西侧穿过，许泗高速公路入道口距镇区不足 15 华里。邮电通讯迅猛发展，现代 化通讯设施使你与全国及世界各地的联系极为便捷。2015 年 时村镇 前三季度财政收入达 553 万元 ， 固定资产投资比上年同期增长24.9%， 规上工业增加值 为 5116.3 万元 ， 农民人均收入达 9845 元 。 17.永安镇 永安镇位于安徽省宿
18、州市埇桥区东北部，距市区 32 公里、京沪高铁站 18公里。北靠历史文化名城徐州，京沪高铁、 302 省道、二徐路穿境而过，交通便利，地理位置优越。双庆河、方河、奎河等河流穿境而过，水资源丰富。宿州市6 京沪高铁 220 千伏输变电站坐落于永安，永安镇辖 14 个行政村， 168 个村民组，土地面积 120 平方公里，耕地面积 10 万亩，森林覆盖率 33%，人口 6.5 万人 。2015 年永安镇 粮食总产 55236 吨，比去年的 48812 吨，增长了 13%。 18.支河乡 支河乡地处淮北平原腹地，北与江苏省徐州市接壤，距徐州市区 30 公里，南距宿州市 35 公里；西距淮北市 40
19、公里，距 206 国道和津铁路仅 10 公里，距合徐高速公路 25 公里；宿徐省道和京沪高速铁路从东部穿境而过；北距连霍高速公路和徐州观音机场 30 公里，地理位置优越。水运条件得天独厚，浍河、新汴河和洪泽湖相连，直通长江入海，枯水季节，可满足 400 吨货船通行。 2015年前三季度 支河乡 共完成工业总产值 6.43 亿元 ， 完成固定资产投资 3.9 亿元， 财政总收入 223 万元。 19.夹沟镇 夹沟镇位于宿州市北部，毗邻江苏徐州 ， 是淮海战役主战场 。 夹沟镇三面环山，一面平川，半山半湖，海拔在 50300 米，地域面积约 170 平方公里， 9 万亩耕地，建成具有现代化气息的镇
20、区 3 平方公里，常住 1.2 万人口。夹沟镇资源丰富，土地肥沃，四季分明，风物宜人，为农业生产和旅游参观提供了良好的自然条件。 2015 年 夹沟镇 实现财政收入 1100 万元 ， 固定资产投资 15.7 亿元 ， 农民人均纯收入达到 9300 元 ， 同比增长 12%。 20.曹村镇 曹村镇地处安徽最北部，位于苏皖两省三县（萧县、铜山县、墉桥区）交界处，素有安徽北大门之称。区域面积 122.6 平方公里，辖 38 个行政村，人口 6.4万人，耕地面积 10 万亩，可开发山地 5 万亩。气候宜人、四季分明、日照充裕、雨水充沛。生态农业稳步增长，逐步形成了湖庄金针菇产业园区、闵祠村 “ 猪一
21、沼 ” 和奶牛饲养为主导的产业格局；建成乡村公路 110 公里。全镇各行政村全部实现公路 “ 村村通 ” ，集镇自来水供水普及率达 90%以上，生活饮用水卫生合格率达 95%，清洁能源普及率达 80%。全面实施新型农村合作医疗 制度，全镇参保率达到 90%。近年新开通有线电视 10 个村，新增用户 670 户，受益农民 2100多人 ， 是人文荟萃，物产丰富的典型生态农业大镇。 21.杨庄乡 杨庄乡位于安徽省东北部，两省两县（安徽省、江苏省、铜山区、埇桥区）7 交界处，交通便利，区位优势明显，北距江苏省徐州市 20 公里；交通便利，距连霍高速公路 10 公里，西距合徐高速公路 15 公里，距
22、206 国道 10 公里，曹褚公路横穿全境。全乡辖 22 个行政村，人口 4 万人，耕地面积 6.8 万亩，总面积72 平方公里 。 22.栏杆镇 栏杆镇位于宿州市埇桥区东北部，距宿州市区 50 公里 ，距江苏省徐州市 48公里，东与解集搭界，北与褚兰镇、杨庄乡毗邻，南与时村镇、永安镇相接，西靠支河乡、曹村镇。下辖 18 个村民委员会， 114 个自然村。镇域面积 147 平方公里，总人口 74573 人。栏杆镇以境内栏杆村得名，镇政府坐落在栏杆山南麓，紧靠栏杆集市，二徐公路、闵山公路在门前相交。栏杆镇东部多山，西部平原，土地肥沃，属于暖温带湿润季风气候区，冬季干寒，夏季多雨，四季分明，日照充
23、足，为农业生产提供了良好的自然条件 。 2015 年栏杆镇 实现财税收入 760 万元，增长 30%，固定资产投资 3.6 亿元 ,增长 10%，农民人均 可支配收入突破 9000元。 23.解 集乡 解集乡位于安徽省宿州市埇桥区东北角，北纬 33.9，东经 117.3。北临江苏徐州铜山县，东接宿州市灵璧县。 现辖 41 个行政村， 7.8 万亩耕地，南部老汪湖，北部是连绵的青山，有山头 150 余座，荒山 5.7 万亩。交通十分便利，距合徐高速 20 公里，距徐州观音机场 40 公里。解集乡山清水秀，人杰地灵，素有大理石之乡，养羊基地，中国农科院无籽西瓜生产示范基地美称。 2015 年解集乡
24、 实现财政收入 490 万元，固定资产投资完成 3.64 亿元 ， 农民人均纯收入达到 10500元，比 2010 年增长 123%。 24.褚兰镇 褚兰镇位于宿州市埇桥区东北部，距离市区 72 公里 。 属典型平原、丘陵相间地貌，年平均气温 18.4 摄氏度，年降水量 890 毫米 。 东连灵壁县夏楼镇，西接杨庄乡，北毗江苏省铜山县，南靠栏杆镇。自古素有 “鸡鸣报三县 ”之说。二徐路省道穿境而过，距徐州观音机场仅 15 公里。全镇辖 10 个行政村，区域面积132.2 平方公里，人口 46659 人 。 农作物主要以小麦、玉米、大豆、红芋为主，经济作物主要种植棉花、花生、蚕桑、瓜果。养殖业以猪、羊、鸡、鸭等家禽、家畜为主。镇内行政石板村，更是西瓜生产基地，该村集大棚育 苗成品销售于一
